浦口地块立项报告.docx

资源描述

浦口地块立项报告.docx

《浦口地块立项报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《浦口地块立项报告.docx（60页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

浦口地块立项报告.docx

浦口地块立项报告

浦口公告地块研究报告

一、浦口城市背景研究

1、浦口经济情况

浦口历年GDP浦口历年人均可支配收入

浦口历年人均消费支出

⏹

近年来，浦口区的GDP增长始终保持着良好癿状态，增长速度一直高亍南京市平均水平。

⏹城镇居民收支情况良好，且近5年来消费支出增速始终高于可支配收入的增速，消费市场巨大。

居民生活水平不断提升，将迚一步加快整体经济的发展。

2、存款及社会消费品零售总额

浦口居民存款余额浦口社会消费品

浦口恩格尔系数

⏹

2011年浦口区居民存款余额接近230亿元，同比增长高达26.3%。

居民存款的不断提高，将有利于加快房地产市场的发展。

⏹在城镇居民收入不断提高，消费支出不断扩大的情况下，社会消费品零售总额逐步上升。

⏹浦口区恩格尔系数近年呈持续下滑趋势，表现为该区居民生活水平正不断提高。

3、人口

浦口人口情况

⏹城市化发展迅速，城镇人口不断增长。

其中年内迁入人口达23936人，迁出人口为11876人，净流入人口达到了12087人。

4、产业结构

2005年产业结构2011年产业结构

⏹近几年浦口区第二产业比例有所上升，第三产业比例有所下降。

未来浦口还是主要以工业发展带动第三产业的发展。

5、区域总体规划

⏹《2007-2030南京市城市总体规划》将南京规划成一主城、三副城，东山新市区、江北新市区和仙林新市区升级为三个“副城”

⏹规划江北形成以江北（浦口）中心区为核心，以生态廊道为间隔的带型组团发展的沿江城镇带。

区域产业规划：

⏹按照地域的紧密度和产业的关联度，合理布局产业，集中集约发展。

⏹中心城区和桥林地区以发展高新技术、现代制造业等低污染工业和第三产业为重点，老山和汢泉地区以収展休闲旅游业为重点，其他地区发挥区域优势，重点发展现代化都市农业。

⏹

根据近期城市发展需要，新增工业用地结合近期城市发展增长点布局，重点安排在中心城区和桥林地区，幵在城市収展潜在的增长区域适度预留发展用地。

区域交通规划：

⏹过江隧道的新建将进一步拉动江北的发展，缩短区域间的距离，加强城市各区域之间的联动，带动整个区域不主城区同步前进，融入主城区。

2012年南京有6条地铁线同时建设，其中达江北的轨道5条，即江北远期规划6条轨道中的5条开建。

地铁3号线

⏹开工及建成通车时间：

2010年12月——2014年6月

⏹区间：

浦口高新区—主城—江宁区百家湖、九龙湖

地铁10（1号线西延线）

⏹开工及建成通车时间：

2010年12月——2014年

⏹区间：

城南雨花台-—河西奥体—浦口珠江镇

宁天城际一期（原11号线）

⏹开工及建成通车时间：

2012年上半年——2014年

⏹区间：

六合金牛湖—浦口桥北，冯泰路站与3号线接驳。

宁和城际一期（原12号线）

⏹开工及建成通车时间：

2012年——2015年

⏹区间：

南京南站—浦口桥林黄里

地铁4号线（一期）

⏹开工及建成通车时间：

2011年4月——2015年

⏹区间：

浦口珍珠泉站—徐庄软件园—灵山—青龙—仙林东站，一期：

中保至仙林东站区间。

地铁6号线（机场专线，2013年建成）

⏹开工及建成通车时间：

2011年——2014年

⏹区间：

南京新港开发区-主城-江宁开发区-禄口机场

⏹规划中地铁无缝对接主城，将直接完善区域联动，江北居民出行难度未来大大减小，江北居住、主城工作的便捷时代正在来临。

二、房地产市场研究

1、南京各板块土地成交情况

2012年上半年，南京土地市场整体楼面地价为4206元/㎡，2011年上半年为3798元/㎡，同比上涨了11%。

分板块来看，除城东以外，其他板块均有土地成交，其中江北上半年成交了9幅土地，为各板块最高，平均楼面价格为2625元/平方米。

2、南京整体房地产市场运行状况

Ø从供销来看：

2012年上半年南京住宅市场共供应258.16万方，与去年上半年相比增长了10%；上半年成交了295.03万方，同比增长54%，也达到了自2010年以来的半年度成交最高值。

