第二,长期内供给富有弹性。
从一个较长的时间段来看,房产供给是富有弹性的,即Es>1,这是因为房产开发商有合理的开发周期对需求的变化做出反应,使得房产这种特殊商品变得和其他普通商品并无二样。
除了房地产的供给能力外,房地产商的盈利水平也直接影响房地产的供给,从而影响房地产的价格。
作为追求利润最大化的开发商,其所制定的供给价格必然是在为利润最大化服务的,定价太低成本收不回来,高了会减小销售量,同样获利太小。
所以供给价格又必然受到开发成本的影响。
如果用公式表示,则有房地产供给价格(开发商角度)=开发成本+最大利润十税金,所以开发成本必然成为开发商制定供给价格的重要参考和考量指标,尽管实际制定价格时可能更多地采用市场比较法。
就目前我国实际的情况看,土地价格和建造成本(不含利润)是房地产价格中的主要成本因素,平均约占到建设投资的65一70%以上。
图形说明:
从图中可以看出,全国重点城市商品房供需关系失衡,并且随着时间的推移,供求失衡越严重。
需求远远大于供给使得房价持续上涨。
(3).建筑成本
建筑成本的增加是房价上涨的又一重要原因。
建筑成本是以房地产开发项目有关的各种费用,包括土地成本、材料成本以及劳动力成本等因素。
随着物价水平的上涨,土地成本、材料成本以及劳动力成本等均有了不同程度的增加,各种因素加权起来对房价上涨的推动力量是不容忽视的。
根据公式:
利润=收入-成本。
房地产开发商为了实现其目的——利润最大化,必须在目前开发成本增加的情况下提高收入,即必须提高房价!
下图是消费者对房价构成比重的看法,从中我们可以看出开发成本的占房价的比重是很大的。
图形说明:
从消费者的认识中我们可以看出建筑成本在房价构成中所占的重要比重。
4.政府调控与房地产价格
房产具有较强的公共产品“属性”,也就是说其发展变化和波动等与政府经济社会发展政策及宏观调控有高度关联性。
房地产涉及货币信贷、土地、规划、财税、社会保障等各个环节,受政策性影响很大。
房地产市场的发展变化在很大程度上受制于政府经济与社会发展政策取向。
政府要拉动内需、刺激经济发展时大举扩张信贷,发展房地产,当经济过热需要软着陆时,又收缩打压房地产,政府政策变化是房地产市场波动的重要风向标。
在政府出台大规模刺激内需政策以应对金融危机的大背景下,2009年房地产逆势爆发式增长,成为中国经济率先复苏的巨大拉力。
同时,供求失衡、房价非理性上涨难以遏制的泡沫风险加剧也引起了日益增多的担忧。
2009年下半年以来,中央各部门相继出台政策,如通过金融、税收等杠杆,对土地管理制度、房屋信贷利率、房地产商运作,增加廉租房等房源供给,加大囤地行为的打击力度等等。
2009年9月1日,国土资源部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,要求地方政府要加强建设用地批后监管,切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生,严厉打击囤地行为。
2009年12月14日,国务院常务会议提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措(“国四条”)以“遏制部分城市房价过快上涨的势头”、保持房地产市场健康发展。
2010年1月10日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”),其中,增加保障性住房和普通商品房有效供给、抑制投资投机性购房需求等要求赫然在列。
在2010年3月两会期间的《政府工作报告》中再次强调,要“促进房地产市场平稳健康发展。
要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。
3月8日,国土资源部出台了整治房地产用地的专项34号文件——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19条新政”)。
但是,近几个月来房地产市场的实际情况与政府调控目标背道而驰,并未有效遏制住房价上升。
2010年2月份全国70个大中城市房价继续大幅度上涨,让人们再次联想起过去几轮政府房地产调控无功而返状况会否再现。
最新网络调查显示,58%的被调查者认为,房价仍然高企,表明政府调控“疗效”不好。
图形说明:
需求曲线与价格呈反比关系,供给曲线与价格呈正比关系。
在市场的作用下,房屋需求的增加会使供给曲线从S1上移至S2,房屋的均衡价格(需求曲线与供给曲线的交点就是房屋的成交价)会上涨。
过高的房价会扰乱社会秩序,因此政府会采取措施进行宏观调控。
政府会限制房屋最高价格,将其维持在一定水平,因此房价会在一定程度上回落,但任然是上涨的。
当然影响房价上涨的因素还有很多,如:
外来游资的炒作、土地空置率及通货膨胀等。
根据中国国情,外来游资的炒作是掀起中国房屋涨价浪潮的有力杠杆,从某方面讲它引起了中国公众的恐慌,增加房屋的不正常的被动需求。
其他影响因素就不再做分析了。
根据经济学的相关知识可知,商品价格的本质是价值。
但中国的房价却违了这之一原则,含有很多不合理成分,致使房屋的价格远远高于其价值,存在过多泡沫。
这样的房价是不合理的必然会有房价崩塌的一天。
综合分析,各种因素都显示,短期内中国房价还会上涨,只是上涨的幅度会下降。
1.2根据部分城市近十年来房价的变动进行定量分析
(1),部分城市房价变动表如下:
(2),全国平均房地产价格变化趋势图如下:
通过表一及图二可以对房价未来的发展趋势做定量分析。
五、模型建立与求解
1.模型建立
假设房价与居民收入、供需比例、开发成本与政府调控(主要考虑利率对房价的影响)呈线性关系,则它们的线性的组合仍为线性,故我们选用多元线性方程来建立此模型。
用最小二乘法对房价和影响房价的各个因素进行线性拟合,得到结果如下:
(1)房价(y)与居民收入中的人均可支配的收入(x)之间的关系
回归方程:
y=0.217768930943126x+560.281739835455
相关系数:
r=0.985976555753154正相关很强.
