房地产企业全面预算管理与全面成本管理实践训练.docx

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房地产企业全面预算管理与全面成本管理实践训练

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房地产企业全面预算管理与全面成本管理实践训练

北京工商大学会计学院

北京大学光华管理学院

崔学刚

北京工商大学

内容提要

房地产企业面临的管理挑战

全面预算管理体系的构造与运行

全面成本管理的要义

房地产企业管理与战略案例

北京工商大学

一、房地产企业面临的管理挑战

案例：

北京工商大学

迅驰管理的经验与教训：

财务角度

2006年9月，10亿元资金缺口，迫使孙宏斌以12.8亿元的超低价，卖出了“顺驰”55%的控股权给香港路劲基建公司。

孙宏斌还以个人持有的融创集团60%的股权作抵押，向路劲基建公司贷款5.7亿元，贷款年利率高达12%。

“顺驰”神话破灭了，但“顺驰”究竟败在哪里，简单的“资金链断裂”可以概括吗？

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顺驰之“死”于超速扩张

作为中国房地产业的一匹“黑马”，自1994年成立以来，“顺驰”就一直保持着几何式的扩张速度。

2003年，提出40亿元的销售计划，208><#004699'>04年，提出100亿元销售目标2005年，计划在20<#004699'>04年基础上将销售额再翻一倍，达到190亿元；2006年，计划实现400亿元；2007年，800亿元。

为了实现3-5年内做成一个千亿元级的企业，5-10年内进入中国10强、世界500强的目标，自2003年开始，“顺驰”便开始全国扩张，提出：

3年内，进入一线城市北京、进入有增长潜力二线城市和天津市周边的三线城市；5年内，进入2个以上一线城市，以一线城市为中心覆盖周边二线城市；10年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大部分二线城市。

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现实中，“顺驰”的扩张速度比规划更快。

到20<#004699'>04年，已在天津、北京、上海、南京等16个城市同时开工，并计划进入西安、昆明、杭州、广州、海南、厦门、沈阳等主要城市及周边二、三线城市。

截至20<#004699'>04年6月，“顺驰”累计占地面积已达1347万平方米，建筑面积近1450万平方米。

这样的土地规模，足够支持一个大型房地产公司10年时间的快速度开发。

高速扩张的“顺驰”，成为众多中小房地产企业翘首的榜样，被誉为“发展中房地产企业的希望”。

但其实，“顺驰”的超速扩张早就埋下了危机。

“顺驰”面临高负债危机，“融资越来越不容易，企业发展要留些余地，否则一有风吹草动就会受影响”；而“华远地产”董事长任志强也提出，“发展规模要控制，弓不要拉得太满，好比7个锅盖要盖10口锅，现金流不可太吃紧。

”

实际上，“顺驰”不仅要用“7个锅盖盖10口锅”，还要用“40亿元的盖子盖200亿元的锅”。

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为此，公司提出了所谓“缩短从现金到现金”的商业模式，通过运作多个项目来打资金的时间差，并将半年一次的预算改为一周一次，力图通过预售制度、延缓支付和加速回笼，来调剂资金。