2012年上半年供销比为1:

1.14，呈现供不应求的局面。

Ø从价格走势来看：

自2010年下半年以来，2012年上半年成交均价10637元/㎡，同比下滑9%，是近4个半年周期以来最低值，市场价格仍然在地位运营。

Ø从市场趋势来看：

今年上半年限购、限贷政策仍然继续执行，但受宏观经济走势的影响，货币政策逐步宽松，地方楼市微调等利好消息不断。

受此影响，购房者预期出现改观，开发商重拾信心，尤其是进入二季度以来，“金三银四”“红五月”楼市均有良好表现，上半年市场红火收场。

受楼市利好信息影响，6月下旬，不少楼盘开始调高价格，预判下半年成交均价将会有小幅上涨。

整体来看，2012年下半年市场环境将好于上半年，但出现2009年大幅回暖的可能性较低。

3、南京各板块供求分析

2012年上半年各板块成交量

江北板块商品住房供应量占据南京市场1/3份额，成交量位于各板块之首，呈现出供求两旺的态势，但价格仍然处于全市价格洼地，区域购房者以刚性需求外溢、本地改善型宠户为主，随着轨道交通、市政规划利好未杢将逐步开始吸纳主城区改善型客户。

4、江北房地产市场运行状况

江北板块是全市一个重点刚需板块，上半年板块内供不应求，成交量达到107万方，同比增长54%，供销比为1:

1.38，区域规划利好使板块升值潜力得到认可。

三、土地属性研究

（1）G59、60土地属性研究

1、地块区位

宗地位于浦口区江浦街道，距离江浦老城区3公里，距离北面老山风景区2公里，从应天大街高架到河西应天大街有11公里。

2、宗地四至

宗地北临沿山大道，是贯穿浦口东西的主要干线之一，已于2008年建成通车。

西面为道路狭窄的七里路。

东面和南面到现状，未来规划有道路。

地块与南京工业大学浦口校区仅一河之隔。

3、地块现状

⏹地块东半部分为农民未拆迁的村庄，西半部分为农田，内有大量苗木，未完成场地平整工作。

⏹01号地块内有两个较大的水潭。

⏹两宗地内部均有高压线穿过，且有农用电线杆数十根。

⏹01号地块可就近利用沿山大道的市政管道，02号地块紧邻的为乡间小道——七里路，因此无可利用的市政管道。

⏹01与02号地块边界处有一农用变电室。

北面沿山大道

西面南京工业大学

01号地块内部水潭

地块南面砖厂及七里路

01地块内部水潭

两地块边界处变电室

两地块之间的变电站

地块内部高压线及苗木

4、周边配套及资源

生活配套：

项目处于待开发的陌生区域，周边2公里内无任何生活、教育、医疗配套服务设施。

交通配套：

项目周边无公共交通，离最近的地铁11号线（2014年通车）七里河站3公里远，距离地铁4号线（预计2015年通车）浦珠路站2.8公里，目前出行只能靠私人交通。

景观资源：

北面为老山森林公园，但是胡桥村和沿山大道的遮挡与阻隔，对本项目的景观视野及亲山性造成极大的负面影响，因此山景资源对本项目的意义不大。

周边环境：

项目北面为沿山大道，有噪音污染；项目周边为农民住宅，环境较差；项目南面为胡侨砖瓦厂，有一定污染，对本项目有极大影响；项目西面为南京工业大学浦口校区，但中间隔着一条小河，因此与工业大学基本无联系。

5、区域规划

《南京市城市总体规划（2007-2030）》将东山仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。

2006年市政府提出“跨江发展”战略，江北新城建设成为南京跨江发展战略核心。

本项目位于江北副城的珠江镇片区。

区域功能定位：

浦口区行政文化中心、珠江片区地区级中心组成部分，是服务周边、带动发展的动力引擎。

服务人口:

