茶亭可研新.docx
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茶亭可研新
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』项目可行性研究报告
目录
一、总体定位及说明…………………………………………………………………………………………………………………(3)
二、投资概算及其状态分析……………………………………………………………………………………………………………(7)
三、建设工期安排………………………………………………………………………………………………………………………(12)
四、资金安排……………………………………………………………………………………………………………………………(13)
五、永续发展,缔造『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』…………………………………………………………………(14)
一、总体定位及说明
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』项目总体定位
传承茶亭老街风范,重建现代商业中心
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』定位说明
✧展示福州现代商业的形象窗口
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』预示着城市发展历史性时刻的到来。
它把福州遗失的传统文化重新展现,留住城市的记忆。
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』将是茶亭街的第二次生命,成就福州最具特色的商业文化、购物文化、休闲文化,永远成为展示福州的窗口。
✧江南风情水街
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』依托小桥流水、商业广场、中心公园,街水结合,前店后坊。
充分反映福州城市水文化,通过交通流线与开放空间、景观绿化的立体购成,创造良好的城市中央休闲活动场所;让不同国籍,不同肤色的人都了解,原来福州有三坊七巷,更有茶亭古街。
✧海峡西岸现代商贸中心
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』在保留茶亭街旧有“茶、乐、工”文化特色的基础上,使现代商业、旅游与传统历史文化相结合,在城市中央筑起一条集休闲、娱乐、旅游、购物、商务、餐饮、居住于一体的特色商贸中心。
它将是福州最重要的商业金融中心区,成为海峡西岸,省会中心城市的标志性商业运营中心。
城市中轴生活商业街(百货/沿街店面/地下商场)
『盛世茶亭八地块、九地块』项目定位辐射力——整个海峡西岸经济区周边城市!
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』项目快乐消费的功能定位:
盛世茶亭
居住功能
餐饮功能
商务功能
娱乐功能
休闲功能
购物功能
旅游功能
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』抢占了市场的空白,真正地实现了快乐消费的新时代商业功能。
在保留传统茶亭手工作坊特色的同时,丰富了购物功能来满足消费群、客户群的需要。
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』在凸显茶亭水街文化同时,还强化其商业和旅游资源的优势,体现现代购物、休闲、商务为主导的商业街特点。
八地块主要引进央企居然之家经营现代化的家具建材,与周边步行水街和八一七路茶亭街中段形成互补,连接地下商业街和地铁一号线出站口,形成巨大的消费人流、业态互补。
居然之家六层以上至三十一层是现代化的5A级办公楼,集聚了许多著名的企业办公给周边带来的繁华的人气。
九地块主要引进中国最有传统百货巨头—北京王府井百货公司,建成以王府井百货为龙头的都市购物中心,集商业购物餐饮、超市、娱乐、电影院等一体化的现代化都市商业,建成后与居然之家茶亭水街以及地下商业街和地铁一号线,形成一个整体的集中式商业组团,将成为福州市海峡西岸经济区最有影响力的商业街。
二、投资概算及其状态分析
一、投资概算明细及其状态分析
地块八
1、位置:
八一七路与群众路交叉口东南角。
2、出让土地面积:
约14519平方米(合21.78亩)。
3、用途:
二类居住用地(R2、兼容办公)、商业金融(C2)、社会停车场(库)用地(S2)、广场用地(S2)。
4、规划指标:
(1)规划建筑容积率:
5.20以下(含5.20),其中商业建筑面积占计算容积率的宗建筑面积48%以下(含48%),利用地下空间作为商业功能使用的建筑面积不计入容积率。
(2)规划建筑密度:
46%以下(含46%)。
(3)规划绿地率:
25%以上(含25%)。
(4)建筑高度:
100米以下(含100米),高层建筑沿地块东北角布置,同时沿八一七路建筑高度24米以下。
根据设计方案计算投资概算:
(1)项目总建筑面积:
111498m2
其中地上总建筑面积约:
75498m2;
地上商业面积约:
36239m2
地上办公面积约:
39259m2
利用地下商业面积约:
25000m2
地下车库约:
11000㎡
(2)项目总投资:
17.9823亿元
其中土地10.16亿元
建安造价53049万元
营销管理财务费用14254万元
税费10920万元
(3)销售收入:
35.17亿元
其中地上商业销售收入20亿元(评估价)
办公销售收入7亿元
地下商业收入7.5亿元(评估价)
地下车位销售收入0.67亿元
(4)预估利润:
17.1877亿元
(三)宗地2006让—27号(C区、地块九)
出让土地面积:
约29003平方米(合43.50亩)
地块九
1、位置:
洋头口西北侧。
2、出让土地面积:
约29003平方米(合43.50亩)。
3、用途:
二类居住用地(R2、兼容办公)、商业金融用地(C2)、社会停车场(库)用地(S3)
4、规划指标:
(1)规划建筑容积率:
3.92以下(含3.92),其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积31%以下(含31%),地上计算容积率的总建筑面积含保留的建筑面积618.3平方米。
(2)规划建筑密度:
36%以下(含36%)。
(3)规划绿地率:
25%以上(含25%)。
(4)建筑高度:
150米以下(含150米);沿八一七路、工业路裙房建筑高度24米以下(含24米);高层建筑主要沿地块西北部布置,同时须满足沿路景观规划的要求。
根据设计方案计算投资概算:
(1)项目总建筑面积:
188692m2
其中地上总建筑面积约:
128692m2;
地上商业面积约:
50244m2
地上住宅、办公面积约:
78448m2
利用地下商业面积约:
36000m2
地下车库面积约:
24000㎡
(2)项目总投资:
19.1677亿元
其中土地5.67亿元
建安造价64085万元
营销管理财务费用30332万元
税费40560万元
不可预见费6241万元
(3)销售收入:
50.7732亿元
其中地上商业销售收入8亿元(10400㎡可供销售商铺)
地上商业王府井部分评估价11.9532亿元
地下商业王府井部分评估价10.8000亿元
住宅、办公销售收入18.6亿元
地下车位销售收入1.42亿元
(4)销售利润:
31.6055亿元
三、建设工期安排
1、八地块目前已竣工验收,正在办理产权总登。
2、九地块地下室工程进展到负一层,预计2013年1月底完成到正负零,裙楼部分五层主体结构预计2013年6月30日前完成,建筑内外装修2013年9月30日之前完成。
一号楼主体工程结构预计在2013年9月30日之前完成,内外装修预计在2013年12月完成。
二号楼主体工程结构预计在2013年6月30日之前完成,内外装修预计在2013年10月完成。
三号楼主体工程结构预计在2013年9月30日前完成,内外装修预计在2013年12月底前完成。
整个工程验收合格预计在2014年1月30日前完成,裙楼王府井百货在2013年9月30日验收合格移交给王府井百货,预计在2014年1月30日之前开业。
四、资金安排
『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』项目共需投入资金:
37.15亿元
资金来源主要有:
自有资金13亿元(主要支付土地价款和前期费用),占总投的35%
银行贷款18亿元,占总投的48%
建设期力争实现销售收入6.15亿元,占总投的17%
五、永续发展,缔造『茶亭国际(八地块)、王府城(九地块)』
翻开福州的历史,茶亭街这条古老的街区,罕见的骑楼建筑,远近闻名的手工业产品;它积淀着福州的古老文明,见证着福州百年历史的嬗变。
时至今日,茶亭街孕育着一场新生。
新茶亭街使茶亭街成为连接鼓楼与台江的绿心,使福州向生态城市前进一大步。
未来的茶亭街将成为福州城市生活发展趋势的形象展示窗口,成为海峡西岸现代商贸中心。
做大做强省会中心城市,茶亭改造迈出了举足轻重的一步。
随着居然之家的开业,今后王府井百货购物中心的开业,茶亭街将成为集商业购物、餐饮、娱乐、文化产业的核心,成为海峡西岸一张耀眼的商业名片,相信福建华辰会与居然之家、王府井百货共同发展,达成战略合作。
使企业做大做强,在不久的将来可以成为海西商业地产运营专家,力争在香港联交所上市。