就是用东边项目的回款来补西边项目的窟窿。

这种“打时间差”融资的方式对公司的资产周转提出了很高的要求，从建设到销售，任何一个环节都必须严格执行计划，否则将给企业带来周转危机。

但遗憾的是，“顺驰”对于利润率的追求破坏了其资产周转率上的优势。

不遗余力的高价拿地，使“顺驰”的土地成本不断上升。

2003年底，“顺驰”更是以高出底价一倍的价格击败“华润”、“天鸿”等竞争对手，标得北京大兴地块，被业内人士称为“天价制造者”。

当然，“顺驰”并不认为自己报了天价，毕竟它高价标得的地都在升值。

但未来价值的释放是需要时间的，而“顺驰”留给自己的时间太少了。

高价拿地，与“顺驰”原先信奉的低端、高周转路线背道而驰。

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为了收回成本，“顺驰”被迫走上了高端路线。

“世纪城”、“蓝水假期”、“半岛蓝湾”等多个高档项目同时亮相，产品价格比周边地区每平方米高出1000-2000元。

高端路线虽然贡献了更高的利润率，但却牺牲了周转率，减缓了回款速度，从而使“顺驰”的资金链更加紧张。

20<#004699'>04年5月，在经历了历时半年的“疯狂”抢地后，“顺驰”开始抵挡不住宏观调控的压力了。

五六月份，被迫停止拿地，并连续做了8笔信托。

工作重点也由“储备土地”转向“聚焦销售”，同时积极筹备香港上市以延续资金链。

上市计划受阻后，孙宏斌又四处寻找私募投资。

虽然表面上说公司每年百亿元的销售额，不在乎上市融资的那十几个亿。

但实际上，正是这十几个亿的资金缺口，打破了“顺驰”这匹“黑马”的神话。

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2006年中期，“顺驰”的锅盖终于盖不住锅了。

尽管到年底公司就有30亿元的销售回款入账，但拖欠的10亿元土地出让金和工程欠款已经不能再等了。

就是这10亿元资金缺口，迫使孙宏斌在2006年9月以12.8亿元的超低价，卖出了55%的控股权给香港路劲基建公司。

但就连“顺驰”的那些老对手们也必须承认，“顺驰”的融资渠道和资金链基础还是不错的。

信托、私募、合作开发、境外上市、银行贷款……能用的金融工具，孙宏斌几乎都用上了。

可见“顺驰”的问题不在融资能力上，“顺驰”是输在没有把握好房地产企业极限扩张速度的节奏上。

极限扩张速度，是任何一个房地产企业都必须遵守的成长规律。

扩张极限与多样化的融资能力无关，与精致化到以周计算的资金管理能力也无关，它只与资产周转的速度和利润率有关。

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融资约束下扩张即负债

房地产行业并不是一个“有多大胆、做多大事”的行业，恰恰相反，每个房地产企业都有它不可逾越的扩张极限。

房地产行业储备土地的经营模式决定了其重资产、低周转的财务特性。

国内房地产上市公司的平均资产周转率（销售收入/总资产）仅为0.3倍，即使像“万科”这样的品牌企业，周转率也只有0.56倍，其他非上市公司的资产周转率就更低了。

而0.3倍的资产周转率意味着什么呢？

它意味着企业要想获得10%的收入增长，就需要30%的资产扩张。

而像“顺驰”那种几何式的增长速度，就必然会导致其资产两倍、甚至三倍的扩张。

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资产的扩张在融资约束下（股权融资遭遇瓶颈、预收制度又受到政策限制）就意味着负债的增长。

随着销售规模的扩张，负债会以更快的速度增长。

负债率的直线上升，是企业超速扩张的必然结果。

而相对于负债的成倍增加，由利润贡献的留存收益却只能增加5%-10%（2005年，房地产上市公司平均的资产回报率只有5%）。

但企业的负债能力并不是无限的。

高负债不仅会导致融资成本上升，更会加剧企业的财务风险，使企业在这个高波动的行业内变得异常脆弱。

美国主要的房地产企业大都将权益负债比（股东权益/有息负债）大于2.5定为安全底线，但是国内房地产上市公司平均的权益负债比仅为1.4。

在58家房地产上市公司中，仅有13家企业的权益负债比超过2.5，占比不到1/4。

而非上市公司的权益负债比更低。

即使我们将权益负债比大于1定为安全底线，即，股东权益仅能勉强偿还银行贷款等有息负债，这实际上是一个非常宽松的底线，但即便是这个宽松的底线也仍然很脆弱。

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国内地产业扩张速度极限平均为19%

截至2005年末，国内房地产上市公司的典型资本结构是：

资产负债表右侧40%是股东权益、30%是有息负债（长短期贷款）、30%为其他无息负债（包括应付账款、应交税金等），行业平均总资产周转率为0.3倍，平均营业利润率为17%，平均分红率为30%。

以国内房地产上市公司平均0.3倍的资产周转率和平均17%的营业利润率（息税前利润/主营业务收入）计算，房地产行业的极限扩张速度不能超过19%，否则企业的资本结构将陷入快速和持续的衰退过程。

