雍翠园居住小区项目可行性报告.docx
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雍翠园居住小区项目可行性报告
雍翠園居住小区项目
可行性研究报告
项目申请单位：
报告编制单位：
附件
1．委托咨询合同
2．企业法人营业执照复印件
3．税务登记证复印件
4．房地产机构代码证复印件
5．房地产开发资质证书
6．本项目的国有土地使用权证复印件
7．本项目的招标方案
参加编制人员：
注册造价师
注册咨询师（投资）
注册咨询师（投资）
注册咨询师（投资）
第一章 总 论
第一节项目概况
一、项目名称及地址
项目名称：
雍翠園居住小区项目
项目地址：
淄博市高青县七号路以东，工业园路以南。
一、项目承建单位及法定代表人
建设单位：
开发资质：
暂定
法定代表人：
3、项目可行性研究报告编制单位
编制单位：
资格等级：
乙级工咨乙11820080017
发证机关：
中华人民共和国国家发展和改革委员会
四、项目承办单位基本情况
2013年12月3日，高青华威房地产综合开发有限责任公司由高青华威油区服务有限发起，油区工委参与成立的，注册资本5000万元。
公司于2013年12月11日在高青县工商行政管理局注册登记，并已取得房地产开发企业暂定资质。
公司于2014年5月份以195万/亩的价格取得“高青县七号路以东，经济园路以南”35.96亩的土地使用权并进行开发，现项目正在进行中。
企业法定代表人，刘强，其主要经历如下：
1995年毕业于山东建筑工程学院。
1995年9月--1996年9月高青县建筑公司技术员。
1996年--2000年高青县建设局监理事务所。
2000--2013年12月淄博正信监理公司党支部书记、副经理。
2014年2月--至今淄博正信监理公司党支部书记、经理。
2013年12月--至今高青华威房地产综合开发有限责任公司董事长、总经理。
五、项目建设规模及投资
本项目规划用地23978平米，地上建筑面积59222㎡，其中住宅54015㎡，公建5207㎡，地下车库面积16000㎡，总建筑面积75222㎡。
项目总投资约24950万元人民币。
六、项目建设性质及建设期
项目建设性质：
新建。
项目建设周期：
2.3年
第二节可行性研究的依据
一、可行性研究的依据
（1）项目开发规划建议书
（2）《建设项目经济评价方法与参数》
（3）《投资项目可行性研究指南》
（4）《房地产开发项目经济评价方法》
（5）《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》（鲁政发[2010]57号）
（6）淄博市经济和社会发展十二五规划
（7）2013年淄博市国民经济和社会发展统计公报
（8）《城市房地产开发经营管理条例》
（9）省市建设工程收费依据和收费标准
（10）国家及省市颁布的相关法律、法规、政策
（11）委托方提供的经济技术资料
（12）委托方签订的合同书
（13）本项目的可行性研究委托合同
（14）其它有关国家政策及信息资料
二、可行性研究的范围
（一）项目背景和建设的必要性
（二）市场分析及建设规模
（三）建设条件及场址选择
（四）技术方案和建设方案
（五）环境保护和节能
（六）实施进度安排
（七）管理机构
（四）投资估算及效益分析
（五）研究结论和建议
三、可行性研究的原则
（一）以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。
（二）充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的生活居住环境。
（三）坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，在建设中拓展实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境优美、配套齐全、具有超前性、先导性、示范性的原则，达到高起点、高标准。
（四）根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性、智能化的原则。
（五）坚持科技进步、择优选择设计方案，采用“新材料、新工艺、新技术、新设备”四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进居住区建设水平的提高，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，注重物业管理和安全保卫，提高住宅的科技含量，以获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。
（六）坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一。
