关于农用土地经营权流转研究报告.docx

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关于农用土地经营权流转研究报告

对农用土地经营权流转的思考

加快现代农业发展，规模经营、集约经营是核心，而进一步巩固家庭土地承包经营，运用现代产权理论，通过市场机制实现土地资源优化配置，推进土地承包经营权有序、合理、有效流转是推进规模经营的关键。

一、推进农村土地承包经营权流转的必要性

十一届三中全会后，以家庭联产承包为主的经营方式促进了农村经济快速发展，随着改革持续深入，农村深层次矛盾不断涌现，三农问题日益凸现，突出问题是农民增收困难。

是什么原因导致农民增收减缓，理性分析，除市场因素外，一个重要原因就是土地的效益未能很好地发挥出来。

回顾30年农村改革历程，以家庭承包为主的生产责任制推行以来，土地经营自主权下放到了农民手中，农民生产积极性被充分调动起来，劳动力因素得到解放后，如何让土地效益也解放出来，从近年经济发展情况看，农村相对城镇相对滞后，农村家庭承包经营性收入普遍相对外出务工经商低，因而大部分年轻、素质较高的农民选择到城镇创收，留在农村的大多数是老人和素质低的以及脱不开身的，一些农村经济发展缺乏能人带动，土地产出率低。

随着农村改革持续深入，土地经营权的社会化、市场化将成为必然趋势，要求其克服封闭性，逐渐突破地区限制，向更广阔的空间寻求土地资源的优化配置，发挥市场调节作用，在本集体内部合理调节土地资源，吸收外来集体经济组织或其他社会成员参与农业开发成为农村发展的必然选择，土地承包经营权流转应势而生。

<一）土地承包经营权流转利于提高土地效益

在家庭承包制框架下，农用土地产权结构被分解为三种权利，其一是所有权，其二是承包权，其三是经营权。

土地使用权流转，就是拥有土地承包经营权的农户将土地经营权<使用权）转让给其他农户或经济组织，也即保留承包权，转让使用权。

通过土地使用权流转，资金、劳动力、生产技术等生产要素在市场调节机制作用下被进一步聚集利用，实现了土地资源的最佳配置，必然会创造出更多的价值，土地流转事实上是进行制度改革以获取更多收益的过程。

例如：

甲、乙两人各有1亩土地，其中，甲生产能力强，1亩地收入1000元，乙能力弱，一亩地收入500元，现在乙将土地转包给甲<乙也不从事其他的工作），假如甲经营两亩地的收入是2000元，然后，甲付600元给乙，甲收入增加到1400元，乙收入增加到600元，也就是说，乙一亩地取得了较大效益，已经实现了土地资源的最佳配置，由此可见，通过增加生产要素和规模经营可以实现土地效益的提高。

<二）土地承包经营权流转有利于农业生产率提升

1、通过土地承包经营权流转，土地被相对集中经营，在生产环节赋与了更多的市场经济要素，产品的市场特征更为明显，土地从生产满足农民生活的农产品向生产农副商品转变，从而带动农业生产布局的进一步优化，促进农业产业结构调整。

2、土地承包经营权流转解决了土地季节性抛荒问题，又使土地经营权向农业生产大户、农业企业集聚，有利于建成一批具有一定规模的农产品基地，通过规模经营生产出质量稳定统一的农产品，实现标准化生产和打造品牌。

3、土地承包经营权流转促进了规模经营，为科技兴农战略深入实施创造了有利条件，有利于开展重点产业发展中存在的关键性技术的研究和攻关，也为新型生产技术和农机广泛推广应用提供了便利，解放了长期束缚在土地上的农民，由于对某一种农产品采取了统一管理，使其更利于标准化生产，生产成本下降，质量得到保证，促进了科技与生产结合，生产与市场结合，更易实现农业生产效益和市场效益的统一。

<三）土地承包经营权流转有利于农民增收

1、受让土地经营权，促进了农村劳动力转移和农民增收步伐的加快。

一些具有资金、技术的农民在规模经营中获取了更多的收益。

如：

对1个农民家庭来说，耕种5亩承包地所获的收益不足以负担家庭开支费用，而通过土地流转耕种20亩土地可以发挥规模效应，获取更多的家庭经营性收入。

2、转让土地经营权使从事其它产业的农民从原来单一经营土地中走出来，既可获得土地流转租金，又能从新的职业中获得收益。

即使转让土地经营权后，为新的经营业主打工，也能从中直接赚取到了劳务费和土地租金，增加了农民的收入。

如：

土地流转前，一个农民经营一亩土地的一年净收入也就六百元左右，经营10亩收入五六千元，流转后承包给农业生产大户或农业企业统一经营，共可从中获得租金1000——3000元，自己通过劳务一年可获工资性收入8000左右，年度总收入就达万元左右。

