万科房地产目标成本控制方法.docx

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万科房地产目标成本控制方法

万科房地产目标

目标成本控制

责

任

书

万科房地产精华

编制依据及说明

1．项目发展部：

土地出让合同、报批报建费用明细；

2．设计部：

实施方案设计图纸及规划指标、建造标准与材料部品标准；

3．工程管理部：

钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划；

4．项目经理部：

场地平整方案，临时设施建造标准；

5．营销管理部：

景观分区建议，营销费用计划；

6．财务管理部：

资本化利息计算依据、管理费用计算依据。

　　本责任书已与相关部门讨论并达成一致。

执行过程中，由成本管理部整体负责。

各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。

成本管理部

　　《项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。

现予以发布，请相关部门遵照执行。

签发人：

签发日期：

年月日

主送：

公司管理层

一、项目开发总目标：

1.项目概况

1）总体规划指标

2.成本目标

　　项目目标成本确定为3920元/m2，按成本科目具体构成如下：

注：

含住宅、商业、车库等所有可售资源。

3。

成本项目责任部门划分一览表

责任部门责任范围责任人项目发展部1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费

2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费、消防微缩费设计部1、设计费、晒图及模型制作

2、主体建安工程部品

3、环境绿化费

4、配套公建

5、设计变更工程管理部1、勘察、测绘、沉降观测

2、招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费

3、除部品以外的主体建安工程费

4、管线综合设计费用

5、工程监理费、工程质量监督费西青

项目部1、测绘、临水、临电、临时道路、场地平整

2、临时围墙、围板

3、现场签证

4、市政配套费用（水、电、供热、煤气、智能化

5、项目部行政管理费用营销中心1、接待厅装修装饰费、样板间费用

2、销售费用成本管理部1、预结算编审费财务管理部1、资本化利息

2、管理费用

4.成本分摊计划

成本跨期分摊表

营销费用分期计划表

整体营销费用比例=营销费用总和∕销售收入总和

机密

项目

（项目发展部）

目

标

成

本

控

制

责

任

书

二OO五年四月十五日

　　经与公司研究确定，部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门05年度季（年）度考核标准。

　　　　　　　　　　　　　　　　部门负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　年月日

项目发展部

一、主要作业目标：

1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。

2、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、预售许可证。

3、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。

4、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。

二、成本目标：

你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：

三、控制要点通则：

1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。

2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。

3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免成为唯一的关键线路。

重要提示：

以上成本指标，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。

成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。

财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。

项目责任成本控制性要点-项目发展部

一地价需讨论要点会议讨论结果1土地出让金责任部门？

含在20056万地价款中，不再发生责任部门：

项目发展部；

责任人：

管灏、刘兴东

土地出让金含在20056万地价款中，不再发生契税土地评估价*3%；同上责任部门：

项目发展部；

责任人：

管灏、刘兴东

基数=20056万元+大配套费

费率：

3%土地交易手续费土地评估价*0.2%；土地评估价？

（政府地价相关费用+红线外市政设施费+补偿费）；责任部门：

项目发展部；

责任人：

管灏、刘兴东

基数=20056万元+大配套费

费率：

0.2%（土地交易手续费+招标代办服务费一共）招标代办服务费土地评估价*0.4%同上合作款项1000万以外还有其它？

责任部门：

项目发展部；

责任人：

管灏、刘兴东

另外：

政府规划设计费：

180万；支教费20万；红线外市政设施费165元/M2？

中水如何考虑？

供热源头费？

责任部门：

部；

责任人：

管灏

按政府规定：

外环线以外（5KM以内）项目大配套费165元/M2拆迁补偿费20056摘牌价之外还有何费用需要发生？

拆迁费（大理石厂、高压线等等）？

责任部门：

项目发展部；

责任人：

管灏、刘兴东

考虑到拆迁进度，预留100万的不可预见费二前期责任部门？

责任部门：

项目发展部；

责任人：

刘兴东小配套费住宅面积的70元/M2；幼儿园自建，能否在交费中扣除？

幼儿园目前规划2000M2，造价控制在？

元/M2合适？

如按2000元/M2，约合建筑面积14元/M2>7.71元/M2（交费水平）承诺将自建项目（幼儿园、居委会、市政站点）按小配套费中规定的相应单项收费标准，从70元/M2的总费用中剔出，用于自建。

