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物权概述
第七章物权概述
第一节物权的概念和效力
一、物权的概念和特征
民法通则笫五章第一节中以“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”表述土地使用权等权利，没有使用物权这一概念。
民法学理论上一直承认物权的概念，这一节所规定的就是物权。
物权是权利主体直接支配特定财产（主要是有体物，在特定情况下也可以是权利）的权利，既具有人对物直接支配的内容（这明确着对物的支配方法及范围），又具有对抗权利主体以外的第三人的效力。
因此，作为一个法律范畴，物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权具有以下法律特征：
1.物权是权利人直接支配物的权利。
所谓直接支配物，是指物权人可以依自己的意志就标的物直接行使其权利，无须他人的意思或者义务人的行为的介入。
权利人的支配可以通过民事行为来实现，如房屋所有人出卖、出租自己的房屋，或者在自己的房屋上设定抵押权等；也可以通过事实行为来实现，如房屋所有人自行居住。
物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，义务内容是不作为，只要不特定的人没有非法干涉其行使权利，即为履行了义务，所以物权是一种绝对权。
债权在这一点上与其具有显著不同，债权的实现必须依赖于债务人的行为，债权人不能直接支配标的物。
例如，租赁合同虽然已经成立并生效，但是在出租人交付出租物之前，承租人不能使用租赁物。
物权人直接支配标的物，是物权的基本内容，任何种类的物权都以权利人对于物的直接支配为特征，但是，支配范围的大小依物权的种类而定。
例如，所有权是所有人对于自己所有之物的一种总括的、全面的支配，而他物权则总是在某一个方面对他人所有的物进行支配。
另外，物权中对于物的支配不一定都是有形的。
对物的使用价值的支配往往是有形的，如土地承包经营权人对其承包经营的耕地的占有、使用和收益；对物的交换价值的支配往往就是无形的，例如，就抵押权而言，不动产抵押权人对于抵押物无占有的事实，自然不可对于抵押物的实体进行有形的支配。
物权的客体是物。
这里的物，首先，原则上是指有体物。
有体物包括不动产、动产，以及虽然不占据一定空间或具备一定形状，但是能够为人力所控制的电、气、光波、磁波等物。
权利成为物权的客体，仅限于法律有明确规定的情况，如权利质权。
再如，土地等资源性财产的公有制是我国的基本经济制度，法律允许在国有土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权上设定担保物权。
其次，对物的直接支配权性质决定了，如果物权的标的物不特定化，物权人无从对其进行直接的支配。
因而，物权的客体必须为特定物，即以物单独所具有的特征加以确定的物。
它可以是某个独一无二的物，也可以是特定化了的种类物。
最后，物权的客体一般应是独立物，即能够单独、个别地存在的物。
只有是独立物，物权人才可以对之进行直接的支配，也才能用交付、登记等形式公示物上的权利状态。
对于独立性的认定，只要一般的社会观念认为具有独立性即可，例如，区分所有建筑物的专有部分，可以成为建筑物区分所有权的客体。
2.物权是权利人直接享受物的利益的权利。
物权作为财产权，是一种具有物质内容的、直接体现为财产利益的权利。
因此，物权的目的在于享受物之利益，自不待言。
物的利益，以权利人对于标的物的直接支配与享受为特点。
这里的利益，可以分为三种：
一是物的归属；二是物的利用；三是就物的价值而设立的债务的担保。
物的归属，明确着物在法律上的所有人，它规定着所有人对于物进行总括的、全面的支配的范围和方法。
物的利用，是取得物上的使用利益，以满足权利人生产或者生活的需要。
随着现代社会信用制度的发达，标的物的担保利益取得日益重要的地位。
物权的内容，就因对标的物之利益的不同，而有所有权、用益物权和担保物权的区别。
3.物权是排他性的权利。
物权为权利人直接支配物的权利，故必然具有排他性。
