前期介入要点讲解.docx
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前期介入要点讲解
序号
分类
介入要点
未采纳原因
1
设备房标准：
（开闭所\配电房\控制中心\电梯机房\水泵房\弱电机房\风机房\泳池泵房）
设备房通用标准：
1.小区设备房最好集中规划设计，便于后期维护与管理。
2.地面铺防滑地砖或刷地坪漆（水泵房及泳池泵房必须采用防滑地砖）
3.墙面在1.2米以下贴墙砖或刷白，以上墙面刷白（水泵房、泳池泵房高度1.8米）
4.照明亮度合理，分回路控制（并增加应急照明）
5.通风良好，夏天考虑机房的温度（是否加装空调，电梯机房必须增加空调）
6.防鼠，门槛加高防鼠及小动物进行机房（高度在50cm）
7.防火，应按比例配制相应的灭火器材（采用二氧化碳灭火器）
8.标识清晰明朗（名称标识、状态标识、流向标识）
9.设备房内应设置维修所需的插座
10.设备房内接地网要完善.强弱电接地要分开
11.防湿，注意相关的温度适中（特别是在设备房运行前增加抽湿机抽湿）；
12.增加设备房与控制中心之间内线电话
13.排污管道应避开设备房顶穿行。
14.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。
15.变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。
16.变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一开一备安装设计。
17.设备应优先选择通用型号，同一小区最好使用同一品牌规格的产品，便于后期维护与保养。
设备房特殊标准：
1.机柜绝缘垫（适合配电房、发电机房）
2.排烟的水处理（适合发电机房）
3.油桶与发电机房隔离（适合发电机房）
4.存放燃油的房间要装置防爆开关和灯具,有足够的地方存放消防沙,其他设备房要装置防爆灯具.（适合发电机房）
5.发电机房建议加上防爆灯和防爆开关（适合发电机房）
6.柴油补给的方便性、照明的后备电源、应急灯、干湿温度计、发电机水箱清洗需要下水排水等（适合发电机房）
7.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。
机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。
（适合发电机房）
8.独立的配电系统、后备电源必须满足4小时以上、地面采用防静电地板、应急灯、防潮处理等（适合控制中心）
2
电梯介入
设计选型时：
1、在对电梯进行选型时，轿门控制装置最好选用触板式光幕；
2、控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止；
3、与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别；
4、电梯五方对讲功能并与控制中心值班人员进行通话；（存在杂声问题、主要考虑线的型号）；
5、轿厢内轿厢风扇要保证通风良好，中心城区需增加空调；
6、电梯内部配置监视器及集中控制对讲功能；（电源由控制中心集中输出）
7、消防电梯底坑必须设置排水系统（必须是一主一备），普通电梯应设置排水孔；
8、消防电源必须采用未端双电源；
9、电梯机房采用隔音措施，电梯曳引机采取防震措施，避免噪音、震动影响毗邻房屋客户（大厦项目电梯在客户卧室通过，影响客户正常生活）；
10、有机房电梯必须预留检查吊钩；
施工跟进时：
1、机房内基座墙体提前处理；
2、钢丝绳上的平层标识完好；
3、电梯井道内土建模平等；
4、在每层电梯口做高差为2cm的放坡处理；
5、建议在施工时把电梯做好防护，以免施工、装修期间对设备的破坏；
6、电梯机房应设置通风、降温，需要安装一个百叶窗；
7、跟进电梯机房内安装应急灯一组；
3
供配电介入
设计选型时：
1、公共用电必须单独计量
2、各种配电箱（柜）钥匙通用。
3、供配电必须采用双回路双电源措施；
4、设备要采取隔音减震措施，保证住户不受影响；
5、电源柜需要配备通锁，分期开发的各期之间的通锁要一致；
6、变压器超高温报警、发电机运行指示、市电显示信号装置引至控制中心；
7、配电房应设置独立的通风系统，包括独立的送风系统和排风系统；
8、所有设备房应配备应急灯、增加排水沟，确保能有效排水；
9、商业（包括会所）使用发电机配用电源的，应该充分考虑商业用电的波动性，并保障在发生火灾时能够方便切除。
（无论如何，计算负载不能操过发电机容量的80%）。
