战争与近代中国城市衰落研究综述.docx

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战争与近代中国城市衰落研究综述

赣南师范大学2015——2016学年第二学期

《区域社会史》课程论文

行政班级：

历史学1301学号：

130200015姓名：

黎菲

选课班级：

历史学1301任课教师：

朱忠飞成绩：

论文题目：

近代上海租界盛商业空间的拓展

论文要求：

1.论文选题围绕“区域社会史”相关内容，要求为原创、内容充实，论证充分，条理分明，语言流畅。

2.论文格式要规范，字数不少于5000，多者不限，标题统一宋体三号，正文内容宋体小四号，摘要、关键词、参考文献要有，也为宋体小四号，注释采用脚注。

教师评语：

教师签字：

年月日

从上海租界看上海都市化的文明演变

摘要：

鸦片战争的爆发不仅揭开了中国近代化的序幕，也促进了上海城市发展的历史性契机。

前近代的上海只是江南古镇后起的一个追随者，当1845年租界在黄埔滩落脚后，租界区凭借资本主义对封建主义的文化强势，引领上海从传统商阜向近代都市转变，形成近代上海都市的核心区域，带动上海不断的朝现代化的步伐前进。

关键词：

近代、租界、上海、都市化

租界作为中国半殖民半封建社会的一个产物，以其特殊性影响着曾经拥有过他的城市，尽管随着时间的推移，社会发生变革，但还是能从这座城市的社会、经济和文化等方面可以窥探出它曾经的痕迹。

上海也不例外，作为近代崛起的典型城市，它在短短几十年的时间内由一座普通的江南小城一跃成为近代化程度最高的城市，不仅仅是由于国内经济、政治和文化的发展所致，还有的因素便是上海租界所发挥的作用，促使上海都市化不断推进。

一、从街、弄到路的转变

往昔近代上海的地名都是街、巷、弄，但仅仅几百年的时间就已经被路、里、楼所代替了，这种变动充分赋予了这座城市繁华的商业气息和摩登的色彩，使得上海从传统的贸易海港一跃成为国内重要的工商业城市。

开埠之初的上海，其城市南北的分布是有所区别的，往往北部是行政区，南部为居民区，东南部往往是商业区，并且与城外相呼应。

与1850年的上海租界的划分其区别主要以下有三点

第一、有关城厢区的交通网布局的不同。

城厢区的交通网络主要是以滨、桥及弄、街为纽带。

滨多为东西走向，与城外相同，所以是沟通城乡的重要道路，也与其他的桥、街、弄等想勾连，组成城厢区的交通网。

城厢区还有四条主要的水路网，东接黄浦江、西通肇嘉滨，完全体现了上海作为一个江南水乡用河代路，用船代车的特点，但城厢区有一个交通缺陷便是缺少一条南北走向的交通路线。

但城厢北门外的租界地其交通网的分布则显得更加便利。

其租界地通过修筑纵横贯通的交通网，向四周扩展开来，规范、便利的交通网已经初步展现出来。

同时租界地一步将城厢区北部的地区纳入管辖范围之内，拓宽了其辖区的竞争，导致城厢区内部则显得较为的停滞、落伍。

第二、城厢商业区的拓展大多在城厢区的东南方及沿海的一带，分为商业街和码头区两个部分。

由于这里是清政府江海关的所在地所以贸易较为繁荣，自北向南有外洋行街、里样行街、油车街等，这些商业街大多左邻大东门大街，右临临江码头区，交易的商品多以南北的土特产为主，商铺的排列以东西向为主。