<四）土地经营权流转有利于加快城镇化进程

农村劳动力转移是加快城镇化进程的重要环节。

农村劳动力转移不仅指地理上或者空间上的转移，更重要的是指农民和土地关系的改变，更确切的说，是指农民的收入结构从以农业收入为主变为以非农业收入为主，农民从依靠土地生活到可以脱离土地生活。

通过土地经营权流转，一部分已在城镇稳定就业但尚未完全脱离土地的农民，可彻底摆脱往返于城镇和农村之间奔波的困扰，安心在城镇就业，在这方面，国家已对农民技能培训、劳动关系立法、农民工子女入学、农民工工资等方面不断强化合法权益保障，为推进劳动力从农村走向城镇转移创造了良好环境，从而带动城镇人口的聚集和农民就业结构的优化，一些农民在城镇稳定生活，推动了农村城镇化进程。

二、当前土地承包经营权流转面临的困难和问题

<一）农民思想观念滞后

1、受几千年农耕传统观念影响，农民把土地一直作为最重要的生产资料，看作保障生活的“命根子”，对土地存在着根深蒂固的依恋，认为只要有土地就有饭吃，担心流转土地经营权后会失去养家糊口的根本，包括一些已转移到其他领域就业的农民，主要收入虽已不靠经营土地，但仍有担心工作不够稳定的顾虑，保留承包土地只是为自己留后路，不愿意流转土地经营权。

2、受“小农意识”影响，一些农民安于现状，特别是税费改革后，国家“多予少取放活”的农业政策，不但彻底减免了农业税，而且实施了多项农业补贴，对粮食收购价格进行政策性保护，使相当多的农民觉得只要有劳力，多多少少就有收入，日子过得去就行，加这缺乏更多的创收手段，因而拘泥于将主要精力投入到传统农业，只看产出，不计劳务成本和经营利润，也不在农业之外想办法创收，这种落后意识从主观把自己束缚在了承包土地上，造成了不想流转土地经营权。

3、受政策法律法规知识缺乏影响，相当多的农民对土地经营权流转的本质认识不清，把流转土地经营权与承包权混淆起来，认为流转经营权后，自己的承包土地流转出去容易，收回来难，怕失去土地承包权。

如：

我们在进行土地流转宣传动员时，一些群众就对此提出了质疑：

“我们的承包土地愿意租赁，就怕合同到期收不回来？

岂不是要‘扛篙撵船’”。

这种认识在我国农村相当普遍。

国家统计局河南调查组总队在鄢陵县和济源市调查表明，有56.4%的被调查农户不知道农村土地承包法，有69%的乡村基层干部对土地承包经营权流转一知半解或不知晓。

也正是这种认识使一些农民“不敢”流转土地经营权。

<二）农业产业化程度不高

1、受传统农业耕作习惯和农村信息闭塞影响，在农村特别是在贫困落后地区，土地主要作为解决家庭自给自足吃饭的途径，农民更多的只是在承包土地上播种粮油作物，缺乏经营理念，管理粗放，加之相当多的精壮劳动力外出务工，许多农村出现由留守老人、妇女为耕作主劳力的现状，绝大多数农户生产方式方法基本一样，亩产收入差距不大，土地产生不了更多的比较效益，在这种情况下，由于一个或多个集体经济组织内部缺少示范带头作用，一些农民看不到能增加多少收入，出现一些无力耕种农民愿意流转土地承包经营权但无人受让而摞荒的尴尬局面，影响了土地经营权流转健康推进。

2、龙头企业少，土地流转的示范带动作用弱。

在一些经济不发达或欠发达地方，由于缺少带动力强的龙头企业，农业经营分散，种植农作物品种繁多，农业生产难以形成规模效应，导致典型示范作用不强，缺乏土地流转的动力支持，加之农业合作化程度低，土地经营方式落后，农民看不到土地流转后带来的效益，不愿意流转经营权。