人防易地建设费交费？

M2，按建筑面积4%交？

自建？

M2、建在高层下/空地下？

用途：

地下车库（是否作人防标准？

）；按交费办理，交费标准以61.2元/M2为上限，尽量由我司自行办理，有一定下浮空间。

人防档案费人防面积10元/M2；有无协调空间？

标准人防面积10元/M2墙体改造费目前定为轻集料砌体，是否不需交墙体改造费？

先交押金，通过检查后退款。

细部用材（窗口、门口）由项目发展部与工程部协调，确保不发生费用。

项目环境影响评测费张贵庄7.5万元，新城4.85万；东丽15万？

控制在？

万（投资额在0.3-2万之间0.25%-0.09%）已签合同，合同价12万公告费、登记费地名公告费、土地登记费、准入住证公告费、规划执照公告费，是否还有其它？

地名公告费4000元/个、土地登记费800元/万M2、准入住证公告费1500元/个、规划执照公告费2400元/个规划执照费造价在3000万及其以上的按0.08%计算;3000万以下的按0.15%计算.需尽量合理划分组团，按0.08%的费率交纳目前此项收费已减免，不需再交纳产权面积测量费预售面积：

公建2元/M2、住宅1.36元/M2；

最终产权面积？

不再收取其它费用？

预售面积：

非住宅2元/M2、住宅1.36元/M2

总产权登记费：

80元/户；

分户产权转移登记费：

住宅：

3元/M2

分户产权转移登记费：

商业：

9元/M2施工图纸审查费标准住宅：

4万M2以上1.7元/M2；4万M2以下1.9元/M2

公建：

2.4元/M2

与会人员对以上讨论结果确认签字：

（文字确认版存于成本部）

项目发展部：

项目部：

成本部：

以上为过程文件，以目标成本讨论会决议为准。

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项目

（设计部）

目

标

成

本

控

制

责

任

书

房地产有限公司

　　经与公司研究确定，设计部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门05年度季（年）度考核标准。

　　　　　　　　　　　　　　　　部门负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　年月日

设计管理部

一、主要作业目标：

1、组织实施设计阶段的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。

2、在目标成本范围内实行景观限额设计。

3、依据项目开发计划按时完成图纸设计，保证出图质量。

4、按制度办理设计变更。

5、复核项目销售面积。

参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更及现场签证管理办法》

二、成本目标：

你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理需要，还需完成如下成本目标：

三、甲供、甲方分包材料限价表

单位:

元

材料名称方式限制单价备注屋面瓦佛甲草甲分包/M2实际消耗面积外墙面砖甲供元/M2实际消耗面积涂料甲分包质感与平涂8：

2

平均32元/M2实际消耗面积窗甲分包元/M2实际消耗面积幕墙甲分包/M2实际消耗面积（仅用于小高层）钢制入户门甲分包公寓/樘；

情景、小高/樘；

高层：

/樘实际消耗数量铝合金批水条甲分包元/M实际消耗数量铝合金遮阳百页甲分包元/M2实际消耗数量装饰槽钢甲分包/M实际消耗数量铝合金隔栅甲分包/M2实际消耗数量防腐实木隔栅甲分包/M2实际消耗数量底层大堂墙地面甲供/m2实际消耗面积室外入口石材甲供/M2（15MM厚）

/M2（25MM厚）实际消耗面积电梯前室、楼梯间、阳露台地面砖甲供/M2实际消耗量公共部位墙面乳胶漆甲供4/M2实际消耗量室外栏杆甲分包标准化：

/M

玻璃\冲孔栏板/M实际消耗量空调百页甲分包/M2实际消耗展开面积PVC雨水管（方）甲供元/M2建筑面积电器开关面板甲供元/M2建筑面积电表箱、开关箱甲供/M2建筑面积PPR管（给水、采暖、中水、热水）甲供元/M2建筑面积UPVC排水管甲供元/M2建筑面积PVC电线管甲供/M2建筑面积铝合金散热器片甲供/M2建筑面积温控阀甲供元/个实际消耗数量首层小院门甲分包4/M2实际消耗面积主体灯具甲供多层、小高/户