首先，物权人有权排除他人对物上权利之行使的干涉，可以对抗一切不特定的人，所以物权是一种对世权。
其次，同一物上不许有内容不相容的物权并存。
例如，一间房屋上不能同时有两个所有权，一块耕地上不能同时设定两个土地承包经营权。
物权的排他性，说明了物权不仅是人对于物的关系，而且还具有人与人的关系。
但是，在共有关系上，只是几个共有人共同享有一个所有权，并非一物之上有几个所有权。
在担保物权中，一物之上可以设定两个以上的抵押权，先设立的抵押权优先于后设立的抵押权，有先后次序的不同。
因此，共有关系和两个以上抵押权的并存与物权的排他性并不矛盾。
二、物权的效力
物权，是权利人直接支配其标的物的排他性权利。
依物权的这种性质，它当然具有优先的效力和物上请求权。
有的学者认为除此之外还有追及权，即认为物权的标的物不论辗转归于何人之手，都不能妨碍物权的行使，物权人可以向任何占有其物的人主张其权利。
例如，甲的所有物被乙偷走后卖给了丙，丙再转让给了丁，甲仍然不丧失其所有权，有权向现在占有其物的丁请求返还。
但是多数学者认为，追及权应当包括在优先效力和物上请求权之中，而不必另列。
（一）物权的优先效力
物权的优先效力，亦称为物权的优先权。
其基本含义是指同一标的物上有数个相互矛盾、冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥具有较弱效力的权利的实现。
考察先后成立的物权之间及物权与债权之间的关系，物权的这种优先效力都是存在的。
1.物权相互间的优先效力。
这种优先效力，是以物权成立时间的先后确定物权效力的差异。
一般说来，两个在性质上不能共存的物权不能同时存在于一个物上，故而后发生的物权根本不能成立。
例如，在某人享有所有权的物上，不得再同时成立其他人的所有权。
如果物权在性质上可以并存，则后发生的物权仅于不妨碍先发生的物权的范围内得以成立。
在这种情况下，先发生的物权优先于后发生的物权。
例如，在同一物上设立数个抵押权，先发生的抵押权优于后发生的抵押权。
物权相互之间以成立时间的先后确定其效力的强弱，本质上是对现存的、既得的物之支配权的保护。
因为任何人都必须尊重物权人对于其物的支配范围，不得干涉物权的行使。
这也包括在同一标的物上，后成立的物权只有在不侵入、不干涉先成立的物权的支配范围的条件下才能得以成立。
否则，成立时间在后的物权根本就不能成立。
关于物权之间依性质可否并存，就一般情形而言，以占有为内容的物权的排他性较强，这类物权大多不可以并存。
具体的各类物权依性质是否可以并存，大致可以分为以下几种情况：
（1）用益物权与担保物权。
原则上这两种物权可以同时存在于一物之上，例外的是以占有为要件的质权、留置权与用益物权不能并存。
（2）用益物权与用益物权。
不管其种类是否相同，一般都难以并存。
但是地役权有时可以与其他用益物权并存。
例如，消极地役权以某种不作为，如不得兴建高层建筑，为其内容，可附存于已经设立建设用地使用权的土地上。
再如两个通行权可共存于同一供役地上等。
（3）担保物权与担保物权一般都能够并存，例外的是当事人有特别约定时不能并存，以占有为要件的留置权等担保物权之间不能并存。
关于物权相互之间的优先效力，一般的原则是根据不同种类的物权的排他性不同，并依物权成立时间的先后确定其间的优先顺序。
例外就是限制物权（定限物权）的效力优先于所有权。
限制物权是于特定方面支配物的物权，一般是在他人所有之物上设定的权利。
所以在同一标的物上，限制物权成立于所有权之后。
但是，限制物权是根据所有人的意志设定的物上负担，起着限制所有权的作用，因此限制物权具有优先于所有权的效力。
例如，在一块土地上设定建设用地使用权之后，建设用地使用权人在建设用地使用权的范围内，得优先于土地所有权人而使用土地。
2.物权对于债权的优先效力。
在同一标的物上物权与债权并存时，物权有优先于债权的效力，这主要表现在两个方面：
（1）在同一标的物上，既有物权，又有债权时，物权有优先于债权的效力。
例如，甲同意将10吨水泥出卖给乙，乙就取得了请求甲交付该10吨水泥的债权。
后来甲又将这10吨水泥出卖给丙，并交付给丙，丙就取得了已交付的10吨水泥的所有权，而乙只能请求甲承担债务不履行的责任。