相关指数:
R^2=0.972149768494852回归效果很好.
残差平方和:
106958.444446995
(2)房价(y)与开发成本中的建筑成本(x)之间的关系
回归方程:
y=1.187********472x+196.667792349022
相关系数:
r=0.975832723618541正相关很强.
相关指数:
R^2=0.952249504484779回归效果很好.
残差平方和:
183385.144246901
(3)房价(y)与供求比例(X)之间的关系
回归方程:
y=2.3651x+365.1029
相关系数:
r=0.982635正相关很强
相关指数:
R2=0.956743回归效果很好
(4)房价(y)与国家政策中的利率调控(x)之间的关系
回归方程:
y=1.6704x+618.0642
相关系数:
r=0.9602正相关很强
相关指数:
R2=0.9420回归效果很好
2,由以上四个方程组合在一起,我们建立如下线性回归模型,其表达式为:
Y=Q1X1+Q2*X2+Q3*X3+Q4*X4+w
利用各年数据,对线性方程组进行求解,确定自变量的系数,即求出Q1、Q2、Q3、Q4的值。
(2)模型求解
全国平均房价与各量的数据如下表所示
年份
X1
X2
X3
X4
Y
2001
6907.1
0.15
1128
4.59
2068
2002
7702.8
0.2
1184
4.05
2130
2003
8472.2
0.33
1273
4.05
2212
2004
9500.5
0.37
1402
4.23
2549
2005
10493.6
0.41
1451
4.41
2796
2006
11769.5
0.53
1564
4.59
3132
2007
13785.8
0.65
1657
4.72
3665
2008
17067.78
0.6
1795
3.87
3655
2009
18858.09
1.6
2021
4.3
4475
将以上数据代入公式利用matlab求解如图所示:
Q1
0.4275
[-1.45612.3111]
Q2
1.0005
[-0.76332.7644]
Q3
1.5256
[0.10622.9450]
Q4
-1.0803
[-2.76290.6022]
W
685.9108
[537.1339834.6877]
得方程式:
y=0.4275*x1+1.005*x2+1.5256*x3-1.0803*x4+685.9108
加拿大beadworks公司就是根据年轻女性要充分展现自己个性的需求,将世界各地的珠类饰品汇集于“碧芝自制饰品店”内,由消费者自选、自组、自制,这样就能在每个消费者亲手制作、充分发挥她们的艺术想像力的基础上,创作出作品,达到展现个性的效果。
六进一步讨论
1就目前房价迅猛上涨,房地产行业存在过多泡沫这一社会现象,政府及有关部门可以从以下方面进行改善:
1、切实调整住房供应结构,放缓一线城市的建设,加快二三四线城市的建设,完善城市公共配套措施
我们认为:
创业是一个整合的过程,它需要合作、互助。
大学生创业“独木难支”。
在知识经济时代,事业的成功来自于合作,团队精神。
创业更能培养了我们的团队精神。
我们一个集体的智慧、力量一定能够展示我们当代大学生的耐心.勇气和坚强的毅力。
能够努力克服自身的弱点,取得创业的成功。
2、发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
3、合理控制城市房屋拆迁的规模及进度,减缓被动性住房需求,防止民生建设的资本投资出现过热化
4、整顿房地产行业的秩序
5、加快城镇廉价租住房的制度建设。
规范经济适用房市场
标题:
大学生“负债消费“成潮流2004年3月18日6、完善房地产统计与信息披露制度,实现房地产开发商与消费者间的信息对称
(3)年龄优势2房价造成影响是多方面的,有以下几点了:
1.虚假购买力,透支未来中国经济
2.贫富差距拉大,财富过于集中,影响社会稳定
3.拉高物价水平,提高了劳动力成本,降低了制造业的国际竞争力
1996年“碧芝自制饰品店”在迪美购物中心开张,这里地理位置十分优越,交通四通八达,由于位于市中心,汇集了来自各地的游客和时尚人群,不用担心客流量的问题。
迪美有300多家商铺,不包括柜台,现在这个商铺的位置还是比较合适的,位于中心地带,左边出口的自动扶梯直接通向地面,从正对着的旋转式楼梯阶而上就是人民广场中央,周边4、5条地下通道都交汇于此,从自家店铺门口经过的90%的顾客会因为好奇而进去看一下。
4.晚婚情况会更加严重,甚至出现多数婚龄群体结不起婚的问题
5.境外资本炒做房产掏空国民财
6.
