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二手房买卖合同纠纷解析
二手房买卖合同纠纷解析
近年来,二手房买卖纠纷频繁出现,在司法实践中,由于不同裁判者对二手房买卖纠纷有不同认识,导致同类案件的处理结果也不完全相同。
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以下是小编为大家精心准备的：
二手房买卖合同纠纷相关解析。
欢迎阅读!
二手房买卖合同纠纷解析一
一、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?
A：
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的;
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
二：
当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理?
A：
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。
对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。
三：
以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?
A：
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。
且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
四：
一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?
A：
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。
五：
借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?
A：
借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。
六：
房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有?
A：
房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。
也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。
七：
房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?
A：
房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。
如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
八：
房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?
A：
当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。
所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。
若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。
原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。
在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：
"当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持;当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。
"
九：
房屋买卖合同因一方根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失?
A：
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入，特别是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。
十：
房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理?
A：
在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失责任，而非违约责任，此时，无过错一方所受的损失，主要是信赖利益的损失。
信赖利益的损失包括：
所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等）、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
十一：
房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理?
A：
房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。
法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。
承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。
也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。
即不能自己不买，也不让他人购买。
十二：
房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务?
A：
房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。
房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。
委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
房产中介在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同承担法律责任，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人，那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失，而且还可能会承担其他赔偿责任。
十三：
夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理?
A：
出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的，另一方不得以其不同意为由对抗受让人。
此种情形多发生在，存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在一人或夫、妻一人名下，受让人在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的，不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，在这种情况下，应保护受让善意第三人的利益
二手房买卖合同纠纷解析二
房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁承担?
房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应承担相应的违约责任，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
一房多卖的情况已经变得很常见，尤其是在二手房买卖交易过程中，如果在一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，这种情况应该怎么处理?
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记;
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
在二手房买卖交易过程中，经常看到这样的情形，买家以他人名义购房，此情形如果借名人与登记人之间发生合同纠纷的，应该如何处理?
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。
且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应该注意哪些问题?
二手房买卖时，三个合同特别重要，第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。
所以，中介一定会让你跟他签一个中间合同。
第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。
对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。
如果买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。
这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。
这种情况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。
如果在二手房买卖交易中，卖家违约，作为买家是否有权解除合同?
应该怎么处理?
为了维护市场经济的交易秩序，合同解除权不能任意行使，即使卖方违约，买家要行使解除权仍需要具备合同解除权。
解除权分为约定解除权和法定解除权。
约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。
法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使乙方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。