在年均20%的增长率下，多数企业将在5年后突破安全底线；在30%的增长率下，3年后将突破底线；而在50%的增长率下，2年后将突破安全底线，陷入财务危机。

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超速增长，不可逃脱的“风险宿命”

当企业以每年20%、30%和50%速率增长时，即使营业利润率高达17%，即使收入也以30%、甚至50%的速度同比增长，但是低周转的房地产企业在沉重的债务负担下，资本结构仍将迅速恶化

在30%的增长率下，企业第3年的权益负债比就降至1以下，随着扩张的深化，资本结构将进一步恶化，权益负债比最终降至0.6以下；而在50%的资产增长率下，资本结构的衰减速度更快，2年后权益负债比就将降至1以下，并最终降至0.4以下。

“顺驰”的超速扩张是如何在扩张之初就埋下了财务危机的种子。

在100%的增长速率下，“顺驰”的资本结构将迅速衰退。

在销售规模几何式增长的同时，企业的财务风险也呈几何式增长，并最终将企业推向财务崩溃的极限。

但是现实中，像“顺驰”一样的企业，或做着“顺驰”梦的企业，无论是在上市公司中，还是在非上市公司中，都还有很多。

这些企业该如何支撑其超越式增长呢？

一个最先映入脑海的答案就是“上市、融资”，拓展融资渠道，特别是股权融资渠道。

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一次股权融资仅够2-3年超速增长

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上市、融资改善初始资本结构状态，真能推动房地产企业持续高增长吗？

对于房地产这样一个重资产、低周转的行业，一次性的股权融资，仅能支持2-3年的超速增长，并不能解决企业的长期增长问题。

无论初始状态股权比例有多高，在50%的资产增长速度下，2-3年内权益负债比都会迅速衰退至1以下。

实际上，即使在股权融资后维持30%的增长率，也只能持续5-6年，到第4年企业权益负债比就会降至2.5以下，第7年降至1以下。

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超速增长，无法停止的衰退

重资产、低周转的行业特性，除了会迅速消耗股权融资的成果外，更可怕的是在超速增长下，它将导致资本结构的持续恶化。

当企业持续高速扩张，在未来10年、甚至更长时间内都将面临一条“负斜率”的资本结构线（图5）。

即，随着企业规模不断扩张、资本结构也在不断恶化、权益负债比不断下降，而且扩张速度越快、资本结构衰退的速度也越快。

在行业平均的0.3倍资产周转率、17%营业利润率情况下，当企业资产增长速度控制在年均20%以内时，资本结构的衰退在5年后可以稳定下来，甚至随着留存收益的积累而出现改善。

但当扩张速度超过了20%时，资本结构就会持续恶化，直至将企业推向财务危机的极致。

在资产增长率为30%时，企业权益负债比将由初始状态的1.33倍降至第5年的0.67倍，并继续衰退，在第10年降至0.53。

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周转率和利润率决定极限扩张速度

既然房地产行业上市公司平均的极限扩张速度是19%，那么“万科”最近三年年均39%的资产增长率、“金地集团”（600383）最近三年年均29%的资产增长率是否超速了呢？

实际上，每个房地产企业都有一个自己的极限扩张速度，它因企业的资产周转率和营业利润率而异：

资产周转越快、营业利润率越高，所能支撑的极限扩张速度就越大；反之，越小。

所谓极限扩张速度就是企业在长期安全基础上的最大扩张速度。

它应具备如下特征:

一.使扩张初期（或者称之为留存收益的原始积累阶段）资本结构的衰退趋势最终稳定下来；二.稳定状态的资本结构应在安全底线以上

总之，极限扩张速度，就是使企业资本结构最终稳定在安全线以上的扩张速度。

更为形象的表述是：

在企业利润率和周转率稳定的情况下，每条资本结构曲线都对应一个扩张速度，而权益负债比恰好稳定在安全底线1附近的曲线对应的，就是企业的极限扩张速度。

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周转率低无法健康扩张

在营业利润率保持行业平均水平17%不变的情况下，资产周转率仅为0.1倍时，所能支撑的极限扩张速度近于零，也就是说，当企业的周转率很低时根本无法实现健康的扩张，而要想实现50%的高速扩张，周转率应在0.7倍左右。