再如甲将其房屋借给乙使用，再为丙设定了典权，此时丙的典权优先，他可以优先于乙对房屋进行使用、收益。
这是因为物权是直接支配物的权利，而债权的实现则要依靠债务人的行为，债权人不能对物进行直接支配。
基于两者在性质上的不同，物权具有这种优先效力。
但是这只是一般原则，在法律有特别规定的情况下，也有极少数的例外。
例如，不动产租赁使用权在民法上属于债权，如甲将其所有的房屋出租给乙，之后又将该房屋出卖给丙，丙取得该房屋的所有权后，乙仍然可以对丙主张其租赁使用权。
这在学理上称为“买卖不破除租赁”。
此外，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第65条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
（2）在债权人依破产程序或强制执行程序行使其债权时，作为债务人财产的物上存在他人的物权时，该物权优先于一般债权人的债权。
例如，在债务人的财产上设有担保物权的，担保物权人享有优先受偿的权利，此为别除权；在破产时，非为债务人所有之物，所有人有取回该物的权利，此为取回权。
例如，出卖人已将出卖物发送，买受人尚未收到，也没有付清全部价款而宣告破产时，出卖人可以解除买卖合同，并取回其标的物。
（二）物上请求权
物权人在其权利的实现上遇有某种妨害时，有权请求造成妨害事由发生的人排除此等妨害，称为物上请求权，有时亦称为物权请求权。
物权是对物的直接支配权，权利的实现无须他人行为的介入。
如果有他人干涉的事实，使物权受到妨害或者有妨害的危险时，必然妨碍物权人对物的直接支配，法律就赋予物权人请求除去此等妨害的权利。
可见，物上请求权是基于物权的绝对权、对世权，可以对抗任何人的性质而发生的法律效力。
它赋予物权人各种请求权，以排除对物权的享有与行使造成的各种妨害，从而恢复物权人对其标的物的原有的支配状态。
1.物上请求权的性质。
对于物上请求权的性质，向来有不同的观点。
有的学者认为，物上请求权是物权本身的作用，不是独立的权利。
有的学者则认为，物上请求权是纯粹的债权，应适用有关债权的规定。
还有的学者认为，物上请求权是一种准债权，类似于债权而又不同于债权。
所谓类似于债权，是因为物权的内容在于直接支配其标的物，而物上请求权是对特定人的请求权，故不是物权的本体，而是一种类似于债权的独立权利；所谓不同于债权，是因为物上请求权附属于物权，其命运与物权相同，在物权的存续期间不断地派生，这种请求权虽然是对特定人的请求，但在破产程序和强制执行程序中较一般债权优先，因而又与债权不同。
从性质上说，物上请求权是以物权为基础的一种独立的请求权。
对此定性可以从以下几个方面说明：
（1）物上请求权是请求权。
所谓请求权，是指权利人请求他人（特定的人）为一定行为（作为或者不作为）的权利。
物上请求权在物权受到妨害时发生，它是物权人请求特定的人（妨害物权的人）为特定行为（除去妨害）的权利，属于行为请求权。
它不以对物权标的物的支配为内容，故不是物权的本体，而是独立于物权的一种请求权。
作为请求权，物上请求权与债权有类似的性质，因而在不与物上请求权性质相抵触的范围内，可以适用债权的有关规定，如过失相抵、给付迟延、债的履行及转让等。
（2）物上请求权是物权的效用。
物权作为一种法律上的权利，受到法律的保护，于受到妨害时，物权人即有排除妨害的请求权。
因此，物上请求权是物权的效用，它以恢复物权的支配状态为目的，在物权存续期间不断地发生。
（3）物上请求权附属于物权。
这是物上请求权作为物权的效用的必然结果。
物上请求权派生于物权，其命运与物权相同，即其发生、移转与消灭均从属于物权，不能与物权分离而单独存在。
因而物上请求权不同于债权等请求权。
至于让与物上请求权可以作为动产物权的交付方法，例如，第三人无权占有某项动产时，出让人转让所享有的返还请求权以代替现实交付，这是因为双方已经有了物权移转的合意，依此等方法而发生物权移转的效力，并非将物上请求权与物权分离而单独让与。
2.物上请求权的行使。
