北海市工业园地块市场调研报告.docx

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北海市工业园地块市场调研报告

北海市工业园地块市场调查报告

第一部分北海经济环境简况

一、城市发展简况

（一）地理位置

北海地处广西南端，北部湾东北岸。

位于东经108°50′45~109°47′28″，北纬21°29′~21°55′34″之间，西北距南宁206公里，东距湛江198公里，东南距海口市147海里。

市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。

北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。

总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。

（二）历史沿革

北海市因市区北面濒临海而得名，始见于清康熙初年，清嘉庆年以来沿称为市。

1876年中英《烟台条约》辟为通商口岸。

1949年12月4日解放，当时为镇，归合浦县管辖，1951年1月改为广东省辖市，同年5月委托广西省领导，1952年3月正式划归广西，1955年5月重归广东，1956年降为县级市，1958年降为合浦县北海人民公社。

1959年改为县级镇，1964年恢复为县级市，1965年6月又划归广西。

1982年经国务院批准，成为旅游对外开放城市。

1983年10月恢复为地级市。

1984年4月被国务院确定为进一步对外开放的十四个沿海城市之一。

1987年7月1日合浦县划归北海市管辖。

（三）行政区划

全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共27个乡镇（3个乡、24个镇），5个街道办事处，87个居委会，343个村委会，6630个村民小组。

总面积3337平方公里。

海城区辖涠洲、靖海、驿马3个镇，东街、中街、西街、海角、地角5个街道办事处，共有51个居委会、20个村委会，250个村民小组，总面积140平方公里。

（四）人口简况

2005年末，全市户籍人口达149.24万人，比上年增加1.37万人，增长0.93%，其中市区人口55.79万人，增加0.83万人，增长1.52%。

全市人口出生率为11.21‰，比上年下降1.32个千分点；人口死亡率2.9‰，比上年下降2.84个千分点；人口自然增长率8.31‰，比上年增加1.52‰。

二、宏观经济环境

（一）、北部湾经济发展分析

北部湾经济将对北海市等沿海城市产生重要的影响，目前在东盟合作框架内，广西沿海城市经济将迅速带动，对外贸易和合作投资将显著增强，形成巨大的推动作用。

北部湾经济区作为劳动力成本以及各种资源优势明显的沿海沿边经济区，区域经济具备强大的优势；目前中国—

2005年，北部湾（广西）经济区经济增长势头强劲，主要经济指标增长速度居全区前列。

南宁、钦州、北海、防城港四市生产总值合计达到1202.6亿元，占全区生产总值的比重为29.6％，在全区经济发展中的战略地位显著提升。

一、二、三产业比重由2000年的31.1：

26.0：

42.9，调整到2005年的22.3：

32.4：

45.2。

工业发展较快，产业结构优化。

随着工业化进程加快，沿海城市化水平进一步提高，2005年，城镇化率达到32.1％，比2000年提高11.5%。

（二）、北部湾基础设施建设条件

北部湾经济区近年明显改善了钦州、北海、防城港三市的航道、路网、供水、供电及排水等基础设施条件，加强内地通往港口城市的高等级公路和铁路，以及港口城市通往港口码头的公路、铁路等通港交通建设，完善了通信设施；

提升了沿海基础设施总体水平，改善了沿海产业发展的硬环境，使沿海港口经济优势进一步突显。

2005年沿海港口吞吐能力达到3456万吨，比上年新增250万吨。

内河港口吞吐能力达到480万吨。

（三）各地商会在广西投资简况

据不完全统计，截至2006年6月，５年来，广西与区外企业签订投资工程6274个，合同引进区外投资3431.73亿元；已实施工程5870个，到位资金1014．23亿元。

2006年1－6月，新签订的“百企入桂”工程1054个，总投资445.04亿元，区外到位资金259.6亿元（含续建工程），其中新签投资额在1000万元以上的工程489个。

目前，广西广东商会的会员企业在桂投资总额达290多亿元，年产值达300多亿元，年创税收35亿元。

浙江商人在广西投资的企业有1600多个，主要分布在石化、服装、建材、通讯、五金、物流、

闽商在广西的投资额大概是500亿元左右，投资涉及农业、饲料、医药、教育、娱乐、钢铁、化工、

广西四川商会现有企业会员200多家，在桂总投资额累计达400多亿元。

（数据来源广西政府网）

三、中观经济环境分析

（一）北海市经济发展状况

2005年北海市经济增长迅速，运行的稳定性和可持续性均明显增强。

全年生产总值183.45亿元，同比增长14.2%。

第一、二、三产业的比重为25.3：

36.3：

38.4。

与去年同期相比，第二产业的比重提高了2.9个百分点，第一、三产业的比重分别下降了2.2和0.7个百分点，三次产业的结构进一步向工业化方面调整。

分季度看，一季度生产总值增长13.0%，二季度增长12.5%，三季度增长13.4%，四季度增长14.2%，说明我市经济步入了快速增长时期。

与全区（广西壮族自治区）相比，GDP增幅比全区高1.5个百分点，人均GDP比全区高3587元达到12349元。

从三次产业对经济增长的贡献看，一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为：

10.9%、55.9%、33.2%，分别拉动经济增长1.6个百分点、7.9个百分点、4.7个百分点。

其中工业对经济增长的贡献率为53%，拉动经济增长7.5个百分点。

工程

总额

同比增长

所占比重

全年全市生产总值

183.45亿元

14.2%

100%

第一产业

46.37亿元

5.6%

25.3%

第二产业

66.68亿元

23.6%

36.3%

第三产业

70.40亿元

12.2%

38.4%

（二）固定资产投资

北海市固定资产投资增速加快，全年全社会固定资产投资完成67.24亿元，同比增长30.8%。

其中城镇投资61.77亿元，增长29.5%；大工程的带动明显，全年投资完成额超千万元的工程128个，完成投资42.18亿元，占全社会投资总额的62.73%，成为拉动投资增长的重要因素。