这也就说明城厢区的贸易多以保持较为单一、较为狭小的传统经营模式。

城厢区的商业拓展主要表现在城外的东南面，也突破了城墙的限制，使得商业贸易更加贴近江边，更便于商业的发展。

租界区的商业发展则更具资本主义化，其系列的洋行建筑是资本主义国家在远东地区的一个商业点，其运输主要倚仗轮船运输为主，商品交往也以机器制品为主。

由此便可以看出城厢区的商业贸易多以传统的商埠贸易为主，而租界地区的商业发展是以海外远程贸易的高额利益为主。

第三、

第三、城厢区与租界区两者的商业经营模式的不同。

在开埠前的上海县城其常见的建筑时常被移做路名的代称，如沉香阁街、庙前街、光福寺街等，这些命名为街的通道常常作为城区的主要干道使用,交通较为四通八达，这也暗含表示那时军政当局是参与城厢区社会生活的主要势力。

相反那些商业标识的路名，如引线弄、火腿弄、药局弄等则显得狭窄、稀疏，整体排列凌乱，城厢内的店铺的经营规模都不大，各业交易也多是以上午进行商业交往，下午便停止交易。

同时是商业街与居民区交相分布，家店不分，往往出现前店后宅的局面，由此可以看出商业区还没有完全从居民区分布出来，还没达到完全独立的能力，还保留着传统的商业贸易的形式，不具备向刺激城市功能转变的能力。

"商市展拓所及,建筑盛"。

上海开埠前夕,设于城厢区的商业建筑主要是会馆、公所,这是一种以同乡地域为纽带的商业团体兴建的文化设施。

适应传统商帮易地经营,同乡，同业合群互助，参与埠际贸竟争的需要。

其主要功能是联络感情,为客商在沪经营提供多种服务。

这类公共建筑的兴建期早晚,规模兴废反映了在沪商帮彼此实力的消长。

四明公所的兴建始于南商数人创募一文愿捐,历时六年。

泉漳会馆的兴建"阅六载而告成","前殿供天后,后殿供关帝,中置鼎一,重千余斤,输捐姓氏皆铭焉"。

会馆设有多处厅堂,供众商议事、聚会。

会馆、公所之命名如敦聚堂（泉漳会馆）、正谊堂〈浙宁会馆〉、同庆堂（建汀会馆）、三穗堂〈油豆饼业公所〉、和义堂（药业公所）等,寄托同业合群互助的寓意.而议立规条、勒碑铸鼎,则成为商帮同业规范民经营行为,增进团体凝聚力的象征。

会馆、公所建筑的主要设施一般有正殿,供奉关帝,讲究的还修钟鼓楼,并铸钟鼎。

殡（丙）舍是会馆设施的一部分,办理施棺,助资运枢等专项服务。

如徽宁会馆思恭堂的丙舍计140余间,四明公所也购地建厂寄枢,并设除棺局。

消防设施往往是在大门外凿池贮水,以备不虞。

会馆公所的戏台置于大殿正前方,左右为游廊看楼。

个别沪帮商业公所较注重园林情趣,钱业公所设于东园,"园基不甚广而结构极精"。

会馆、公所的大额支出主要是修茸建筑、购地添建殡舍等,一般靠会馆、公所集资置产,取租充用。

如浙绍公所将"四周余地建屋出赁,取自租充经费"。

从会馆、公所选址分布看,城内以邑庙最集中,有香雪堂（乾隆三十六年,豫园）、钱业公所（乾隆年间,东园）、飞丹阁（乾隆年间,京气货帽业公所,豫园）、点春堂（道光初年,汀泉漳洋货公所,豫园）、萃秀堂（道光年间,油豆饼业公所,豫园〉。