未来将形成地区中心，辐射人口20万,未来居住人口14万人。

学校配套：

规划幼儿园21所，小学4所，中学4所，高中一所。

空间规划：

未来将形成“一环、一核、双轴、四片”的空间布局结构。

本项目位于政府重点打造的居住生活片区。

6、项目规划指标

地块编号

地块位置/名称

出让面积

规划用地性质

容积率

楼面价

建筑高度

挂牌出让起始价

NO.2012G59

浦口区江浦街道胡桥路以东、南工大东侧01号地块

59514.5

二类居住用地

1.0

3055

≤15

20000

NO.2012G60

浦口区江浦街道沿山大道南侧、南工大东侧02号地块

79189.9

二类居住用地

1.0

3444

≤24

30000

备注：

NO.2012G60：

地块内配建一座出让面积为6003.6㎡的基层社区中心一座。

按照目前的规划指标，建议两幅地块打造成6—8层的多层。

7、周边成交土地情况

地块编号

交易日

成交总价（万元）

楼面地价（元/㎡）

用地性质

建设用地（㎡）

总建面（㎡）

容积率

成交企业

NO.2011G86

2012/2/10

32000

4024.76

居住

72279.8

79507.78

1.1

江苏省南京浦口经济开发总公司

NO.2011G88

2012/2/10

53000

2858.65

居住

115876.2

185401.92

1.6

南京市浦口区国有资产投资经营有限公司

NO.2011G89

2012/2/10

73000

2826.41

居住

161424.1

258278.56

1.6

南京诚久房地产开发有限公司

NO.2011G90

2012/2/10

18000

2749.68

居住

40913.8

65462.08

1.6

南京诚久房地产开发有限公司

本项目周边成为浦口区2012年来成交地块最多的区域，总体来说本区域容积率较低，楼面价在2700-2900元/平米之间，但G86地块达到了4000元/平米，未来该片区上市量会急速上升，竞争压力较大。

8、竞品楼盘分析

根据本项目地块性质，筛选出以下几个周边竞争楼盘：

项目名称

万科金色半山

通宇林景雅园

融侨观邸

楼盘位置

浦口江浦街道沿山大道以南，财八路以西4号

浦口区象山路18号

浦口海院路88号

开发商

南京筑浦置业有限公司

江苏通宇房地产开发有限责任公司

江苏融侨置业有限公司

总占地面积

6.2万平米

13万平米

28万平米

总建筑面积

10万平米

25万平米

48万平米

容积率

1.6

1.7

绿化率

35%

46.00%

35.00%

产品类型

花园洋房、小高层

小高层

联排，小高层

面积段

洋房为110-140平米，小高层88平米

90-130平方米

小高层90-140平米，联排350-410平米

价格

洋房均价12000元/平米，小高层均价9500元/平米

均价10000-11000元/平方米

小高层10000-11000元/平米，联排15000元/平米

9、竞品成交量分析

楼盘名称

面积（平米）

成交量（套）

推出量（套）

成交率

万科金色半山

108

100.0%

131

78.1%

143

68.8%

250

100.0%

林景雅园

79.2%

105

72.7%

120

72.7%

130

40.9%

融侨观邸

108

90.7%

81.0%

97.2%

103

79.2%

128

108

85.2%

140

120

35.0%

350

29.2%

380

18.4%

414

20.0%

合计

598

854

70.0%

2012年1月至今，三个楼盘总共推出854套房源，合计11.6万平米，成交598套房源，合计7万平米，销售率为70%左右。

10、竞品成交面积段分析

由上图可看出，随着面积的增加，销售率在逐渐下降。

80平米以下两室户型销售情况非常好，80-120平米三室户型销售情况良好，超过120平米以上的户型明显滞销。

融侨观邸的联排别墅销售率只有20%左右。

11、竞品价格分析

该片区客户以首次置业者为主，因此对价格极为敏感，整体价格在9500——12000之间。

万科金色半山精装洋房均价12000左右，小高层均价9500元/平米；林景雅园小高层毛坯均价10000-11000元/平方米；融侨观邸小高层10000-11000元/平米，联排15000元/平米。

12、竞品客户群分析

该片区普通住宅整体以刚需置业者为主，主要包括从市区外溢的上班族、浦口地区的企业员工等等。

但万科由于其品牌响、品质高，还是吸引了一批改善及投资型客户。

13、经典个案分析

Ø万科金色半山

项目地址：

浦口江浦街道沿山大道以南，财八路以西4号

占地面积：

6.2万㎡

开发商：

南京筑浦置业有限公司

建筑面积：

10万㎡

容积/绿化率：

1.6/35%

总户数：

956户

物业类型：

洋房、小高层

户型面积：

108㎡三房，130㎡三房，140㎡四房

参考价格：

洋房12000元/㎡、小高层9000元/㎡

装潢状况：

精装标准2000元/㎡

销售情况：

项目在售14——17栋精装花园洋房，精装标准2000元/平米，均价12000左右，户型为108平米的三房，130平米的三房，140平米的四房，预计2014年5月交付。