（七）充分利用土地及其它资源，面向住宅消费市场，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。
第三节 可行性研究的概述
一、项目建设的必要性
随着城市化水平的提高和人民生活水平的不断改善，人们对住宅的选购和需求，完全从以前传统的实惠安居性向舒适性、小康性、超前性、休闲性、温馨型发展。
该项目的实施符合国家“把住宅业培育成我国的国民经济增长点”及“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量……”等政策精神，对高青县面向二十一世纪，住宅向舒适性、生态性、信息性、文化性发展具有带动示范作用，对高青县经济的发展和促进两个文明建设将发挥重要作用。
二、市场分析及建设规模
随着经济的发展和城市化水平的不断提高，人们对改善居住条件的要求与日俱增，并且越来越注重住宅的内在质量和环境质量。
高青县委县政府，以科学发展观统领全局，计划实施惠及百姓的“八件实事十项工程”，将招商引资和城市建设放在了突出位置，将全面铺开东部居住新区建设列为加快城市化进程的重要内容。
最近几年高青的房地产市场稳中有升，目前在售的项目齐林家园、银岭世家、御泉香墅等，目前高青居民的居住条件还存在相当的提升空间，在针对高青住房需求所做的市场调查中，超过60％的受访者居住面积在90平方米以内的两室一厅和两室两厅，居住面积在120平方米以上的仅占22％。
在调查过程中，有超过60％的受访者具有强烈的购房、换房愿望。
同时，高青对八镇凝聚力逐渐加强，因而房地产市场存在着巨大的需求。
本项目规划用地23978平米，地上建筑面积59222㎡，其中住宅54015㎡，公建5207㎡，地下车库面积16000㎡，总建筑面积75222㎡。
住宅总套数294套数，总居住人口941人。
三、建设场址和条件
项目场址位于淄博市高青县中心城区发展的核心地段，北有经济园路，南接清河路，交通便利；周边有成熟高档社区、商业街，配套完善；南临千乘湖生态文化园、芦湖公园，绿林湿地，居住条件好，是高青东部新居住区的黄金地段。
四、项目设计方案
本项目住宅面积54015㎡，建筑形式为高层，其中1#、2#楼为17层商住楼（裙房为2层），3#、4#为22层住宅，5#为26层商住楼（裙房为1层）。
全部为框架剪力墙结构。
主入口设于清河路，次入口设于经济园路。
1#、2#楼位于清河路北侧、小区的南侧，为商住楼，商业或公建裙房为2层，形成小区的南侧屏障。
5#楼北临经济园路，也是商住楼（裙房1层），形成小区的北侧屏障。
车行道沿主次入口进入小区后在1#、2#楼北侧和5#楼南侧形成东西路，小区东西两侧设南北路，东西、南北路环行将中间绿地、广场、人性道和3#、4#楼环绕。
小区绿地、人行道、广场节点及楼座的下部为架空地下停车场，主次入口分别设地下车库车辆出入口。
小区南北向景观轴线带动整个小区形态，人车分流，沿景观轴线步移景异。
建筑围合成中心绿地，在建筑围合的空间内，顺势布置了精致的绿化植被和小品，乔木、灌木围合，凉亭、坐凳、花台、花架疏密有致点缀其中，绿化率为40%。
室外管线工程包括给排水管道、热力管道、雨水管道、电力、电信电缆、有线电话线网等。
五、环保、安全防护及节能
本项目周围无工业污染，环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力，可完全达到国家规定的环保要求。
项目建成后，居住区应加强安全防护措施，遵循“安全第一 预防为主”的原则，重点做好防火防盗等工作，为居民提供安全的居住环境和生活环境。
项目建设过程中，推选优秀设计方案，采用“四新”技术。
小区管理机构应加强管理，完善各种制度等。
六、项目实施进度
项目计划于2014年7月下旬完成项目可行性研究报告的编制和审批，2014年9月完成施工图设计等准备工作，2014年10月开工建设，2016年10月交付使用。
七、投资估算与资金筹措
本项目经估算，总投资为24950万元，包括土地费用7222.57万元，工程费用13565.67万元，其它费用3160.82万元，建设期利息600万元，基本预备费400万元。
资金来源：
自有资金13000万元，银行贷款5000万元，其他自筹6950万元。
八、经济效益分析
本项目全部建成后，销售收入为33622.45万元（住宅按5000元/㎡、商业按6500元/㎡、车位按10万元/个销售价值计算，考虑一定的滞销，按可销售量的95%计算。
），税金及附加2168.65万元，利税6503.80万元，所得税1625.95万元，税后利润4877.85万元。
九、结论与建议
本项目的建设符合国家、省、市关于商品房开发工程，开发建设的有关规定和精神要求，项目地理位置优越，符合规划要求，开发建设规模适中，市场前景良好，设计方案先进，开发建设条件好，具有强较的盈利能力。
