110314110320信德行地产亿通项目市场周报2doc.docx
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110314110320信德行地产亿通项目市场周报2doc
谨呈：
江西亿通投资有限公司
南昌市房地产市场周报
2011年第11周【3月14日-3月20日】
一、楼市资讯
限购令实施半月新房成交一路下滑
南昌升级版限购令已经实施半个月了，半个月来的新房住宅成交量仅199套，还抵不上“金九银十”时期一天的交易量。
同时，政府相关部门也表示，将在本月底前公布新建住房年度价格控制目标。
半个月交易量不如一天
上月28日，南昌加强版“限购令”执行前一天，南昌市新房和二手房住宅成交量均达到近期的一个顶峰，其中新房住宅共成交138套，二手房住宅成交177套。
3月1日，限购首日南昌新房成交一夜暴跌90%，成交徘徊在个位数。
直到现在，在这个小阳春里，新房每天的成交量依然在10来套徘徊。
昨日，记者通过南昌房地产信息网网签数据初步统计获悉，3月1日至3月15日，南昌新建商品住宅共成交199套，非住宅成交265套；二手房住宅共成交655套，非住宅成交96套。
其中新建商品住宅的成交量，在“金九银十”高峰期都能达到200套以上。
而新限购令下，15天的交易量还抵不上那个时间段一天的交易量。
3月份以来，获得预售的房源却高达604套。
在成交量下滑的背景下，库存的房源量持续上升，目前新建商品住宅可售房源已达6459套，面积66.76万平方米。
房价调控目标本月公布
除了交易量，房价也是购房人关注的焦点。
根据国务院通知要求，南昌市也将根据经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。
目前，不少省市已公布房价控制目标，银川市明确了该市2011年的“房价控制目标”，新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。
贵阳市出台的楼市调控细则明确了该市2011年的“房价控制目标”，为“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”。
对于南昌房价控制目标将定多大幅度，业内也有不少探讨。
一名业内人士称，这些年来，城镇居民人均可支配收入增幅一般都能保持在10%以上。
不过，城镇居民人均可支配收入和房价原本是两个不同领域和类别里的概念，以两者之间的相对平衡作为控制房价的目标，那就给房价上涨预留了很大空间。
这个幅度要差一半以上才管用，比如人均收入涨10%，房价涨3%或5%，那么控制力度才会变高。
房价涨幅如果能控制在5%甚至3%以下，才能真正达到调控预期。
视点：
限购令中的“制定房价控制目标”，各城市也将于3月底公布，也已经有城市明确了房价控制目标，有的城市和城镇居民人均可支配收入挂钩，有的与全国房价平均值挂钩；对于房价的控制是出台限购令的根本目的。
发改委:
5月1日起商品房销售实行明码标价
发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，要求自2011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，实行明码标价。
中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行。
规定指出，明码标价是指商品房经营者在销售商品房时公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。
已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。
采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。
规定称，商品房销售明码标价实行一套一标。
商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。
按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。
对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。
规定还指出，商品房经营者应明确标示已销售房源。
如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
