调研报告.docx
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调研报告
第一章项目概况
第一节地块情况
项目地块位于吉安市繁华闹市处，井冈大道与韶山西路交汇处，周边配套设施齐全，是吉安少有的成熟小区。
主要配套设施有：
学校：
吉安八中与小区隔路相对，另有吉安教育学院比邻而居；
商业：
附近的吉福购物广场，是比较成熟的购物中心，从小区到购物广场，步行只需3分钟；商场内商品琳琅满目，生活用品、新鲜蔬菜等配备齐全。
往南500米，井冈大道与阳明东路交汇处，有更成熟的文山步行街商业中心，是目前吉安市最为繁华的商业中心；
菜市场：
小区独自配备齐全的菜市场，品种齐全。
入住小区，为户主生活提供了生活之便；
银行：
中国银行、农业银行，24小时全天候服务，为小区提供优质的生活服务；
交通：
2、7、9、10路公交车为小区的交通条件提供保证，10路为环城公交车，2路公交车直通吉安火车站。
第二节发展商
发展商为吉安巨富房地产有限公司成立于1999年10月，是由吉安市计划委员会引进的外资投资企业，注册资本为800万元人民币，主营房地产开发、销售、物业管理、水电安装。
2001年成功开发了吉安“第一个别墅小区”，创下了吉安市房地产业开发别墅的先河。
第三节项目背景
吉安市位于江西中部，吉泰盆地中心，京九铁路、赣粤高速公路和105国道贯穿全境，作为江西中部的政治、经济、文化中心，改革开放以来，特别是近几年，城市发展步伐加快，城市功能增强，规模扩张。
撤地建市后，“一江两岸”城市飞速发展的格局已形成，这为房地产开发提供了大显身手的机会。
99年成立的巨富公司先后完成了世纪花苑一期商品房开发总建筑面积2.268万平方米。
建成别墅37幢，商品房87套，商业店面74间，农贸小商品市场3000平方米。
近期购买食品二厂32.5亩土地，拟开发“世纪花苑二期”。
由于一期开发的有利条件，二期的开发占尽了天时、地利、人和。
第四节市政规划
本项目属城区统一规划范围吉州区内。
吉州区是城市中心所在地，以居住商贸为主的综合城区，集居住、文教、体育、金融为一体。
可容纳9万人居住，城区安排有市政用地，学校、医院、邮电所、公交车站、大型商业、公共建筑及服务设施。
休闲广场成为居住区居民体育活动、集会、休闲、娱乐的场所，离本项目也比较近。
第五节周边现状
目前地块周边建筑物较少，均为低矮房，虽属城市中心区，但仅有部分单位自建住宅和居民自建住宅，其中以赣江制药厂生活区较大，地段较为偏僻，道路没有整改，造成交通不便，配套一般，人气不旺。
第六节项目分析
一、有利因素分析
1）导向优势
本项目的建设旨在成为超前性、导向性、科技含量高的别墅示范小区，因此，起点高、要求高、前景好。
2）政策优势
本项目因为是外商投资，所以获得了吉安市政府及有关管理部门的大力支持和协助，有利于加快建设进程。
3）规模优势
本项目共占地100余亩，规模较大，便于以崭新的思路进行设计规划，造就一个完善的社区形象，有操作潜力。
4）品牌优势
巨富公司是外商投资企业，加上世纪花苑一期的建设成功，在吉安人们心中已树立了良好的形象，以此为基础带动本项目推出，又为巨富公司的形象锦上添花。
5）中心北移扩势
本项目地块位于吉州片区，由于老城改造困难，目前吉安市的建设有北扩南移倾向，小区地块将成为吉安未来的黄金地带，前景光明。
二、不利因素分析
1）位置稍偏
从目前来看，小区地块位置较偏，公共交通困难，给来住户出行带来一定的不便，是阻碍消费者购买的大难题。
2）配套问题
项目周边目前基本上没有配套，仅有自备商业也难以让未来消费者满意，为本项目的二期销售带来一定的困难。
3）消费者心理障碍
市场调查显示，吉安市民有不愿迁出中心倾向，同时对购房后的质量和信誉问题极为关注，况且本项目又在市中心边缘区，这就对项目的形象及宣传手段提出了很高的要求。