情景：

300元/户实际消耗数量成品信报箱甲供1/个实际消耗数量热表甲供/个实际消耗数量太阳能热水器甲分包/户实际消耗数量通风器甲分包/户实际消耗数量电梯甲分包小高：

29.5万/部

高层：

40.2万/部实际消耗数量

四、控制要点通则：

1、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的协调。

2、考虑设计变更量较大的因素，景观设计成本限额应控制在目标成本的一定范围内。

3、控制不计容积率面积的比例，合理配置配套设施。

4、在保证工程质量、效果、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。

5、施工图设计单位的选择建议采用招标方式，并将结构指标作为评价的重要指标。

6、施工图出图时间和质量需满足工程量清单招标要求；

7、设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。

重要提示：

　　以上成本指标，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。

成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。

财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。

　　此外，你部门还应积极配合项目发展部完成规划和施工图的报批工作，配合工程管理部完成材料、设备的选样（型）工作，配合项目经理部完成零星工程设计工作。

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项目责任成本控制性要点-设计部

一设计费需讨论要点会议讨论结果规划指标住宅：

285772M2；

商业：

6313M2；（含销售大厅）

幼儿园：

2000M2

会所：

2100M2

地下车库：

7100M2确保可售面积不少于左列面积，公建不多于左列面积。

1概念设计5万美金，已发生为可能发生的概念设计调整预留40万人民币2　示范区规划方案设计预计120万，已签（1.6.9号楼）88万港币控制上限120万3立面设计2元/M2？

