物业合同范文.docx

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物业合同范文

物业服务委托合同（草案）

委托方：

小区业主委员会（以下简称甲方）

受托方：

　　　　　　　　　　　　　（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《国务院保安服务管理条例》、《建设部住宅专项维修资金管理办法》、《住建部业主大会和业主委员会指导规则》、《湖南省物业服务收费管理办法》等国家和地方有关物业管理服务方面的法律法规和政策（以下简称法律法规和政策）的规定，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，现就甲方委托乙方为小区（以下简称本小区）提供专业化一体化物业服务订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况

座落位置：

长沙市号。

物业类型：

住宅、办公、商业用房。

占地面积：

m2。

建筑面积：

m2。

其中住宅面积：

㎡，非居住房总面积：

㎡。

第二条乙方提供物业服务的受益人为本小区全体业主和使用人（以下简称业主）。

本小区的全体业主和乙方在履行本合同中，既享受本合同约定的权利，又承担本合同约定的义务。

第二章委托服务事项

甲方委托乙方为本小区已经建成并能够投入使用的住宅房屋、非住宅房屋、其他构筑物、设备、设施、场地、道路提供物业服务，具体包括以下内容：

第三条房屋公共部位的维修、养护、管理。

包括屋顶、楼盖、楼道、厅堂、烟道、外墙面、楼梯间、电梯间、消防通道、公用厕所、设备机房、物业用房等

第四条　共用设备的维修、养护、管理。

包括供配电设备、给排水设备、供气设备、通讯设备、升降设备、消防设备、二次供水加压设备及其管线等。

第五条共用设施的维修、养护、管理。

包括场地、道路、沟渠、池井、围栏、化粪池、停车场、游泳池、篮球场、标示牌、索引牌、警示牌、宣传窗、公共照明、休闲桌椅、健身器械、二次供水水池等。

第六条公共环境卫生的清扫、维护、管理。

包括卫生清扫、垃圾收集、垃圾清运、二次供水水池清洗检验、除害防病消杀等。

第七条　公共绿化的养护、管理。

包括草坪和苗木的浇水、施肥、消杀、松土、修剪、整形、移栽、补植以及建筑小品的养护等。

第八条　公共区域秩序的维护、管理。

包括出入口24小时值班、区域内24小时巡查、控制室24小时值班、进入无关人员询问并记录、运出大型物件并凭证放行、维护停车秩序、保证消防通道畅通、发生群体事件或治安案件或刑事案件时第一时间报告公安机关。

第九条　档案资料的管理、保密。

包括开发商和业主委员会移交的法定资料、业主档案资料、其他相关资料。

第十条　协助甲方组织文化娱乐活动。

包括组织本小区利用现有设施开展的文化娱乐活动、组织业主自费旅游活动、组织爱心捐助和其他公益活动。

第十一条　负责向业主或使用单位或使用人收取服务费、使用费、占用费。

包括公共性物业服务收费；停车服务收费；特约服务费；政府公共事业单位委托的供水、供电、供气、网络、电视、电话等代收代缴收费（政府公共事业单位没有委托的项目乙方不予代办）；甲方委托乙方开展的多种经营性收费。