而在一些农村经济相对较快地区，由于产业大户和龙头企业发展壮大需要产业基地来支撑，而产业基地的形成基本都是通过土地经营权流转来实现的，从而通过发展龙头企业带动了土地承包经营权流转的快速推进。

3、城镇化发展步伐慢，影响了农民向市民的角色转换，不利于土地流转。

在贫困欠发达地区，受地方收入影响，各级财政更多的是保工资，保运转，投入城镇化的建设资金有限，城镇基础设施欠帐大，城镇服务功能不完善，吸纳城镇居民就业岗位少，就业机会少，人口聚集能力弱，就地转移农村富余劳动力十分有限，不能使更多的劳动力从土地上解放出来，农民靠农业谋求生存的局面没有从根本上得到改变，仍然被束缚在承包土地上进行耕种劳作，制约着土地经营权流转。

<三）流转机制不健全

1、土地流转后失地农民存在生活保障问题，有后顾之忧。

目前，我们社会保障体系尚不健全，特别是在农村贫困地区，土地承担着主要的保障功能，而农民如果没有转入其它领域稳定就业，一旦失去土地，将会面临生活无保障，养老无着落的困境。

具体表现在：

土地流转后，原来农民靠种地所取的一些基本生活资料都要通过市场购买获得，家庭日常开支明显增长，农村最低生活保障尚不健全，农村低保标准低，覆盖面窄，应保未保的现象非常普遍，农村社会养老保险扩面工作刚刚起步，一些制度还不完善，配套政策不到位，农民加入社会养老积极性不高，一旦失去劳力，老无所成为土地承包经营权流转后农民最担心的问题。

正是基于这些担忧，因而农民对土地的依赖程度仍然很高，从客观上制约了土地经营权流转。

2、土地承包经营权流转程序不规范，引发了一些负面影响。

国家虽然出台了《土地承包经营权流转管理办法》，明确规定了土地流转应签订合同，约定双方权利、义务，但相当多的农民在进行土地流转时没有按签订土地流转合同，以“口头协议”方式进行比较普遍，双方的权利义务模糊，有的即使签订了合同，但议定内容不全面、不具体，如：

对流转期满后耕地上的附着物的处理等未作规定，造成了土地承包关系的混乱，由于操作程序不合法引发了在土地流转过程中发生无契约、主体地位不平等、流转双方权利义务不对等、补偿机制缺失等问题，为流转双方权利义务履行埋下了纠纷隐患。

一些农民怕卷入矛盾纠纷，宁肯将土地荒芜，也不愿将土地流转出去。

3、土地承包经营权流转市场不健全，阻碍了健康有序推进。

目前，土地承包经营权流转处于起步阶段，农民自发进行土地经营权流转以转包形式为主，具体表现为将土地交邻里和亲戚临时代耕较为普遍，这种流转形式内容简单，权利义务关系和流转时限往往不确定，受让农民一般不愿作长远经营投资，影响了土地经营效益的发挥。

而以其它方式进行土地流转中，因尚未形成统一规范的土地经营权流转市场，造成行政组织越位代行市场职能，以行政推动代替市场调节进行土地经营权流转，一些村组干部为了增加农民收入，引进农业企业或客商承接土地经营权，由于操作不规范，招致群众对此非议而上访，还有少数村组在土地经营权流转中侵害群众利益，不但引发了社会不安定因素，还引起了群众对土地经营权流转的抵制情绪，影响了土地土地经营权流转健康推进。

<四）法规政策的局限性

国家现行法律对农地经营权流转提供了法律保障，但现行法律为土地承包经营权流转提供的空间较窄，限制过多，有些政策规定较为原则，操作性不强，而法律调整又相对滞后，给实际工作带来了相当难度和困难。

1、政策局限。

土地承包经营制度实现了使农用土地实现了土地的所有权和经营权的“两权分离”，但受客观历史条件限制，土地承包经营引起的农用土地制度改革是在缺乏成熟理论准备与系统的政策设计的情况下进行的，家庭土地承包制度只着重对农业生产经营方式进行调整，不可能深入地涉及农用土地产权制度的改革问题，随着社会主义市场经济的发展与完善，这种制度的弊端逐渐显现出来。

一是农用土地的产权体系不完整。

土地产权主体不清，土地分别包含哪些产权，集体土地所有权权能，承包经营权如何界定，以及土地所有权、使用权、收益权、处置权应划分为几个不同的产权层次都未明确，不仅有关产权分别属于什么主体无明确说法，就连集体土地所有权的主体是乡、村还是组一直存在着争议，其所有权权益如何分配更无法论及。