这显然已大大超过了目前国内房地产企业的总体水平：

目前，“万科”的资产周转率只有0.56倍，而A股上市公司中周转率最高的“美都控股”（600175）也只有0.65倍。

但是，如果中国房地产企业通过资产证券化、土地期权等途径，使企业的资产周转率提高到美国龙头企业的水平——美国最大的房地产企业“帕尔迪”的资产周转率为1.13倍、营业利润率为15%，那么，极限扩张速度就可以达到80%。

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利润率高提升扩张速度

不仅周转率对极限扩张速度有影响，利润率对极限扩张速度也有重要影响——在相同周转率下，随着利润率的上升，企业的极限扩张速度也有所提升。

在0.3倍的周转率下，10%的营业利润率仅能支撑8%的极限扩张速度，而20%的营业利润率可以支撑23%的极限扩张速度；另一方面，在10%营业利润率下，即使周转率达到1倍，极限扩张速度也仅为42%，但在20%营业利润率下，0.6倍的周转率就可以实现50%的极限扩张。

营业利润率与资产周转率之间的这种互补关系，为房地产企业的策略选择提供了回旋的余地：

为了实现20%的极限增长，企业可以选择保持一个适中的利润率（如20%的营业利润率），然后将通过一定的促销手段和土地储备政策，将周转率维持在0.27倍以上；或者，企业也可以选择薄利多销的策略，如，可以适度降价（营业利润率下降到15%）使周转率提升1/3至0.36倍，那么极限扩张速度就可以保持不变，而如果营业利润率下降一半到10%时，周转率可以提升1倍以上（>0.54倍），极限扩张速度非但不会下降，还会进一步提升。

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四成企业恐会成为“下一个顺驰”

不同的周转率与利润率组合将决定怎样的极限扩张速度呢？

对比演算出的极限扩张速度与实际扩张速度，我们得出了一个“极限扩张风险排名”，这个排名警示了哪些企业在透支增长潜力。

在A股48家房地产业上市公司中，有四成企业实际扩张速度已显著超越极限扩张速度、财务风险逐步上升。

其中，“超速”最严重、风险最大的10家企业是：

“保利地产”（600<#004699'>048）、“华发股份”（600325）、“栖霞建设”（600533）、“天鸿宝业”（600376）、“泛海建设”（000<#004699'>046）、“美都控股”（600175）、“苏州高新”（600736）、“世茂股份”（600823）、“亿城股份”（000616）、“S浙广厦”（600052）。

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不仅A股企业存在超速风险，在香港上市的内地企业（或有红筹背景的地产企业）也同样存在着超速增长、透支潜力的现象，这些H股公司依次是：

“首创置业”（2868,HK）、“上海复地”（2337,HK）、“华润置地”（1109,HK）、“富力地产”。

谁，将成为下一个顺驰呢？

“金地集团”由此确定的极限扩张速度为32%。

企业过去3年年均资产增长率为29%，

“招商地产”确定的极限扩张速度为21%。

企业过去3年年均资产增长率为19%，

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当然，这个排名的另一种读法，也彰显出目前一些尚能恰当平衡资产周转率与利润率，从而把极限扩张速度控制在安全区域的企业典型。

“万科”0.56倍的资产周转率，19.5%的营业利润率，当前权益比率39%，有息负债率12.5%，由此确定的极限扩张速度为48%。

而企业过去3年年均资产增长率为39%，仍有加速潜力。

“陆家嘴”尽管营业利润率高出“万科”1倍还多，达到43.8%，同时财务杠杆很低，权益比率比“万科”高出60%，达到63.5%，有息负债率近乎于零，但由于其资产周转率只是“万科”的1/3（0.18倍），因此，极限扩张速度仍低于“万科”，为37%。

