某项目综合评价分析报告.docx
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某项目综合评价分析报告
XX项目综合评价分析报告
第一部分XX市简介3
一XX市介绍4
1.总体概况4
2.XX市中心城区7
3.地理位置、气候7
4.城市定位7
5.城市发展规划8
6.小结10
第二部经济环境及生活结构研究11
一XX市宏观经济研究:
12
1.XX市宏观经济背景12
2.XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析13
3.XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况14
4.XX市产业经济15
5.固定资产投资与房地产投资16
6.XX市经济在贵州省的地位17
7.小结17
二XX市居民生活结构研究18
1.XX市人口结构与消费结构比例18
2.城镇居民生活结构研究19
3.城市居民就业与在职职工收入情况20
4.XX市消费结构变化及特点25
5.小结27
第三部分片区及项目介绍28
一龙洞堡”片区简介29
1.片区概况29
2.片区定位30
3.片区发展规划30
4.片区发展前景30
二项目简介31
1.项目位置31
2.地形地势32
3.项目SWOT分析33
4.项目综合评价及发展战略37
第四部分方案优化及经济评价38
一项目分析说明及用地、技术、经济指标39
1.项目说明:
39
2.项目用地指标39
3.项目技术指标39
4.经济指标40
5.成本测算结果:
42
6.价格预期43
二优化计算44
1.项目定量计算模型44
2.计算结果45
3.结果分析46
三方案建议46
四项目经济评价47
1.投资估算及收入预测47
2.动态分析51
3.财务分析52
4.项目风险及防范建议54
附表55
1.资金运用计划表:
55
2.销售收入预测表55
3.资金来源与运用表56
4.项目现金流量表56
第一部分XX市简介
一XX市介绍
1.总体概况
1.1XX市简介
贵州省位于中国西南云贵高原东部,XX是贵州省省会,位于贵州省中部,是贵州省政治、经济、科技、教育、文化中心。
中国古代以山北为阴,山南为阳。
“XX”因城区位于贵州境内的贵山之南而得名。
古代XX盛产竹子,许多地方以竹命名,因“竹”与“筑”谐音,故XX简称“筑”。
东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤,西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县,北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。
土地总面积8046平方千米,占全省面积的4.56%。
市区面积2403平方千米,建成区面积128平方千米。
2002年末,全市总人口340.44万人,其中非农业人口160.33万人,占总人口的47%。
少数民族共有37个,占总人口15.4%,其中布依族、苗族占少数民族人口总数的71.3%。
1.2XX市辖区组与城市格局
XX市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息峰县10个区县(市)。
城区形成以中心区为市级中心,小河、白云为市级次中心,金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。
各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。
片区之间以绿色空间相隔离,通过交通干线相连接,呈组团式格局。
体现出“山中有城,城中有山”的城市特点。
1.3交通
航空
1992年9月,XX航空口岸正式开通,XX市成为一类口岸城市。
距市中心12公里、车程15分钟的XX龙洞堡机场,现开通30多条航线,每周航班467架次,航线辐射北京、上海、广州、海口、成都、昆明等全国大中城市及香港特别行政区。
铁路
XX是中国西南重要的铁路交通枢纽,川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此,其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。
电气化程度居全国之首。
XX火车南站是货运列车的汇集点,它既是省内最大的物资集散地,也是中国西南最大的铁路枢纽编组站。
XX火车站是贵州省铁路客运中心。
公路与公共交通