已签合同16万（上海象形）；还将发生色彩方案设计40万港币4

施工图设计33元/M2包干？

如后期户型发生调整，会有5%-10%的追加（以上单平米造价已包含差旅费）5　高层（18层）设计费130万？

控制上限130万，含会所规划方案/立面设计6环境方案设计环境施工图设计235万，已签合同，约14.22元/M2，是否发生其它

提供设计概算，需限额设计另外，已发生易道环境概念设计费26万港币湿地设计费湿地面积？

M2；设计费？

万湿地面积150（示范区）367

（一期）；设计费15万9　地下机动车库设计费25元/M2？

如在下车库作为人防：

设计费（至施工图阶段）80元/M2；

如在下车库非人防：

设计费（至施工图阶段）35-40元/M2；10　商业5474M2面积较少，与其他设计一并委托，签定合同？

设计费？

万商业单独委托：

方案设计费50万报建图翻图费？

万报建图21万还需单独委托的设计内容1、幼儿园设计费：

150元/M2

2、示范区、会所照明设计：

20万港币

3、公共区域室内设计：

32万

4、雕塑小品设计费含在制作费内，不另行支付

5、标识指示系统：

10万港币

6、不可预见设计费预留：

50万二主体结构人防面积按交费办理，在高层下建7100M2车库，不作人防，可售需由公司管理层决定1住宅三步节能开始时间：

2005年1月1日

节点：

尚未通过施工图审查通过的项目

？

外墙保温50MM厚-60？

屋顶保温？

40MM厚-80？

窗？

LOW-E玻璃？

型材变化？

60-80系列？

断热条宽度增加？

三层中空玻璃？

散热器片？

目前热负荷？

三步节能后降至？

W项目全部增加三步节能；

保温厚度由设计部计算确定，预计8-10CM；

窗：

预计选用型材变化方案；断热条宽度增加；

散热器片按照三步节能热负荷约14.4W，在实施三步节能的基础上，散热器配置片数应较以往项目标准下降，需请公司确定跟进部门或责任人。

确定由设计部落实，暂定三步节能按增加30元/M2控制，具体需需由公司管理层决定钢筋含量多层：

50KG

小高：

60KG责任部门：

设计部；工程管理部

控制标准：

多层：

55KG；小高：

70KG砼含量多层：

0.32M3/M2

小高：

0.43M3/M2责任部门：

设计部；工程管理部2甲分包幕墙：

750元/M2责任部门：

设计部；工程管理部

建议幕墙：

1000元/M2铝合金门、窗、门连窗？

有无纱窗？

550元/M2责任部门：

设计部；工程管理部

此标准未含三步节能增加

同意铝合金批水条：

80元/M责任部门：

设计部；工程管理部

同意外檐涂料工程？

30元/M2责任部门：

设计部；工程管理部

尽量采用集团战略采购范围内的涂料，材料费控制在20元/M2左右

建议将标准提高为35元/M2入户门：

1000/1200/1500责任部门：

设计部；工程管理部

与设计部沟通，尽量不用木纹转印处理

设计部建议提高标准，需由公司管理层决定防火门（管井、电梯前室）：

300元/M2责任部门：

设计部；工程管理部

建议将标准提高为350元/M2空调百叶：

250责任部门：

设计部；工程管理部

同意铝合金遮阳百页300责任部门：

设计部；工程管理部

建议将标准提高为400-450元/M2装饰槽钢责任部门：

设计部；工程管理部

仅用于东西向小高层：

控制在150元/M室外栏杆：

240

平台花园栏杆1000、入户花园栏杆1000、阳台栏杆1000、阳台栏板上扶手、屋顶栏杆700、900高窗户栏、露台栏杆1000责任部门：

设计部；工程管理部

标准栏杆：

控制在240元/M

玻璃栏板（用于高情）：

控制在300元/M；

冲孔板：

控制在280元/M铝合金隔栅责任部门：

设计部；工程管理部

仅用于1、6、9号楼，

氟碳喷涂铝隔栅：

950/平米

静电喷涂铝隔栅：

620/平米

木纹转印铝隔栅：

850-900/平米防腐实木隔栅责任部门：

设计部；工程管理部

芬兰木：

550/平米中央新风系统：

通风机+五个通风口：

2200责任部门：

设计部；工程管理部

建议选用爱迪士标准：

2200-2500台太阳能热水器：

3000责任部门：

设计部；工程管理部

建议增加至3500元/台，标准由公司决定电梯供货、安装：

电梯装修标准？

责任部门：

设计部；工程管理部

拟选用广州日立电梯，观光梯+普通梯

由公司决定是否做观光梯，与设计部沟通电梯内装修标准

29.5万（含供货、安装、电梯装修）

其中地面限2000元/台，另需在首层电梯门上方做标识，预计5000元左右3甲供材外墙面砖（230X52）45责任部门：

设计部；工程管理部

1、6、9号楼选用60元/M2面砖；

情景选用40元/M2面砖

建议选用75元/M2的手磨砖楼梯间地砖（300X300）责任部门：

设计部；工程管理部

与设计部沟通大堂及电梯前室装修标准

大堂地砖建议选用斯米克标准，约200元/M2内墙涂料（不含腻子）责任部门：

设计部；工程管理部信奶箱：

120责任部门：

设计部；工程管理部

单个165组合130雨水管：

30责任部门：

设计部；工程管理部

拟用方型彩色管材，50元/M小院围墙400元/M同意小高层、高层大堂电梯前室装修标准地面用材？

限价？

墙面用材？

限价？

门套等？

限价？

地砖45/平米（材料价）

ICI涂料15/平米（材料价）

门套（首层不锈钢）400/平米（材料价）2会所外立面精装修费：

控制标准？

室内精装修：

控制标准？

外立面精装修+室内精装修控制在2200元/M2幼儿园室内精装修：

控制标准？

控制在300元/M2游泳池面积？

1个标准旅游池，100万标准网球场个数？

改为三个羽毛球场三环境水轴控制标准：

240元/M2需由公司管理层决定示范区环境控制标准：

280元/M2需由公司管理层决定集中组团绿化控制标准：

180元/M2需由公司管理层决定底商广场控制标准：

220元/M2需由公司管理层决定block内绿地（含停车位）控制标准：

80元/M2需由公司管理层决定小院绿化控制标准：

55元/M2需由公司管理层决定小院内铺砖控制标准：

30元/M2需由公司管理层决定绿化带控制标准：

55元/M2需由公司管理层决定河道处理控制标准：

130万需由公司管理层决定大树移植控制标准：

100万需由公司管理层决定人工湿地控制标准：

？

元/M2需由公司管理层决定大树移植控制标准：

100万需由公司管理层决定雕塑控制标准：

70万需由公司管理层决定道路作法：

控制标准：

106元/M2需由公司管理层决定围墙建造费小区围墙：

600元/M

区内二级围墙：

400元/M

入口/大门：

几个？

控制在30万需由公司管理层决定室外照明拟限价：

太阳能灯：

4000/盏

草坪灯350/盏

街灯：

1300/盏

地灯：

150/盏

射灯：

300/盏

总额不超过162万需由公司管理层决定儿童游乐设施总额不超过33万需由公司管理层决定垃圾箱拟限价600元/个，总额不超过14.5万需由公司管理层决定四营销建造费接待厅样板房设计费已发生33+12万，经与营销中心沟通，还需高层（18层）2套样板房，共计320M2，按300元/M2限价，总设计费控制在55万高层预计设计费15万，因此，总设计费控制在60万以内接待厅装修装饰费总额控制在150万同意样板间装修费配饰费原沟通前五套132万，高层（18层）2套样板房，共计320M2，按2500元/M2限价，总额控制在212万高层样板房按3000元/M2限价（含装修及配饰费）三标识牌限价：

