房地产企业所得税汇算清缴查账报告DOC.docx

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房地产企业所得税汇算清缴查账报告DOC

房地产企业所得税汇算清缴审核鉴证报告

年度

（适用于无保留意见的报告）

××税审字（200）第号

××××公司:

我们接受贵公司的委托［约定书编号：

×××］，对贵公司提供的年度《企业所得税年度纳税申报表》及其附表情况进行审核。

贵公司对所提供的会计资料及纳税资料的真实性、合法性、完整性负责。

我们的责任是根据现行税收政策规定，对相关报表、账册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整。

我们的审核是按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师执业准则（试行）》和《税务代理业务规程（试行）》、《税务代理从业人员守则（试行）》及长沙市国家税务局、长沙市地方税务局的有关规定进行的.在审核过程中,我们结合贵公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。

具体审核结果如下：

一、贵公司年度会计利润的账面数为元。

经审核，贵公司本年度企业所得税应纳税所得额在会计利润的基础上应作以下调整：

（一）、调增事项

1．收入项目

2．税前扣除项目（按申报表顺序列示）

3．本期预售收入的预计毛利额

①预售收入

②预计毛利额

注:

预计毛利额=预售收入×预计毛利率（％）

4.影响应纳税所得额的相关税费项目（按税费分项列示）

以上合计审核调增数元。

（二）调减事项

1．收入项目

2．税前扣除项目

3．本期已结转销售销售收入的预计收入的预计毛利

①本期已结转销售收入的预售收入

②预计毛利额

注：

预计毛利额=本期已结转销售收入的预售收入×预计毛利率（%）

4.影响应纳税所得额的相关税费项目

以上合计审核调减数元。

（三）弥补以前年度亏损

（四）免税所得（列明所得项目、金额）

（五）经调整后,贵公司本年度应纳税所得额为：

调整后应纳税所得额=会计利润+审核调增数-审核调减数-弥补以前年度亏损—免税所得

=

二、贵公司本年度实际应纳企业所得税

（一）适用税率

（二）应缴所得税额

（三）期初多缴的所得额

（四）已预缴所得税额

（五）应补税的境内外投资收益的抵扣税额

（六）经批准减免和可抵免税额

（七）实际应补（退）税额

实际应补（退）税额=应缴所得税额—期初多缴的所得额-已预缴所得税额-应补税的境内外投资收益的抵扣税额-经批准减免和可抵免税额

三、其他事项说明（对无法作出审核意见的必须作出说明）

（一）实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间的差异情况

（二）重大经营事项

1．开发项目的基本情况

2．配套设施开发完工后转作经营用房产情况。

3．出租开发产品情况.

4．委托方式销售开发产品情况。

5．境外销售情况。

6．视同销售情况。

7．其他

（三）关联方及关联交易

（四）其他需说明事项

报告附件：

（一）鉴证报告附注

（二）资产负债表

如已经中介机构审计的，应附审计后的资产负债表.

（三）利润表

如已经中介机构审计的,应附审计后的利润表。

（四）现金流量表

如已经中介机构审计的，应附审计后的现金流量表。

如企业未编制该报表，应作出说明。

（五）经审核确认的《企业所得税年度纳税申报表》及其附表

1．附表一

（1）：

销售（营业）收入及其他收入明细表

2．附表二

（1）:

成本费用明细表

3．附表三：

投资所得（损失）明细表

4．附表四：

纳税调整增加项目明细表

5．附表五：

纳税调整减少项目明细表

6．附表六:

税前弥补亏损明细表

7．附表七:

免税所得及减免税明细表

8．附表八：

捐赠支出明细表

9．附表十：

境外所得税抵扣计算明细表

10．附表十一:

广告费支出明细表

11．附表十二：

工资薪金和工会经费等三项经费明细表

12．附表十三：

资产折旧、摊销明细表

13．附表十四

（1）：

坏帐损失明细表

（六）中介机构营业执照

（七）中介机构执业资格证

（八）注册税务师执业资格证书

长沙市事务所中国注册税务师:

地址：

中国注册税务师:

电话：

二ＯＯ年月日

201X年度所得税汇算清缴纳税申报

审核鉴证报告附注

一、企业基本情况

XX房地产有限公司（以下简称“贵公司”）是于年月日经长沙市工商行政管理局批准登记成立的有限公司（有限责任公司），注册号为：

，住所：

长沙市号，法定代表人:

，注册资本:

万元人民币,经营范围：

房地产开发,。

税务登记证号：

.