外部公路交通:
贵(阳)黄(果树)、贵(XX)遵(遵义)、贵新、贵毕(XX至新寨和XX至毕节)公路等8条高等级出境公路,321和210国道经过XX。
目前已形成以市区为中心,呈放射状分布的公路网络,四通八达,建立了西南腹地与沿海城市的联系,促进西南地区经济的发展。
城区公路交通
XX城区新建的道路、桥梁60多条,总长50多公里;建造功能不一、造型各异的立交桥、平交桥、高架桥及人行天桥20多座。
如今已形成东西三横、南北三纵的现代立体交通网络。
XX中心环线建设,它将使XX城区公共交通系统变得更加通畅快捷。
2.XX市中心城区
XX市中心城区由云岩区与南明区两区组成,又叫“中心两城区”。
建设用地约40平方公里,集聚了市区65%以上的人口与就业,由于受城区地形和用地限制,人口密度与土地开发强度较高,居省会中心城市前列。
3.地理位置、气候
XX市位于贵州省中部的云贵高原东斜坡地带,地处东经106°07′至107°17′,北纬26°11′至27°22′之间。
属东部平原向西部高原的过渡地带,平均海拔1250米,地形地貌多样,海拔高,纬度低。
XX市年平均气温14.7oC,夏季平均气温21.9oC,冬季平均气温6.6oC,常年相对湿度80%,年平均降雨量1200毫米,日照时数1354小时,无霜期270天。
冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长具有亚热带湿润温和型气候的特点。
4.城市定位
4.1城市定位
XX市定位于“打造生态经济市,实现生态与经济良性循环”。
4.2定位意义
XX市定位于“打造生态经济市,实现生态与经济良性循环”。
是XX市综合人口、经济、社会、资源和环境协调发展做出的新的定位,是继“林城”品牌打造、“环境立市”战略后的延续与提升,体现XX市作为贵州省政治、经济、文化中心与贵州“生态立省”的战略思想的一致性,是结合XX市区域经济特色的城市定位。
5.城市发展规划
根据近期城市重点发展方向和发展区域规划,XX市将实施“西北进,南延、东拓”的空间发展策略,由此确定了金阳新区、白云南湖新区、小河西部开发工业园区、二戈寨物流区、龙洞堡中心片区等近期重点发展区域。
金阳新区建设是全市建设的重点,土地供应首先保证金阳新区快速发展的需要;小河片区、新天片区、白云片区是XX市高新技术产业和工业项目布局的重点区域,应保证一定的土地供应量;中心区、龙洞堡片区、三桥马王庙片区、花溪片区应以挖掘存量土地潜力为主,适量新增建设用地。
未来XX城区由中心区及周围八个片区组成,形成“众星捧月”的空间布局形态。
各片区之间充分利用自然地形形成环城林带,严格保护片区之间的绿色隔离带,强化“山中有城,城在有山”的城市特点。
各组团发展形势如下:
⏹ 中心区
是规划区的核心区域,总用地58平方千米,规划为疏解人口,降低人口密度和建筑密度,提高居住环境质量,逐步加强城市基础设施建设,优化用地布局。
实行“退二进三”“退二进绿”的发展战略,调整产业结构,强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技、旅游服务等职能区域。
⏹ 金阳片区
位于城区西北部,总用地32.4平方千米,规划为以行政办公、居住、文教科研、高新技术和居住为一体的园林式、生态型和可持续发展的现代化新城区。
⏹ 小河片区
片区位于城区南部,总用地81.3平方千米。
规划为以机械、电子、航空、新材料、铁路货场、仓储为主的工业片区。
⏹ 白云片区
位于城区西北部,总用地66平方千米,规划为以铝厂建设为主体。
是中心区“退二进三”吸纳工业企业和其他行业的主战场,规划为铝工业及其配套行业为主,有利生产、方便生活的新型工业基地。
是规划末期重点建设的片区,逐步建成为北面三县服务的城市次中心。
⏹ 新添片区
位于城区东北部,总用地70.2平方千米,是以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。
⏹ 花溪片区
位于城区西南部,总用地约60平方千米,规划是以风景旅游、文教科研用地为主的片区,是国家级风景名胜区和省高等教育基地,严格控制有污染的项目发展。
⏹ 三桥马王庙片区
位于城区西部,总用地约60平方千米,规划为以汽车配件、机械制造、橡胶制品和磨料磨具为主的工业片区。
⏹ 二戈寨片区
依托小河区逐步发展,建成以铁路编组站、仓储为主的现代物流片区。
⏹ 龙洞堡片区
建成以航空港及对外交通设施为主,居住、体育设施为辅的综合区。
6.小结