豫园是清代上海城厢首位后私家园林建筑,在近代前夕几乎成为会馆、公所汇聚之地。

会馆、公所能进驻这所民间社会自最堂皇的园林建筑群,暗示商界实力的壮大,和世家势力的衰落。

"钱业历任修茸之费,故即设公所于此"。

这使豫园的建筑规模和风格卢得到完好保留。

散处各商业衔的有药业公所二（乾隆五十三年,药局弄）、潮惠公所（道光十国九年,城北）。

设于城外的会馆、公所多集中在京东门外的码头商贸区,便利就近经营。

如商船主会馆（康熙五十四年,马家厂〉、徽宁会馆思恭画堂（乾隆十九年,斜桥南）、泉漳会馆（乾二十二年,威瓜街）、潮州会馆（乾隆四十八年,洋行街）、浙绍公所（乾隆年间,穿心街）、四明公所（嘉庆八年,城外西北处）、浙宁会馆〈嘉庆二十四年,荷花池头〉、建汀会馆（嘉庆年间,董家渡）等。

可见在沪客商主要是来自浙、闽、粤沿海地区。

会馆、公所的兴建,使上海城厢景观增添鲜明的商业色彩。

在县志记载的街巷名录中,不仅有梅家巷4以梅宣使得名）、杜家港（以明知县杜锤葬此得名）等,也加

外廊的典型英国殖民地建筑物在上海一度比比皆是。

清一色的红砖或灰砖清水墙,千篇一律的镀铸铁皮屋顶,单调的建筑形式表明"上海是一座仓促建起的城市",这些情调单一的建筑难以抚慰非英籍侨民的思乡情,被讽喻为"上海式文艺复兴风格"。

改变租界清一色建筑风格的尝试,在1900年终于拉开序幕。

外滩被选为实践这一变革的展台,德国建筑设计师则是最初的挑战者。

海因里希-Pl克（HeinrichBecker〉在1898年作为第一位德国建筑师来到上海,随后他和他的同行着手将具有德国风格的建筑逐一介绍给沿海口岸城市的中国人。

德国总会是他带给上海的见面礼。

在德国总会兴建之前,上海已有英国斜桥总会,但贝克却采用了德国乡土气息的建筑形式,于1903年11月完成德国总会的建筑设计。

德国总会康库迪亚〈ClubConcordia〉于1907年的落成,成为外滩的最高建筑,并保持到1920年代。

建筑物的塔身高48米,比周围建筑物高出两倍。

这座建筑与教堂建筑不同,它的设计构想、内部格局和装饰展示了德国世俗生活方式、艺术情趣的一个侧面。

英文月刊《上海社会》撰文介绍大楼内部陈设;"酒吧和入口都在一层楼,酒吧内部装饰别有风味,描绘柏林和不来梅风光的壁画令人赏心悦目。

华丽的枝型吊灯使酒吧大放光明。

天花板的装饰也独具匠心,在每一根顶梁上镑刻着精选的名言警句。

房间基调色是兰色,间以j炎黄和棕色。

紧靠着酒吧是台球房和阅览室。

大厅粉刷成赤陶色,再以青铜色和乳白色作为渲染。

大厅的交叉穹窿本身就是集华美与高雅于一身的艺术品。

每个步入大厅目睹交叉穹窿的人都会体验到一种艺术的升华。

通向楼上的白色阶梯气势宏大,在整个远东地区首屈一指。

在楼梯尽端是造型优美的喷泉。

餐厅设在二楼,厅堂轩敞,令人难以忘怀。

餐厅的一端设有乐台。

家具等内部设施都体现了高雅的情趣。

餐厅有众多的彩色玻璃窗,窗上的精美图案描绘出各国家的国徽。

柏林、维也纳和慕尼黑的风景画装点着墙壁。

总会大楼里的木雕装饰品美不胜收,术制护墙镶板也不例外,只有少数的内部装修构件中,如护墙镶板不是从德国本土运来,而是在上海设计制作的"。

其交谊厅的室内装饰也体现了古朴、典雅的情调:

"交谊厅的陈设由本色袖木制成,式样精巧别致。

沙发、靠背椅、凳子等物均配有绘着美丽花纹的绿色装饰罩。

地毯由苔绿色的丝绒织成,墙壁刷成柔和悦目的粉红色。

黄色的装饰线勾勒出墙壁的上沿"。

晚清上海出现的外侨总会一般由侨民购买股票筹集建造资金,会员限于本国侨民。

总会的功能是提供侨民在沪社交、消遣、娱乐的公共场所,德国总会的网球场拥有十个双打场地,在1910年又建造一个旱冰场。

在晚上这里举行庆祝活动,花园里灯笼高挂,充满喜庆气氛。

这一建筑的成功不仅在于设施齐全,给人高雅的艺术享受。

而且外滩的最高建筑,它在德国人眼里成为一种标志,"是民族意识的丰碑,德国在远东贸易蒸蒸日上的象征"。

德国总会不仅在建筑高度上为上海树立起新的标杆,客观上也对外滩建筑群的功能提出新的定位。

将这片由海路进入上海租界的入口作为展示欧美国家建筑文化的窗口,竞相推出更富挑战性的建筑,装点这一远东海上贸易的黄金口岸。

由此,外滩建筑物的更新被赋予某种国家之间竞争的象征意义。

这给上海城市建筑追随世界潮流带来新的契机,上海也为世界建筑界的高手新秀尝试世界建筑界新材料、新技术、新设计提供施展才华的舞台。

在上海滩的商业区尝试建造商务高

楼,以适应城市经济拓展的需要,就成为20世纪30年代在沪外国建筑师的主攻目标。

1907年德商瑞记洋行在四川路、九江路兴建一座高层商务大楼。

由美国底特律钢筋混凝土建筑公司担任工程指导并施工,设计师是菲列普斯〈G.W.Philips）。

这座建筑在上海的里程碑意义在于:

1.采用当时世界最新颖的建筑材料和工业化的施工方法。

是上海继首座全钢筋混凝土建筑〈上海电报局办公楼）之后,率先施工的第一座钢筋混凝土结构建筑。

用贯穿楼层的钢筋、混凝土楼梯、天花板、楼板取代横梁,使楼体因钢筋混凝土框架的内在连接而更加坚固,并可缩短建筑周期。

2.在加高楼层的同时,地基施工可以不必太深太宽,以适合外滩地区由流沙构成的地质特点。

3.在粗糙的结构框架外部,安装其他材料（砖、术、玻璃〉制成的外墙及室内装饰。

大楼装饰简洁、注重实用。

这座商业大楼在施工期间引起社会上猜测和恐慌:

"人们当初还怀疑,这些拔地而起的铁栅条是不是做野兽笼子用的,但当楼盖到二层高时,那些铁条的用途便己一目了然"。

当气势宏伟的商务大楼耸立在繁华商业区时,恐慌消除,人们从这些新颖的商业建筑中感悟到高层商用建筑在房地产市场的美妙前景。

清末上海高楼式商用建筑的特点是:

坚固、厚实、实用、简洁。

1）以石料、钢筋混凝土结构建造高层商务大楼。

华俄道胜银行〈外滩15号,九江路口）是一个成功的范例。

由贝克设计的这座银行大楼是上海第一座从设计水平、材料、施工均能与欧洲建筑媲美的楼字。

立面采用意大利文艺复兴式复古建筑风格。

《新德文报》在回顾大楼建筑过程时称:

"当银行大楼破土动工时,当地建筑界元老怀疑地摇着他们聪明的脑袋甲依这些人的高见,不按这套路建楼终会碰壁。

若想在上海用天然石料建房,只会自讨苦吃"。

但贝克摒弃用纸浆粉刷（用纸、石灰、流沙搅拌成灰浆〉的陈规,用重型网络状衍架,装配好吊至屋檐下,以厚实沉重的大理石饰面装饰外墙,使这一在总体构思、外观造型、内部装饰方面均属欧洲式新潮建筑的大楼在上海落成,不仅使中国建筑行家大为惊骇,为上海建筑脱胎换骨,追随世界潮流清除文化屏障。

