成都主城区第一季度.docx

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成都主城区第一季度

成都主城区第一季度

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2015年主城区第一季度市场报告

2015-04-1415:

16来源：

四川新闻网房产频道

　　四川中原地产2015年主城区第一季度市场报告

　　政策梳理

　　14年政策环境逐步放开，限购松绑、公积金贷款调整、限贷放松、降息、降准等使得市场成交转向，开发商库存压力缓解，市场基本面持续好转。

　　土地市场

　　整体供需：

重点开发商布局主城区地价冲至历年最高点

　　各行政区供需：

青羊区供应居首成华区热度最高

　　成交排行：

成华区再现地王首创荣获双料冠军

　　【整体供需】重点开发商布局主城区地价冲至历年最高点

　　2015年一季度主城区土地供应面积为1239.89亩，环比减少4.52%，同比增长41.49%；成交面积为632.59亩，环比减少8.49%，同比减少21.65%；成交楼面地价为5452元/㎡，环比上涨39.22%，同比上涨71.99%。

　　四川中原战略发展部认为，从一季度表现来看，主城区整体情况与去年四季度情况相似，流拍现象依旧严重，成交率相比去年同期表现要逊色很多，反应出开发商对楼市信心依旧不足，目前战略依旧以去化存量为主。

但是，我们也注意到，主城区成交地价在本季度大幅冲高，达到两年来的最高点。

其原因，一方面是由于蓝润地产在主城区的多次大手笔拿地，拉高整体均价；另一方面，表明开发商战略重心正向主城区转移，导致竞争更加激烈，地价应势冲高。

预计后市将会有更多大牌开发商加入主城区优质地块的争夺，成交地价有望继续在高位企稳。

　　【可建面积】供需齐降商住两端表现相似

　　据四川中原监测数据显示，2015年一季度主城区土地供应可建面积256.84万平方米，环比减少15.20%，同比增长24.81%；成交面积150.60万平方米，环比减少22.81%，同比减少20.42%。

　　据四川中原监测数据显示，2015年一季度主城区供应土地住宅部分可建面积149.01万平方米，环比减少2.57%，同比增长50.32%；成交74.47万平方米，环比减少16.89%，同比减少13.31%。

　　据四川中原监测数据显示，2015年一季度主城区供应土地商业部分可建面积107.84万平方米，环比减少28.08%，同比增长2.98%；成交76.14万平方米，环比减少27.83%，同比减少24.92%。

　　【各行政区供需】青羊区供应居首成华区热度最高

　　据四川中原监测数据显示，2015年一季度成都市主城区土地供应以青羊区居首，供应量为441.86亩；紧随其后的为高新区，供应量为321.43亩；而成华区供应231.03亩，位列第三，但是成交表现出色，领跑区域成交榜。

　　据四川中原监测数据显示，2015年一季度各城区土地可建面积供需中，青羊区供应高居榜首，供应108.89万平方米；而成华区凭借74.33万平方米的供应，超越高新区位居榜眼，同时凭借59.68万平方米的成交量，再度占据成交榜榜首。

　　整体来看，青羊区由于在一季度推出多宗大体量地块，成功盘踞两榜供应榜首，但由于成交乏力，被推出多宗优质地块的成华区乘机反超，一举拿下成交榜。

一季度成华区优质地块频出，成为本季度热度最高区域。

　　【成交排行】成华区再现地王首创荣获双料冠军

　　据四川中原监测数据显示，成华区包揽总价地王榜一二名，川棉厂地块以20.76亿元总价夺冠，68信箱地块次之，位列第二；单价地王则由寸土寸金的春熙路一医院地块摘得；开发商方面，首创凭借烟厂地块及68信箱地块，成功问鼎总金额以及总可建面积榜单，成为双料冠军。

　　新房市场

　　商品房市场：

淡季供需显低迷后市政策利好稳增长

　　商品住宅市场：

成交大幅下挫楼市未见“复苏”势头

　　【商品房整体供需】淡季供需显低迷后市政策利好稳增长

　　据四川中原监测数据显示，本季度商品房供应面积488.25万㎡，环比大幅下降43.56%，同比下滑23.57%；成交面积535.83万㎡，环比下降23.56%，同比减少1.52%；成交套数共计65394套，环比下滑18.98%，同比上涨4.81%。

本季度商品房市场供需双双回落，四川中原战略发展部认为，第一季度由于恰逢农历新年、元旦等特殊节点，为传统的销售淡季，此期间开发商推盘量骤减，购房者置业需求暂时转移，环比上季度市场整体供需总量大幅下滑；自去年下半年政府信贷松绑以及降息之后，本季度政府再度发力，限购取消、降息降准、70/90政策取消以及两会支持房产态度等一系列利好政策陆续展开，成交数量与去年同比温和上涨，预计在新轮房贷新政的刺激下，后市成交将明显增长。