XX是中国西南地区重要城市,由于地形的限制,中心城区成为城市政治、经济和社会活动中心,但面对西部开发带来的大发展机遇和城市机动化、城市化的发展压力,中心城区的用地越来越难以满足发展的需求,尽管城市外围的片区发展已经具有一定规模,但其与中心城区在社会和经济上的联系仍然相对薄弱。
中心优势依旧明显。
XX为以中心城区为核心、外围片区分布四周的组团式城市结构,城市的交通设施和交通需求都有了大幅度增长,目前XX市交通设施略显超重。
目前XX正处在城市结构调整的关键时期,城市总体规划,交通设施的规划和建设是引导城市发展与实现城市的顺利“转型”重要因素。
XX市未来城区将形成中心区和金阳新区两个市级中心,小河、白云为城市次中心,新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构,各片区之间以绿色空间相隔离,保持并发展组团式格局。
第二部经济环境及生活结构研究
一XX市宏观经济研究:
1.XX市宏观经济背景
60年代中期开始XX进行“三线建设”,以三线军工企业和大、中型企业为依托,贵州的工业基础逐步加强,交通通讯条件大为改善。
从总体上看,XX市经济的增长在很大程度上是依靠物质资源的高消耗来实现的。
XX的工业生产长期呈现“高开采—低利用—高排放”的粗放型特征。
1978年至2002年,XXGDP增长9倍多,但同时,主要资源投入量也增长了3倍多,按照过去的经济发展模式,如果2020年的经济要实现翻三番,所需资源投入量与污染排放量也将翻三番,能源供给与环境将不堪重负。
XX市产业结构单一,市场经济欠发达,市场机制不成熟。
这种产业结构是在计划体制下靠政府的力量强制形成的,在市场力量还比较薄弱的情况下,靠市场自发调节是十分缓慢而艰难的,必须发挥政府作用。
因此,2001年初提出“环境立市”的发展战略,随后又提出建设循环经济生态城市的决定。
2002年5月,XX被确定为全国首家“循环经济生态城市”试点城市。
在2003年11月开始施行的《XX市建设循环经济生态城市条例》,则把未来20年XX市发展循环经济的思路从法律上作了框定。
2.XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析
2.1经济总量、增量分析
资料来源《XX市统计公报》
统计显示:
XX市国民生产总值,稳定增长,连续七年都高于全国平均水平。
2.22004年省会或副省级城市对比
资料来源《国家统计公报》
统计显示:
2004年XX市国民经济增长幅度高于全国平均水平,XX市在全国省会或副省级城市中经济发展水平相对落后。
3.XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况
3.1产业结构
资料来源《XX市统计公报》
统计显示:
XX市产业结构第一产业发展缓慢,在国民经济的比例越来越低,第二产业稳步增长,第三产业对推动国民经济的发展方面,越来越显得重要。
3.2投资、消费、对外贸易与XX市经济的贡献
资料来源《XX市统计公报》,外汇美元:
人民币=1:
8.26
统计显示:
消费对XX市经济拉动力的逐步下降,投资对拉动作用越来越大。
3.3利用外资
资料来源《XX市统计公报》
统计显示:
XX市进口业务稳定增长的同时,出口业务相对增长缓慢。
利用外资方面相对稳定。
4.XX市产业经济
4.1XX市支柱产业体系
以能源、优势原材料为主的新兴支柱产业、以烟酒为主的传统支柱产业、以生态畜牧业和旅游业为重点的后续支柱产业、以民族制药、特色食品为代表的特色优势产业和以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业构成XX市五大产业支柱。
此外,其他如机械工业等产业。
4.2发展规划
依托资源优势和借助“西电东送”发展能源工业产业群。
目前以包括火电、水电在内的电力、煤炭工业为主,今后将逐步通过发展煤化工、开发煤层气,形成新能源。
依托能源工业优势和资源优势发展壮大的原材料工业产业群。
包括铝工业、磷化工业、新材料等。
以烟、酒、药、特色食品为主的轻工业产业群。
以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业群。
以装备制造为主的机械工业产业群。
4.3经济结构调整
产业结构:
2005年一、二、三次产业的比重,由2000年的9.1:
50.9:
40调整为6.2:
52.3:
41.5;
所有制结构:
2005年国有、集体、非公有制经济比重,由2000年的45:
25:
30调整为40:
25:
35。
5.固定资产投资与房地产投资
5.1XX市固定投资与房地产投资