10、按当地要求配置发电机组时，其智能安防系统（周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等）、消防系统、公共设备（电梯、消防与监控中心主机）、公共照明设施（小区路灯、楼内照明、设备房照明）需要与发电机备用电源连接。
非消防电源，需要与消防电源分设开关并保障在发生火灾时控制中心能够断开非消防电源，发电机单独为消防设备供电。
施工跟进时：
1、前期考虑配电房抽风及除潮问题
2、经地下室的电缆洞口应进行反坡处理，同时进行封堵防止雨水倒灌。
3、多层、小高层小区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准0.6系数配置节约投资。
4、强弱电井应设置照明，开关在井道内；弱电井内需要设置插座；
4
发电机介入
1、发电机下方设置废润滑油收集油槽。
2、发电机设备房内需要配置维修专用工具。
3、发电机应配备辅助加热装置，确保润滑油温度。
5
给排水介入
设计选型时：
1、在设计时应注意水泵的位置选址，避免水泵房内的噪音扰民问题（**多个城市多个项目均有此问题，）
2、生活水箱安装高低水压报警、并配置水位显示管，并将报警信号接入控制中心；同样地下室及水泵房内的废水坑收集坑必须增加高低水压报警接入控制中心；
3、所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵，设备房、车库污水池等高低水位报警信号连接到监控中心。
4、水泵电机的控制柜等电气设备不宜安装在水泵房内，不得不安装在水泵房内时，应有防止水泵及管网漏水喷到配电柜上的措施。
为了防止水泵房浸水后电器设备被浸泡，控制柜柜底应高出地面20cm以上。
水泵应设置为自动启动，积水坑应安装高水位报警应连到控制中心。
5、小区内水泵变频器的选型建议使用同一品牌，便于日后维护和管理。
6、对于高层的天台水池供水泵，建议其控制系统安装软启动装置或变频启停装置，使水泵在启停时都能具有很好的线性调速功能，消除水锤现象及延长水泵电机的使用寿命。
7、优先选用不锈钢水泵，水泵在安装时，出水口的止回阀与软接中间最好用短管连接，短管上方要有放气阀。
8、水泵变频控制系统应具备：
a）PLC、变频器运行过程出现故障时，应有故障代码指示及故障记录查阅。
b）该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位。
c）根据现场实际情况，应可以设置供水压力的上限、下限。
d）根据现场实际情况，应可以设置每台泵运行切换时间。
e）设备在维修时，相应的每台泵应能退出自动切换运行程序，并可复位。
9、泵房内宜有检修水泵的场地，检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸四周有不小于0.7m的通道确定。
10、小区高层二次加压给水系统条件允许可做无负压系统；
施工跟进时：
1、小区公共用水必须单独加表计量
2、水泵基座四周应设置排水沟。
3、水泵房内增加泄压阀、增加主管泄水口（在标准层水管爆管后快速排水使用）
4、增加防水门槛30公分高、水泵房内的配电柜高于30公分；
5、生活水管表面应刷绿色、废水管灰色、消防管红色、喷淋管黄色。
6、排污泵口与出水管接口处应安装柔性活接，利于日后检修、拆装。
7、水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。
8、二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室储水池排水管不小于100mm，设置在水箱底部，水池底部应有坡度。
9、地下储水池应分为两部分，两个水池的出水管用环管相连；需清洗水池时关闭一个水池进行清洗，使用另一个水池。
7
智能化介入
1、红外线周界防越系统重叠安装、两路平行、并在接合处交错设置，消除翻越死角。
2、电视监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、服务中心门口。
3、电视监控录像使用数码硬盘的储存方式，储存的时间最少不能小于15天。
4、电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口，并可监控到整个轿箱。
5、泳池设计1—2个合理的摄像监控镜头。
6、摄像监控镜头、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网，施工单位在工程移交时应同时提交防雷接地测试报告。
7、摄像监控系统的分辨率要满足能较清晰分辨当事人面部特征。
应具备一定的夜视能力。
8、设置门禁可视对讲系统。
9、接通居家安防系统至安全控制中心。
10、电梯内紧急呼叫系统直接联通到总控室。
11、围墙周界防越增设红外报警和强光灯联动功能。
8
信号覆盖
设计选型时：
