瑞丰小区物业服务方案.docx
《瑞丰小区物业服务方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《瑞丰小区物业服务方案.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
瑞丰小区物业服务方案
玉溪市瑞丰小区
物
业
服
务
方
案
玉溪景秀物业服务有限公司
二〇一四年三月
目录
第一章玉溪景秀物业服务有限公司简介﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3
第二章项目概况﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
第三章服务思路及服务重点﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
3.1节服务制胜，引入人性化管理﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
3.2节规范、自律，提高自身服务水平﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4
3.3节实施半军事化管理，确保生活区安宁的生活秩序5
3.4节节能降耗，清洁与养护互补﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒5
3.5节注重实效，强化维修管理﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒5
第四章服务承诺﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒6
4.1节基本要求﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒6
4.2节房屋管理﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
4.3节公用设施设备维修养护﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7
4.4节协助维护公共秩序﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒9
4.5节绿化、环境、卫生﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒9
4.6节生活服务﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒10
第五章管理模式﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒10
第六章费用说明﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒10
6.1节费用预算方案
（一）﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒10
6.2节物业保洁、绿化、设施设备维护等费用支出预算﹒11
6.3节物管费及税收﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒11
6.4节费用预算方案
（二）﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒12
第一章玉溪景秀物业服务有限公司简介
玉溪景秀物业服务有限公司创建于2013年12月，注册资本金100万元。
公司自成立就建立了完善组织架构，有着充足的人力资源：
公司现有员工32人，其中8人取得了由云南省住房和城乡建设厅颁发的《云南省管理从业人员岗位证书》，工程师3人（其中建筑工程师1人、安防工程师2人）。
公司自成立之初，就建立了完整的制度体系，包括：
《设施设备管理制度》、《物业环境管理制度》、《人力资源管理制度》、《客户管理制度》、《物业风险防范与紧急管理》等相关制度，用以为客户提供优质、便捷、高效的物业服务。
公司经营现已承接物业服务项目主要有:
玉溪市人民政府新办公区物业服务项目、玉溪山友民爆炸物品服务有限责任公司物业服务项目、玉溪宸才人力资源咨询管理有限公司物业服务项目等。
公司质量方针：
专业规范、确保安全、诚信优质、求实创新；
物业服务宗旨：
尽心、尽力、尽责，善待每位客户；
物业服务目标：
立足基础服务，树立外部形象；
强化服务意识，打造服务品牌；
细化服务质量，倡导规范细节。
第二章项目概况
2.1项目概况
玉溪市瑞丰小区生活区，多为多层住宅，住宅建筑面积约为28050平方米（不含公共区域面积），如：
停车场、公共绿地等。
第三章服务思路及服务重点
针对财政局生活区的特点，我公司在提供“放心物业管理服务”的同时，着重强调今后物业管理服务工作中的几个重点问题：
3.1服务制胜，引入人性化管理
实施亲善管理与服务，充分体现人与人之间温馨和谐的关系。
尊重每一位业主和物业使用人，尊重每一位管理服务员工，在管理、环境、空间各个层次和环节，结合生活区的现状，营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则的一个和谐、有序舒畅的生活氛围。
3.2规范、自律，提高自身服务水平
物业服务处的员工是与业主接触并服务的关键环节，公司将选派训练有素的员工，从语言、礼仪、业主心理的把握等方面展示“景秀物业”的优质服务。
以多了解业主的需求、多听业主的建议、多替业主着想，来加强公司与业主的沟通。
3.3实施半军事化管理，确保生活区安宁的生活秩序
安全管理工作是生活区的重中之重，生活区的治安状况的好坏，是衡量物业管理绩效的关键，以及我公司安全防范工作的经验，对瑞丰生活区常规期的治安管理按照“人防为主，技防为辅”、“三防（即：
人防、技防、物防）结合”的治安管理思路，来为生活区营造安全的生活环境。
3.4节能降耗，清洁与养护互补
清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料的使用寿命，还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新，旨在此基础上尽量节能降耗。
3.5注重实效，强化维修管理
我公司保证向各位业主提供优质放心的物业服务，对报修服务做到：
急修限时到现场，小修两天以内，修后回访记录。
业主户内水电维修，只收取材料费，不收人工费。
对于生活区内的现场管理，切实担负起物业服务企业“告知、制止、报告”的责任，杜绝违章建筑和装修，坚决维护大多数业主的合法权利。
第四章服务承诺及服务标准
为了给广大业主营造一个良好的生活、休闲环境，我公司在此郑重承诺：
一年内使生活区内的物业管理走上正轨，保证做到以下几点：
4.1基本要求。
4.1.1与业主签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
4.1.2承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；
4.1.3管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；
4.1.4有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
4.1.5管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