且商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。
对于价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。
省、自治区、直辖市价格主管部门也可以根据《商品房销售明码标价规定》制定商品房销售明码标价实施细则。
视点：
限购令实施已有半个多月，市场效应也表现明显，供应短缺，成交萎靡，在这一轮重磅之下有出新规定，明显是加大了对房地产市场的打击力度，针对开发山的捂盘惜售，价格增长给出了限制。
但是规定虽已出来，但是具体的惩罚措施却还没有相应的出台，而且距实施规定的5月还有一个多月的时间来给开发商缓冲和对出相应的对策。
央行25日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5%（来源：
中国人民银行网站）
中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
中国人民银行自去年1月起第9次上调人民币存款准备金率
二、楼市量价分析
1.总体成交分析
本周南昌市市区成交商品房共171套，成交面积23575万㎡，成交均价9665元/㎡，环比为-58.59％，-47.75％，+53.95；
视点：
本周是限购令实施的第三周，半个多月过去了，市场上的供应依然短缺，不管是开发商还是购房者都进入到了观望的氛围当中，本周各区域的成交率明显下降，但红谷滩依然是成交重点区域，对于目前的情况，购房者也都冷静观望。
2.各主要板块成交对比分析
注：
象湖新城属南昌县，板块数据不计入市区成交总数内，另市区部分项目未计入板块统计内
1.市中心板块两周成交量18套，与上周的成交相比较，成交量明显下降，成交均价小幅上涨，其中智通悦蓝山成交7套，其他项目成交较少，甚至为零；
2.青山湖板块成交量较上周下降，成交均价也下跌，板块整体成交量太少，仅嘉和万事1套；
3.京东板块成交量较上周下降，成交均价大幅下跌，较上一周的紫阳明珠销售8套，本周销量仅为1套；
4.朝阳洲板块成交量较上周大幅下降，皇冠国际和喜盈门豪威公馆较上周下降明显，本周与上周的成交均价基本持平；
5.红谷滩板块成交量较上周小幅下降升，但依然是销售重点区域，本周梵顿公馆和盛世经典销售大增；
6.青云谱板块成交量较上周又有回落，成交均价有所下跌，主要是恒大绿洲由于上周的加推使得成交相对较多，但是均价不高，从而拉低了板块的成交均价；
7.昌北板块成交量本周成交下降较多，成交均价亦是大幅下降，其中主要是由于南天阳光较上周成交下滑，仅成交3套；
8.湾里板块成交量大幅下降，成交均价均保持稳定，各项目成交较少，九洲依云郡依然是成交重点，但也仅成交8套；
3.楼市周成交排行榜
排名
楼盘名称
成交套数
（套）
楼盘名称
成交面积（㎡）
楼盘名称
成交均价（元/㎡）
楼盘名称
成交金额
（万元）
1
力高国际城
59
马德里风情
6398
恒盛福邸
17990
玺园
4337.4653
2
正荣大湖之都
38
力高国际城
5670
中大湖景
17293
恒盛福邸
2486.977
3
恒大绿洲
37
恒大绿洲
4984
洪恒山庄
17003
梦里水乡
2245.496
4
梵顿公馆
26
正荣大湖之都
3899
保集半岛
14000
洪恒山庄
2055.4016
5
景城名郡
21
梵顿公馆
3136
中航国际广场
13010
中大湖景
1752.0888
6
盛世经典
17
红谷凯旋
2686
洪城财满街
12506
洪城财满街
1306.272
7
幸福时光
17
绿地中央广场
2551
丰源醇和
12505
保集半岛
1264.4352
8
保集半岛
16
景城名郡
1800
银河城
12108
丰源醇和
869.4754
9
金久国际大厦
9
盛世经典
1760
滨江一号
11506
中航国际广场
825.6242
10
马德里风情
9
幸福时光
1658
翠谷康庭
10019
银河城
755.1778
Ø力高国际城不在限购令范围，本周销量虽较前一周有所下降，但却成功上位，成交量位居南昌首位；
Ø恒大绿洲上周热销加推，前20名购房者额外8.2折优惠的促销优惠，成交量对上周有所下降，但还算趋于平稳；
项目营销动态资讯
1.本期无加推房源
2.本周土地动态
Ø本周挂牌出让居住、商业用地2宗：
JDP1117GDP1105
JDP1117号地块：
位于红谷滩中央商务区世贸路与凤凰中大道交汇处B-4-2地块内土地。
土地面积8940平方米（合13.41亩）。