在以上情况之一的，才可以解除合同。
定金在二手房交易中经常涉及，我就定金的相关问题简要补充几点：
定金是指买卖双方在订立买卖合同或履行合同之前，为了担保合同的订立或履行而由一方向另一方支付一定数额的金钱作为订约或履约的保证金。
《合同法》第八十九条规定"当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
"该条通常也称为定金罚则条款。
1）定金交付越多，是否赔偿越多?
《合同法》第九十一条"定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
"以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条"当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
"定金数额最多不能超过房屋价款的百分之二十。
如果一方违反订金合同约定，多交的定金部分，另一方需要退还或不需要双倍返还。
因此，超过法律规定数额的"定金"，不是法律意义上的"定金"，不适用定金罚则。
2）买卖合同未能达成一致协议，定金罚则是否适用?
双方因买卖合同条款没有达成一致意见，而未能签订买卖合同，即使交付了定金，"定金罚则"也得不到适用。
因此，不一定交付了定金，就一定能够保证合同的顺利签约，或适用定金罚则。
在此，双方在签订定金合同或交付定金时，应先就买卖合同条款达成一致意见，并将买卖合同附于定金合同后;或将买卖合同主要条款在定金合同中列明;或将定金条款写进买卖合同内。
以避免日后一方以买卖合同未能达成一致意见为由，不签订买卖合同，发生定金罚则条款不能适用的情形。
3）"定金"与"订金"的区别。
"定金"与"订金"只有一字之差，"定金"是法律上的概念，法律对定金有明确的规定，具有担保性，适用定金罚则，但"订金"法律没有明确的加以规定，一般视为预付款，且不具有担保性，不适用定金罚则。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定"当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
"双方在合同中应当明确所付款项为"定金"，并约定付定金的一方违约，无权要求返还定金，另一方违约，应双倍返还定金。
二手房买卖合同纠纷解析三、真实案例
1.合同无效应返还全部定金
案情简介：
2001年6月21日，朱向阳的父亲由陈荆松做为中介方，以朱向阳的名义与王慧海签订了一份房地产经纪合同，购买位于沈阳市某区的商品房一套，朱向阳的父亲并按合同约定交付给王慧海定金20000元。
合同签订后，朱向阳发现该合同上卖方（房主）写的是邱木真，而在卖方（房主）上面签名的却是王慧海，经到沈阳市房产局咨询和核实后，朱向阳找到王慧海，要求退还定金20000元。
得知该房屋系刘菁珊购买的邱木真的，但尚未办理产权过户手续。
朱向阳的父亲所交的20000元定金实际上在刘菁珊手中，朱向阳的父亲找到刘菁珊，经交涉，刘菁珊同意退回17000元。
朱向阳的父亲于2001年6月29日在收到17000元后，出具了收条，并在收条上注明"另外补偿叁仟元整房主"。
后朱向阳在向刘菁珊索要3000元未果的情况下，于2001年12月7日诉讼至人民法院，要求刘菁珊返还3000元定金，王慧海对刘菁珊的返还义务负连带责任。
法院判决：
法院认为，朱向阳与王慧海、陈荆松签订的房地产经纪合同，因王慧海并非房屋的所有权人，而刘菁珊亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项"未依法登记领取权属证书的房地产不得转让"的规定，系无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还"的规定，因此刘菁珊应当返还全部定金20000元;被告王慧海与朱向阳签订了房地产经纪合同，并收取了定金，应承担连带清偿责任。
依法判决：
"一、于本判决生效之日起10日内，刘菁珊应返还朱向阳3000元定金款;二、被告王慧海对上述款项承担连带清偿责任。
"
律师点评：
司法实践中，法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不一致，有的认定有效，有的认定无效。
但是近年来，法院日渐趋向于认定有效。
本律师认为，判断民事合同的效力，其法律依据是民事法律法规，是《民法通则》、《合同法》，而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。
本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同，合同签订人王慧海既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。
王慧海明知刘菁珊不是房主，自己既没有房主的委托手续，也没有刘菁珊的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。
并且王慧海将定金转交给刘菁珊也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此王慧海对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。
依据《合同法》第五十八条规定：
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
2.拒绝卖房双倍赔偿定金案
案情简介：
2003年6月30日原告高素琴与被告孙和平经房地产中介公司介绍，被告孙和平将一套房屋出售给原告高素琴，双方协商，原告高素琴向被告孙和平先交纳定金人民币5,000元。
之后，高素琴向被告孙和平交纳定金5,000元，被告孙和平为此给高素琴出具收条一份，收条中写明，该房屋系私有产权，总价额73,000元;孙和平在2003年7月12日应搬出此房，屋内设施不动;若孙和平不卖此房需赔偿高素琴10,000元，若高素琴不买此房则定金不退。
收条还注明在未办理产权过户前高素琴向孙和平押3,000元，办理产权过户后一次性付清全部房款。
并且，交付定金时孙和平正在办理自己名下房屋产权证，双方亦未签订房屋买卖协议。
2003年9月高素琴以孙和平未能与其办理房屋过户手续，要求孙和平返还定金未果，特起诉至人民法院，要求孙和平双倍返还定金10,000元。
法院判决：
法院认为，原告高素琴与被告孙和平之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍，双方虽未签订房屋买卖协议，但双方之间有收条为凭，从该收条记载的内容，对双方当事人均有约束力，应当认定有效孙和平取得房屋产权证后，未将该房出售给高素琴应当承担违约责任，对于原告高素琴要求双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。
依法判决：
孙和平应于本判决书生效后十日内向高素琴双倍返还定金10,000元。
律师点评：
定金合同是实践性合同，从当事人实际交付定金时生效。
本案中，根据定金收条中记载的内容，高素琴交付的属于履约定金。
若房主孙和平收受定金后不履行约定的交付房屋并办理产权过户的合同义务时，则高素琴有权要求其双倍返还定金。
定金具有惩罚性，目的是为了约束当事人履行约定义务，在当事人违反约定时给对方合理补偿，因此也具有补偿性。
本案中，孙和平违反约定拒绝为高素琴办理产权过户手续，导致高素琴获得房屋所有权的合同目的无法实现，高素琴可以要求孙和平双倍赔偿定金。
《担保法》第九十条规定：
定金应当以书面形式约定。
当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。
最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第一百二十条规定：
因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。
《担保法》第八十九条规定：
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
本案中，买卖双方在合同中已经明确约定交付的10000元是购房定金，并约定了定金的惩罚性质，即收受定金的一方违约的，须双倍返还定金;交付定金的一方违约的，对方有权没收定金。
需要说明的是：
若合同已经写明"定金"，即使没有注明定金的性质，也具有担保法上定金的法律效力;若合同中没有写明"定金"，而写明的是"保证金"、"押金"等其他名称，但同时规定了定金的性质，那么也具有担保法上定金的法律效力。
双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的20%，否则超过的部分无效。
而且定金合同是实践性合同，以定金的实际交付为生效要件。
3.协议收回定金则无权要求双倍返还定金案
案情简介：
原告李耀鹏与被告严树英双方于2002年5月18日签订一份房屋买卖合同书，约定严树英将房屋一套以49500元的价格卖给李耀鹏，李耀鹏在签订合同时给付定金4000元。
合同签订后，李耀鹏支付了全部的购房款。
2002年5月29日双方去房产交易所办理过户手续。
由于当时严树英所带证件不齐备，故产权过户手续未能办成。
之后，严树英通知李耀鹏再等几天，后又告诉李耀鹏说，她的房子不能卖了。
后双方重新在该房屋买卖合同书上约定：
"由于严树英违约，严树英于2002年6月6日将购房定金4000元还给李耀鹏，甲、乙双方同意该协议终止。
"被告于2002年6月6日将全部房款及定金4000元全部退还给李耀鹏。
但是李耀鹏认为严树英违反约定应当双倍返还定金，还应支付4000元违约金。
双方在协商无果的情况下，李耀鹏向法院提出诉讼，要求严树英支付违约金4000元，并负担诉讼费用。
法院判决：
法院认为，原、被告双方于2002年5月18日所签的合同书及以后所补充的协议内容，均为双方的真实意思表示，双方均应严格履行。
原告在该合同书中的明确表示在被告退还定金后同意该协议终止，并未要求双倍返还定金，应视为双方当事人新的约定。
双方应按此约定履行，而且双方已经实际履行。
原告起诉要求双倍返还定金没有法律依据，本院不予支持。
故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法若干问题解释》第一百二十条之规
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