二、企业基本的税收政策

（一）主要税（费）项目及税（费）率

税（费）项目

计税依据

税（费）率

营业税

营业额

5％

城市维护建设税

按应缴流转税税额计征

7%

教育费附加

按应缴流转税税额计征

3%

地方教育费用附加

按应缴流转税税额计征

X%

企业所得税

按应纳税所得额

25％

（二）主要的税收优惠

优惠项目

国家文件依据

具体优惠政策规定

税务机关批准文号

无

无

无

无

三、企业主要的会计政策

1、会计制度：

执行《小企业会计准则》或《企业会计准则》及其配套规定.

2、会计年度:

自公历1月1日起至12月31日止。

3、记账本位币：

采用人民币为记账本位币。

4、记账基础和计价原则：

以权责发生制为记账基础,以实际成本为计价原则。

5、外币业务核算方法:

会计年度内涉及外币的经济业务，按发生当月月初外汇价折合本位币入账,年末将外币账户余额按年末外汇市场中间价折合本位币进行调整，调整后记账本位币余额与原账面余额之间的差额列入汇兑损益。

6、坏账核算方法：

（1）坏账的确认标准

债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后,仍然不能收回的;或因债务人逾期未履行偿债义务,并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小的应收款项。

（2）坏账损失核算方法

本公司直接转销法。

7、存货核算方法：

（1）存货分类

本单位存货分为开发成品、低值易耗品等。

（2）存货以实际成本计价。

8、固定资产计价和折旧方法

（1）固定资产计价：

按取得时实际成本计价.

固定资产分类为:

房屋建筑物、机器设备、运输设备、办公设备、其他设备等。

（2）固定资产折旧采用直线法计算。

9、收入确认方法：

开发产品销售收入的确认按照国税发（2009）31号文件规定的方法确认。

10、所得税的会计处理方法采用应付税款法。

四、会计利润的审核

1、销售收入的审核

（1）、关于一期项目销售收入的审核

一期项目已于20XX年完工，总可售面积平方米,截止2010年12月31日,总的计税成本元，单位计税成本元.一期项目已经签订销售合同面积平方米,销售金额元，一期账面累计结转收入元,少结转收入元.

（2）、关于二期项目销售收入的审核

二期项目包括两个组团（其中二期一组团已于2008年完工，二期二组团已于2010年完工）已于2010年全部完工,总可售面积平方米，截止2010年12月31日,总的计税成本元，单位计税成本元.二期项目已经签订销售合同面积平方米，销售金额元,二期项目账面累计结转收入元，少结转收入元。

经审核，上述少结转收入合计元，确认销售收入总额为元。

2、销售成本的审核

（1）、关于一期项目销售成本的审核

一期项目已于2007年完工,总可售面积平方米，截止2010年12月31日，总的计税成本元,单位计税成本元。

一期项目已经签订销售合同面积平方米，应结转成本元，一期账面累计结转成本元，少结转成本元。

（2）、关于二期项目销售成本的审核

二期项目包括两个组团（其中二期一组团已于2008年完工，二期二组团已于2010年完工）已于2010年全部完工，总可售面积平方米，截止2010年12月31日，总的计税成本元，单位计税成本元。

二期项目已经签订销售合同面积平方米，应结转成本元，二期项目账面累计结转成本元，少结转成本元.