　　【商品房成交结构】成交大跌唯车位“独领风骚”

　　据四川中原监测数据显示，本季度商品房成交结构中除车位外，其余各物业类别成交全线下滑。

其中，商品住宅成交套数44186套，环比下降24.21%；成交面积422.28万㎡，环比减少26.20%。

　　从住宅类别看，别墅成交下滑幅度较大，成交套数环比下降30.39%，成交面积环比下降25.42%。

从公寓、商业、办公等类别看，车位逆势暴涨，本季度共计成交10894套，环比大涨40.13%，成交面积39.21万㎡，环比上涨47.68%；其余类别成交低迷，SOHO下滑幅度最大，共计成交3578套，环比下降38.81%，成交面积18.43万㎡，环比下降34.37%。

　　【主城区商品房供需】供需齐落后市或将扭转乾坤

　　据四川中原监测数据显示，本季度主城区商品房供应面积302.70万㎡，环比下滑26.22%；成交面积203.57万㎡，环比下降34.28%；成交套数25713套，环比下滑29.26%。

本季度供需市场齐落，原因与整体商品房市场大致趋同，预计在政策环境进一步放开的背景下，将刺激各类改善型、刚需人群以及投资客需求，后市成交必会较大幅度上涨。

从成交结构来看，主城区商品住宅中别墅成交下滑超60%；商业成交面积下滑幅度最小，但成交套数下滑48.65%，本季度主要以面积较大产品成交为主；各物业类别中，仅车位“鹤立鸡群”，成交大幅暴涨。

　　【商品住宅供需】成交大幅下挫楼市未见“复苏”势头

　　据四川中原监测数据显示，本季度商品住宅供应面积222.49万㎡，环比小幅下滑9.39%；成交面积142.42万㎡，环比大幅下挫40.19%；成交均价9769元/㎡，环比微降0.94%。

本季度商品住宅市场供需齐落，尤其成交下降最为明显，与去年同期相比下滑20.29%，四川中原战略发展部认为，去年末政府虽推出刺激楼市的各项利好政策，但作为开年首季，楼市成交未见“复苏”势头，加之时逢销售淡季节点，成交量显低迷，预计在下季度“房交会”即将到来，以及政府新轮房贷新政于市场的消化，后市成交将较大幅度上涨。

　　【商品住宅各区域概况】高新区供需位居榜首

　　据四川中原监测数据显示，本季度各行政区成交全线大跌，其中，武侯区、高新区跌幅最大，成交面积环比下滑44.47%、43.15%；区域中仅金牛区成交同比上涨，主要由于瑞安城中汇项目集中备案所致。

从供应上看，高新区供应最多，累计供应83.65万㎡，锦江区供应涨幅最大，达到105.83%。

　　从成交均价走势看，锦江区及高新区均价上涨，涨幅分别为5.21%和1.21%，其余各区域均价出现不同程度下跌，其中，青羊区均价下滑6.01%。

　　本季度高新区屈于首位，成交面积48.12万㎡，占比34%；成华区位居次席，成交面积31.41万㎡，占比22%。

　　【商品住宅建筑类型成交】多层逆势大涨别墅成交骤减

　　据四川中原监测数据显示，本季度商品住宅建筑类型成交中多层住宅“独树一帜”，成交套数74套，环比上涨117.65%，同比上涨131.25%；成交面积0.94万㎡，环比上涨84.16%，同比上涨74.70%。

其余建筑类型中别墅类下滑幅度大，其中双拼别墅成交下滑最为突出，成交面积环比下降88.86%；普通住宅中，花园洋房成交量环比下降近70%左右，下滑幅度大。

　　本季度高层住宅占比71%，超高层占比13%，中高层占比12%。

　　【商品住宅面积段成交】刚需产品成交增多

　　据四川中原数据监测显示，本季度50-70㎡、70-90㎡、90-110㎡面积段成交扩大，占比分别提升至16%、43%、15%；130-150㎡面积段成交下滑，占比为7%；大户型产品150㎡以上面积段成交减少，占比9%。

　　【排行榜】本土王牌蓝光摘夺头冠

　　据四川中原数据监测显示，本季度主城区板块备案成交排行中大源板块占据榜首，累计成交1738套，成交面积18.28万㎡；其次为驷马桥板块，共计成交1188套，成交面积10.07万㎡；站南板块跻身前三强，累计成交1125套，成交面积16.09万㎡。