1、协助地产项目电气工程师联系移动公司、联通公司、电信信号的覆盖（与对方进行洽谈，属不花费用类）
施工跟进时：
1、在交付前完成相应的信号覆盖，并签定相关的用电协议等
二．园林景观类
1
绿化介入
设计时：
1、绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头视野的影响。
2、住区与城市道路界面处、主干道两侧宜有大型树木，便于隔音降噪、挡尘；住宅与商业街区的隔离带上也应种植高大树木，利于隔音。
3、住区内道路如果有车辆通行，两边应分别设置非机动车道和人行道，并设置一定宽度的种植绿地以隔离车辆废气、噪声、灯光对居民生活造成的影响。
在靠近窗户的停车位也设置绿化隔离带。
4、设计时考虑花坛的排水及防水措施，避免下雨时花坛内水向外渗出，造成路面积水。
5、绿化品种适宜当地气候条件，以常绿植物或茂盛期长，成活率高，抗病虫性好的植物为主。
6、绿化布局不宜遮挡住宅采光及机动车拐弯视角，影响机动车拐弯视角时需设置凸镜。
7、园区围墙周围建议不种高大乔木、不栽攀爬植物，以免长大后造成周界系统经常报警；
施工时：
1、园区一些死角、见不着光的地方不要设计草坪，因为草坪不易活，可改为铺设砖；
2、雨水管、空调水管直接流到草坪里，因水流惯性冲击使草坪烂根而死，可改为铺设卵石；
3、停车场不宜铺设草坪砖，草坪成活率低；
4、通向水点、公共设施设备、配电箱等处的草坪内要铺设甬路；
5、绿化用水需要单独计量，每50米绿化带有一个水点，绿化水点与保洁共用的，材质建议是PPR，直径为DN15，出口都安装锁闭阀，取水点位置尽量要靠在路边，不在路边的一定要铺装踏步石，下方要连接排水井。
6、草坪灯灯座要稍高于地面，以防被土壤腐蚀和为以后维修带来方便；
7、建议树下不要铺草坪，会造成土表不透气，对树木和草坪生长都不利，建议树下设有树圈，树圈内铺设草坪砖；
8、草坪、绿化带（包括首层花园）内种植土厚度建议不要少于30cm，种植土下避免存在建筑垃圾；
9、选用的灌木建议选用生命力强、无刺、无毒、无异味、不生害虫，避免业主受到伤害或不满意，建议种一些丁香、水蜡等；]成片种植绿篱时，里边不要铺设草坪，不易修剪；
10、休闲甬道应高于周围绿化4-5CM（草地），避免雨天或绿化养护时泥土渗到路面，影响路面整洁，同时以防周边草地被损坏；
11、树木栽种时，高大树木树坑挖得不宜太浅，避免因风雨天刮倒树木，成活率低；
2
水景
1、水景单独水表计量；
2、水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造成本、节约后期维护费用。
3、因水景的维护成本较高，项目多设置休闲、儿童娱乐设施，少规划水景；水景尽量利用天然水系
4、水系岸床应设置警示和防护设施；如利用自然河道水系水深超过1.5米，还应配置相应的救生设备、设施。
3
园林小品
1、观赏性小品材料应使用金属制品或浇筑材料，不建议使用涂层构件或木质材料。
2、观赏性小品在低于1.8米的部位建议尽可能不设计尖、刺、利刃形状，若设计需要应考虑该部位避开道路或采取防护措施。
3、集休闲、观赏为一体的亭楼等可供休息区域，其顶面不建议选择玻璃材料，以免后期维护清洁难度大且容易损坏伤人。
4、钟楼等装饰性设施设备应选择品质有保证的，并易于维护和保养的通用产品。
4
道路
1、广场地面不要出现光滑地面
2、人行主出入口石材必须防滑措施
3、小区主要出入口与城市干道交接处，考虑缓冲地带。
4、人行道与机动车道接合部建议采用无障碍通道设计。
5、车辆出入主干道不应该设雨、污水井（噪声太大，业主投诉）
6、电梯厅或单元门出入口有高差时，应设置无障碍通道和扶手。
7、道路设计上，应考虑车辆行走的方便，尽量加大转弯半径，避免车辆经常压草坪；
8、住区内道路采用单循环车道，线型尽可能流畅，不要出现生硬弯折。
尽端式道路的长度不宜超过120m，并在尽端设不小于12m×12m的回车场。
9、人车混流路段合理设置减速标志和路拱数量，防止车辆超速行驶，保障居民行走安全。
10、为了防止汽车在坡道上打滑坡道面层应有防滑措施。
柱子栏杆等必要时应有防撞措施。
11、小区级道路及组团级道路的路面排水系统，采用浅V字型路面排水系统。
宅间道与宅间步行道采用传统的暗沟（管）排水方式排除地面积水。
12、住区道路的水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面，如无法避开，将井盖设计在机动车道中心位置。
13、住区级道路如果考虑城市公共汽车及其它车辆通行，两边应分别设置有非机动车道及人行道，并应设置一定宽度的绿地种植行道树和草坪花坛，用以隔离车辆废气、噪声、灯光对居民生活所造成的影响。
14、住区内停车场应尽可能实行连通，区内交通主干道尽量安排在四周，避免横穿住区以造成对行人的干扰。