土地用途为办公、商业、宾馆用地。
主要规划要求：
容积率≤4.5；建筑密度≤38％；绿地率≥15%;宗地内不得兴建任何形式的住宅，办公建筑面积不小于总建筑面积的60%。
起拍价为330万元/亩。
GDP1105号地块：
桑海开发区原江西味精厂。
土地面积64960平方米（合97.44亩）。
土地用途为工业用地。
主要规划要求：
1.0≤容积率≤1.5；建筑密度≥36％；绿地率≤20%；投资强度≥750万元/公顷。
起拍价为6.6万元/亩。
拍卖会定于2011年4月11日上午10：
00时整在南昌市丰和中大道1318号江西省南昌公共资源交易中心四楼1号开标室举行
Ø本周拍卖成交居住、商业用地1宗：
JDP1114
JDP1114 地块：
位于抚河南路以北、玉带河以东。
土地面积7433平方米（合11.15亩）。
土地用途为交通设施用地（加油站）、居住用地。
主要规划要求：
容积率≤2.6；建筑密度≤25％；绿地率≥35%;90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积比例按70%控制。
起拍价为367万元/亩，成交均价为367万元/亩，成交总价为4092.417万元,由江西省水利投资房地产开发有限公司竞得。
3.项目最新报广统计
上周江南都市报、南昌晚报、信息日报三种媒体共发布关于南昌市各楼盘的广告共计19次。
楼盘
所处区域
物业类型
日期
媒体
版面
主广告语
本次推广信息
优惠措施
皇冠国际
朝阳洲
高层
3.15
信息日报
整版
世界再观望价值也显而易见
皇冠国际五年热销，口碑见证价值T8最后128套，96㎡江景两房热推
皇冠国际
朝阳洲
高层
3.15
南昌晚报
半版
世界再观望价值也显而易见
皇冠国际五年热销，口碑见证价值T8最后128套，96㎡江景两房热推
满春庭
青山湖
多层
3.15
南昌晚报
整版
3月9日压轴电梯
多层，稀世认筹
24小时热水、冬季供暖、夏季辅助降温，仅100余席98-153㎡两房至四房稀缺电梯多层，即将公开发售
恒大绿洲2期
昌南
多层、高层、别墅
3.15
江南都市报
半版
品质见证开盘热销
前20名买家额外82折
前20名买家额外82折
半版整版
春意浓浓植树节
恒大绿洲业主种下爱心樱花树
恒大绿洲2期
昌南
多层、高层、别墅
3.16
江南都市报
半版
品质见证开盘热销
前20名买家额外82折
前20名买家额外82折
万达广场
红谷滩
商业
3.17
南昌晚报
跨版
万达所至中心所在
第三代万达广场，创造城市新中心
满春庭
青山湖
多层
3.17
南昌晚报
整版
3月9日压轴电梯
多层，稀世认筹
24小时热水、冬季供暖、夏季辅助降温，仅100余席98-153㎡两房至四房稀缺电梯多层，即将公开发售
丹石街区
昌南
多层
3.17
南昌晚报
跨版
一城未来，为街区而来
2011.青山湖大道、城市副中心、双地铁线，以街区的方式完美交融
万达广场
红谷滩
商业
3.17
江南都市报
跨版
万达所至中心所在
第三代万达广场，创造城市新中心
保集半岛
象湖新城
多层、小高层
3.17
南昌晚报
半版
臻藏蝶变高层。
压轴新推
2房变3房，约10-17㎡空间增送，乐享创变生活
31.8万起，一步到位住3房
丹石街区
昌南
多层
3.18
江南都市报
跨版
一城未来，为街区而来
2011.青山湖大道、城市副中心、双地铁线，以街区的方式完美交融
丰和新城2期
红谷滩
多层、高层
3.18
江南都市报
整版
六年大作
臻美天鹅堡
约89·153㎡约86·135㎡江景高层，限量发售，恭迎阁下品鉴！
力高国际城
象湖新城
多层、高层、酒店公寓
3.18
南昌晚报
整版
再不买就没了
三期1#楼加推当日热销170套，余量不多，敬请把握！
蓝天郡
市中心
高层
3.18
南昌晚报
跨版
不多说限购与我无关
八一大道南奢装公寓，不被限购令左右
保集半岛
象湖新城
多层、小高层
3.18
南昌晚报
半版
臻藏蝶变高层。
压轴新推
2房变3房，约10-17㎡空间增送，乐享创变生活
31.8万起，一步到位住3房
力高国际城
象湖新城
多层、高层、酒店公寓
3.18
江南都市报
整版
再不买就没了
三期1#楼加推当日热销170套，余量不多，敬请把握！
恒大绿洲2期
昌南
多层、高层、别墅
3.18
江南都市报
半版
景致高宅
本周热销加推
前20名买家额外82折高尔夫全景三房49万起送1500元/㎡豪装
满春庭
青山湖
多层
3.18
江南都市报
跨版
3月9日压轴电梯
多层，稀世认筹