资料来源《XX市统计公报》
统计显示:
XX市固定资产与房地产投资增长趋于平稳。
5.2XX市房地产投资占固定资产投资比例
资料来源《国家统计公报》
统计显示:
XX市固定资产投资规模相对落后于其它城市,房地产投资所占固定资产投资在各城市处于较高比例。
6.XX市经济在贵州省的地位
XX市作为省会城市,对促进全省经济发展具有重要作用。
据统计,2003年XX市GDP为380.92亿元,占全省GDP的28.34%,社会消费品零售总额为153.67亿元,占全省社会消费品零售总额的33.5%,全省建筑面积5000平方米以上的大型商业网点有80个(不完全统计),XX市有71个,占88.75%,10000平方米以上的大型商业网点绝大部分集中在XX市。
XX市是贵州省的经济、商业、物资流动中心,在区域经济地位是重中之重。
7.小结
长期的计划经济体制下,XX定位为原材料生产基地。
以原材料、初级产品生产为主的产业结构模式对XX资源、环境造成很大程度的破坏。
“环境立市”、“循环经济生态城市”的发展战略得到了广泛的认同。
产业方面表现在产业结构单一、产业链短、产业分散,集中度不高,缺乏产业配套体系、骨干企业、配套企业之间难以形成合理的分工协作关系。
相对于政府主导增长的自主增长能力不强,民营经济、非公经济发展滞后,影响了自我发展能力的提高。
XX市经济相对国内其它省级和副省级城市来说,经济水平相对较低。
过去几年国民经济都保持比较高的增长率,表现出了强劲的发展潜力。
目前,XX进入了一个加快发展的新阶段,正处在一个关键时期。
XX市产业结构优化力度进一步加大,对提高XX市经济发展有着较大推动作用。
同时,招商引资的力度进一步加强,对外经济依赖性将有所加重。
依托资源优势和借助西电东送的机遇发展起来的能源工业产业群、依托能源工业优势和资源优势发展壮大的原材料工业产业群、以烟、酒、药、特色食品为主的轻工业产业群、以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业群、以装备制造为主的机械工业产业群。
形成特色五大产业群。
目前,XX市经济形势有利于加快地区经济的快速增长,良好的经济形势对作为区域中心XX市的房地产提供良好的前景。
二XX市居民生活结构研究
1.XX市人口结构与消费结构比例
2003年,XX市总人口3448581人,其中非农业人口1652673人,占总人口的47.9%,农业人口1795908人,占总人口的52.1%。
2003年XX市消费总支出153.67亿元,城镇居民消费140.7亿元,占总量的91.5%。
城镇居民消费支出与总消费支出的对比
资料来源《XX市统计公报》
城镇居民消费支出比例与人口比例对比图
资料来源《XX市统计公报》
统计显示:
XX市不到50%的城镇居民消费占到了90%左右。
2.城镇居民生活结构研究
2.1居民可支配收入、恩格尔系数
资料来源《XX市统计公报》
统计显示:
城镇居民可支配收入稳步上升,恩格系数从2001年都保持在0.4左右。
2.2家庭户数构成
据市公安局年报统计,2000年,XX市总户数848166户。
六大区域总户数485638户,占全市人口的57%。
其中南明区127299户,占全市总户数的15.01%;云岩区136280户,占16.07%;白云区43492户,占5.13%;花溪区66291户,占7.82%;乌当区77241户,占9.11%;小河区35035户,4.13%。
六大区域户数比例
按2000年总人口333.69万计算,家庭平均人口为3.9人/户。
中心城区家庭平均人口约为3.39人/户。
3.城市居民就业与在职职工收入情况
2003年,XX市在岗职工年平均人数为54.53万人,在岗职工年平均工资为12182元。
但行业间、各经济类型间、单位间的工资差距仍然较大。
从全市19个行业门类看,在岗职工年平均工资高于全市平均水平的有10个行业,其中在岗职工年平均工资最高的是电力、燃气及水的生产和供应业,达到23716元,最低的是居民服务和其他服务业,仅为8023元,相差2.9倍,比2002年的2.1倍扩大了0.8倍,行业间的差距在继续扩大。
年平均工资较高的主要集中在垄断性行业、高新技术行业及金融行业。
3.1XX市在岗职工年平均工资达12000元以上的行业
2003年,XX市在岗职工年平均工资达12000元以上的行业是:
①电力、燃气及水的生产和供应业为23716元;②信息传输、计算机服务和软件业为19640元;③金融业为18318元;④科学研究、技术服务业和地质勘探业为15780元;⑤卫生、社会保障和社会服务业为15305元;⑥公共管理和社会组织为14563元;⑦文化、体育和娱乐业为14276元;⑧交通运输、仓储及邮政业为13906元;⑨教育为13142元;⑩租赁和商务服务业为12931元。