5
清洁环境
1、根据人流、环境状况，小区适当位置合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、电梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口；方便投放，不影响附近住户的生活。
2、垃圾箱（桶）附近应设置给水排水装置，便于对以上设备进行清洗（一层外围或地下室）。
3、高层住宅标准层宜设置保洁工具房，配置水源及排水设施，可容纳生活垃圾收集桶。
4、宜考虑夏季风影响，在小区偏僻地带设置垃圾中转站，大小标准为：
5--7m3/100户。
垃圾转运站应设置给排水装置，地面铺设广场砖；内墙面贴瓷砖；设置照明及卷帘门。
5、地下车库内合理设置（根据面积，半径50米至少1个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
6、苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。
7、靠路边20~30cm处，间距40m左右应设置绿化给水点。
8、苑内每10个单元设置一个保洁取水点，设拖把池。
绿化和保洁取水单独加装计量表。
6
垃圾收集
垃圾中转站
1、考虑通风设施及工具摆放位置；
2、销售沙盘应示意垃圾中转站位置；
3、垃圾中转站通风窗安装铁艺栏杆；
4、垃圾中转站应设置给、排水、照明、插座等设施，便于日常清洗；
5、垃圾中转站面积约在20至50平方米，根据小区的大小及户数而定（地上）
6、地面应铺设广场砖，内墙面贴瓷砖，外墙设计风格应与小区整体规划相协调。
7、垃圾中转站应在室内预留给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，便于定期清洗。
要有2个门，一个门要面向小区外，便于环卫车直接清理垃圾。
垃圾中转站周围建议种植绿化植物。
8、位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）
垃圾桶
1、小区内垃圾桶的服务半径，不宜超过50m，垃圾桶应固定安装设计。
2、商业区域根据商铺经营业态适当增设大容量垃圾桶，餐饮业垃圾应该单独处理。
有卫生医疗业的，严禁卫生医疗垃圾混入生活垃圾，应要求卫生医疗机构专门处理。
3、垃圾桶的安放位置一般按1-3个单元设置一组，尽量避免设于门栋正入口或靠近住宅的位置。
高层大厦每层需要设立垃圾桶，垃圾桶摆放位置地面、墙面需加贴瓷砖，以便清洁。
4、垃圾桶应该选择容量大，机构简单方便，维护量小的款式。
垃圾桶盖应相对封闭，以防蚊蝇孳生并防止雨水进入。
5、垃圾桶设置应按环保要求进行分类（标准层垃圾桶、大堂垃圾桶、外围垃圾桶、地下室垃圾桶、垃圾桶位置的处理）。
三．交通停车类
1
车辆系统规划
1、中心城区最多不要超过两个出入口；
2、大型小区考虑双进双去车场系统；
3、机动车车位配置建议满足1：
0.5的比例；
4、商业区域的车场单独设置，与园区的业主停车场分开。
5、停车场要考虑预留10%-20%的临时及访客机动车停放位置。
临时停车位尽可能考虑在地面，以减少车场内安全事故。
2
安全岗亭
1、小区主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑，配置空调（主出入口要设有门庭，未来节日悬挂灯笼用）；
2、安全员岗亭位置设置应便于对车行和人行的进出双向监控，岗亭内需有电源，预设内线电话线路；
3、在岗亭的来人登记方向设立一个外挂窗台，上方设置雨搭，并加设照明灯；
4、岗亭为对接客户的窗口，窗台需安装石材窗台板，干净美观。
3
地下室车库
1、小区内停车场应尽可能连通（地下及半地下停车场优先设计相互连通，减少出入口）设计，地下车库出入口应单向行驶设计，交通主干道应设置在小区的周边，避免横穿小区以造成对行人的干扰。
2、地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁。
3、地面停车位与住宅楼宇墙裙保持2-3米间距，防止物品坠落损坏车辆。
4、地面生态停车场设计时，应有碎沙垫层，便于绿化排水,植草砖应选择非塑料硬质抗压材料，植草砖应选择中孔且孔距较大的型号，以便于承重及最大限度保证土壤量。
5、商业配套停车场（库）应就近设置，并宜采用地下或多层车库，核心商业区域周边停车场设计需考虑商家的货物装卸、餐饮业垃圾清运、消费者的停车便利。
6、车位设计除了需要保持合理安全距离外，地面停车场的车位设计要充分考虑车灯、噪声及汽车尾气对住户的影响。
7、架空层停车场地面易受降雨影响，经常出现车位积水。
建议车位纵向能设置排水沟或地面应有坡度，避免积水。
