土地估价对象资料收集.docx
《土地估价对象资料收集.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价对象资料收集.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
土地估价对象资料收集
土地估价对象资料收集
一、单项选择题
1.______决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低。
A.城镇规划图
B.市政管网和道路等基础设施
C.历史地价资料
D.地上物状况
答案：
B
2.下列各项中不能从总平面图中了解到的有______。
A.宗地形状
B.方位、坐标、四至
C.地上建筑物形状
D.各层次的构造
答案：
B
3.估价师从地籍图中可以了解到______。
A.建筑层
B.宗地形状
C.地产界址、方位
D.地上建筑物形状
答案：
C
4.下列各项不属于其他辅助资料的有______。
A.历史地价资料
B.规划等有关资料
C.地籍图
D.建筑材料价格变动指数
答案：
C
5.土地登记面积与出让合同上的面积不一致时以______为准。
A.土地证上登记面积
B.出让合同上的面积
C.实际测量面积
D.委托方确定的面积
答案：
A
6.甲公司委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择______。
A.出让合同约定的建筑面积
B.在建工程实际的建筑面积
C.建筑施工图标识的建筑面积
D.房产测绘的建筑面积
答案：
A
7.______决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低。
A.城镇规划图
B.市政管网和道路等基础设施
C.历史地价资料
D.地上物状况
答案：
B
8.估价师从地籍图中可以了解到______。
A.建筑层
B.宗地形状
C.地产界址、方位
D.地上建筑物形状
答案：
C
二、多项选择题
1.以下属于其他辅助资料的是______。
A.历史地价资料
B.地籍图
C.市政管线图
D.土地交易资料
E.城镇规划等有关资料
答案：
AE
[解答]资料收集时除了一些主要资料外，还需要收集一些辅助资料，包括：
（1）历史地价资料；
（2）有关经济指数及建筑材料价格变动指数；
（3）土地开发和经营的政策法规、条例、规定；
（4）有关土地房屋的税收种类、税率等；
（5）城镇规划等有关资料。
地籍图、市政管线图、土地交易资料都属于土地估价所需基本资料，并不是其他辅助资料的范畴。
选项B、C、D不是备选答案。
2.地籍调查包括______。
A.权属调查
B.地产临路状况
C.用途限制
D.地籍测量
E.面积测量
答案：
AD
3.资料收集的主要方法有______。
A.现场踏勘
B.从政府、专业团体、估价机构取得各种资料
C.社会经济统计年鉴
D.年度地产市场分析报告
E.通过民意调查所得
答案：
ABCD
4.估价资料的收集要求______。
A.合法
B.详细
C.准确
D.及时
E.完整
答案：
BCD
5.用于估价的资料应______。
A.客观真实
B.有代表性
C.是正常交易资料
D.不一定是正常交易资料
E.可以是估计的资料
答案：
ABD
6.下列各项中属于土地估价时应提供的权属资料的有______
A.规划许可证
B.建设用地批文
C.国有土地使用证
D.国有土地出让合同
E.集体土地所有证
答案：
BCD
7.资料收集的方法主要有______。
A.委托人提供、现场踏勘
B.查询估价机构自己的资料库
C.从政府、专业团体、估价机构取得各种资料
D.询问有关知情人士
E.查询有关报刊或登录网站查询
答案：
ABCDE
8.估价资料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有______。
A.建设用地规划许可证
B.控制性详细规划
C.总平面图
D.规划设计条件通知书
E.房地产市场供求关系及走向分析
答案：
ABCDE
9.在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是______。
A.国有土地所有证
B.国有土地使用证
C.房屋所有权证
D.土地登记证
E.城镇规划图
答案：
BCD
10.土地估价师可以从城市总规划图中了解到待估宗地的基本信息有______。
A.容积率
B.周围土地利用环境
C.建筑物高度
D.覆盖率限制
E.用途
答案：
BE
11.下列各项中属于土地估价时应提供的权属资料的有______。
A.规划许可证
B.建设用地批文
C.国有土地使用证
D.国有土地出让合同
E.集体土地所有证
答案：
BCD
三、简答题
1.产权资料的内容及收集要求?
答案：
土地权属文件主要包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产他项权证。
对房地合一管理的地方，签订了土地出让合同并获得建设用地批准书也可以确认土地产权，对商品房占地，可以用经鉴证过的商品房销售（或预售）合同及付款凭证确认土地产权；对临时用地和，临时建筑，可以采用有关政府部门出具的临时使用土地和临时建筑批准文件。
估价师从中能了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、标定地价、地产等级、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等。
土地使用权证书、土地出让合同应附有地籍图，利用地籍图估价师可以从中了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度及四至等内容。
产权资料一般向委托方索取，应该保证是委托方保存的原件，经受托估价机构核对无误后复印留存，原件交还给委托方。
如果委托方提供的是复印件，受托估价机构应要求核对原件，如果委托方因特殊原因无法提供原件时，估价师应到相关部门查证落实复印件的真实性。
2.土地规划及利用现状资料的内容及收集要求?