第十二条业主房屋自用部位、自用设施、自用设备的一般性维修，乙方应当接受维修事项。

收费标准按市场调节价由业主和乙方事先确定。

未经业主事先确认的，业主可以拒绝付费。

第十三条依法劝止业主违反国家法律法规和政策，违反本小区《管理规约》和本合同约定，实施危及房屋结构、占用相邻共用部位、占用公共绿地花木、损害公共利益等行为。

第十四条其他委托事项

1、本小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有。

2、本小区内属于全体业主所有的室外公共停车位不得对外出租、出借或改变其用途，按先到先用的原则处理。

3、甲方委托乙方经营和管理属于全体业主所有的公共停车位。

利用其他公共场地、公用部位、共用设备设施开展多种经营时应当与第三方签订协议。

第三章委托管理期限

第十五条委托管理期限为五年。

自二O年　月　日起至二O年　月日止。

第四章双方权利义务

第十六条甲方的权利义务

1、执行业主大会的决定和决议，行使监督、咨询、建议权，维护业主的合法权益不受侵害。

2、召集业主大会会议，报告物业管理实施情况，同业主大会选聘的乙方签订物业服务合同。

3、及时了解业主的意见和建议，监督和协助乙方履行本合同。

审议乙方拟定的物业服务管理制度，可以结合小区的实际提出修订意见和建议。

4、监督本小区管理规约的实施，督促业主遵守国家法律法规和物业管理的各项规章制度。

5、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用，组织专项维修资金的续筹，依法管理专项维修资金。

6、调解业主之间因物业使用、维修、管理产生的纠纷和矛盾，引导业主依法维权和理性消费。

依照约定的服务质量开展监督检查工作，每年进行一次全面的考核评估。

7、审议乙方提出的年度服务计划，审核乙方动用专项维修资金（业主分摊资金）的项目经费预算和决算，保证专项维修资金安全或业主分摊资金合理。

8、审批乙方占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的申请，协调和处理本合同生效前发生的遗留问题。

9、确定乙方利用公共场所、共用部位、共用设备设施开展多种经营的具体位置，审核多种经营收益情况，管理多种经营收益扣除运行成本外的结余收益。

10、按照有关规定向乙方提供　　平方米的物业管理用房。

提供物业管理档案，包括设计图纸、技术资料、业主档案。

第十七条乙方的权利义务

1、根据国家有关法律法规和政策的规定以及本小区管理规约、委托合同的约定，制定物业服务管理制度、工作流程、作业指导，自主经营，自负盈亏。

2、严格按照政府价格政策的规定和本合同的约定，收取公共性物业服务费、代收代办费以及其特约服务收费。

3、编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿地等的年度维修养护计划和维修方案，经甲方书面同意后由乙方组织实施。

4、房屋首次装修或二次装修应当签订装修协议，告知有关限制条件。

涉及相邻业主或全体业主利益的，需经相邻业主或全体业主签名同意。

5、有权选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

同时，不得将主要服务项目承包给个人。

6、收取公共性物业服务费和受委托收取的水、电等代收代缴费。

代收代缴费应当及时代缴，不得挪用。

7、每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会意见。

8、每年年度公布一次经甲方审核确认的多种经营收益总额、运行成本、收益节余情况，接受业主咨询。

9、维护公共设备设施的设计使用功能，未经甲方同意不得擅自改变使用功能，不得擅自占用、改造、更新、扩建

10、除行政执法机关、司法机关的正常公务活动外，未经业主同意，不得泄露业主及其家庭成员的个人信息。

第五章物业管理服务目标

根据《湖南省物业服务收费管理办法》，结合本小区实际情况，参照三级服务标准，确定乙方以下的物业服务质量：

第十八条　综合管理服务标准

1、设置本小区物业服务处，配置办公用品（办公家具、电脑、传真、电话、复印机、打印机、计算器、保险柜、资料柜），保持办公场所整洁有序。

2、配备物业服务处经理，经理及其部门经理持证上岗，且具有三年以上物业管理工作经历。

所有管理人员统一着工服，仪表整洁，挂牌上岗。

3、每天在物业服务处进行业务接待并提供服务，服务热情规范，符合物业服务行业规范要求。

4、24小时受理业主或使用人报修。

急修半小时内到现场处理，一般性修理一天内（业主有预约的除外）完成。

书面投诉在三天内有书面答复并处理。

5、制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

6、建立健全的财务管理制度，对公共性物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运行规范，账目清晰。

7、管理和完善小区物业管理档案。

包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案及其房屋装修档案。

8、制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施。

客户窗口公开办事制度、办事程序、办事纪律、投诉电话、收费项目、收费标准。

9、采取走访或座谈或问卷调查等多种形式，加强与业主的沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。