　　从项目成交排行来看，瑞安城中汇遥遥领先，累计成交4.75万㎡；华润品牌项目24城紧随其次，成交4.46万㎡；中海九号公馆排名第三，成交4.15万㎡。

　　从开发商销售金额排行来看，本土地产大佬蓝光地产以近8亿的傲人成绩位列头名；品牌央企华润置地成交76878.89万元位列其次；合景泰富集团销售59575.02万元位居季军席位。

　　【商品住宅去化周期】存量消化缓慢去化周期趋向平缓

　　据四川中原监测数据显示，本季度商品住宅整体存量面积逐步递减，去化周期自去年12月份起平稳运行，3月份去化周期达到12个月。

四川中原战略发展部认为，2015年开年至今，整体市场成交情形不容乐观，去年末政府出台的降息政策刺激市场回温作用微弱，库存消化速度缓慢，去化周期变动幅度不大。

随着本季度各项利好政策的颁布，将释放大多改善型以及刚需需求，此期间适合开发商低价走量去库存，预计未来存量面积将逐步消化，去化周期将进一步缩短。

　　商办市场

　　商铺市场:

库存高压去化为主暖风吹拂望信心回升

　　写字楼市场:

供需跌至低谷政策导向市场基本面改观

　　公寓市场:

供需价回落SOHO产品主流化趋势加强

　　【商铺市场供需】库存高压去化为主暖风吹拂望信心回升

　　据四川中原监测数据显示，本季度成都市主城区商铺供应面积13.13万㎡，环比下降75.11%，同比下降36.24%，成交13.76万㎡，环比下降19.82%，同比上涨10.42%，成交均价31542元/㎡，环比上涨4.19%，同比下降9.39%。

　　2015年一季度供应大幅跌落，成交转势下滑。

随着14年以来商业供应量大幅走高，市场库存急增，本季度开发商放量明显放缓，再加之传统淡季，以去库存为主；成交方面下降幅度相对较小，但依然受淡季整体氛围影响，预计后市在刺激政策频出、暖风频吹的大势下，投资信心将回升，供需均将转势上行。

　　【写字楼市场供需】供需跌至低谷政策导向市场基本面改观

　　据四川中原监测数据显示，本季度成都市主城区写字楼供应面积2.74万㎡，环比下降92.16%，同比下降93.25，成交10.1万㎡，环比下降41.7%，同比下降37.58%，成交均价11491元/㎡，环比上涨0.52%，同比下降9.56%。

　　本季度供需大幅跌落，为近三年来最低谷。

14年三、四季度主城区写字楼集中供应入市，而本季度主城区新入市写字楼项目减少，再加之一季度市场整体氛围冷清，投资需求入市步伐明显转缓，致使一季度供需大幅下滑。

然而跌破至近三年以来的历史低位，更体现出经济环境差所带来的影响以及投资热度的明显下滑。

预计后市在政策的持续刺激下，市场基本面将持续好转，形势将有所改观。

　　【公寓市场供需】供需价回落SOHO产品主流化趋势加强

　　据四川中原监测数据显示，本季度成都市主城区LOFT供应面积4.0万㎡，环比下降53.61%；成交1.78万㎡，环比下降36.39%，同比下降61.71%；成交均价9371元/㎡，环比下降8.5%，同比上涨1.56%。

本季度成都市主城区SOHO供应面积16.42万㎡，环比下降21.63%，同比上涨21.83%；成交8.81万㎡，环比下降58.99%，同比下降19.39%，成交均价8366元/㎡，环比下降36.71%，同比下降1.62%。

　　本季度主城区公寓市场供需双双回落，成交价格大幅下滑。

其中，主城区LOFT供需量均维持低位，并从2013年以来走势呈趋势性下滑，除去市场淡季影响外，其产品类型边缘化，市场接受度变低是其供需量呈趋势下滑的主要原因。

而SOHO产品整体供需量明显高于LOFT产品，但本季度也同样受淡季影响供需转势回落，尤其是成交价格方面大幅跌落，主要原因在于高盛金融中心、红星国际、世茂玉锦湾等高端项目在14年4季度集中备案导致当季成交均价大幅冲高，而本季度成交价格回归常态。

预计后市公寓市场成交走势将转势回稳。

　　总结与预测

　　一季度政策暖风频吹，难挡楼市淡季下行

　　土地前冷后热，最终喜忧参半

　　三月好地频出，开发商淡市拿地也不含糊

　　商品住宅供需回落，暖风吹拂却仍难掩需求下滑

　　商业市场库存高企“老大难”，但高库存区域与高去化区域高度重合

　　季末政策劲风狂吹，下一季迎市场面“阳春”与政策面刺激的双重利好，成交上涨可期。