答案：
查阅城市规划资料，通过城镇规划图，可以从中了解到宗地所在地区域的规划限制，如土地功能分区情况、建筑物高度、容积率、覆盖率限制以及用途和利用限制等内容，而相应的利用现状则必须通过现场踏勘来获得第一手资料；内容包括土地实际用途、开发程度、地上建（构）筑物布局、建筑物高度及容积率、覆盖率等。
3.土地开发程度及基础设施资料的内容及收集要求?
答案：
土地开发程度可简单地表示为“几通一平”，主要收集资料有：
供电、供水、供气、供暖、排水、通讯等市政管网、道路的连通情况，可通过市政管网图件和相关资料了解各项设施规模、分布及其状况，通过现场踏勘了解土地是否经过平整，地上有无何种定着物以及定着物的具体状况，并感受和了解所在区域公共服务设施建设和使用状况。
4.地上建筑物的内容及收集要求?
答案：
已建成并投入使用的建筑物可以从其房地产权属证书来获得建筑面积、结构、层数、层高、已使用年限等详细情况。
建筑物成新度、建筑密度、设备的安装使用状况须结合现场踏勘情况来确定。
在建工程则须收集其建设工程规划许可证、建设工程施工许可证来掌握规划设计条件。
利用工程建设图纸可计算工程量，通过平面位置图，估价师可以了解宗地形状，地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。
5.土地历史交易或租赁资料的内容及收集要求
答案：
对于委估土地的特征和构成要素的详细描述和分析，有助于估价师选择适宜的估价资料和估价方法，而作为比较的交易资料也应该是资料中最类似委估土地的部分。
因此，必须对交易案例资料作进一步详细分析，并对每宗选作比较的土地的资料整理出一份包括构成要素的完整资料。
6.工程建设图纸的种类有哪些?
答案：
工程建设图纸包括：
建筑总平面图，建筑施工图，结构施工图，暖通及空调施工图，给排水施工图，电气施工图。
7.资料收集的方法是什么?
答案：
资料收集的方法主要有以下几种。
（1）委托人提供；
（2）现场踏勘；
（3）从政府、专业团体、估价机构取得各种资料；
（4）询问有关知情人士；
（5）查询估价机构自己的资料库；
（6）查询有关报刊或登录网站查询。
四、案例分析题
某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及a、b、c、d四宗地，土地总面积为20000m2。
其中宗地a为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地b为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地c为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地d为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。
[问题]1.市土地收购储备中心在对宗地a进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确?
简述理由。
答案：
该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。
（1）由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。
（2）由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。
2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：
如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。
答案：
以现状用途的评估价作为补偿依据，对该国有土地价格进行评估的评估思路如下。
（1）划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。
（2）划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地c时，应对公司乙的土地使用权进行补偿。
请问：
如何确定补偿价格?
答案：
对宗地c应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
（1）土地用途应设定为商业，土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
（2）可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。
4.根据法律规定，对宗地d应如何处置?
说明其法律依据。
答案：
对于宗地d应由政府无偿收回，根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。
5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让?
简述不同出让方式的基本特点。
答案：
作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下。
（1）招标。
由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。
（2）拍卖。
先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。
（3）挂牌。
由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：
（1）该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估?
（2）可以选用哪两种方法进行评估?
为此应收集哪些资料?
答案：
（1）估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估。
①确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。
②拟订估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。
③资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。
④相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。
⑤按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。
⑥试算价格调整，确定最后估价结果。
⑦撰写土地估价报告书。
⑧将土地估价报告提交给委托方。
（2）由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。
收集的资料包括：
①收益还原法应收集的资料。
a．开发后的房地产出租收益。
b．房地产出租费用及有关税费等。
c．房屋重置成本。
d．土地还原率、房屋还原率等参数。
e．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
②市场比较法应收集的资料。
a．3个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例。
b．土地还原率等参数。
c．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
③剩余法应收集的资料。
a．开发后的不动产市场售价。
b．开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用。
c．土地还原率、年贷款利率等参数。
d．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
④基准地价系数修正法应收集的资料。
a．当地基准地价及修正体系。
b．待估宗地所在土地级别。
c．土地还原率等参数。
d．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
升级会员 