通辽市物业管理办法物业管理条例.docx
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通辽市物业管理办法物业管理条例
通辽市物业管理办法物业管理条例
通辽市物业管理办法物业管理条例
第一章总则
第一条为规范通辽市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《国务院物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规的有关规定，结合通辽市实际，制定本办法。
第二条在通辽市行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本办法。
第三条通辽市人民政府建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，依法做好物业管理有关工作。
第四条各旗县市区人民政府应当加强对物业管理行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。
第二章业主及业主大会
第五条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。
第六条物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本办法和业主公约规定，有关业主应当承担连带责任。
第七条一个物业管理区域内成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。
第八条各旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。
配套设施不全，不具备物业管理条件的物业区域，由各旗县市区人民政府组织治理，按照政府、建设单位、居民合理负担的原则创造条件，逐步实行物业管理。
第九条在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。
第十条业主大会筹备组由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织成立，但必须在物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门指导下。
由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）、物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，具体负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条筹备组自组成之日起三十日内在物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门指导下，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织召开业主大会会议，并通过业主公约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会和制定物业管理用房使用方案。
业主委员会纳入社区人民调解、治安保卫、公共卫生、公共事务、公益事业等委员会管理。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十二条业主在业主大会会议上的投票权按《内蒙古自治区物业管理条例》的标准确定。
第十三条业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
（三）选聘、解聘物业管理企业;
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
（六）制定物业管理用房使用方案;
（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十四条业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式;但必须有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主必须参加业主大会会议。
因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。
第十五条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十六条物业管理区域内业主人数较多的，可以按幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。
凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。
有下列情形之一的，由物业所在地街道办事处及居民委员会及时组织召开业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上的业主提议的;
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其它情况。
第十八条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）定期向业主宣传有关物业管理的法律法规;
（二）报告物业管理的实施情况;
（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
（五）监督业主公约的实施;
（六）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。
业主委员会在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。
业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业管理企业中兼职。
业主委员会自选举产生之日起三十日内，由所在街道办事处及居民委员会向旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案。
第十九条业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具备高中以上（含高中）文化程度，具有完全民事行为能力的业主;
（二）遵守有关法律、法规;
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;
（五）具有一定组织能力;
（六）具备必要工作时间。
第二十条经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第二十一条业主委员会会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。
业主委员会的决定必须以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十二条业主委员会要协助物业管理企业，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第二十三条业主委员会任期届满两个月前，由物业所在地街道办事处及居民委员会召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，建设、房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续，必须在街道办事处及居民委员会监督下进行交接。
第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的;
（四）有犯罪行为的;
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的;
（六）拒不履行业主义务的;
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十五条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会在旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门和街道办事处或者苏木乡级人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。
第二十六条业主大会、业主委员会、物业企业要配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会要积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导、监督和管理。
业主委员会作出的决定，要告知居民委员会，并听取居民委员会的建议。
第二十七条住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费列入物业所在地旗县市区人民政府的财政预算。
非住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定;经费的使用情况要定期以书面形式在物业区域内公告，接受业主监督。
第二十八条业主委员会凭旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。
第二十九条物业转让后，原业主在办理转让手续三十日内通知居民委员会、业主委员会和物业管理企业。
第三章前期物业管理
第三十条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责代为选聘物业企业，并参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同，但必须经物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门审查后方可生效。
第三十一条建设单位在销售物业之前，要会同物业所在地街道办事处及居民委员会制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十二条建设单位在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第三十三条自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地的旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第三十四条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
街道办事处及居民委员会是前期物业管理招投标的招标人。
招标人采取公开招标方式的，必须在公共媒体和国家及自治区和通辽市指定的网站上发布招标公告。
招标公告要载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，要向三个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书要包含本条第四款规定的事项。
招投标所需要的费用由建设单位承担。
第三十五条招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案：
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;
（二）招标公告或者投标邀请书;
（三）招标文件;
（四）法律、法规规定的其他材料。
第三十六条通过招投标方式选聘物业管理企业的，招标人要按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
（一）新建现售商品房项目在现售前三十日完成;
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。
第三十七条建设单位与物业买受人签订《商品房买卖合同》时必须向业主提交物业所在地街道办事处及居民委员与物业企业签订的《前期物业服务合同》。
第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第三十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位必须向物业所在地街道办事处移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件;
（四）物业管理所必须的其他资料。
否则不予进行物业验收。
街道办事处要对所辖区域内居民的居住物业的竣工验收资料、技术资料、质量保修文件、使用说明文件和物业管理所必需的其他资料进行收集、登记、整理、编制检索工具。
建立档案保管、利用制度。
档案实行集中统一管理。
第四十条前期物业服务合同可以约定期限。
期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止;期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业管理企业的服务不满意的，街道办事处及居民委员会必须先组织召开业主大会，选举产生业主委员会后协助业主委员会通过招投标的方式重新选聘具有相应资质的物业管理企业。
但必须经物业所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门审查后方可生效。
第四十一条物业管理企业承接物业时，必须对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第四十二条建设单位按照规划规定，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房，不足50m2的要补足50平方米，并依法进行所有权登记备案，所需费用由建设单位承担。
物业管理用房包括业主委员会、物业管理企业、社区的办公用房和经营用房。
物业管理用房必须作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容，否则不予进行物业验收。
物业管理辞职报告怎么写
尊敬的**：
时间过得真快，转眼间我已经在**工作了整整一年了，但是今天由于我自己的原因我不得不提出辞职。
首先，非常感谢这一年来**对我的信任、关心、照顾、认可、教导和培养。
但是以后我无法再为公司服务了，也无法再陪伴于**的身边，在此我感到非常的遗憾。
认真回顾过去的这一年，我在**学到了很多东西，无论是专业技能还是为人处事方面都有很大的提高，我也非常热爱我的这份工作。
此外，我也非常感谢我的同事们，感谢他们一直以来对我的帮助和关怀，以及大家在一起的那份和睦，那份团结一致。
一直以来我非常珍惜这份工作，也非常想尽自己的最大的努力继续做好这份工作，但是很多事情并不是跟自己预料的那样，我现在必须向公司领导提出辞职，在此我表示深深的歉意，并希望能得到公司领导的准许!