物上请求权的行使，不必非得以诉讼的方式进行，也可以以意思表示的方式为之，即物权受到妨害后，物权人可以直接请求侵害人为一定的行为或不为一定的行为，包括请求侵害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产等。
例如，甲的汽车发生故障，停在乙的门口，挡住乙的通道，甲有义务排除妨碍，乙有权直接请求甲排除妨碍。
物权人直接向侵害人提出物上请求权是一种自我保护措施，是物上请求权实现的有效途径。
实践中，大部分妨害物权行使的行为，都是在侵害人应物权人的请求停止妨害行为，而使物权恢复完全的支配状态的情况下了结的。
尤其是在情况紧急、来不及请求公力救济的情况下，在法律允许的范围内，物权人直接采取一定的自我保护措施，有利于避免或者减轻自己财产遭受的损害。
物权人在其权利受到妨害时也可以直接向法院提出诉讼，请求确认其物权的存在或者采取其他的保护措施。
实践中一般都是物权人在直接向侵害人提出请求未得结果，仍不能实现和保护其权利时，才依法请求法院裁判，责令侵害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产。
在这种情况下，停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产同时就是对侵害人的民事制裁。
3.物上请求权与债权请求权。
物权人在其标的物受到损害时，如甲的汽车撞坏了乙的房屋时，物权人有权请求侵权人赔偿损失。
传统民法理论认为这是一种债权请求权，又称为损害赔偿请求权。
这种请求权不是直接以物权的存在为前提，而是以物权受到侵害后产生的物权人与侵权人间的债权关系为前提的。
物上请求权与损害赔偿请求权不可混为一谈。
物上请求权旨在恢复物权人对其标的物的支配状态，从而使物权得以实现。
损害赔偿请求权的目的在于消除损害，它是在不能恢复物的原状时，以金钱作为赔偿，补偿物权人受到的财产损失。
基于侵权行为的损害赔偿，必须是实际上受有损害，即标的物价值的减少或灭失，物上请求权则不以此为要件。
在物权因他人的违法行为受到妨害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生损害赔偿请求权，故物上请求权与损害赔偿请求权是可以并存的。
第二节物权的类型
一、物权法定主义
关于物权的创设，有两种立法例：
一是放任主义，即物权的创设依当事人的意思，法律上不予限制；二是法定主义，即法律规定物权的种类和内容，不允许当事人依其意思设定与法律规定不同的物权。
现代各国民法，大都采法定主义而排斥放任主义，如《日本民法典》第175条规定：
“物权，除本法及其他法律所定者外，不得创设。
”
物权法定主义是在罗马法时代就已经确定的原则。
在罗马法上，具有物权属性的权利有所有权、地上权、地役权、用益权、抵押权和质权等。
这些权利的类型及取得方式都由法律作了明确规定，非以法定方式取得这些权利的，法律不予保护。
以后大陆法系各国物权法均毫无例外地继受了罗马法确定的这一原则。
其原因主要是：
（1）整理旧物权类型的需要。
近代物权法定主义原则是资本主义民法首先完全确立的，当时针对十分复杂的封建土地关系，为避免允许种种繁杂的权利登记而造成的混乱结果，使权利体系得以简明化，民法上需要对物权（主要是土地权利）的类型及内容作出明确规定。
这样规定的更深层次的意旨在于，一方面限制土地所有权的效力，不赋予所有权人任意设定他物权的权限，另一方面限制过多繁杂的权利对土地及其他财产所有权的束缚，从而赋予所有权以独占性、完全性。
（2）物尽其用的考虑。
物权与社会经济有密切的联系，如果允许任意创设物权种类，对所有权设定种种的限制和负担，会影响对物的利用。
以法律明确物权的种类和内容，尽量将切合现实的物权形式纳入物权法，建立能够满足社会经济关系发展需要的、权利种类简明、效力明确的物权体系，有助于发挥物的效用。
（3）保护交易安全的要求。
物权具有排他性，通常会涉及第三人的利益，所以物权的存在及其变动应力求透明。
如果允许当事人自由创设物权，不仅易给第三人造成损害，而且还给物权的公示增加了困难，因为法律不可能对每一种当事人所创设的物权都提供相对应的公示方法。
物权的种类和内容法定化，便于物权的公示，以确保交易的安全和快捷。