不过，从账面看，公司过去3年的年均资产增长率仅为12.6%，似乎过于保守。

无论你有多高的股权比例，多强的利润表现，最终的增长速度都必然要降至极限范围以内。

否则，只能是下一个“顺驰”。

地产业扩张与公司金融战略：

收益与风险

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中庸战略为上

随着产品价格的提高、土地储备的增多，资产周转率对利润率的敏感度加强，利润率的上升导致周转率更加快速地下降，但以两者的乘积——资产回报率衡量的极限扩张速度却呈“凸”性变化。

这表明，更高或更低的利润率都将削弱扩张能力，而奉行中庸战略的企业——中间定位的产品和适量的土地储备，扩张潜力最大

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周转率与利润率决定了房地产企业的极限扩张速度，那么是什么因素决定了企业的周转率与利润率呢？

除了品牌和经营管理能力外，产品定位是一个重要的影响因素。

一般来说，高档地产项目的利润率更高，但开发周期和销售周期也更长；而低端产品虽然利润率低，但销售周期短、回款速度快、占用资金时间也较短。

此外，土地储备策略也会影响企业的利润率与周转率。

土地储备越多，在地价不断上涨的今天，利润率肯定更高，但资产周转率无疑会大幅降低；反之，土地储备较少的公司，成本随地价上涨，利润率低但资产周转速度快。

总之，在利润率与周转率之间存在着相互制约与权衡的关系，而产品定价与土地战略则会影响企业的利润率与周转率水平。

但是定价策略与土地战略会影响企业的极限扩张速度吗？

当营业利润率与资产周转率恰成反比关系时，定价策略与土地战略不会影响企业的极限扩张速度。

但现实中，营业利润率与资产周转率之间真是反比关系吗？

对上市公司数据的统计测算显示，二者之间并不是反比关系，而是呈现“凸”性。

而凸性的含义就意味着“中庸最佳”

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从国内房地产上市公司的利润率与周转率组合定位可以看出，“万科”奉行的是一种高周转战略；

与之相对“陆家嘴”、“上海新梅”（600732）等上海本地企业则奉行高利润、高储备战略；

而“海泰发展”（600082）、“美都控股”等则走的是开发区、贸易区的租赁模式；

至于“金地集团”、“招商地产”、“保利地产”等，则不在房地产企业的有效边界

战略选择确实对企业扩张速度产生重要影响，尤其是对于那些有效边界内的企业，要想实现超越式增长，除了在品牌、管理和效率上向龙头企业看齐外，适中的产品定位和适量的土地储备战略是实现快速增长的“捷径”。

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问题：

通过顺驰案例可以看出房地产企业管理的要点是什么？

顺驰公司给我们什么样的经验教训？

宏观调控对房地产管理的影响如何？

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从顺驰之“死”看房地产企业管理的核心矛盾

高速扩张高债务融资困难资本结构恶化资金高效运转

土地的未来价值高土地储备高价拿地高端路线（售价高）周转慢

上述两条路线的不吻合，会造成企业抗风险能力降低。

政策及市场环境的变化上述矛盾的加大

财务危机（资金链断裂）

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可见“顺驰”的问题不在融资能力上，“顺驰”是输在没有把握好房地产企业极限扩张速度的节奏上。

极限扩张速度，是任何一个房地产企业都必须遵守的成长规律。

扩张极限与多样化的融资能力无关，与精致化到以周计算的资金管理能力也无关，它只与资产周转的速度和利润率有关。

因此加强战略规划与计划管理成为房地产企业管理的基本要求

计划管理中的全面预算管理与全面成本管理是最基本也是最系统有效的管理模式。

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二、战略与计划管理的基本原则

企业的愿景和核心竞争能力是什么

年度最为基本的经营目标及其基本策略

需要配置的财务资源

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公司战略目标

战略问题：

今天的核心业务

明天的增长业务

后天的种子业务

财务要点：

今天的钱哪里来？

明天的成长保证

如何准备长远业务

预算要点:

现金流量

资本性预算

“风险”投资

核心竞争能力、比较优势、平衡管理

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战略确定的基本平衡关系

企业价值最大化

增长、盈利与风险的三维平衡是企业价值最大化的具体表现形式

企业战略必须建立起对增长、盈利与风险的三维逻辑关系的认识，并将这一思想贯穿落实于企业战略制定与执行的各个方面和每个环节

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增长

（经营规模）

盈利（利润与经营业绩）

风控

（现金与制度）

增长、盈利与风险控制

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Ⅰ企业的战略活动

Ⅱ风险与收益

b价值创造

a价值维持

7>

1。

协调与保护

2。

经营业绩

3。

价值提升

增长

风险

收益

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图示说明

企业的战略活动可以由增长和收益两维组成的平面表现出来，其中可持续的价值创造（

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在风险与收益组成的平面中，风险与价值创造之间存在着较为复杂的关系：

在风险与收益均处于较低水平时，风险对股东价值的作用体现在对两者关系的协调上

（1），此时的价值管理功能在于对既有价值的维持（a）；

伴随着风险管理范围的扩大，其对收益的影响进一步表现为企业经营业绩的实现

（2），同时带来企业的价值创造（b）；

当企业将风险管理的地位提升到整个企业战略管理必要组成部分的高度上，并全面贯穿于企业投融资决策时，只有业绩进一步优化才能持续价值的创造（

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企业生命周期与战略控制点

初创期：

以资本预算为重点

发展期：

以销售预算为重点

成熟期：

以成本预算为重点

转型期：

以现金预算为重点

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企业战略规划

长期经营计划

投资与设备更新计划

并购与重组计划

人力资源计划

研究与开发计划

市场营销计划

产品经营计划

全面预算（年度经营指标）

资本预算

损益预算（收入、成本、费用预算）

采购与生产预算

融资预算

现金流量预算

公司战略、长期经营计划与全面预算

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风险管理与全面预算

战略风险

制度风险

信息风险

业绩风险

速度风险

融资风险

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战略风险

战略选择失误所导致的风险，如TCL的信息产业战略定位。

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制度风险

制度风险表现为制度实际执行偏离规范要求的程度，企业必须严格遵循国家的法律法规、公司章程、战略规划与预算管理流程，各项财务管理制度等，制度的首要功能是避免决策风险，避免控制失灵，制度失灵是风险的导火线；

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信息风险

信息风险表现为信息不对称、信息失真、信息迟缓等导致决策、控制过程和业绩评价等方面的种种问题；

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业绩风险

业绩风险表现为实际业绩偏离目标预算等标杆值的程度，经营业绩与目标财务预算指标偶尔发生偏差,是十分正常的事情,但是如果目标值与实际状况长时间发生很大偏差或重大波动,这是企业危机的征兆；

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速度风险

速度风险主要指超常发展战略下,导致组织结构迅速膨胀、员工队伍极力扩充、管理与技能短缺、流程与制度不配套、资金供应与结构不协调的战略失衡风险。

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融资风险

整体表现为财务风险，即丧失能偿还到期债务的能力

在现实中，融资风险及其成因主要表现为：

一是自有资金难以支撑发展速度所所带来的风险；

二是集团经营风险所导致的财务风险；

三是融资渠道单一所带来的风险；

四是子公司财务风险的上传；

五是控制力不足（管理）所带来风险。

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风险管理实质是在增长和盈利之间进行权衡

短期盈利，但长期不符合战略方向的增长；

长期可以带来盈利，但短期无法带来盈利；

长期盈利的前提是短期内的超速增长；这就要考虑企业资源问题，超越企业能力极限的增长必然会给企业带来较大风险，必须抑制。

风险管理与全面预算

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三、全面预算管理的构造与运行

（一）全面预算管理的功能

1、中国企业管理发展的三个阶段

混沌管理阶段

职能化分工管理阶段

全面整合管理阶段

集权与分权

战略制定与战略执行

组织结构与业务流程

标杆与考评

信息与管理

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2、全面预算管理是一种全新管理机制（体系）

与公司治理结构相适应的权力分层体系

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法人治理结构权力机构、决策机构、执行机构、监督机构

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××集团公司机构图

电机

副总裁