辞职人：
xxx
日期：
xx年xx月xx日
尊敬的领导：
你好!
在这里首先先谢谢诸位在近段时间对我的工作支持。
同时也感谢支持、理解、信任我的那些员工们!
一个企业想有发展就像战场打仗一样，需要一个统一的管理，从上到下需要令行禁止，
企业的发展利益永远放在首位，企业管理经营者，不仅要制定相关的企业发展，各项规章制度，并要求干部员工严格遵守各项规章制度，制定各项员工福利标准，制定企业文化，让员工更好的了解企业今后的发展，同时还要考虑企业多元化经营管理。
为企业增添更多收入。
提高企业干部员工的福利待遇。
xx是一个刚组建的新公司，在现有xx物业市场已经算是起步很晚的物业公司了，想在现有物业市场生存、扩大发展市场，首先依靠自身开发商，先把企业品牌打造出来，严格执行各项规章制度，培养打造本企业自己的团队，在今后的几年里，积累企业财富，在xx市提高xx企业的社会知名度!
让更多人知道xx，了解xx，渴望xx，只有这样xx才能在今后的市场站稳、扩大。
现在xx物业专业人才都在外面市场发展，同时xx物业市场也因为种种因素影响着人才发展壮大。
所以xx物业有一个很好的机会，正因为xx是一个刚组建的物业公司，人才能够看到今后个人升值发展空间大，所以现在就应该培养，组建企业团队，淘汰筛选不适应本企业发展的人员。
刚来的时候，就怕与你们在今后的管理经营上面发生管理经营思路不一致，以便造成不必要的麻烦，所以当时我就一再强调独立的管理经营权，只是为了更好的经营企业，能把xx经营起来，能在未来十至十五年内把xx做成xx物业的龙头企业。
但是现在公司的执行力度，让我看不见希望也制约着员工的发展，员工都是人不是神，他们也同时再拿着皇亲国戚来衡量，成功的企业在用人方面大多数都是用人不用亲，在公司规章制度面前做到人人平等。
企业用人也要遵循能者上、平着让、庸者下的原则。
可现在你们几位股东都是各自猜忌，相互把控财、务、人、使得我在工作中力不从心，现在门面房还有地下停车场还没启用，启用后会带来一定的收益，同时也会带来相应的开支费用，随着脱离开发商，还要支出很多费用，小区日常费用、设备绿化维护费用，办公费用，以及人员各项费用，还会产生一些不可遇见的费用等，现有各项支出不明确使得无法做到实际的基本预算。
同时对整体的企业发展带来很大的弊端。
来了一个月了，个人而言，员工都是好员工，只是以前没有一个好的工作制度来让员工们真正理解企业的含义，企业需要发展就要有一个严格的工作制度，同时还要制定一个完善的奖罚制度，来约束、奖励那些优秀的员工，提高他们对企业的认识，调动起他的工作积极性。
同时企业还要站在一个关心爱护员工的角度去看问题，因为真正给企业创造财富价值，以及树立企业品牌的正是这些员工。
企业能处处考虑员工，同样员工也能把企业利益放在首位。
只有相互依托才能把一个企业做强做大，有一个更好、更高的发展。
请于批准!
辞职人：
xxx
日期：
xx年xx月xx日
尊敬的X总：
您好!