另一栋精装小高层在售，面积为88平米，均价9500元/平米，预计2014年4月交付。

项目于2012年11月份首次开盘，精装洋房108平米的户型为顶层，加20——40万赠送阁楼，该户型销售率100%。

洋房130平米户型，四楼赠送10平米露台，销售率78%。

洋房143平米户型没有赠送，销售率69%。

洋房250平米户型带地下室，送院子，销售率100%。

小高层88平米户型销售率只有50%左右。

项目优势：

⏹品牌优势，吸引一批忠实消费群体

⏹精装修洋房，填补市场空白

⏹背靠老山风景区，景观资源优越

⏹户型设计合理，满足消费者需求

项目劣势：

⏹项目周边配套不完善，生活不方便

⏹缺乏公共交通和商业设施

Ø林景雅园

项目地址：

浦口区象山路18号

占地面积：

13万㎡

开发商：

江苏通宇房地产开发有限责任公司

建筑面积：

15万㎡

容积/绿化率：

1.6/46%

总户数：

1888户

物业类型：

小高层

户型面积：

90㎡二房，105㎡三房，120㎡三房，130三房

参考价格：

小高层10000-11000元/㎡

装潢状况：

毛坯

销售情况：

目前销售的为14、18、23、24栋，均为毛坯交付的小高层，其中90平米户型销售率为62.5%，105平米户型销售率为72.7%，120平米户型销售率为72%，130平米销售率为41%。

项目优势：

⏹周边项目云集，形成浓厚居住氛围

⏹靠近江浦老城，生活较为便利

⏹距离地铁较近，周边有公共交通

项目劣势:

⏹户型设计不合理，没有很好契合消费者需求，导致大户型滞销

⏹周边项目均在施工，周边环境受到影响

Ø融侨观邸

项目地址：

浦口海院路88号

占地面积：

28万㎡

开发商：

江苏融侨置业有限公司

建筑面积：

48万㎡

容积/绿化率：

1.7/35%

总户数：

3572户

物业类型：

小高层、联排

户型面积：

70㎡二房，99㎡三房，128㎡三房，130三房

参考价格：

小高层10000-11000元/㎡，联排15000元/㎡

装潢状况：

毛坯

销售情况：

目前在售的为10、12、13、53、54栋小高层和多栋联排别墅，均为毛坯交付。

其中70平米户型销售率为90%，99平米户型销售率为95%，128平米销售率为85%，140平米销售率为35%，联排别墅销售率为20%左右。

项目优势：

⏹周边项目云集，居住氛围浓厚

⏹产品类型多样，景观性较好

⏹靠近江浦老城，生活较为便利

⏹距离规划地铁1号线西延线工业大学站1.8公里，周边有公共交通，出行方便

项目劣势：

⏹周边施工项目多，环境受到影响

⏹市场分析不充分，导致联排别墅滞销

14、周边楼盘与本项目对比分析

指标项

因素

指标评价

本项目

万科金色半山

林景雅园

融侨观邸

区位环境

地段

位置较偏

位置一般

人文环境

较好

一般

受外界影响

受沿山大道噪音污染

周边施工项目尘土影响

自然景观

靠近老山

紧邻老山

无

交通条件

公共交通

距离地铁较远，出行不便

距离地铁距离适中，出行教方便

交通干道

紧邻沿山大道

生活配套

非常不方便

较方便

商业环境

目前商业环境

目前无商业配套

底商门面

未来商业规划

未知

自配苏果超市等

底商门面

由上表可知，本项目与周边几个项目相比，无论在区位、交通条件、生活配套、商业环境、自然景观等都存在明显的劣势，因此在日后的竞争中难以取胜。

15、项目地块SWOT分析

（1）优势

⏹背靠老山风景区，有一定景观资源，但对本项目影响不大。

（2）劣势

⏹位于相对陌生区域，与开发商聚集区距离较远，周边仍有农田和宅基地，形象较差，无居住氛围。

⏹地块周边无生活配套，无公共交通配套，距离规划建设的地铁站过远，不在地铁的辐射范围之内。

⏹地块周边路网不发达，未来小区的入口设置是个难题。

⏹地块内部有高压线、未完成拆迁补偿、土地平整等工作，不利于后期开发。

⏹地块起始3055元/平米的楼面价格明显高于以往周边成交的地块。

（3）机会

⏹据规划，该片区未来将成为居住片区。

（4）威胁

⏹周边竞争楼盘多，未来会分流本项目客群，宗地又无明显优势，不利于竞争。

⏹土地净地交付仍需一定的时间，将会造成土地投入资本的沉淀。

16、结论

整体而言，本地块位于待开发的陌生区域，周边2公里内无任何生活、教育、医疗、交通等配套服务设施。

地块内部未拆迁和平整，且有高压线，导致后期开发难度较大。

与周边几个项目相比，并无竞争优势。

在以首次置业消费群体占主导地位的市场中，这些均是先天的硬伤，同时未来该区域上市体量较大，去化压力大，因此不建议公司参与该地块的竞拍。

（2）G68（限价商品房）土地属性分析

1、地块区位

宗地位于浦口区江浦街道，距离江浦老城区7公里，距离河西主城应天大街10公里，距离北面老山2公里。

2、宗地四至

NO.2012G68

沿山大道

宗地位于沿山大道南侧，西至现状，南至现状。

东面200米处为关押有2000余人的浦口监狱。

3、地块现状

⏹地块内部已拆迁完毕，但还没有进行平整。

⏹地块内部无高压线、水潭等，零星有杂树及土堆。

地块内部

北面沿山大道

地块西面小路

地块南面浦口监狱

4、周边环境及资源

生活配套：

项目处于待开发的陌生区域，周边4公里内无任何生活配套。

交通配套：

项目周边无公共交通，离规划的地铁4号线浦珠路站1.5公里，目前出行只能靠私人交通。

景观资源：

北面为老山森林公园，有一定的景观资源。

周边环境：

项目北面为沿山大道，噪音比较大；项目东面为浦口监狱，严重影响了本项目的形象。

5、项目规划指标

地块编号

地块位置/名称

总用地面积（m2）

出让面积（m2）

规划用地性质

容积率

楼面价（元/平米）

挂牌出让起始价（万元）

NO.2012G68

浦口区沿山大道南侧（限价商品房）地块

106447.6

103747.7

二类居住用地

≤1.6

849.4

14100

备注：

NO.2012G68：

（1）该地块带规划总平方案挂牌；

（2）该地所建房产结算均价为4800元/平方米；（3）地块的建设要求详见公开出让文件。

6、周边成交地块情况

因为是限价房项目，周边无可类比地块。

7、项目地块SWOT分析

（1）优势

⏹该项目为限价商品房，较低的价格给销售的压力较小

（2）劣势

⏹项目东面200米处即为浦口监狱，严重影响本项目的形象。

⏹位于陌生区域，与开发商聚集区距离过远，周边是农村居民点，形象较差，没有形成居住氛围。

⏹地块周边无生活配套，无公共交通配套，规划中的4号线何时开工还不确定。

⏹项目属于政府限价房，利润空间有限。

8、结论

鉴于本地块紧邻浦口监狱，严重影响了本项目未来的形象；周边生活、交通等配套不完善；且属于政府限价商品房项目，未来开发利润有限，因此不建议公司参与该地块的竞拍。

（3）G69、G70土地属性研究

1．地块区位：

宗地行政隶属南京市浦口高新区，南京市西北部，与南京大学浦口校区相接，坐落南京珍珠泉风景区的龙王山脚下，面对长江，东接宁连、宁通高速公路，西邻宁合等国道，毗邻南京国家高新技术产业开发区。

距离浦口区弘阳广场距离约5.5公里，距离南京市区中心鼓楼区江苏省政府约14.3公里。

2．宗地四至

ØG69地块东至丹霞路，南至侨康路，西至蓝海路，北至侨谊路

ØG70地块东至丹霞路，南至侨谊路，西北至永新路

3、地块现状

Ø地块内部有大量的树木和小土坡，未完成前期的平整工作。

ØG69号地块西侧内有一个较大的水潭。

ØG69，G70号地块可就近利用永新路的市政管道

Ø01与02号地块边界处有一农用变电室。

Ø地块东面为山坡，南面为南京大学浦口校区，西面为一块小水塘，北面为龙王山。

南面南京大学浦口校区

地块东面山坡

地块北面龙王山

地块西面山坡

地上土坡

地上植被

4、周边配套及资源

生活配套：

由于宗地紧挨南京大学浦口校区，校区内部有的体育场馆，食堂，超市都可以被客户利用起来，同时可以提升宗地人文价值。

最近的教育超市距离宗地距离在600m左右,在1KM左右的的位置处还有百佳超市及世纪华联超市。

在1KM范围内还有一些饭店，宾馆。

在1.3KM位置处有一个体育健身中心。

交通配套：

（1）普通公交线

目前宗地附近总计有3个公交车站分别是南京学府站，南京大学浦口校区站，高新区站，有六条公交线路131路，602路，606路，639路，646路，D4路。

南京学府站距离宗地直线距离只有950米左右，途经公交车642路公交线。

南京大学浦口校区站离宗地直线距离约1.1公里，途径公交车有131路，642路，D4路，浦葛线。

高新

展开阅读全文