4）商品化问题
目前吉安市总体消费水平偏低，住宅商品化率低，房改较晚，费用较多。
自建房与公建房都削弱了商品房的市场需求，如何在政策上引导消费者、激发购买力，将对项目的成功开发起重大作用。
第二章区域环境分析
第一节自然地理条件分析
一、位置和气候条件
吉安，古称庐陵，吉州是历史文化名城，位于江西省中部，辖二区十一县。
城市规划区域面积820平方公里，规划城区面积43平方公里，设吉州、青原两区，市区人口达30万人。
以工业为主，旅游、农业占有比例也较大，电子、机械、医药化工、建材、食品五大支柱产业。
吉安的气候属亚热带湿润性气候。
四季分明，温和湿润，日照充足，雨量充沛。
年平均气温18.3℃。
二、自然资源
吉安生态环境良好，自然资源丰富，是一座众山环绕的滨江之城。
千里赣江穿越城区而过，城内禾河、后河、螺湖水、文仁河、草坪溪、青原溪汇注赣江。
神岗山、华盖山、真君山、天玉山、青原山拱抱全城。
自然景观有：
天玉山铜壶滴漏、青原山钓鱼石、小口叠泉瀑布，石瀑布、七祖塔试刻石、侍郎山麓、石瀑布、赣江中心、白鹭州、螺子山盘湖、官塘水库等，景色迷人、壮观引人入胜。
人文景观有：
净居寺（含七祖塔），白鹭洲书院、云章阁、风月楼、古南塔；毛泽东、朱德旧居，革命烈士纪念碑，深情烈士墓、百青原台、因果寺、石屋古塔、周忱墓、逸亭、天后宫、石刻牌坊、阳明书院、临江古窑等为市级人文遗址。
钓源村、文石村还有古村道，古柏树是明末清初建筑风格的建筑群。
由此可以看出，吉安自然资源丰富，历史文化源远流长。
三、交通状况
吉安交通四通八达，105国道，京九铁路和建设中的赣粤高速交通公路均从境内通过。
青原大道、井冈山大道、阳明路、韶山路由三座赣江大桥逐线连接，形成“井”状交通网络。
1路、2路、3路、7路、9路、10路来回往返火车站及市区各个地方。
四、地方风俗
吉安城乡的风俗，属于民族文化范畴，蕴藏着汉民族忠厚淳朴的美德。
每逢：
春节、端午节、中秋节、中亢节、重阳节，本地人民张灯结彩，敲锣打鼓，走村游街，把地方特色展现的淋漓尽致。
分家分户，带子过继，招郎上门，经过新思想的冲击，已经成为一种好的乡村习俗。
饮食：
大米多主食杂粮，面食为辅。
新鲜蔬菜是本地居民的主要菜肴。
在菜肴的烹调上，注重佐料，讲究色香，一菜多味；喜辣，好酒，并有茶相伴。
城市劳动群众在闲暇时间，喜欢上茶馆聊天，爱围“火塘”聊天、玩牌。
并在春节期间开展龙灯、狮灯等民间文艺活动。
吉安方言属于赣方言，具有赣方言西南的共同点，没有翘舌音；没有全浊声母，中古浊塞音，浊塞嗓音声母不分平仄一律变成送气清音。
市区流言更接近于普通话，其它差异不大。
五、宏观经济状况分析
2002年月1——12月份全市国内生产总值达到200亿元，按可比价计算比上年增长了13%；其中第一产业总产值达104亿元，按可比价计算较上年增长了11.3%，第二产业总产值达58亿元，可比价计算较上年增长4.64%；第三产业经济结构继续优化。
图2-1经济状况分析图表
1、工业方面
通过依靠技术进步和工业园区建设，市直工业进步较快，2002年工业销售收入39亿元，增长14%；
2、第三产业（旅游）
通过培植市场、引导消费、配套跟进、完善服务并举，旅游增势明显，实现旅游收入15.48亿元，增长了6.76%；
3、外贸方面
在国际宏观经济疲软的情况下，吉安市采取措施，对外贸易形式喜人，全市外贸出口1600万美元，增长27.1%。
总体上来看，目前吉安市第二、第三产业发展迅猛，产业分类逐渐优化，发展趋势看好。
4、人口状况
全市人口470万人，其中吉安市区人口达30万人。
其中0-14岁人口占全市人口的27.6%，15-49岁人口占全市人口的51.9%，50岁以上人口占全市人口的15.5%，10年来年平均每年净增2191人。