楼栋门牌：

120元/个

单元门牌：

60元/个

门牌号码：

40元/个需与设计部沟通，责任部门为设计部、营销中心，不计入销售费用

同意按此标准控制

与会人员对以上讨论结果确认签字：

（文字确认版存于成本部）

设计部：

成本部：

项目

（工程管理部）

目

标

成

本

控

制

责

任

书

房地产有限公司

二OO五年四月十五日

　　经与公司研究确定，工程管理部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门05年度季（年）度考核标准。

　　　　　　　　　　　　　　　　部门负责人：

　　　　　　　　　　　　　　　　年月日

工程管理部

一、主要作业目标：

1、开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含量控制在多层：

50kg/m2，小高60kg/m2以内；砼含量控制在多层：

0.32M3/M2，小高：

0.43m3/m2以内。

2、按金额统计，工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于65%。

3、确保招标工作公开、公平、公正，获得性价比最高的材料和施工单位。

4、发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。

多标段同时发标时，总体中标率不高于50%。

5、组织相关部门进行材料选样、定样，控制在成本目标以内。

参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《工程招标管理办法》等

二、成本目标：

你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：

三、甲供、甲方分包材料限价表

单位:

元

材料名称方式限制单价备注屋面瓦佛甲草甲分包实际消耗面积外墙面砖甲供实际消耗面积涂料甲分包实际消耗面积窗甲分包实际消耗面积幕墙甲分包实际消耗面积（仅用于小高层）钢制入户门甲分包实际消耗数量铝合金批水条甲分包实际消耗数量铝合金遮阳百页甲分包实际消耗数量装饰槽钢甲分包实际消耗数量铝合金隔栅甲分包实际消耗数量防腐实木隔栅甲分包实际消耗数量底层大堂墙地面甲供实际消耗面积室外入口石材甲供实际消耗面积电梯前室、楼梯间、阳露台地面砖甲供实际消耗量公共部位墙面乳胶漆甲供实际消耗量室外栏杆甲分包实际消耗量空调百页甲分包实际消耗展开面积PVC雨水管（方）甲供建筑面积电器开关面板甲供建筑面积电表箱、开关箱甲供建筑面积PPR管（给水、采暖、中水、热水）甲供建筑面积UPVC排水管甲供建筑面积PVC电线管甲供建筑面积铝合金散热器片甲供建筑面积温控阀甲供实际消耗数量首层小院门甲分包实际消耗面积主体灯具甲供实际消耗数量成品信报箱甲供实际消耗数量热表甲供实际消耗数量太阳能热水器甲分包实际消耗数量通风器甲分包实际消耗数量电梯甲分包实际消耗数量

四、控制要点：

1、发展扩大供应商队伍，并进行评估和分级，确保每次招标都能得到充分的竞争。

2、定期分析统计工程合同招标率、工程清单招标率、定标方式比率和中标率。

3、组织设计单位、相关部门或外请专家进行各项工程的方案优化，重点关注基础类型、结构形式和结构布置，确保各项经济指标控制在集团平均以下。

4、积极进行新材料和新工艺的发掘和应用。

重要提示：

　　以上成本指标，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。

成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。

财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。

　　此外，你部门还应积极配合设计部及项目经理部开展设计及施工方案优化工作。

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项目责任成本控制性要点-工程管理部

一前期需讨论要点会议讨论结果1测绘包括地形测量；植物标测；地下管线勘测；土方测量；规划定位测量；水准点测量等，全项目控制在66万责任部门：

项目部

同意按66万控制整体项目的测绘、测量费2初勘已签合同，合同价11890元确认3详勘钻探取样孔：

60元/M

标准贯入孔：

60元/M