经审核，上述少结转成本合计元，确认销售成本总额为元。

3、利润总额的审核

贵公司本纳税年度账面利润总额元，经上述审核,确认利润总额为（账面利润）+（收入调整）-（成本调整）=元。

五、纳税调整事项说明

1、纳税调整增加事项的审核

①、职工福利费支出的审核

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第四十条　企业发生的职工福利费支出，不超过工资、薪金总额14％的部分，准予扣除。

《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）四、关于以前年度职工福利费余额的处理根据《国家税务总局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知》（国税函〔2008〕264号）的规定，企业2008年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费余额，2008年及以后年度发生的职工福利费，应首先冲减上述的职工福利费余额，不足部分按新税法规定扣除;仍有余额的，继续留在以后年度使用.

贵公司本年度在“管理费用”中列支福利费支出,故纳税调整增加经审核确认为元.

、职工教育经费支出的审核

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第四十二条　除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资、薪金总额2。

5%的部分,准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函［2009］98号）五、关于以前年度职工教育经费余额的处理对于在2008年以前已经计提但尚未使用的职工教育经费余额,2008年及以后新发生的职工教育经费应先从余额中冲减。

仍有余额的，留在以后年度继续使用。

贵公司本年度在“管理费用"中计提但尚未使用的职工教育经费支出元;故纳税调整增加经审核确认为元。

、业务招待费支出的审核

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第四十三条　企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

贵公司本年度在“管理费用”中列支招待费元,按实际发生的业务招待费支出60%的比例计算可税前扣除的限额为×60％=元；本纳税年度销售（营业）收入元，按销售（营业）收入5‰的比例计算可税前扣除的业务招待费限额为×0。

5％=元，取其低者为允许税前扣除的税收金额元,超标-=元,贵公司自报纳税调整增加0。

00元，纳税调整增加经审核确认为元.

、捐赠支出的审核

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第五十三条　企业发生的公益性捐赠支出,不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。

《财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》（财税［2008］160号）　一、企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。

贵公司本纳税年度在“营业外支出”中列支捐赠支出元，但未通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，且未取得规定的捐赠凭证，不得税前扣除，贵公司自报纳税调整增加元，纳税调整增加经审核确认为元.

、罚金、罚款和被没收财物的损失的审核

根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除:

（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；

贵公司本纳税年度在“营业外支出”中列支罚款支出元，上述支出不得税前扣除，贵公司自报纳税调整增加元,纳税调整增加经审核确认为元。

、税收滞纳金的审核

根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条在计算应纳税所得额时,下列支出不得扣除：

（三）税收滞纳金；

贵公司本年度在“营业外支出”中列支税收滞纳金元，不允许税前扣除,贵公司自报纳税调整增加元，纳税调整增加经审核确认为元。

、房地产企业预售收入计算的预计利润的审核

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发 ［2009］ 31号）第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10％。

 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

贵公司本纳税年度三期未完工开发项目，实现预售收入元，预计利润为×10％=元,贵公司自报纳税调整增加元,纳税调整增加经审核确认为元。

2、纳税调整减少事项的审核

、房地产企业预售收入计算的预计利润的审核

贵公司以前年度完工开发产品，已按预计利润计入当年应纳税所得。

本期将预售收入转为销售收入，其结转的预售收入已按税收规定的预征率计算的预计利润元，应作纳税调减处理。

2009年按照10%的预计毛利率计算的预售收入元（2008年及以前年度预计利润已在2009年度所得税汇算清缴时调减），合计以前年度预售收入预计的利润为×10％=元，贵公司自报纳税调整减少元，纳税调整减少经审核确认为元。

上述审核确认贵公司本纳税年度纳税调整额共计（纳税调增）—（纳税调减）=—元。

六、应纳税所得额的审核

上述审核确认贵公司本纳税年度纳税调整后所得为（会计利润）—（纳税调整所得额）=元,确认贵公司本纳税年度应纳税所得额为元。

七、应纳税额的审核

经上述审核贵公司本纳税年度应纳所得税额为×25％=元；经审查确认贵公司无减免所得税额、抵免所得税额、境外所得应纳所得税额及境外所得抵免所得税额,本纳税年度累计在长沙市XXX区（国）地税局预缴的所得税额为元,另在长沙市XXX（国）地税局预缴的所得税额为元；贵公司本纳税年度应补的所得税额为元。

税务师事务所有限责任公司

年月日