5、城乡收入
吉安近两年来财政收入增长较快，财政总收入已达14.52亿元，增长了10%，其中地方收入9.07亿元，比1995年净增长10.56%，社会消费品零售额59亿元，年平均增长0.3%。
2001年，全市职工平均工资，城镇居民人均可支配收入分别为6160元、4826元，分别比去年增加了100元和124元；城乡居民储蓄存款余额达到120.42亿元，平均增长15.9%，居民服务性消费支出比例上升到27.5%。
6、城市基础建设设施及发展规划
为响应省委、省政府提出的“三个基地、一个后花园”的发展战略，近年来，尤其是自2000年撤地设市以来，市委、市政府致力于调整城市规划布局，提升了城市化进程。
目前全市人口470万；其中城镇人口115万，城市化水平达23.46%。
城市人均拥有公共绿地5.6平方米，人均居住面积达12.6平方米。
城市总体布局采用“双环、方格路网、多中心，轴线串接和山水环绕”的形式，形成“五纵八横、两江三岸”的发展格局：
大气魄的城市框架
在拓展城市规模、构筑城市框架方面，吉安市下了很大功夫，其中的基础设施建设更是大张其鼓。
两年来，市区完成基础设施建设项目投资3.8亿元。
新建了青原大道、火车站广场、吉州大道。
赣新大道正在建设中，井冈山大道、人民路、上文山路、中山东路等都进行了综合整治。
公用事业的发展速度良好，吉安二水厂、五岳观水厂、樟山垃圾处理厂、文山步行街、后河综合治理工程等已建成或将建成的项目和工程使城市的服务日趋完善。
大规模的城市美化
为了建设美丽的滨江花园城市，吉安市投资980多万元完成了北门街、人民路、仁山坪路、中山东路、田侯路等地的路灯改造复明工程。
其中文山步行街形成了“白天看文化、晚上看繁华”的休闲好去处。
绿化建设方面，通过拆墙透绿、拆迁建绿、街巷齐搞绿化以及建绿化带，路边花坛，街旁游园等，新辟绿地4万多平方米，加上去年拆墙透绿面积达2.8万平方米，使城区绿化率达到21.1%。
7、人民生活
人民生活普遍提高，全市城镇居民人均可支配收入6100元，增长了20.1%，农民收入2245元，增长了3.76%，在岗职工平均工资700元增长了72%，城镇居民人均住房使用面积达到23.9m2，增加了3.7m2，农民居民人均住房使用面积达到了30m2，增加了0.97m2，城镇保障体系进一步健全，离退休人员养老金基本按时足额发放，国有企业下岗职工基本生活费、失业保障金、城市居民最低生活保障基本兑现。
老年扶贫、民政优抚、社会建设深入开展，城乡居民的生产生活条件进一步改善。
8、居民收入
详见下二表：
表2-11995—1999年国有单位在岗职工工资情况
年均在岗人数（人）
全年工资总额（元）
人均年工资
（元）
人均月工资（元）
1995
67331
26448.5
3928.13
327.34
1996
66786
30046.7
4499
374.92
1997
54258
30019.6
5533.77
461.15
1998
45083
25302.8
5612.5
467.70
1999
42079
27629.5
6566.1
547.18
表2-11995—1999年市属单位在岗职工工资状况
年份
年平均在岗人数
年工资总额（元）
人平均工资（元）
人均月工资（元）
1995
12298
2516.8
2.47
170.58
1996
11370
2781.9
2447
203.92
1997
7764
3311.7
4265.5
355.46
1998
7888
2883.8
3655.9
304.66
1999
4672
1765.5
3778.9
314.91
第二节综述
基于对吉安市社会经济统计数据分析和社会调查，我们发现吉安经济状况实现以下特点：
1、地理位置优越、自然资源丰富、交通便利、周边依托环境好，具备发展硬件；