按照物权法定主义原则的要求：
（1）物权的种类不得创设，即不得创设法律未规定的新种类的物权。
例如，对于担保物权，虽然世界各国关于担保物权的种类很多，但在我国就只能依担保法及其他法律，设定其认可的抵押权、质权、留置权等担保物权形式。
（2）物权的内容不得创设，即不得创设与法律规定的内容不同的物权。
例如，创设不移转占有的质权，即使名为质权，但由于与法律规定的质权内容不同，故也是不允许的。
当事人如果违反物权法定主义原则的要求，其行为一般不发生物权效力，但是法律也可以用明文规定的形式承认其一部分的物权效力。
例如，依据我国台湾地区现行“民法”第912条规定，典权的期限不能超过30年，但当事人关于典期的约定超过30年时，并非典权无效，而是将典期缩短为30年。
法律还可以对物权的内容规定一定的范围，当事人可以在这个范围内自由选择。
例如，《德国民法典》第1018条规定：
“一块土地为了另一块土地的现时所有权人的利益，可以此种方式设定权利，使该所有权人可以在个别关系中使用该土地，或者使在该土地上不得实施某种行为，或者排除由供役地的所有权对需役地所产生的权利（地役权）。
”当事人就可以根据该规定的内容，选择其中的一种或数种设定地役权。
物权的种类和内容法定，在这一点上与债权不同。
债权依合同自由原则，当事人在不违反法律和社会公共利益的范围内，可以创设任何种类的债权。
法律也往往不限制合同的种类和内容，允许当事人协商确定合同的内容，并承认其效力。
二、民法上物权的种类
基于物权法定主义原则，各国民法都对物权作出明确的规定。
因社会经济制度和历史文化传统的不同，各国民法上规定的物权种类参差不一，但大都可以归纳为以下四类：
（一）所有权
这是所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有的财产的权利。
所有人可以对其所有的财产占有、使用、收益、处分，并可以排除他人违背其意志所为的干涉。
所有权是最完整、最充分的物权。
为充分发挥物的效用，从所有权中可以分离、派生、引申出各种其他的物权。
（二）用益物权
这是对他人所有的物在一定范围内使用、收益的权利，包括地上权、地役权、典权等。
（三）担保物权，
这是为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，主要有抵押权、质权、留置权等。
（四）占有
这是指对物的控制、占领。
占有究竟是一种单纯的事实，还是一种权利，各国的立法例是不一致的。
有认为是权利的，如《日本民法典》在第2编物权的第2章中专门规定了占有权。
该法第180条规定：
“占有权，因以自己之意思，事实上支配而取得。
”还有的认为占有是受法律保护的一种事实状态，如《德国民法典》在第3编物权法的第2章对占有的规定。
三、民法学上物权的分类
在学理上根据不同的分类标准，通常对物权作以下的分类：
（一）自物权与他物权
自物权是权利人对于自己的财产所享有的权利。
因其与他人之物无关，故称做自物权。
所有权是最典型的自物权。
他物权是在他人所有的物上设定的物权。
他物权是对他人财产享有的权利，其内容是在占有、使用、收益或者处分某一方面对他人之物的支配。
（二）动产物权与不动产物权
这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的分类。
不动产所有权、地上权、永佃权、典权、不动产抵押权等是不动产物权，而动产所有权、动产质权、留置权则是动产物权。
这种分类的意义在于动产物权与不动产物权的取得方法、成立要件等各有不同，一般来说，动产物权的公示方法为交付，而不动产物权的公示方法为登记。
（三）本权与占有
《日本民法典》认为占有是一种基于实际支配的物权。
其他国家多认为占有是一种法律事实，即对物的实际控制。
占有以对物的实际控制、占领为依据，因牝不论占有人在法律上有没有支配物的权利，都可以成立。
占有人基于占有制度，在事实上控制物，并在法律上享有排除他人妨害其占有的权利以及其他效力，乃是一种与物权的性质相近的权利，故应为物权的内容。
本权是与占有相对而言的。
占有事实以外的所有权、地上权、地役权、典权、抵押权、质权、留置权等，都是本权；另外，依其内容应为占有的债权，如租赁使用权、借用权等，亦为本权。