4.1.6公示8小时服务电话，报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录；
4.1.7按合同约定规范使用住房专项维修资金；
4.1.8每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
4.2房屋管理。
4.2.1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
4.2.2根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；
4.2.3每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护；
4.2.4按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
装修期至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
4.2.5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；
4.2.6各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
4.3房屋及共用设施设备的维修养护
4.3.1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），房屋完好率达到接管时的标准及以上；
4.3.2房屋零修、急修及时率80%以上；
4.3.3房屋零修工程合格率90以上；
4.3.4房屋立面较整洁，无重大缺损现象；
4.3.5房屋装修符合管理规定，对业主的房屋装修进行监督，发现不符合相关规定、危及建筑安全的，进行制止；
4.3.6协调、配合水、电专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作；
4.3.7环卫设施基本完好，无重大缺损现象；化粪池、管道每年清一次；
4.3.8道路畅通，路面较平整；
4.3.9消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
4.3.10路灯、楼道灯完好率不低于80%。
4.3.11建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4.3.12对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
4.3.13容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
4.4安全防范
4.4.1生活区实行小区24小时值勤，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次；
4.4.2交通车辆管理有序，外来机动车辆出入登记，按序停放；
4.4.3对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
4.5绿化、环境、卫生
4.5.1绿化覆盖率达到接管时的标准及以上；
4.5.2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物，花草树木长势良好，无破坏、无大面积虫害现象；
4.5.3生活区建立清扫、保洁制度，专人定时清扫、保洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清；
4.5.4房屋立面及生活区内道路基本整洁；
4.5.5小区公共场所每周清扫1次；楼道每周清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次、针对小区重点部位每周一至周五进行不定时打扫清理；
4.5.6水、电设施设备以及环卫设施基本整洁；
4.6生活服务
4.6.1房屋自用部位的上门维修服务，不收取人工费，仅收取相关材料费用；
4.6.2在征得业主当次同意的前提下代收快递服务。
第五章管理模式
根据瑞丰小区生活区物业管理的实际情况,我公司针对瑞丰生活区物业管理实行一体化、专业化的管理体制，对物业的绿化、保洁、设施设备维修保养等进行统一管理。
设安保人员8名（其中包含物管人员1名）、保洁人员4名、绿化人员3名、维修人员1名，共需16人。
第六章费用说明
6.1人工费用支出预算（方案一）
序号
工种
每人月
工资（元）
意外保险及培训服装费用
核定
人数
月人工
费用合计
年人工
费用合计
备注
1
安保人员（含物业管理人员
1名）
1500.00
200.00
8
13600.00
163200.00
2
保洁人员
1200.00
200.00
4
5600.00
67200.00
3
水电维修人员
1500.00
200.00
1
1700.00
20400.00
合计
20900.00
250800.00
6.2物业保洁、绿化、设施设备维护等费用支出预算
序号
名称
用途
单价
年使用量
单位
金额
备注
1
拖把
清洁地面
25.00
30
把
750.00
2
塑料扫把
清扫
6.00
12
把
72.00
3
铁撮箕
撮垃圾
13.00
12
个
156.00
4
伸缩杆
清洁高处
96.00
5
根
480.00
5
刮子
清洁玻璃
10.00
10
个
100.00
6
毛巾
清洁
6.00
30
条
180.00
7
凤尾帚
清扫
7.00
30
把
210.00
8
塑料水桶
清洁
19.00
12
只
228.00
9
铲刀
清洁
12.00
12
把
144.00
10
刀刷
清洁
5.00
12
把
60.00
13
垃圾铲
清铲垃圾
20.00
3
把
60.00
17
大垃圾袋
装垃圾
0.20
360
个
72.00
18
水管
冲洗、绿化
210.00
3
根
630.00
20
灭害药物
防害
10.00
50
公斤
500.00
21
灭害工具
防害
50.00
3
个
150.00
22
保洁车
清洁
200.00
1
台
200.00
42
手套
劳保
4.00
120
双
480.00
44
公杂费
办公用品
150.00
12
月
1800.00
49
垃圾清运费
16320.00
51
其它临时产生的设施、设备维修等费用
1000.00
合计：
23592.00元
6.3物管费税收及全年费用管理支出
（250800.00元+23592.00元）×8%=21951.36元（税）
合计物管费支出为：
296343.36元。
6.4（方案二）
生活区内住户合计：
170户、分别每户为165㎡，总计：
28050㎡。
6.4.1卫生处理及保洁易耗品费用：
23592.00元
6.4.2生活区地下车位19个，地上车位78个，收取费用待定。
6.4.3配备要求：
7名保安、3名保洁、共计10人。
序号
工种
每人月
工资（元）
意外保险及服装培训费
核定
人数
月人工
费用合计
年人工
费用合计
备注
1
安保人员（含物业管理人员1名）
1500.00
200.00
7
11900.00
142800.00
2
保洁人员
1200.00
200.00
3
4200.00
50400.00
3
水电维修人员
1500.00
200.00
1
1700.00
20400.00
合计
17800.00
213600.00
6.4.5方案二费用预算为：
23592.00保洁用品及垃圾处理+213600.00工资=234720.00
234720.00元×8%=18777.60（税）
合计物业费用：
234720.00元+18777.60元=253497.60元
玉溪景秀物业服务有限公司
2014年3月27日
升级会员 