二是承包土地的权利是含混和残缺的。

承包和经营属两种经济行为，享有的土地权能不同，笼统不加分割难以形成明晰的土地产权。

严格地说，目前的土地承包经营权仅是一种在土地上耕作的权利，并非真正意义的地权，除了承包土地的行为权利明确属于农民外，有关转包、租赁、抵押、转让等其他土地权利均未进行设定，土地的使用权、收益权、处置权的行为主体是农民还是集体也不明确。

三是土地承包经营权不稳定，未能按土地物权的属性给予保障。

土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立，土地承包权利以合同的形式表现，当社会经济条件变化引起承包关系变化时，土地的承包关系也将随之改变，只要合同不复存在或出现问题，承包关系、土地权益将会消失，土地承包形成的土地权利无法稳定，造成了目前农业、农村和农民的一系列深层次矛盾和问题。

由于集体经济组织及其成员的土地所有权权益不清，使集体经济组织在土地流转中常侵害农民权益，伤害农民流转土地的积极性。

2、法律滞后。

土地法律制度的根本目的，是土地资源的保护和有效利用。

土地法律制度的调整对象，是土地权属关系、利用关系、流转关系和管理关系。

中国现行土地管理法律对土地产权制度的安排，都是建立在政府供给土地资源的基点之上的，也就是说，现行的土地产权制度都是在政府所允许的范围的制度创新，是政府供给土地资源的制度完善，是政府对土地产权的管理，即土地行政的制度安排，而不是土地产权制度本身的诱致性发育。

关于农地经营权流转的问题，《土地管理法》规定：

农村集体所有土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，只能是农地农有、农地农用。

《土地承包法》对土地流转受让范围、程序作不同的规定。

《物权法》从法律上进一步明确了农民土地承包权权益，确保了土地关系的稳定，但农村劳动力和土地密不可分，大量劳动力密集于相对少的土地上，造成劳动生产率低下，农民增收困难，在土地联产承包制度下，农民分得的地块是按土地等级和面积核算产量按人均分配的，农户承包的土地面积少，地块多，农民家庭经济对土地依赖程度不一，流转土地与承包土地交错混合经营形成的“园中园”现象比较普遍，难以满足适度规模经营归并土地的要求，对土地集中连片流转造成了难度，不易实现生产要素优化配置。

3、限制过严。

《土地承包法》规定：

农民集体所有的土地只能在集体经济组织内部成员间流转，对外出流转必须经成员会议或成员代表会议三分之二以上同意，并报经乡镇批准。

该法规范了流转范围和程序，保障了农民合法权益，有利于土地承包经营关系的相对稳定，但明确规定农地使用权主要限于本集体经济组织内的农民之间，而非本集体经济组织社区的个人或组织受让农地使用权作为例外受到严格的限制。

在市场经济体系日臻完善的背景下，为了实现生产要素的最付佳配置，土地经营权流转需要融入多种市场主体积极参与，跨区域进行土地经营权流转将日益扩大，但农民意见不易统一，操作难度加大。

另外，流转形式较少，就目前有关规定来看，主要限于转包、转让、出租、互换四种形式，而对于出让、入股、抵押等形式则缺乏应有的规定，阻碍了农用土地经营权流转发展步伐。

三、推进农村土地承包经营权流转的途径

<一）转变农民传统经营观念

1、引导农民进一步解放思想，使他们自觉参与土地流转。

农村土地承包经营权流转，是在土地的家庭承包经营制度和土地的集体所有制这两个农村基本制度框架中形成和发展起来的，是农村群众的创造，也是农村经济制度和农村经济结构变迁的必然，随着城镇化的不断推进和农村二、三产业的发展，农村劳动力大量转移，农村生产要素得到进一步的调整和优化组合，加快农村土地承包经营权流转已具备了一定的基础，并将成为深化农村改革一个重要方向，因此，要引导农民走出去开阔视野，学习农村经济发达地区先进经营模式，特别是积极借鉴通过多种形式进行土地经营权流转后的经营效益，并与本地经营投入产出作比较，明了自身经营模式按市场经济规律折算的投入、产出和利润帐，通过寻找差距，打破传统思维定式，克服小农经济的局限性，牢固树立变“土地经营”为“经营土地”的理念，为土地经营权流转创造主观条件。