10、建立物业服务处内部管理制度和考核制度，可以邀请业委会、业主代表参与考核评优活动。

11、提供十种以上特约有偿服务和五种以上便民无偿服务。

12、依法对违反管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报告政府行政主管部门处理。

第十九条　公共区域清洁卫生服务标准

1、楼内公共区域

地面每日清扫巡扫1-2次，每二天拖洗1次，保持地面整洁。

楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹2次，保持基本无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹1次，保持基本无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具每季除尘1次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。

门、窗等每月擦拭1次，保持门厅玻璃目视明亮。

天台、屋顶保持清洁、无垃圾。

高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点。

垃圾收集点每日清理2次并保持周围无散落垃圾，无明显异味。

电梯轿厢每日擦拭、清扫1次以上，保持目视干净无污迹。

2、楼外公共区域

道路、场地、绿地每日清扫2次，目视无杂物；明沟每周清扫2次，无杂物和积水。

公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹1次，表面无污迹。

垃圾厢有专人管理，周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。

果皮箱、垃圾桶合理设置。

每日清理、擦拭1次，无满溢、无异味、无污迹。

每季度对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水1-3次，每半年灭鼠一次。

第二十条　公共区域秩序维护服务标准

1、人员要求

保安人员中45周岁以下的人员占总数的95%，身体健康，工作认真负责。

有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

工作时统一着装并佩带统一标识，配备对讲机或必要的安全护卫器械。

2、门岗

出入口24小时值班看守，有交接班记录和外来车辆的登记记录。

有对外来人员或送货人员登记记录。

保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；有大型物件搬出实行记录。

3、巡逻岗

每二小时巡逻1次，有明确的巡逻要求并有巡逻记录。

遇到异常情况、突发性事件时，采取应对措施的同时及时报告物业服务处和相关部门。

4、技防设施和救助

技防设施24小时开启并有人驻守，注视设备所传达的信息。

收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理。

接受用户救助要求，解答用户的询问。

5、车辆管理

地面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

及时处理车辆停放不规范的现象。

第二十一条　公共区域绿化日常养护服务标准

1、草坪养护

每年修剪4次以上，草面基本平整。

每年清除杂草5次以上，杂草面积小于6%。

及时灌溉，保证有效供水并及时排积水除。

每年施有机肥1次以上。

发现病虫害及时灭杀。

2、树木养护

乔、灌木每年修剪2次以上，无二级枯枝。

蓠、球每年修剪4次以上，做到表面圆整，基本无脱节。

地被、攀援植物每年修剪2次以上。

每年普施基肥1次，部分花灌木增施追肥1次。

病虫害防治有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。

保持生长良好，树冠完整，缺枝、空档不明显。

3、花坛养护

灌、排水保持有效供水且无积水。

缺枝倒伏不超过十处。

及时修剪保持生长良好。

及时防治病虫害。

4、保存指标

绿地保存率100%。

乔、灌、草等保存率95%以上。

乔木保存率98%以上。

绿地设施及硬质景观保持基本完好。

第二十二条　共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

1、公共部位

每年2次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查1次并记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主。

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整无缺损。

每月1-2次对屋面泄水沟、楼外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；每半年检查1次屋顶，发现防水层断裂、缺损时应及时修理。

每半月1次巡查围墙，发现损坏立即修复，保持铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙有效封闭。

每周1次巡查道路、路面、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，无缺损。

每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证安全使用。

室外健身设施、儿童乐园等每日1次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。

危险隐患部位设置安全防范警示标识，主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次，保证清晰完整，运行正常。

2、供水系统

普通水泵：

每二天检查1次供水设备，每季度对水泵润滑点加油1次，保证二次供水正常，泵房整洁，无明显锈蚀。

每年定期清洗水箱、蓄水池2次，保证二次供水水质符合国家生活用水标准。

每年2次对减压阀进行测压并做好记录。

水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口应当安装金属防护网并保持完好，每年秋对暴露水管进行防冻保养。

变频水泵：

每天2次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季度对水泵润滑点加油。

每年2次对污水处理系统全面维护保养。

保持控制柜电气性能完好，运作正常。

污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

3、公共照明

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等灯具，保持灯具完好，楼道灯、街坊灯亮灯率保持在99%以上。