2、经济发展总体水平较低，一定程度上制约了广大居民的消费力，从而影响商品房的消化；
3、历史久远，更有革命圣地之经历，思想比较保守；
4、城市规划给吉安带来机遇，发展潜力初现。
5、居民整体收入水平落后于周边主要城市，观念落后，有效需求不足，尚须引导。
总之，经济发展水平等客观条件，在很大程度上制约了房地产业全面市场化的过程。
第三章行业环境分析
第一节现状概述
2001年吉安共35家房地产开发企业，2001年全市共完成房地开发投资1346万元，其中商品住房完成投资1.0872万元，商品住宅的开发投资占全年房地产开发投资额的81%，商品住宅的开发占有绝对的主导地位是开发资金的最基本流向，从开发面积来看，2001年商品房施工总面积39.24万m2，其中住宅开工面积30.3万m2，占施工总面积的77.2%。
可见多数发展商比较看好商品住宅市场，肯下力气投入。
1、商品房实际销售及施工面积
表3-1商品房实际销售及施工面积（万m2）
区域名称
实际销售面积
竣工面积
吉安市
17.05
26.46
整体上看，2001年商品房竣工面积是销售面积的1.5倍，从分区状况来看，吉安的销售量与开发量相差较大，1：
2.5供求相悬殊，空置量增加明显。
2、商品房空置情况（万m2）
表3-2商品房空置情况（万m2）
区域
空置面积合计
住宅空置面积
青原区
3.31
1.73
吉州区
6.1
4.1
市场调查结果显示，造成空置面积较大的原因除了收入原因外，主要是由于楼盘规模小、配套不齐全、环境差、绿化少、规划设计样式老套等因素，难以吸引潜在消费者产生购买欲望。
第二节前景展望
吉安人讲究“头顶有瓦”——意即生活好先要有房子住，说明住房需求是存在的。
但由于一直以来吉安房改步伐较慢，单位自建公房无偿或廉价分配给职工居住，居民自建私房比例提高，同时发展商在开发物业时未能充分地研究市场，乃至产品被市场排斥，从而形成市场与开发的脱节，供求关系失衡是吉安房地产市场不容忽视的现实。
目前吉安人均住房面积仅11.32m2，随着滨江花园城市的建设,市内有大量的旧房拆除。
随着市场进一步发展,政府改实物分房为货币分房和制止私搭乱建政策出台，及6个中心的城市规划出台实施，商品住宅的需求将进一步扩大。
综述
吉安房地产市场起步较晚，发展态势较平稳，没有出现大起大落，主要特征为：
1、缺乏有效扶持政策，产生管理机制协调度差，影响整体进度。
2、房改步伐小，住宅商品化进程缓慢，吉安市面上虽于98年始实施住房改革制度，但货币分房方案至今仍未出台，公房租金与售价比例倒挂，居民认为买房不如集资建房。
3、商品房成本构成不合理，税费过重，素质过低，与居民收入成正比，房价偏高。
4、房地产开发资金大量沉淀，影响金融资本正常流动。
房地产开发具有投资金额大，建设周期长，风险大等特点。
在房地产市场高潮的影响下，不少开发企业由于对市场缺乏调查和分析，盲目拆资或贷款上项目，加上受当地金融政策偏紧的影响，导致一大批商品房开发项目因资金不足而无法及时完工，形成“烂尾”工程，企业负债累累,同时，也影响银行信贷结构调整。
5、住房金融服务不配套，制约居民购房能力。
目前银行客户服务层面狭窄，按揭程度还很低，多为五成至七成按揭，五成居多；贷款时间短，虽最长达20年按揭，且以5年多。
（此数据来自银行部门及房管部门）
第四章产业环境分析
第一节住宅供给状况分析
吉安市住宅类型概况起来可以分三类：
单位自建住宅、居民私建住宅、商品住宅，三者面积比为48：
27：
25。
由于自建住宅占近75%之多，导致商品房的消费不旺。
据统计2001年全市城镇住宅竣工面积228.3万平方米，（据2001《吉安年鉴》）
表4-12001年全市城镇住宅竣工面积统计表
项目
总量（万m2）
占竣工总面积
商品住宅竣工
55．7
24.4%
单位自建住宅