24小时热水、冬季供暖、夏季辅助降温，仅100余席98-153㎡两房至四房稀缺电梯多层，即将公开发售
红谷一品
红谷滩
别墅、多层、高层
3.18
江南都市报
整版
尽享贵族生活
红湾公路、一品桥通车在即！
精装样板别墅王现已全面开放！
竞争项目营销动态
✧亿通项目
项目名称
在售物业
销售价格
（元/㎡）
本周销售
（套）
本周营销动态
优惠措施
金铺颐园
商铺（50-100㎡）
10000-14000元/㎡
0
住宅房源售罄，少量沿街商铺在售，均价12000元/㎡，面积50-90㎡
金桥慧景
金桥慧景多层、小高层房源在售，面积117-200多㎡
少量商铺在售，面积约40-400多㎡
小区停车位在售
价格3000-4000元/㎡均价6000元/㎡
约5万/位
退房1套
预计2011年7、8月将推出四期2栋酒店式公寓（15F）房源，户型面积为30-100㎡左右。
一次性9.8折，按揭9.9折
美罗嘉苑
高层：
85-143㎡
多层：
86-134㎡
均价3700元/㎡
均价3900元/㎡
0
美罗嘉苑在售1栋多层1栋小高层尾房，面积85-143㎡两房、三房，目前剩余少量
一次性9.8折，按揭9.9折
南天阳光
39#、41#号楼（11F）小高层房源在售，户型为72-130两至三房
另有车库在售
均价5200元/㎡
价格9-11万不等
3套
39#、41#号楼（11F）小高层房源在售，户型为72-130两至三房，均价5200元/㎡
购房享95折优惠
领秀公馆
高层公寓
简装：
43㎡（层高3米）
毛坯：
45㎡（层高6米）
间装均：
3800元/㎡
毛坯均：
3700-3900元/㎡
1套
公寓在售，有精装和毛坯两种，精装房带全套家装家电发售，3米层高，户型以43㎡平层为主；毛坯房为层高6米的复式，户型约45㎡，均价4000元/㎡
交1万元定金，得4重大礼。
1、精装公寓送全套家电家具（价值人民币1万元）；复式公寓直享95折购房优惠；2、一次性付款再享99折优惠；3、送1年物业管理费；4、老带新优惠，新老业主各奖励价值人民币500元现金购物券。
润碧康城
高层：
72-130㎡
均价4200元/㎡
0套
润碧康城15日开盘推出5#、6#楼两栋高层房源，共192套，折后均价4200元/㎡，面积72-130㎡
现购房享受99折优惠，另全款5天之内签约可减5000元，按揭5天之内签约可减3000元
绿腾雅苑
高层：
97-115㎡
4600-4700元/㎡
0套
绿腾雅苑在售7#楼少量剩余房源，面积97-115㎡，预计4月份推出新房源
一次性9.8折，按揭9.9折
✧佘山路项目
项目名称
在售物业
销售价格
（元/㎡）
本周销售
（套）
本周营销动态
优惠措施
中大湖景
中大湖景所有房源已售罄
均价7500元/㎡；
顶层7000元/㎡
0
中大湖景所有房源已售罄
音乐花园
所有房源已售罄
均价7100元/㎡
8000-18000元/㎡
0
所有房源已售罄
紫金城
高层尾房：
150-182㎡
均价8200元/㎡
0套
二期2#、3#楼高层房源仅剩少量150-180㎡顶层复式和大户型在售，新房源预计2011年4月推出
一次性9.8折，按揭9.9折
锦桂华庭
多层：
89-118㎡
6600-7000元/㎡
0
2#、3#房源已售罄，下批房源1#楼推出时间待定
一次性9.8折，按揭9.9折
经纬府邸
三期21#高层（18层）：
120㎡左右三房
均价11000元/㎡
1套
经纬府邸三期高层21#楼在售，96㎡两房，122㎡三房，均价11000元/㎡
一次性9.8折，按揭9.9折
✧居住主题竞争项目
项目
在售产品类型及面积
备案套数
备案面积（㎡）
销售均价
推销进度
优惠措施
备注
丰源淳和
高层5#（17F）92.85㎡两房、111.22㎡三房
6#、7#高层（20F）85.79㎡两房、115.5㎡、122.82㎡三房
2
209
均价4900
在售5#、6#、7#
一次性9.8折，按揭9.9折，老带新老客户免1000元物业费，新客户优惠1000元
2011年11月底交房
平安象湖风情
三期多层
89㎡两房可变三房（赠送8㎡房间和8㎡一层储藏间）
三期高层
120-130㎡三房（赠送8㎡储藏间）
酒店式公馆（18F）30-48㎡
44
3820
多层4900
高层4100
公寓4500
新推出小高层房源，另有18层酒店式公馆在售，一房一厅，两梯16户，均价4500元/㎡
一次性98，按揭99
购房享受新春置业100-150元/㎡特惠
再赠送10㎡左右一间房间
再赠送约8平米储藏间一个
再免学杂费入读书省重点中学（小学、初中）。
多层2012年3月底房