强化效益意识，让更多的农民从农村走向城镇，使他们愿意将承包的土地流转出来，还有部分农民愿意在农村受让流转土地发展规模经营，通过生产要素的重新组合，推进土地资源的优化配置，实现共同富裕。

2、加强普法宣传，教育农民依法维护农村土地流转政策法规赋于的合法权益。

通过普法教育、法律讲座、三下乡等活动，在农村广泛普及与广大农民群众根本利益息息相关的农村政策、《土地承包法》和《土地承包经营权流转规定》和《物权法》等土地法规制度，让农民了解土地经营权流转的合法性、规范性以及土地承包关系中的土地所有权、承包权和经营权的内涵，使他们正确行使权利，解除对土地经营权流转的思想顾虑，善于通过法律武器保障自身利益，依法有序进行土地流转，实现互利共赢，促进土地经营权流转健康推进。

3、抓典型树样板，让农民切身感受到土地经营权流转带来到实惠和前景。

当前土地经营权流转总体处于起步阶段，各地积极探索好做法、好路子对于全面推开以资借鉴十分必要，因此，要紧密结合实际，在具备产业化、城镇化基础、农民转移劳动力好、认知度较高的村组先行引导，积极总结经验和做法，通过比较流转前后的经济效益，大力宣传土地流转的战略意义和现实效应，让更多农民感受土地经营权流转所带来的收益，从思想上自觉接受土地经营权流转这种经济关系，操作上依法按程序进行，我们在这方面已作了一些有益探索和尝试，龙亭镇作为小城镇示范镇，是全县先行发展日光温室大棚蔬菜的基地，为壮大该产业并解决农村劳动力转移后的承包土地利用率，该镇引导农民将100多亩土地流转出去，经整合建起了集50多个大棚的高效农业生态示范园，年均亩产效益万元左右，发挥了引领大棚蔬菜产业化发展的带着作用，受此启发，全县通过土地流转整合土地资源共发展蔬菜大棚个，年创经济效益元，成为县域蔬菜产业的骨干工程。

<二）统筹发展，加快推进城镇化、农业产业化和农村劳动力转移

1、加快城镇化，实施农村人口向城镇转移，握扩充土地承包经营权流转空间。

城镇化就是二元经济结构向城镇一体化转化的过程，是化农民为市民的过程。

因此，统筹城乡发展，就是要通过加大城镇基础投入，完善城镇功能，积极发展二、三产业，尤其要大力发展劳动密集型产业和服务业、农副产品加工业、运销业，增强城镇吸纳农村富余劳动力的能力，加快农业劳动力向非农产业产业转移，农民到镇就业生活后，吃住和各类精神生活消费必然导致三产服务业进一步向城镇集聚，这就从各个方面为农民在镇创造了大量就业机会，农民就能从承包土地上解脱出来，为土地流转创造物质条件。

2、推进农业产业化，加快传统耕作向现代模式转移，为土地承包经营权流转创造条件。

发展农业产业化拉长了农民就业链条，农业产业化发展程度越高，从中获益的农民及其收入越多，农民可从投入劳动力中获得比传统经营承包土地更多的收益，也能在农业产业化的带动下革新传统经营模式，从土地经营中获得更多的收入，由此可见，发展农业产业化既可让农民变为农业产业工人，又可吸引部分农民走上土地规模经营化道路，从而增加了农村土地经营权流转双方主体。

推进农业产业化，就要加快创建农业工厂，努力使种植、养殖业园区化，抓住当前国家扶持农业的政策机遇，加快壮大农业、林业龙头企业，提高农业标准化、品牌化水平，引领更多农民参与土地流转。

我们在农业产业化方面，通过农民土地承包经营权流转对零散地块进行整合建起了集种植、观光休闲于一体的千亩葡萄园，就是整体租赁给大户发展现代观光农业，该园区吸纳名农民就业50多，土地年亩产出效益比流转以前增长3倍。

3、大力发展农务经济，实现农村劳动力从一产向二、三产业转移，解决制约土地经营权流转的根本。

推进土地经营权流转的核心是让农民不依赖土地经营而从其它领域获取稳固收入，因此，要加强对农民专业技能培训，促进从劳力型向技能型转变，使他们能走出农业顺利到其他领域再就业，并提高就业收入，融入城镇稳定工作和生活，告别土地的依赖和束缚，彻底从农村走出来，空余出的土地纳入流转。