首先对您说声谢谢，您一直以来对我的信任和关照，让我在任何时候内心都洋溢着感激之情。
非常感谢公司给了我一个很好的工作机会，一直以来对我的信任和关照，特别感谢给予我发挥个人优势的平台。
在公司工作时间里，领导们也给了我很多的培育，让我学到了许多，也进步了许多，同时也看到了社会竞争的残酷无情。
回顾过去的工作情况，我深深觉得跳出我本专业在物业管理行业工作是我莫大的幸运。
我一直非常珍惜这份工作。
在生活和工作中，公司领导对我的关心和教导，同事们对我的关怀和帮助，一直是我自信而积极的源泉和动力。
在公司工作中，我受益良多：
无论是从物业行业还是人际关系处理上都有了很大的提高。
感谢公司提供的发展平台和锻炼机会。
我很希望自己能够发挥最大的努力，全身心地投入工作，这才是对公司对您以及对我自己的负责。
年少的我凭着一份任性还想出去看看外面的世界满足自己的欲望，所以我决定提出辞职，请您支持。
对于我此刻的离职我表示诚挚的歉意，请您谅解我做出的决定。
衷心希望还能获得与您共事的机会。
公司成立至今创造了很多优秀的业绩，持续地在发生可喜的变化。
不能为公司辉煌的明天继续贡献自己的力量，我感到遗憾。
真心祝愿公司的规模不断地扩大，业绩不断地提升，也祝愿公司领导及各位同事工作顺利!
辞职人：
xxx
日期：
xx年xx月xx日
物业管理师考试练习试题
2017物业管理师考试练习试题
单选题：
第1题.
物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前1年内不得发生（）的行为。
A.企业分立、合并
B.企业名称、法定代表人变更
c.用工不和规范、发生劳务纠纷
D.擅自改变物业管理用房用途
正确答案：
D
解析：
本题考核的知识点为物业服务企业资质等级的管理程序。
不得批准资质的违规行为有：
（1）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的;
（2）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;
（3）挪用专项维修资金的;
（4）擅自改变物业管理用房用途的;
（5）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的`;
（6）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
（7）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
（8）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的;
（9）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的;
（lO）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的;
（11）超越资质等级承接物业管理业务的;
（12）出租、出借、转让资质证书的;
（13）发生重大责任事故的。
单选题：
第2题.
业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的，由（）持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。
A.业主大会
B.相关业主
C.建设单位
D物业服务企业
正确答案：
D
解析：
本题考核的知识点为住宅专项维修资金的紧急使用程序。
住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。
单选题：
第3题.
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶属关系，报经（）同意。
A.同级房地产主管部门
B.上级房地产主管部门
C.同级财政部门
D.上级财政部门
正确答案：
C
解析：
本题考核的知识点为利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。
单选题：
第4题.
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（）的，应当及时补交。
A.10%
B.15%
C.20%
D.30%
正确答案：
D
解析：
本题考核的知识点为住宅专项维修资金的交存方式。
业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
单选题：
第5题.
公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房）提取。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
正确答案：
B
解析：
本题考核的知识点为住宅专项维修资金的交存金额。
售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
单选题：
第6题.
《物业管理条例》明确对业主委员会实行（）制度。
A.审批
B.登记
C.备案
D.审核
正确答案：
C
解析：
本题考核的知识点为业主委员会的备案制度。
《物业管理条例》明确对业主委员会实行备案制度，以区别于审批制度。
单选题：
第7题.
业主委员会委员的变更由（）决定。
A.业主大会
B.业主委员会
C.街道办事处
D.居民委员会
正确答案：
A
解析：
本题考核的知识点为业主委员会委员的变更。
经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议做出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
单选题：
第8题.
前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是（）。
A.公开、公平、公正和诚实守信
B.合理、公开，费用和服务水平相适应
C.质价相符
D.房地产开发与物业管理相分离
正确答案：
A
解析：
本题考核的知识点为前期物业管理招标投标的原则。
前期物业管理招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。
单选题：
第9题.
下列单位或者个人中，不是法定物业管理招标主体的是（）。
A.建设单位
B.业主大会
C.招标代理机构
D.物业产权人
正确答案：
C
解析：
本题考核的知识点为法定物业管理招标的主体。
建设单位选聘前期物业服务企业，业主和业主大会选聘物业服务企业。
单选题：
第10题.
负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作的是县级以上地方人民政府（）。
A.房地产行政主管部门
B.工商行政管理部门
C.小区管理办公室
D.物业管理协会
正确答案：
A
解析：
房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权，这是它们在对物业管理行为行使监督管理职能时依法享有的权利。
国家开放大学电大专科《物业管理法规》简答题题库及答案（试卷号：
2224）
国家开放大学电大专科《物业管理法规》简答题题库及答案（试卷号：
2224）盗传必究简答题1．简述我国承担民事责任的方式答：
（1）停止侵害。
（2）排除妨碍。
（3）消除危险。
（4）返还财产。
（5）恢复原状。
（6）修理、重作、更换。
（7）赔偿损失。
（8）支付违约金。
（9）消除影响、恢复名誉。
（10）赔礼道歉。
2．简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现
（1）物
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