新开工工程大幅增加是拉动投资快速增长的另一个重要的因素。

全年新开工工程309项，完成投资31亿元。

从三次产业的投资看，第一产业投资完成5.07亿元，同比增长234.5%；第二产业投资完成19.86亿元，同比下降9.9%，其中工业投资19.84亿元，下降10.01%；第三产业投资完成36.84亿元，同比增长52.7%。

工程

投资额

同比增长

全年全社会固定资产投资

67.24亿元

30.8%

城镇投资

61.77亿元

29.5%

1、基本建设完成投资

37.45亿元

33.7%

2、更新改造投资

9.48亿元

28.8%

3、房地产开发投资

10.79亿元

21.7%

四、微观经济环境

2005年，北海市城镇居民收入渠道增多，消费结构进一步优化，居民生活水平明显提高。

据北海市城市调查部门对北海市居民家庭生活的抽样调查表明，2005年，北海市城市居民人均可支配收入9520.32元，比上年增长了8.5%。

居民收入大幅度增长的主要原因是，北海市城市居民人均从离退休得到的收入、人均经营的净收入以及人均工薪收入都比上年有很大增长。

北海市居民的消费支出与期收入一样呈同步增长态势，2005年北海市居民人均消费支出为7127.88元，同比增长6.7%。

随着生活水平的提高，2005年北海市居民的人均食品类支出同比下降了5%。

交通和通信类消费成为居民家庭的消费热点。

五、城市功能定位

v成为广西的大型临海工业基地和高新科技研发转化基地；

v设成为服务北部湾、辐射大西南、面向东南亚的国际化区域性金融中心、物流中心、商贸中心和文化中心；

v成为中国南方宜居的生态城市。

六、综合分析

在整个广西—东盟经济迅速发展的背景下，北部湾经济呈现快速发展的势头，但目前整体商贸环境尚未成熟，产业配套缺乏，并缺乏国内外超大型企业进驻，投资环境需要增强。

在基础配套上，机场、港口、铁路建设较为滞后，2005年沿海港口吞吐能力只有3456万吨；机场和铁路运输效应尚未形成。

因此，北部湾经济前景向好，经济发展潜力巨大，但在短期内经济只能出现将持续增长，北部湾经济短期内难以出现跳跃式发展。

从北海市来看，经济总量较小，基建配套和招商引资是目前北海发展的制约因素，因而北海经济前景向好，短期内未形成较大的发展规模，需要一定的发展阶段。

第二部分北海工业园地块研究分析

一、北海工业发展状况

（一）工业发展现状

北海市工业增长迅速，全年完成工业总产值191.39亿元，同比增长33.25%，完成工业增加值58.51亿元，增长25.6%。

工业对经济增长的贡献率为53%，拉动经济增长7.5个百分点。

规模以上工业完成总产值102.01亿元，同比增长40.8%；实现工业增加值29.32亿元，同比增长32.8%，对经济增长的贡献率为33.3%，拉动经济增长4.7%。

（二）进出口贸易

2005年外贸进出口总额18468万美元，同比增长35.7%，其中进口5924万美元，增长44.18%，出口12543万美元，增长32.03%。

全年审批利用外资工程32项，同比增加10项。

实际利用外资2387万美元，同比增长20.98%。

二、工业运行的主要特点

1、轻、重工业快速增长，重工业优势凸现

规模以上轻、重工业2005年实现增加值分别为11.02亿元、18.30亿元，同比分别增长30.71%、37.18%，对工业增长贡献率分别为33.03%、66.97%，分别拉动规模以上工业增长10.84%和21.96%。

2、五大行业形成增长势头

电力生产供应业、黑色金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备、农副食品加工业、医药制造业等五大行业增势强劲。

这五大行业2005年完成工业增加值分别为：

6.04亿元、1.48亿元、2.54亿元、3.37亿元、2.83亿元，分别比去年同期增长18.8倍、41.26%、66.94%、5.87%、25.44%。

3、出口增势迅猛，产销结合较好

2005年年实现销售产值100.3亿元，同比增长36.31%，产销率达到98.37%，同比提高了1.83个百分点。

出口交货值12.35亿元，同比增长98.94%。

4、县域工业有所发展

合浦县、铁山港区、海城区、银海区2005年分别完成工业增加值：

6.57亿元、4.08亿元、2.19亿元、0.90亿元；同比分别增长：

38.85%、1073.84%、4.15%、5.21%。

5、经济效益回落

经济效益稍有回落，企业亏损面下降，亏损企业亏损额加大。

规模以上工业2005年实现利税9.92亿元，同比增长10.23%，实现利润2.93亿元，同比下降7.32%，亏损企业面32.06%，比去年同比下降了11.27%，亏损企业亏损额1.24亿元，同比增长30.18%。

工业综合经济效益指数为150.18，同比上升11.83%。

三、北海工业发展条件分析

工业地产是目前中国新兴的发展产业，综合了商贸业和工业园区