<三）科学引导、规范运作

1、加强社会保障体系建设，解决失地农民基本生活问题。

要从削弱土地对农民生活的保障功能为基本出发点，全方位构建农村社会保障体系建设，扩大农村低保、合疗覆盖面，并提高保障标准，建立健全农村养老保险制度，努力突破养老基金难筹集的制约，探索通过财政、集体、个人三方面按比例共同筹资的有效途径，真正使农民生活有保障，养老有着落，生病能医治，则农民无生存之忧，农民对土地的依赖度将大幅弱化，一些无力耕种土地的农民愿意将承包土地流转出去。

2、加强土地流转市场体系建设，确保健康推进。

土地承包经营权流转作为可转包、转让、出租、互换的物权，具有显著的市场体征，充分尊重农民的主体地位，通过市场进行自我协调、自我服务是土地承包经营权流转必然路径。

要将土地承包经营权流转的组织协调交由农民组成的社会中介服务组织进行管理监督，做好农地流转前后的各种服务，规范土地流转程序，纳入市场出台科学的土地流转价格体系，合同管理部门做好监管协调，切实保障农民利益。

3、积极培育流转主体，扩大流转范围。

按照“政府引导、法人投资、企业经营、产业化开发”的思路，积极引导各类组织和个人参与土地流转，促进流转主体多元化，使土地流转从以前单一的农户之间的流转向农业企业、工商企业、科技人员、专业大户等参与流转转变，通过农业企业建基地、种养大户和经济合作组织开展规模经营、鼓励工商企业投资效益农业等方式。

实现农民增收和土地流转良性循环。

<四）大胆探索，创新途径

1、创新形式，拓宽土地流转渠道。

在农民自愿的基础上，可开展委托转包，农户将土地经营权委托给村经济合作社，由村经济合作社统一发包给大户或农业企业；实行股份合作，由村集体将农户土地承包权量化入股，土地由村统一经营或发包给公司、规模大户经营，村合作社按股份将土地经营所得在年终进行分配；开展季节性流转，经营者根据生产需要，向农户包租土地的一个生产季节，同块土地在不同季节由不同经营者经营；建立土地互换制度，为方便土地承包双方之间就近耕种、利于规模经营发展的需要进行自行兑换流转，并在土地承包部门备案，切实提高土地流转实效，

2、深化农村土地改革，完善政策法规制度。

从农用土地承包经营权流转的现状看，政策、法律应在流转范围封闭、无契约性、无序性、主体地位不平等性、双方权利义务不对等性、性质不明确性、政府干预过度性、补偿机制缺失性、流转市场发育滞后性、流转机制缺乏法律保障性等十个方面进行规范完善，只有解决这些问题，才能规范各种形式家庭承包的土地经营权流转运行机制，才能使家庭承包的土地经营权流转符合“自愿、依法、有偿”的要求，达到依法维护家庭承包的土地承包经营权流转当事人的合法权益，更好地实现农村土地资源的优化配置，推进农用土地适度规模经营。

3、构建“三权分离”农用土地产权体系，创造性地发挥土地的基础作用和产权制度的优势。

理顺土地经济关系，统筹各方利益，是规范土地承包经营权流转的关键。

按照土地产权构建“三权分离”的农用土地产权体系，集体土地所有权是土地的一项最主要物权，集体土地所有权为组、村或乡集体所有，以组拥有所有权为主要形式，土地的处置权由所有权主体行使，可用于开展农业生产、发包、入股、出租等经营活动，所有权主体和每个集体的成员平时都享有土地带来的所有权收益，征地时可适当分割土地补偿。

承包土地使用权是土地的一项基本物权，一经取得并通过政府土地登记，使用权人和土地权利义务不能再随意改变，必须改变的，当事人要按市场价格向使用权人支付土地财产损失的补偿，土地可由使用权人自己使用，也可以入股、转包、出租予以他人经营，经土地所有者同意，还可以用于抵押融资，取得使用权需支付相应的土地费用或地价、地租，使用权人平时享有利用或经营土地使用权带来的收益，在国家征用土地时还可获得丧失土地使用权的损失补偿。

土地耕作经营权具有一定的债权属性，承包土地使用权人可通过合同约定将其土地耕作经营权单独以转包、分包、出租等方式流转经营，经营期内如国家征用土地，经营者有权获得青苗补偿及经营损失补偿。

完善农用土地产权体系是是一场