而且也成为展示外资企业雄厚实力的广告。

2）突出实用的设计原则,使装饰性附加建筑被淘汰,体现商用建筑简洁的风格。

如祥泰洋行大楼（1907一1908）由贝克设计,是一座兼作住宅的商行,用石廊支承敞廊的穹窿,矩形窗配有折迭式百叶窗,二层楼高的文艺复兴式的门廊标志着正门入口,显得与长方型主体建筑风格不协调。

由拱型窗、敞廊拱券构成若干面积不等的图案,使立面显得散乱,缺乏韵律感,建筑效果并不理想。

都市商用建筑插足寸金之地的外滩南京路,充分利用建筑空间的原则使商务大楼必须放弃晚清商用建筑过多装饰部位的设计框架,奉行简洁实用的原则,体现外观造型紧凑,立面线条流畅的效果。

祥泰洋行大楼设计的败笔提供了反证。

正如评论界的分析:

"当初商业办公楼建筑往往是独占一方土地,不与其他建筑物毗邻,因而可以附设宽阔的敞廊,而今这种占地面积大的建筑形式渐被淘汰,对业主和建筑师来说,实用成了决定性的因素。

在城里,用青砖或红砖砌筑的高层建筑鳞次柿比地耸立在街道两侧,咄咄逼人地挤压着本来就不宽阔的街面。

这种情景令人望而生畏。

一座刚庆视过落成典礼的建筑却证明,这种感觉并不是材料引起的,····我们虽不能完全赞同这些德国建筑师使用的建筑手法,然而我们必须承认,他们是懂

得如何改变上海的面貌的"。

3）推出具有商住两用功能的新建筑模式。

晚清的石库门里弄作为中西合璧式商业建筑的一种类别,构成十里洋场街区建筑的主体。

其优点是商住合一。

在1900年代初期,大楼式商住两用建筑已被在沪外商机构采用。

如德国邮局大楼（1902-1905,福州路6号,四川路口）的内部格局是一楼为可容100人的大厅,设有服务窗口,邮件包裹领取处后面是邮件收发室、电报间、主任办公室。

楼上为住房,邮局理事、主任的大套住房均朝南,分设二、三楼朝向福州路一面,邮局职员的几套住房在二、三楼靠四川路一侧。

所有住房均配盟洗的洗澡设备。

中国职员用房及厨房在顶楼。

大楼所有房间有电灯,夏季使用电风扇降温。

优厚的薪水和一流工作环境,使从商成为近代上海人谋生的理想职业。

德华银行（1902年,外滩14号,汉口路口）扩建工程由贝克承担设计。

在设计上除业主经营自用房间外,将大楼西半部作为出租的办公房,大楼的三、四层是设备现代化、布置舒适的公寓套房。

这种改建高层楼字,辟出部分房间出租的经营手法,体现外商对城市商业区土地的利用原则:

凭借地段优势,扩大使用空间、提高商业经营效益。

同时也暗示商业用房市场的新趋向。

都市经济拓展对公寓住宅和商业办公室的需求,剌激了租界商业区商品房兴建在开发高标准民居的同时拥有另一个潜力可观的增长点,即商用大楼。

在民国期间的建筑高峰期（1920-40年代）,高楼是上海最壮观的标志性商用建筑。

继金融业大户入主大楼之后,投资大型零售商业的股份公司也选择兴建高层商厦来展示环球百货的抱负。

清末民初上海居民消费拓展的持续剌激,显示都市零售百货业是个诱人的潜在市场。

据海关历年贸易册杂货项统计,1890年进口日用商品类别尚不及百种,但1896年达160余种、1911年为220余种。

各类的进口金额也大幅度上升,高档香水、脂粉进口值上升6倍（1894-1911）,同期绒线进口值上升8倍。

进口地毯、桌布、梳妆器具等的立册在1904年,价值20余万关两,到1911年达百万两,1915年达150万关两。

消费的升级带动外资百货零售店率先向大型百货公司过渡。

晚清上海的福利百货股份有限公司、泰兴公司、汇斯百货公司集中设在南京路的四川路到江西路一带。

这些公司在报端刊登商品分类广告,注重店面装潢,以大橱窗陈列商品。

1904年惠罗公司也在南京路四川路转角设分公司,以规模宏大、装潢新颖著称,这四家英商百货公司就成为上海零售市场展销进口百货的主要窗口,既是开拓,也是示范。

到1910年代中期,上海南京路东段的四川路、江西路是大型外商洋货零售公司集中地。

抛球场（今河南中路）以西,石路（今福建中路）以东是高中档日用商品零售区,如大伦、老九章等绸缎庄,费文元、老凤祥银楼等,两者构成所谓洋场繁华世界的缩影。

民国初期华商四大公司高层商厦的兴建,后来居上为洋场繁华打上摩登印记,将上海零售商业带入大型百货公司的发展阶段。

在选址上四大公司集中在南京路浙江中路以西、西藏路以东一带,当时贯穿南北的公共电车沿浙江路行驶,直达火车站,凭借其交通便利的优势,不难吸引客流。

三大公司不惜重金租赁该区地皮,先施公司（1914年签订租约,5层〉占地10.6878亩,年租白银3万两,永安公司（1915年签订租约,5层）占地8.732亩,年租白银5万两,新新公司（1923年动工,7层）占地5.33窗,年租8万两。

在商场布局设计上,先施公司以铺面至四楼供应百货,总面积达一万余平方米,经营商品品种在一万种以上,雇佣售货

员300余人,并分楼设立约40个商品部,每个部相当于一个大的专业商店。

另在楼层屋顶设先施乐园（举行戏曲、曲艺、魔术演出）,又设东亚旅馆、东亚酒楼。

这种集购物、餐饮、旅馆于一体,以综合服务参与南京路的商业竞争的经营构想,成功地在有限的占地面积上拓展商业空间,为都市营造商品类别广、容纳客流大,宽敞、舒适、高效的购物环境。

先施公司的商场规模和营业盛况,均远超香港总行和粤行,令惠罗等四大英商百货公司自叹不如,也为永安等后起的华商百货公司提供了样板。

三大公司比邻而设,使这一原只是茶肆、小商铺、点心店错落排列,市面尚不起眼的地段一跃成为南京路行人最密集,最热闹的零售商业中心区。

新的经营环境使三大公司的竞争也直接表现在楼宇修建方面。

先施公司鉴于新新公司设计为Y层楼字,旋决定翻造增高2层,"惟以卢楼仅五层,视之他人,独嫌稍有逊色,本年〈1924年〉决议增高两层,连原有五层共成七层,旅馆八层高90余尺,现方在建筑中,将来:

工程告竣,则巍峨壮丽,在黄歇浦中,当首屈一指矣"。

新新公司因地基限制,不能增设楼层,随后又在屋顶加盖一座宝塔,使商厦总高度达131尺。

1932年开始筹建,1936年开张营业的大新公司以10层大厦,新潮设施〈连贯直达3楼的自动扶梯,商场楼面装置冷暖气管）,及宽敞的地下室商场等一系列国内价首创之举,成为近代中国大型百货公司的标志性建筑。

显然,近代上海百货公司建筑风格的形成既适应着都市居民消费增长,也与行业竞争的剌激直接相关。

这种经营实践使百货大楼成为近代上海商业高层建筑的又一大类。

在1919-1924年,上海的高楼竞争出一现=如工部局大楼〈4层〉,大来大楼（8层）,字林大楼（9层）,大北电报大楼〈7层〉,花旗总会（5层）,新普益地产公司（8层）,银行公会〈5层〉,金城银行大楼〈6层〉,庆丰大楼〈5层〉,上海邮局（5层）,前汇丰大楼,前新新公司（6层）等。