7.就算你买手工艺品来送给朋友也是一份意义非凡的绝佳礼品哦。
而这一份礼物于在工艺品店买的现成的礼品相比,就有价值意义,虽然它的成本比较低但它毕竟它是你花心血花时间去完成的。
就像现在最流行的针织围巾,为何会如此深得人心,更有人称它为温暖牌绝大部分多是因为这个原因哦。
而且还可以锻炼你的动手能力,不仅实用还有很大的装饰功用哦。
增加公务员腐败的情况
7.严重影响民间创业
综上所述,房地产虚高的购买力所形成的虚高价格必须得到解决不然对中国的社会后患无穷。
正因为房价已经挟持了中国经济,政府部门可能怕房价下降给整体经济和银行系统造成影响而不敢采取措施,但如果现在不采取行动,价格持续往上涨,可能会应了那句话:
爬得越高跌得越惨,等市场自身真正见顶回调的时候,政府就算想保什么也无能为力了。
七模型的评价
尽管售价不菲,但仍没挡住喜欢它的人来来往往。
这里有营业员们向顾客们示范着制作各种风格迥异的饰品,许多顾客也是学得不亦乐乎。
在现场,有上班族在里面精挑细选成品,有细心的小女孩在仔细盘算着用料和价钱,准备自己制作的原料。
可以想见,用本来稀奇的原料,加上别具匠心的制作,每一款成品都必是独一无二的。
而这也许正是自己制造所能带来最大的快乐吧。
1、本模型依赖于线性方程构建的想法,模型建立之后进行了修正得到的结果比较符合实际。
方案简洁明了,易于操作;
2、本模型建立过程中忽略了众多因素对房价的影响,导致模型的结果与真实值之间存在一定误差;
3、本模型建立过程中考虑各个因素与房价呈线性关系,但实际上线性关系不一定是最好的选择,还可以考虑2次、多次等关系,所建立的模型会更加复杂。
一、消费者分析4、模型建立过程中,适当在加入一些参数可能会使模型更加精细,更符合实际情况。
综上所述,DIY手工艺品市场致所以受到认可、欢迎的原因就在于此。
我们认为:
这一市场的消费需求的容量是极大的,具有很大的发展潜力,我们的这一创业项目具有成功的前提。
八附录
1参考文献:
【1】姜启源、谢金星、叶俊《数学模型(第三版)》高等教育出版社
【2】中国统计年鉴
(四)DIY手工艺品的“个性化”【3】中国经济信息网
2Matlab求解:
>>x=[6907.17702.88472.29500.510493.611769.513785.817067.7818858.09]';
>>x=[0.150.20.330.370.410.530.650.61.6]';
>>x=[112811841273140214511564165717952021]';
>>x=[4.594.054.054.234.414.594.723.874.3]';
>>y=[206821302212254927963132366536554475]';
>>[b,bint,r,rint,stats]=regress(y,x)
Warning:
R-squareandtheFstatisticarenotwell-definedunlessXhasacolumnofones.
Type"helpregress"formoreinformation.
>Inregressat162
b=
685.9108
bint=
537.1339834.6877
r=
1.0e+003*
-1.0803
-0.6479
-0.5659
-0.3524
-0.2289
-0.0163
0.4275
1.0005
1.5256
rint=
1.0e+003*
-2.76290.6022
-2.52321.2273
-2.46131.3294
-2.27691.5721
-2.15731.6995
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-1.45612.3111
-0.76332.7644
0.10622.9450
stats=
1.0e+005*
-0.0000NaNNaN6.9941
>>685.910
>>x=[4.594.72]';
>>y=[20683665]';
>>[b,bint,r,rint,stats]=regress(y,x)
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rint=
1.0e+004*
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1.0e+006*
0.0000NaNNaN1.1503