建议建设单位通过政府有关部门的支持，通过招标优化设计和施工队伍及工程监理，实行项目法人负责制。
采用一次性开发方式，加强预售和营销。
小区建成后，建立健全物业管理机构，确保服务质量和企业信誉。
第四节主要经济技术指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
用地
23978
1
项目规划用地
平米
239787
二
总建筑面积
平方米
75222
1
住宅建筑面积
平方米
54015
2
公建建筑面积
平方米
5207
3
地下车库面积
平方米
16000
三
容积率
2.47
四
居住总人数
人
941
五
居住总套数
套
294
六
平均每套建筑面积
平方米/套
183.74
七
平均每套居住人数
人/套
3.2
八
绿地率
％
40
九
投资指标
1
总投资
万元
24950
2
土地费用
万元
7222.57
3
工程费用
万元
13565.67
4
工程其他费用
万元
3160.82
5
建设期利息
万元
600
6
基本预备费
万元
400
十
财务指标
1
销售收入
万元
33622.45
2
净利润
万元
4877.85
3
投资净利润率
％
19.55
第二章项目提出的背景和建设的必要性
第一节项目提出的背景
住宅是人类生存的基本条件之一。
一个国家居住水平的高低，充分反映了这个国家经济发展水平和社会的文明程度。
我国政府历来重视人民群众的住房问题，近年来采取了一系列措施，并且投入了大量资金，住宅建设规模不断增大，居民居住条件明显改善。
但随着城市人口的快速增长和住房制度改革的实施，因而住宅建设远远不能满足社会发展的需要。
随着经济发展和人类生活水平的不断提高，城市居民从注重建筑本身，单体户型向关注居注环境，建筑与环境，人与环境的关系转变，注重的是共享空间的价值。
人们的空间也由房屋建筑面积与其高度所围成的量化空间向景观空间、智慧空间转化，居民的视线里看到的是好的、美的社会环境和城市环境。
居民足不出户就能获取足够信息和扩展视野。
生态化、智能化、数字化、网络化住宅逐步的进入百姓生活，因而，居民对住宅的消费观念也就转到“外看环境，内看套型、硬件讲设施、软件讲管理”的消费观念上来，也就说人们对住宅的选购和要求完全从以前的传统实惠型向舒适型、小康型、超前型、休闲型、温馨型发展。
特别是本土的成功人士，对故乡有着强烈的热爱，其人脉和事业的基点都离不开县城，急需设施配套齐全、定位超前、生活舒适且又远离拥挤与喧嚣的高品质高档次住宅以彰显其身份和尊贵。
高青华威房地产综合开发有限责任公司抢抓高青市场机遇，趁高青县作为淄博市唯一纳入黄河三角洲规划的区域，城市开发前景美好之机，在高青县东部居住区这一开发条件成熟地块，以高起点、高标准，决心将项目建成高青最高档、市内排前列的居住区，推动高青的住宅建设向更高层次发展、提高高青居民的居住条件和居住品质，为高青县的成功人士建造一稀缺大户型的高档小区。
为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，特编制该项目的可行性研究报告上报。
第二节项目建设的必要性
（一）符合国家产业政策和各级规划
本项目符合国家产业政策中加快城市基础设施，公用工程设施，第三产业发展的有关政策；符合《国务院关于加快发展服务业的若干意见》和《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》及山东省《关于加快发展旅游产业的决定》有关精神和政策；符合淄博市“十二五”及《淄博市城市总体规划（2006－2020）》确定的“淄博市城市性质为：
山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城。
”的规划思路；符合各级规划部门,特别是第三产业发展的规划指导思想。
（二）是淄博市经济和社会发展及人民物质文化生活的需要
淄博市是全国较大市和山东省经济中心之一,是环渤海经济区山东半岛经济开放区城市和历史文化名城。
全国重要的以重化工为特色的综合性工业城市,全国城市综合实力50强之一。
经过历史上特别是建国以来的经济建设,淄博市工业基础、综合发展能力,在全省乃至在全国都占有举足轻重的地位。
淄博市拥有齐鲁石化公司等167家大中型骨干企业,一大批工业产品在全省乃至全国占有重要位置。
随着中国加入WTO，参与国际竞争的新形势下，淄博经济也在迅猛发展，积极改善投资环境，制定许多优惠政策，吸引外资。
全市经济的快速发展是该市商业服务业的发展动力。
全市人民在市委、市政府的正确领导下，紧紧围绕建设“经济强市、文化大市、绿色城市”的总体目标，积极推进观念更新、机制转换和结构调整，扎扎实实“两手抓”，取得明显成效。
经济的快速发展，投资环境的改善，吸引了越来越多的客商到该市投资和洽谈贸易。
淄博市经济的高速发展，受益最大的是当地居民，居民可支配收入迅速增加，物质生活改善的同时，对居住提出了更高的要求。