2003年,XX市国有单位在岗职工年平均工资为12930元,其中:
企业单位在岗职工年平均工资为11575元。
事业单位在岗职工年平均工资为13818元;机关单位在岗职工年平均工资为14360元。
由此可见,年平均劳动报酬最高的是电力、煤气及水的生产和供应业为23716元,最低的是制造业为9257元,各行业劳动报酬拉开了档次。
3.2企业、事业、机关单位在岗职工年平均工资
按企业、事业、机关分组,年平均劳动报酬12152元;事业单位从业人员年平均劳动报酬13812元,扣除物价因素实际增长6.89%;机关单位从业人员年平均劳动报酬14220元,扣除物价因素实际增长2.84%。
从工资的绝对数看:
机关单位最高、事业单位次之、企业单位最低。
从工资的增幅和增长速度看:
企业单位最高、事业单位次之、机关单位最低。
企业单位在岗职工年平均工资增幅比事业、机关单位增幅高出5.66个百分点和9.6个百分点。
虽然年平均工资差距较大,但按照2003年各自的工资增长速度,呈现了企业、事业、机关单位在岗职工年平均工资趋同的趋势。
3.3按行业分组看不同行业年平均工资及增长水平
收入较高的电力、燃气及水的生产和供应业、金融业及邮政业等行业,在国家现行政策情况下,垄断性行业经营优势明显,收入、福利待遇较好。
收入较低的批发零售业、住宿和餐饮业等属于传统行业,其职工收入长期处于较低水平,该类行业相对国家垄断行业来说财富分布也比较集中。
按国民经济行业分组看不同行业年工资扣除物价因素实际增长水平
统计表明:
在岗职工年平均工资情况看,整体工资水平、工资增长水平差别较大。
部分传统行业工资水平较低且增长缓慢。
行业间、单位间收入差距较大。
2003年,在岗职工年平均工资在30000元以上的单位是:
①贵州省卷烟销售公司85411元;②贵州省烟草物资公司70000元;③贵州省烟草专卖局47160元;④中国农业银行贵州省分行46023元;⑤贵州省新华书店36165元;⑥贵州电力职工医院33424元;⑦中国农业发展银行贵州省分行32629元。
4.XX市居民储蓄情况
居民储蓄情况
资料来源《XX市统计公报》
统计显示:
XX市居民储蓄总量与增量都逐步上升,但增幅趋势平稳。
2003年末,全市居民人均储蓄1万元,从居民消费结构分析,城市居民占有90%左右的储蓄余额,人均储蓄余额约为2万元左右。
国有单位在岗职工年平均工资在各种经济类型中仍然保持最高水平。
究其原因主要有:
①国有单位经济仍然是XX市国民经济持续、快速、健康发展的主体力量,在岗职工工资水平也随着提高;②国有垄断行业的在岗职工平均工资一直保持较高水平;③机关、事业单位近年来几次较大幅度的政策性调资,为国有单位工资增长提供了强力支撑。
XX市在岗职工年平均工资情况看,整体工资水平不高。
在此基础上,部分行业工资水平较低且增长缓慢,行业间、单位间收入差距较大。
不同经济类型在岗职工年平均工资存在较大差距。
集体单位在岗职工年平均工资水平最低,为7980元,只有国有单位在岗职工年平均工资的61.72%,比上年的63.97%下降了2.25个百分点,绝对额与国有单位相差4950元,差距拉大。
集体企业基础不如国有单位,机制不如其他经济单位,得到的政策性支持又少,市场竞争能力弱,普遍发展困难,影响职工工资提高。
就业者所在单位的所有制形式,高收入家庭就业单位或企业均是收入较稳定、效益较好的国有经济单位,三资企业或其它经济类型的单位,平均每一就业者的年收入为40000元左右;而低收入家庭,一般所在的单位或企业,经济效益和竞争能力都较低,或者是个体被雇劳动者,以及其它低收入行业,平均每一就业者的年收入为11000元左右。
4.XX市消费结构变化及特点
近年来,XX市经济建设持续快速健康发展,城乡居民收入不断提高,生活质量不断提升,消费结构逐步优化。
主要表现在:
食品支出比重(恩格尔系数)一直处于健康平稳状态,保持在0.4左右,并趋于平稳态势(见恩格尔系数表);
衣着消费比重下降,城乡居民用于衣着方面的消费逐年增加,但在消费结构中的比重分别下降了0.9个百分点。
说明随着城乡居民生活水平的提高,他们的衣着消费质量在不断提高,但相对于其他消费的重要程度却在降低,这是消费结构优化的重要标志。
医疗保健支出快速增长。
2003年,城市居民人均医疗保健支出为475元,比1999年增长264元、16元,年均增长22.5%,其消费比重分别由4.0%、上升到7.5%。
城市居