小高层2010年12底交房
金沙逸都
多层（6F）：
复式180㎡
5
296
折后均价3700
仅剩多层顶楼复式在售
预计2011年还将继续加推高层
一次性，按揭98折
3天内签约再减5000
2011年6月底交房
保集半岛
多层37#（6F）面积85-88㎡两房变三房（赠送10㎡）
高层14#（18F）两梯四户
83-89㎡送一房间（约10㎡）
16
1394
多层均价5300高层均价4800
在售61#多层房源，另有23#高层在售
VIP客户享2千减2万优惠，全款98折，按揭99折优惠
高层2011年年底交房
幸福时光
高层（18F）
84-87㎡两房、122㎡三房
多层85-112㎡三房四房
高层公寓（18F）
两梯27户33-61㎡
洋房（4+1F）108-142㎡
湖景别墅160--180㎡
商铺30-150㎡
17
1658
多层均价4650
高层均价4000
公寓均价3900
洋房均价4800
别墅均价6500
商铺均价11000
在售的还有高层26#、28#及洋房43#、44#，3月份没有新的房源推出
一次性98折，按揭99折，定房再降2%,七天内签约再优惠1%，老带新老客户送一年物管，商铺VIP卡一万抵两万，一次性96，按揭98
高层2012年年底交房
居住主题公园
高层（1层2层顶层）、小高层、双拼、独栋
89-128.29㎡
商铺30-82㎡
5
478
丁香小高层：
4650
枫丹小高层：
4900
独栋：
9000
双拼：
7300
商铺：
8751
在售的主要丁香怡景B区小高层6#以及枫丹高层一楼顶楼的尾房
无
枫丹小高层2011年6月底交
丁香高层2012年6月底交
力高国际城
公寓13F（现房）：
47㎡-62㎡
高层33F：
86-113.94㎡
59
5670
公寓均价3700
高层均价4000
3月推出1#楼高层，
在售2#高层
一次性付款98折，按揭付款99折；VIP客户可享受预交2000元总房款减5000元优惠
2012年5月底交房
罗马象湖壹号
高层（18F）80㎡，90㎡，109㎡，140㎡（顶层复式送约40㎡）
2
243
4300-5600
折后均价4800
高层30#高层在售
3月份无新房源推出
一次性付款享96折优惠，按揭享受97折优惠
2012年5月20日交房
景城名郡
二期小高层公寓（20F）户型为35-45㎡一室一厅、72-75㎡二室二厅、90-110㎡三室二厅、45-120㎡顶层复式
二期洋房（5+1F）120㎡
21
1800
洋房H4均价4900-5300
洋房均价5000
公寓均价4300-4400
新推22#楼高层电梯房，另有洋房H4在售，
按揭99，一次性98，老带新，老客户送一年物管费，新客户再享受1%优惠
一期房源2011年底交
2012年12月底交房
伟梦清水湾
湖心岛高层（13F-17F）
89㎡两房送入户花园（售完）
127㎡三房送入户花园（少量）
0
0
湖心岛高层均价4300
售罄，预计5月推出别墅房源
一次性按揭99折
高层2011年11月底交房
大湖之都
高层1#（33F）89㎡两房、102㎡三房、111㎡三房、137㎡四房
多层尾房110㎡三房和复式
38
3899
折后均价
多层4500
高层最高价打完折约5000
年后推出高层1#（33F），两梯四户，两个单元，共264套，在售的还有前期多层25#一楼的和顶楼，2月份共计销售约150-160套
1、一次性98折，按揭99折
2、再打95折
3、推出返乡客活动再优惠1%
4、老带新，老客户送精美床上四件套一份，新客户送精美棉被一份
高层2013年3月底交
三、
附件
区域
楼盘名称
11.0314-11.0320
备案总套数（套）
可售套数（套）
备案总面积（㎡）
可售面积（㎡）
周成交套数（套）
周成交面积（㎡）
周成交均价（元/㎡）
周成交总额（万元）
市中心板块
红原星城（兴达）
319
79
75015
47702
0
0
0
0
金隆华府
82
9
7873
849
0
0
0
0
锦绣花园
218
4
36335
7830
0
0
0
0
玉河明珠
3266
43
435610
68324
0
0
0
0
恒茂国际华城
1346
71
438790
290399
0
0
0
0
红原星城（兴昌）
244
27
52690
27897
0
0
0
0
江信国际嘉苑
719
59
66100
5854
2
0
0
0
智通悦蓝
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