因此说,本项目的建设是淄博市经济和社会发展,人民群众精神物质生活日益提高的需要。
（三）淄博市旅游休闲业、商贸业发展的需要
淄博历史文化悠久，旅游资源丰富。
高青县地处黄河三角洲高效生态经济区，有着自然田园风光气息，境内有三分之一面积的地下存有丰富的地热资源。
高青温泉中含有多种有益矿物质，温泉的溴、碘、锶、偏硼酸等微量元素，对人皮肤、身体有极大益处，具有温泉养生功效。
今年，高青县已成功的打出第一眼温泉井，为充分发挥地质条件的优势、弥补淄博市温泉旅游这一空白，为淄博市民乃至周边地区提供休闲旅游中心，充分利用本地区风景秀丽和人文景观、自然景观众多的优势，改善旅游环境作用巨大。
高青历史悠久，境内文化资源丰富，陈庄西周古城遗址被列入2009年度全国十大考古新发现；2012年成功举办首届中国（高青）黑牛节，打响了“太公封地、温泉胜地、大悦高青”的城市品牌。
历年来被评为“全国平原绿化先进县”、“中国棉纺织名城”、“中国金融生态县”、“中国白酒名城”、“山东省园林城市”和“山东省投资环境十佳县市”。
稳步发展面向高收入家庭的中高档商品房，积极搞好智能化住宅的试点工作，进一步提高住宅小区的规划设计、建设配套水平，逐步提高住宅产业化水平。
建立健全住宅质理管理监督制度，进一步强化建设质量管理，提高售后服务和物业管理水平。
加大金融支持力度，进一步清理住宅建设、交易环节的不合理收费，增加住宅信贷规模，简化信贷手续，扩大住宅消费。
规范和搞活房地产市场，完善房地产交易中心和不同层次的专业交易市场，促进房地产业健康发展。
随着居民生活水平提高和和住宅需求的增强，高青县房地产业将出现新的发展前景，该项目具有示范的作用。
（四）应对全球经济疲软、实现经济软着陆、稳步发展经济的需要
房地产行业对宏观经济贡献巨大，对于全球经济疲软、实现中国经济软着陆、稳定发展经济，吸收投资和拉动上下游几十个行业发展，对于就业帮助巨大。
房地产2008年在经济困难的情况下其投资依然占到固定资产投资的49%，这说明房地产的支柱产业地位非常牢靠。
本项目对启动房地产市场，带动相关行业发展是相辅相乘的，房地产业的发展可以带动建材、冶金、化工、轻工、电子、机械、家具、纺织、玻璃等50多个行业的发展，同样相关行业的发展给住宅业的发展提供强有力的物质基础，促进住宅及相关行业步入良性循环的发展轨道。
（五）符合《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的要求
为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，国务院提出了“加大保障性住房建设力度”、“进一步鼓励普通商品住房消费”和“支持房地产开发企业积极应对市场变化”等意见。
（六）符合国家产业政策和地区发展规划
2013年中央经济工作会议强调：
“做好明年经济工作的总体要求是，全面贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，把改革创新贯穿于经济社会发展各个领域各个环节，保持宏观经济政策连续性和稳定性，着力激发市场活力，加快转方式调结构，加强基本公共服务体系建设，着力改善民生，切实提高经济发展质量和效益，促进经济持续健康发展、社会和谐稳定。
”因此，房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征，在这个阶段，还会强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。
同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市圈城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。
淄博市政府在《淄博市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011——2015年）中指出“十二五”的目标之一：
按照全面建设小康社会的新要求，加快推进殷实和谐经济文化强市建设，为率先提前基本实现现代化奠定坚实基础。
人居环境显著改善，展现生态淄博、绿色淄博的新景象。
高青县城驻地要建成全市重要的城市发展区、工业承载区、县域经济发展的重要载体和农村劳动力转移的重要平台。
高青县抓住黄河三角洲高效生态经济区的发展机遇，重点打造以山东黑牛深加工为主的食品及皮革加工、棉纺织及服装和新材料产业集群。
县城驻地要加大基础设施建设投入，完善卫生、教育、文化等公共服务功能，提高环境质量，努力扩大城市规模，提高城市人口比列，大理发展城市服务业，建成区域性的政治、文化和产业服务中心，不断完善与中心城区的道路、公交、通讯、网络等连接，主动接受中心城区辐射。
综上所述，本项目建设是非常必要的。