5
非机动车辆
1、销售沙盘应示意非机动车辆位置；
2、留有电瓶车充电点及小配电箱进行管理；
3、商业区域设置单车停放位，避免乱停现象严重；
4、配有停车架、单车棚，顶棚材质要考虑雨天防噪音问题；
5、中心城区车棚考虑增加门禁系统管理、增加摄像头进行监控；
6
交通辅助配套
1、小区主要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带（如：
设置辅道），减轻城市道路压力，避免引起交通阻塞。
2、在设计小区级道路与城市支路接驳处时，应充分虑到城市道路与市政设施拓展之需。
应设计预留足够横穿小区道路的地下线管或线槽。
3、住区道路和地下车库的停车位标线，采用热涂方式铺设。
热涂标线具有美观、立体感强、维护成本低、使用寿命长等优点。
4、小区道路主要位置设置塑胶减速坡。
5、车位需划定车位标线和编号，出售车位安装车位地桩锁。
6、为保证车辆入库安全，车库入口应安装限高杆，限高杆上应粘贴反光膜或刷反光漆。
7、车库照明采用多路或分级控制（如：
全开、局部开），安装节能灯具或设计采光井。
8、道路、停车场/库附近的明装水管、燃气管及柱子、栏杆等应有防撞措施。
9、车位挡车桩优先设计为水泥材质，并以车轮为中心线采取分段设置。
四．安防类
1
围合介入
园区围墙
1、围墙应选择混凝土砖结构等免维护材料，并应设计防爬倒刺。
2、临近围墙不设置固定的构筑物、建筑物、高大乔木，以防止攀爬,如必须设置时，围墙内侧应预留80厘米宽巡逻通道。
3、小区外围围墙的高度不低于2.5米，围墙尽量采用混凝土砖结构，围墙顶部平直、便于安防设施安装。
（也可考虑围墙顶部有斜面、内高外低）
4、围墙如采用通透式围栏，上端应安装尖刺；通透式围栏的栏杆间距小于10厘米，选择栏杆材料时，应充分考虑其强度能够防止人为撬坏。
五．物业用房类
1
物业管理用房
1、客服中心应设置在业主最方便出行的位置。
2、客户服务中心应设在交通及人行路径较集中区域或住区中心区域，以方便居民。
可考虑设置在会所，但应考虑为其设置独立于会所的对外大门，尽量避免使居民产生其与会所前台功能重叠的错觉，影响会所的正常运作。
3、物业服务中心办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。
服务中心功能用房应包括：
经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
（按建筑面积的千分之三进行分配、其余可全部在地下室补；）
4、办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准。
5、管理用房面积根据相关法规确定，在正式管理用房落成前，应考虑相适宜的临时用房。
6、管理用房竣工时间要求一次开发的小区在交付前30天完成；分期开发的小区在设计段阶应确定位置、数量。
如果有条件限制，建议部分临时管理用房在交付前30天完成。
7、员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康，在设有仓库的建筑物内不宜设置员工集体宿舍。
2
业委会.居委会
1、业委会、居委会用房面积不应该算物业管理用房面积；
2、业委会、居委会用房面积按地规定确定；尽量与物业管理用房安排在一起
3
安全.消防中心
1、备用电源必须满足4小时以上；
2、为便于日后管理，降低成本，消防中心、安防监控中心合二为一（人员成本节约）。
3、安全中心不宜设在地下室，应与物业服务中心临近，城区10万平方米以下机房面积不小于30平方米，郊区中心面积不应小于80平方米；
4
老年活动室
1、15万平方米以上的郊区项目应设置50平方米左右老年活动室
5
社区警务室
1、郊区项目可在小区的角落安排一间20平方米的活动房
2、提供水、电等
六．公共类（水电，设施）
1
公共给水电
1、天台因保洁清洁地毯使用；
2、标准层每五层在管道井内增加保洁取水点，每层标准管道井内必须要有排水设施；
3、一楼室外须有保洁取水点；
4、地下停车场必须取水点；间距控制在50米左右；
5、室外绿化给水点按间距30米进行布置；
6、水泵房单独给水点；
7、发电机房单独给水点；
2
公共照明插座
1、一楼大堂采用分回路进行手按
2、标准层可采用声按或触摸式分回路控制
3、水泵房内必须采用防爆灯具
4、消防通道必须采用带有蓄电池的照明，可声按进行控制
5、各设备房及电梯前室必须增加应急照明
6、一楼外围高杆灯可跳跃式分回路时控
7、地下室照明可跳跃式分回路时控（同时考虑应急照明）
8、地下室照明需分3路控制.（应急照明.车道照明.
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