109．23
47.8%
居民自建住宅
63．37
27.8%
以上数据显示，由于住宅商品化率低，整个住宅的供应中，单位建房与居民建房仍然势头强劲，合占75.6%左右，这些住宅形成对商品住宅的冲击，分解了一部分购房者。
如果能从政策上正确引导这部分消费，将推动住宅商品化进程。
以单位自建房为例，若实行完全的货币分房政策后，市场潜力将会增大。
第二节住宅销售状况分析
1、总体情况
吉安1996年—2001年每年的销售量平均在13万m2左右，在房市最热的2002年，曾达到20.31万m2。
政府安居小区占市场供应的比重较大，是吉安市居民解决居住的重要途径。
2、2001年销售情况：
表4-22001年销售情况统计表
销售（住宅）面积
竣工面积
住宅空置面积
16．57万m2
25．71万m2
9．14万m2
从销售情况看，整体上吉州地区商品住宅市场要稍强于青原区，吉州区住宅销售面积占总销售量的80%以上，高过青原；70%以上的预售楼盘在吉州，这与市场调查所得心理偏好吻合，市民未来居住心理相对倾向吉州区，但必须看到：
64%的商品住宅空置也在这个区，说明区内商品住宅开发供需矛盾较为突出。
（注：
吉州的楼盘规模大于青原）
3、在售楼盘的状况
目规模普遍相对较小，占地面积多为2——4万m2，未有形成规模性住宅社区。
------楼层均为7层，是吉安住宅市场比较普遍的层数。
------物业管理内容少，仅为保安清洁等基础内容；管理水平低，其物业费用在18元以内/月/户。
第五章市场消费分析
需求决定供给，只有真正符合市场需求的产品才能最大限度地被市场所接受，为策划好本项目。
我司人员在吉安调研期间，对消费者作了广泛的问卷调查，搜集了第一手资料，取得较具说服力的一些数据，在此分类进行分析，以为本项目的策划提供依据。
第一节问卷调查方式
1、问卷调查的主要内容：
职业及家庭基本情况
购房心理偏好及关注因素
消费能力及消费方式
2、问卷设计情况
此次调查问卷中设置了性别、职业、年收入、家庭成员数、选择住宅类型、接受的房价、购买的户型、配套设施、购房信息来源，伏款方式、关注因素、现居面积等共计25个问题。
第二节市场调研样本结构
本次调研中采用多级混合抽样法共发问卷687份,所发问卷有效回收率82%；95%的置信度下，抽样误差不超过4%。
样本结构如下：
1、调查区域统计：
2、问卷职业统计：
分析:
其中银行、公务员、个体、通信部、保险公司、医院等行业干部为本项目的有效目标客户，稍后将逐个细分。
3、居民购房意向统计：
从以上可以看出，有41.3%的居民在3年之内有购房现象，此人群是本项目一定的目标客户。
第三节社会大众问卷统计
1、对现有居住条件的满意程度：
分析：
30——71%的居民对现有住房不太满意，需要换房。
原因存在多方面：
面积太小、住房质量差、环境差等原因。
这些对于本项目发展商来说是有利因素，所以本项目的楼盘一定要把握好各个关口，让消费者满意，使“购房者”买得放心，住的舒心。
2、是否有购房打算：
分析：
有购房意向的所占比例总体略低于“不打算买”的，说明吉安市民目前购房的需求不太强烈，这证明虽然对现在的住房条件不满，但由于市场上没有质素高的房子而降低了购买欲。
1-3年内打算购房的居民是本项目的重要目标。
3、希望在哪里买房：
分析：
从市民在选择购房区域时的心理，可以看出人们对住宅的要求越来越高。
4、喜欢的住宅类型：
分析：
居民倾向于多层楼房占第一位，其次是别墅，这表明小区建设别墅是有一定的市场空间的。
5、喜欢的住宅结构：
分析：
居民选择复式的比例比较多，但在这里需要注意的是：
不要被消费者的这种追求时髦的心理所误导，毕竟它的价格不菲。
一般的消费者是无法接受的，建议本项目发展商在结构上调整面积结构，以满足有多方的需求。
6、喜欢的户型类别：
分析：