到1940年代后期,高楼不仅是上海商业建筑的一大类别,也是居民种类之一,它继里之后成为地名的代称,路、里、楼构成近代上海商业空间的标志。

到四40年代后期,上海作为商用建筑的楼大体有三个特点:

1）商业空间呈现立体拓展趋向。

楼的分布范围,据商业地图大楼索引注明有楼面出租的大楼计74处,以东西向47处:

北京路（7）,香港路

（1）,宁波路（1〉,天津路（10）,滇池路（1〉,六合路

（1）,南京路（3〉,九江路.（5）,周汉口路（6）,福州路

（1）,广东路

（2）,延安路（7〉,金陵路（1〉,淮海路（1〉。

南北向27处:

中山东路（5）,圆明园路

（1）,虎丘路（3）,四川路（6）,江西路〈7〉,河南路（3）,山西路

（1）,洒泾路

（1）。

出租楼面计277个层面。

这表明在近代上海商业中心区内商业空间的拓展除了由马路向两侧的里弄延伸外,由于高楼耸立,使商业空间同时向高空发展。

这不仅是量的增加,而是商业经营方式的更新,这种景观完全改变前近代上海作为内贸海港,以街、弄为载体商业格局,赋予上海近代商业都市的形象。

2）设计合理、设施齐全。

这些大楼业主有外商及外资企业、华商企业、同业公会、同乡会、教会机构等。

大楼使用主要是分室出租。

由于大楼兴建是利用原有地块翻建,故平面格局极不规则,但业主对楼面空间的分割颇费细究,以汇丰银行为例,建筑正中是电梯,在电梯四边设通道,通道两侧均设联排式房间,外圈房间均有临马路窗口,里圈房间靠走廊采光。

开间规格较多,各层分割不一,这种格局能较充分满足租户的需要。

租户一般是商号、洋行、航运公司、迸出口行、驻沪商务机构、及一部分自由职业者〈律师、医生等）,作为寓所出租的极少。

也有

少量外国驻沪领馆租用大楼房间或楼面作为办公用房（挪威领事馆设在汇丰银行大楼,美国领事馆租用建设大楼数层楼面〉二出租的楼面主要设施有门房、电梯、厕所〈男、女〉、工役室、盟洗室等。

3）特色楼。

这些大楼中有一部分保持行业特色,如证券大楼（汉口路422号）的低层、一至二楼是证券经营场所及管理部门,三至七楼为各证券号租用,八楼是礼堂、厨房、水池等。

五洲大楼（福州路221号）则是一座医药楼,出租的楼面几乎全设有私人诊所。

银行公会大楼（香港路59号）使用格局反映了同业公会的职能及公共设施。

底楼、一至二楼系公会自用,三楼有宿舍、律师办公室等,四楼是银行俱乐部,有弹子房、图书馆、餐室、浴室。

而在煤业大楼、绸业大楼虽然也设有同业公会机构,并有住房或余屋,却没有同类娱乐设施。

浦东大楼是一座同乡会会所。

在自用的三层楼面,设有弹子房、诊所、饭店、职业补习学校,并有餐厅、大礼堂。

同期有设于大楼数间房间的同乡会,还有更多的同乡会是在石库门里弄活动。

同乡会之间在财力上差别可见一斑。

高楼林立为近代上海商业空间的拓展找到一片广阔的天地,也使上海增添摩登都市的色彩。

它反映伴随近代都市商业系统的建立和功能拓展,商业建筑必然出现相应的改观。

近代上海商业空间的拓展加快了对区域资源的开发和财富的积累。

在近代上海,这一进程的推进涉及与欧美环球经贸网络拓展相关的多种力量:

近代科技的长足进步,中外文化交流,近代上海都市生活方式的演进等。

上海的走向不仅是近代中国社会变迁的一个侧面,也是世界文明进程的一个组成部分。

近代上海商业空间的拓展提供了一个证明。