每日1次巡查室内、室外公共电气柜，每月保养室内、室外公共电气柜1次，每年检查1次电气安全，保证电气设备运行安全正常。

4、消防系统：

消防设施、设备

消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常。

消防栓每月巡查1次，保持消防栓配件完好。

每半年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作放水检查。

每月检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压。

5、避雷系统

每年检查避雷装置1次。

6、弱电系统

楼宇对讲系统不定期进行调试与保养，保证运行正常，门体的闭门器自动闭门功能正常。

7、电梯系统

保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

定期保养，每年进行1次安全检测，张贴有效的《安全使用许可证》。

电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，乙方人员5分钟内到现场作应急处理，专业技术人员须在30分钟内到现场进行救助。

第六章物业管理服务费用

第二十三条物业管理服务费用

1、本小区按物业设计用途使用的公共性物业服务费收费标准：

住宅每月每平方米建筑面积元计收（含电梯运行费0·4元）。

办公每月每平方米建筑面积元计收（含电梯运行费0·4元）。

商铺每月每平方米建筑面积元计收。

层高达到2·2米的车库或杂屋按同类型住宅收费标准的50%计收。

空置房收费标准按本合同收费标准的90%计收。

2、本小区改变设计用途使用物业的公共性物业服务费收费标准：

住宅用于办公的按同类型住宅收费标准加收100%。

住宅用于商业的按同类型住宅收费标准加收200%。

3、本小区水、电等按实际使用量乘以政府价格部门确定的单价计收：

水：

生活用水每吨2·03元；商业用水每吨3·67元；特种行业用水每吨5·97元。

电：

生活用电每度0·62元；商业用电每度1·09元

二次加压供水用电电费分摊：

实际用电量×0·62÷总用水量×用户用水量＝分摊费。

4、集中供暖气、供热水的收费标准

暖气按实际耗能等成本单价×用户用量＝分摊费

热水按实际耗能等成本单价×用户用量＝分摊费

5、停车收费

.汽车临时停车服务费：

停放1小时以内不收费；1小时以上至12小时以内的按5元/台.次收费；超过12小时至24小时以内的按10元/台.次收费；已租、购车位的每月按30元/台计收。

汽车停车特约保管费：

汽车特约保管费由保管人（乙方）和被保管人（业主）按市场调节价协商确定。

6、特约服务收费：

简单的灯泡、灯管、开关、插座、水龙头更换性维修，电话叫醒，代叫的士，代送鲜花等服务均为无偿服务。

复杂的户内特约维修的收费标准，可以比照市场调节价的90%计收，但事先应征得业主的同意并书面确认。

否则，业主有权拒付。

7、滞纳金：

每月1－10日交纳当月的公共性物业服务费。

逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交额的万分之三交纳滞纳金。

公共性物业服务费可以预收，预交12个月公共性物业服务费的可以按照收费标准的95%计收。

第二十四条　公共照明亮化、公用设施设备运转（除二次加压供水用电外）所发生的电费，绿化养护、环卫清洁所发生的公共水费不得向业主或物业使用人分摊；人防费、防洪费、垃圾处理费、义务植树费、灭蟑灭鼠费、消防宣传费、治安联防费、门前“三包”费不得向业主或物业使用人分摊；代收代缴的水费、电费、燃气费、有线电视费、网络使用费等等，均不得向业主或物业使用人收取代收代缴劳务费。

第二十五条费用列支

1、本合同所委托服务事项（另有说明的除外）的日常维护、养护、运行费用由乙方从公共性物业服务费中列支。

2、单项维修费用在600元以内（含本数）的一般性维修费用由乙方从公共性物业服务费中列支。

3、除本条第一、二款维护、养护、运行、维修以外发生的费用经甲方审核确认后从专项维修资金中列支或由业主分摊。

第二十六条专项维修资金的管理

1、本小区的专项维修资金由甲方负责按照法律法规和政策的规定归集和管理，保障本物业必要的维修费用，以期保证本物业的保值、增值。

2、本小区没有归集专项维修资金或已归集的专项维修资金使用完毕时，由甲方负责按照法律法规和政策的规定续筹或组织业主分摊承担具体维修项目所发生的经费。

3、本小区开展多种经营所得收益除用于乙方场地维修、人员服务、车辆刮擦赔偿等运行成本和甲方办公、通讯、活动等成本外，收益结余归全体业主所有并适时划入业主的专项维修资金予以公示。