第三节物权的变动
一、物权的变动的概念
物权的变动，是物权的产生、变更和消灭的总称。
从权利主体方面观察，即物权的取得、变更和丧失。
由于物权法律关系的特性，不特定的义务人仅负有不非法干涉物权之行使的不作为义务。
所以，义务的适当履行表现为尊重物权的现状，即在物权人取得权利时，尊重其权利，在其权利变更后，尊重其变更后的权利；物权如果消灭，义务人的义务也就不存在了。
物权的产生，即物权人取得物权，它在特定的权利主体与不特定的义务主体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与物权人相结合。
物权的取得有原始取得与继受取得之分，前者是指不以他人的权利及意思为依据，而是依据法律直接取得物权，如因先占、取得时效取得一物的所有权；后者则是指以他人的权利及意思为依据取得物权，如因买卖、赠与取得物的所有权。
继受取得又可分为创设与移转两种方式。
创设的继受取得，即所有人在自己的所有物上为他人设定他物权，而由他人取得一定的他物权，如房屋所有人在其房屋上为他人设定抵押权，则他人基于房屋所有人设定抵押权的行为取得抵押权。
移转的继受取得，即物权人将自7己享有的物权以一定法律行为移转给他人，由他人取得该物权，如房屋所有人将房屋出卖或者赠与他人，则他人根据其出卖或者赠与而取得该房屋的所有权。
物权的变更，有广义和狭义之分。
广义的物权的变更，是指物权的主体、内容或者客体的变更。
但是严格来讲，物权主体的变更是权利人的更迭，应属物权的取得与丧失的问题。
狭义的物权的变更，仅指物权的内容或者客体的变更。
物权内容的变更，是指在不影响物权整体属性的情况下物权的范围、方式等方面的变化，如典权期限的延长、缩短，地役权行使方法的改变，抵押权所担保的主债权的部分履行。
物权客体的变更则是指物权标的物所发生的变化，如所有权的客体因附合而有所增加，抵押权的客体因一部灭失而有所减少。
物权的消灭，从权利人方面观察，即物权的丧失，可以分为绝对的消灭与相对的消灭。
绝对的消灭是指物权本身不存在了，即物权的标的物不仅与其主体相分离，而且他人也未取得其权利，如所有权、抵押权因标的物灭失而消灭，典权因期限届满而消灭。
相对的消灭则是指原主体权利的丧失和新主体权利的取得，如因出卖、赠与等行为，使一方丧失所有权而另一方取得所有权。
严格地说，物权的相对消灭并非物权消灭的问题，而应当属于物权的继受取得或主体变更的问题。
二、物权的变动的原则
物权是对于物进行直接支配的权利，具有优先权和物上请求权的效力。
基于物权这样的性质，如果不以一定的可以从外部查知的方式表现物权的产生、变更、消灭，必然纠纷不已，难以保证交易的安全，因此民法上对于物权的变动，就需要有公示原则和公信原则。
（一）公示原则
公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。
否则，因为物权具有排他的性质，如果没有通过公示方式将物权的变动表现出来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易的安全。
例如，在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现出该抵押权的存在，那么，不知该抵押权存在的购买该房屋的第三人就可能蒙受损害。
因此，民法上关于物权的变动，以“登记”为不动产物权的公示方法，以“交付”为动产物权的公示方法。
对于基于不同法律事实发生的物权变动，公示原则具有不同的意义。
对于基于民事行为发生的物权变动，原则上非经公示不发生物权变动的效果。
而对于基于民事行为以外的原因发生的物权变动，不经公示虽然可以发生物权变动的效果，但是在公示完成之前，当事人不得处分之，如因继承、法院判决、事实”为等发生的物权变动。
以登记为不动产物权变动的公示方法，从各国立法例考察，始于抵押权制度。
不动产登记制度，虽然要受到地域的限制，其记载的内容也未必全然翔实，更由于现代社会商品经济
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