三房二厅这种户型占的比率已达到41.1%，可以做为多层住宅的主力户型。
但需要强调一点：
从居民选择二房、四房的比例来看，前者是17.6%，后者是20.7%，这说明二房二厅的户型更适合广大居民，因此根据消费心理，本项目尽量户型上应多一些二房二厅。
7、家庭人口：
分析：
目前，社会大众家庭成员三口之家占了45.6%，这说明了三口之家购房的占了平均近五成，本项目将来的购房主力将来自于三口之家，这对本项目户型定位有重要参考意义。
8、预购建筑面积：
分析：
101-150平方米占吉安居民购房取向62%左右，这反映了主力消费者对“面积扩大化”，并趋同的情81-100平方米，相对小面积的住房也有少量喜欢，但是150平方米以上的住宅也有不少人追捧，表明市场需求的多样化。
所以，建议本项目也应配置一些，以迎合不同消费者的青睐。
9、市民能接受的房屋的单价：
分析：
由于部分人选择的心态是“越便宜越好”，因此增加了1000元/m2以下的选择比例。
1000-1400元/m2这一价格所占比例已占到22%，证明这一价格比较合理，较为居民所接受，毕竟吉安属于地级市，处于发展当中，经济相对薄弱，对高价位的楼盘除了极少数有一定经济实力的买家可以承受外，大多数一般居民还是难以支付。
10、能接受的房屋总价：
分析：
被调查居民中有36.7%能接受总价为8.1—12万元，表明目前市场上的房价对于中等收入家庭还是可以承受的。
但总体来说,居民的支付能力较强，能接受12.1—20万的占20.8%，能接受20万以上的占4.8%，这是一个可观数字。
11、选择何种付款方式：
分析:
对于银行按揭这种付款方式已被接受,这表明吉安被调查人员的消费观念正在改变,但还需要引导。
12、选择贷款能承受的月供范围：
分析：
38.2%的被调查人员选择500—1000元的月供，说明买房样式已经多元化，这就需要发展商做好银行按揭服务，以满足消费者需求。
13、选择的贷款期限：
14、是否购买车库：
分析：
有59.9%的人选择会购买车库,这说明人们的消费观念和生活水平有了一定的提高,这对本项目来说是一大利好。
15、购房时注重哪些因素：
分析：
购房者在购房时对工程质量的要求考虑占第一位，其次是环境、价格、地段、物业管理和配套设施，这些都说明消费者对楼盘周边的工程质量、环境及管理都非常关注，所以发展商在开发楼盘要结合实际情况考虑全面化。
16、对小区配套设施的要求：
分析：
人们对菜场、超市、教育、体育等各种配套设施的需求强烈说明人们对生活质量的要求越来越高，不仅仅是为购房而购房，最为注重的是楼盘是否能提供良好的环境、完善的配套设施，和更适合现代化生活的配置。
17、购房用途：
分析：
选择居住的人们占了94%，接近于吉安现状，大部分人还处于“安家”阶段，并没有过剩的经济支柱去投资或者渡假。
因此，本项目发展商在二期开发的时候，应以“住家”这一概念着手，营造一个吉安居民所向往的尊贵家园。
18、喜欢的建筑风格：
分析：
江南园林是中式建筑,是具有代表性的建筑类型，有近五成的市民倾向于这一建筑风格，但也有不少人追求时尚，选择欧美式和其他建筑风格。
表明人们对建筑风格不够了解，盲目跟丛的心理较重。
又因为江南园林风格是我国特有的建筑特色印象较深，所以人们对它的推崇比较多。
19、获得购房信息的渠道：
分析：
在信息渠道中“报纸广告和朋友介绍”是消费者的首选，这说明吉安市民平时喜欢看报纸,同时对朋友的信任度也比较大，建议本项目在宣传上应注重从这方面着手：
其次是电视广告。
20、对住房的要求：
分析：
从选择的情况来看，人们对在住宅上的要求还是停留在居住的实用上，但已不是单一的，可以看出人们对住宅的要求已经升级，不仅
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