第三章 市场分析与建设规模
第一节市场分析
一、2013年淄博市社会经济状况：
2013年,淄博市预计全年地区生产总值实现3800亿元,比上年增长9.5%左右,实现公共财政预算收入273.07亿元,增长7.11%。
城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长11.8%和13%。
2013年全市地方税收突破200亿元,增长11.02%。
在保持合理发展速度的基础上,研究出台推进重大项目建设、扩大招商引资和扶持“双500强”企业发展的一系列措施,强化土地、资金等要素保障,全市384个亿元以上建设项目完成年度投资776.1亿元,170个市重大项目完成投资350亿元。
二、2013年房地产政策情况：
2013年2月份中央出台新国五条，定调坚持调控不放松的政策。
从全国各个城市来看，地方政府并未完全响应中央的号召，多数城市并未执行新政。
2013年5月至8月，为政策空白期，中央政策再次“喊话”，酝酿已久的房地产税扩容提上日程。
金融机构贷款利率管制全面放开，流通资金得到有效释放。
201年9月至12月，房地产市场全面回暖，地方政府响应出台新政，打压回暖过快的市场环境。
2013年，全国房地产政策环境相对宽松，"紧"-"松"-"紧"是政策市场的三大表现。
相对于全国房地产市场而言，淄博房地产市场调控力度较小。
2013年淄博市地方政策汇总如下：
1.淄博市出台城区范围内建设超高层建筑优惠政策
市政府办公厅下发《淄博市城市规划区范围内建设超高层建筑优惠政策》,明确规定高度为150米以内（101米-150米）的超高层建筑,其城市基础设施建设配套费（不含供水、供电、供暖、燃气部分）及我市权限范围内的其他行政事业性收费先征后返；在项目竣工验收核实后,高度超过150米以上部分建筑面积的楼面地价,给予等额返还。
这项优惠政策自2013年11月1日起施行,有效期至2017年12月31日,适用于在此期间取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证并开工建设的项目。
据悉,此次享受优惠政策的超高层建筑,是指建筑单体的可利用结构层高度超过米的公共和商务办公建筑,但不包括住宅建筑。
高度超过150米（151米以上）的建筑除享受第一条政策外,同时享受建筑企业养老保障金、民工工资保证金、安全防护文明施工措施费先缴50％,剩余部分1年内缴清。
2.淄博调整住房公积金贷款政策额度统一为40万
为充分发挥住房公积金制度的住房保障作用，进一步提高住房公积金贷款对职工购房的支持力度，现就调整我市部分住房公积金贷款政策通知如下：
（1）.公积金申请条件方面，所在单位必须连续正常足额缴存公积金一年以上，个人正常足额缴存公积金半年以上，方可以申请住房公积金贷款。
（2）.夫妻双方都有住房公积金，公积金贷款最高限额40万元，年限最长达40年。
贷款年限加上实际年龄不能超过65年。
（3）.二套房申请公积金时，首套房面积不得超过人均40.37㎡，首付需要50%以上，利率比首套房上浮10%，如果首套房超面积将不得申请公积金贷款。
（4）.职工公积金住房贷款每月还款额不能高于家庭月收入的一半。
比如您的家庭总收入是5000元，用公积金贷款的话，您每个月的还款额不能超过2500元。
3.淄博出台限价房政策价格为周边商品房的85%
根据淄博市政府办公厅公布的《淄博市限价商品住房建设和管理办法》，淄博市限价商品住房单套建筑面积控制在90平方米左右，价格原则上控制在周边区域普通商品住房市场价格的85%左右。
无房或现住房人均建筑面积低于20平米且具有本市城镇居民常住户口的家庭或在本市工作且连续交纳养老保险2年以上的无房户可申请限价房。
购买限价商品住房满5年后方可上市交易，上市交易时不再收取增值收益。
已购买过经济适用住房或出售自有房屋不满2年的，不得购买限价商品住房。
符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭不得再次购买其他形式的保障性住房。
已经购买限价商品住房的家庭5年内通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，或购房人因特殊原因确需转让的，由政府或其委托的运营机构按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，继续向符合条件的住房困难家庭出售。
4.我市普通住宅前期物业服务收费基准价已拟定
普通住宅前期物业服务根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过的浮动幅度内确定，下浮不限。
普通住宅物业管理区域停
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