第二十七条专项维修资金的使用

1、物业保修期满后，物业共用部位，共用设施设备的维护、更新、改造需要使用专项维修资金时，乙方负责编制方案，经甲方审核并书面确认同意后再组织实施。

2、因乙方操作不当、管理不力所造成的损失由乙方承担赔偿责任。

有明确的责任人的由乙方向责任人追偿，但不得在专项维修资金中列支或由业主分摊。

3、因申报使用专项维修资金的环节多、程序复杂，急修（电梯停运之类）项目经甲方审核并书面确认同意后立即组织抢修，所需资金由乙方垫付，尔后再按程序申报。

第二十八条乙方应按照规定合理使用物业管理用房，未经甲方书面同意不得出租、出借或作其他与物业管理无关的用途。

第七章违约责任

　　第二十九条　双方的违约责任

1、甲方违反本合同的约定，造成乙方无法实现目标时，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权解除合同。

2、甲方的业主违反本合同约定，逾期拒不交纳物业服务费的，乙方可以书面请求甲方协助督促交纳；同时，乙方可以直接向人民法院起诉。

3、有下列情形之一时，甲方可以解除本合同：

乙方违反国家法律法规和政策，越权管理或拒不配合执行业主大会及业主委员会合法决定和决议时；

乙方只收费不服务，造成本小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意解聘乙方时；

乙方因违反国家法律法规政策和本合同的约定，越权管理或不履行职责，被政府行政主管部门追究法律责任超过2次时。

第三十条乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准时，甲方有权要求乙方清退多收部分；造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。

第三十一条甲、乙双方任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10000元的违约金；给对方造成直接经济损失的应予赔偿。

第八章附则

　　第三十二条　特别说明

1、本合同的任何一方书面通知对方解除合同而对方有异议时，应在书面通知送达次日起15日内提请人民法院确认解除合同的效力，否则视为默认。

2、本合同因房屋建筑质量、设备设施质量、安装技术、自然老化等原因，达不到使用功能或使用年限，乙方在管理中书面提出了维修建议，甲方不予采纳所造成重大事故的，乙方不承担责任。

发生质量事故的直接原因以政府行政主管部门的鉴定为准。

3、本合同的任何一方可以要求对本合同的条款进行补充，形成书面补充协议并与本合同具有同等法律效力。

本合同及其补充协议中仍有未尽事宜时，均服从中华人民共和国有关法律、法规和规章。

4、本合同约定的收费标准，只限于公共性物业服务收费。

水、电、停车等收费标准与政府价格部门标准调整同步上浮或下浮。

5、本合同执行期间甲、乙双方的任何一方认为有必要书面通报工作时，应当以书面方式知会对方，对方应当签收。

6、本合同期满终止，甲、乙双方的任何一方无续签合同意向时，应当在终止日期前5个工作日内办完移交手续。

移交期间，乙方应当提供正常的物业服务。

7、本合同期满终止或依法解除时，在甲方尚无新的物业服务企业接管的情况下，乙方可以提供为期30日的正常的物业服务。

乙方在提供正常物业服务的期限内仍然享有本合同约定的权利和承担本合同约定的义务。

8、本合同终止或解除时乙方应当向甲方移交物业管理用房及物业管理的档案资料和业主档案。

乙方原因造成档案资料和业主档案无法移交时，乙方承担赔偿损失的责任。

9、本合同自甲、乙双方签名盖章之日起生效。

本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。

甲方盖章：

乙方盖章：

代表人：

代表人：

合同签订日期：

　　　年月日

　　　　　　　　合同签订地点：

长沙市　　　　区