苏州市吴江区政府群租治理问题研究.docx
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苏州市吴江区政府群租治理问题研究
分类号：
C939学校代码：
10712
UDC：
352研究生学号：
2013052048
密级：
公开
2015届攻读硕士学位研究生学位（毕业）论文
苏州市吴江区政府“群租”治理问题研究
完成时间
Classificationcode:
C939Universitycode:
10712
UDC:
352Postgraduatenumber:
2013052048
Confidentialitylevel:
open__
ThesisforMaster’sDegree
NorthwestA＆FUniversityin2013
ResearchontheManagementof“GROUP-ORIENTEDLEASING”
ofWujiangDistrictofSuzhouCity
Major:
PublicManagement
Researchfield:
LocalGovernmentManagement
NameofPostgraduate:
SunQinping
Adviser:
Prof.DongHong
Co-adviser:
Dateofsubmission:
April,2015
YanglingShanxiChina
研究生学位（毕业）论文的独创性声明
本人声明：
所呈交的硕士学位（毕业）论文是我个人在导师指导下独立进行的研究工作及取得的研究结果；论文中的研究数据及结果的获得完全符合学校《关于规范西北农林科技大学研究生学术道德的暂行规定》,如果违反此规定，一切后果与法律责任均由本人承担。
尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究结果，也不包含其他人和自己本人已获得西北农林科技大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。
与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文的致谢中作了明确的说明并表示了谢意。
研究生签名：
时间：
年月日
导师指导研究生学位（毕业）论文的承诺
本人承诺：
我的硕士研究生所呈交的硕士学位（毕业）论文是在我指导下独立开展研究工作及取得的研究结果，属于我现岗职务工作的结果，并严格按照学校《关于规范西北农林科技大学研究生学术道德的暂行规定》而获得的研究结果。
如果违反学校《关于规范西北农林科技大学研究生学术道德的暂行规定》，我愿接受按学校有关规定的处罚处理并承担相应导师连带责任。
导师签名：
时间：
年月日
关于研究生学位（毕业）论文使用授权的说明
本学位（毕业）论文的知识产权归属西北农林科技大学。
本人同意西北农林科技大学保存或向国家有关部门或机构送交论文的纸质版和电子版，允许论文被查阅和借阅；同意西北农林科技大学将本学位（毕业）论文的全部或部分内容授权汇编录入《中国优秀硕士学位论文全文数据库》进行出版，并享受相关权益。
本人保证，在毕业离开（或者工作调离）西北农林科技大学后，发表或者使用本学位（毕业）论文及其相关的工作成果时，将以西北农林科技大学为第一署名单位，否则，愿意按《中华人民共和国著作权法》等有关规定接受处理并承担法律责任。
任何收存和保管本论文各种版本的其他单位和个人（包括研究生本人）未经本论文作者的导师同意，不得有对本论文进行复制、修改、发行、出租、改编等侵犯著作权的行为，否则，按违背《中华人民共和国著作权法》等有关规定处理并追究法律责任。
（保密的学位论文在保密期限内，不得以任何方式发表、借阅、复印、缩印或扫描复制手段保存、汇编论文）
研究生签名：
时间：
年 月 日
导师签名：
时间：
年 月 日
苏州市吴江区政府“群租”治理问题研究
摘要
苏州吴江区伴随着大量人口的流入，经济的不断发展，房价也在随之升高，一种新型的居住状态“群租”开始涌入在吴江区的各个镇中，并且得到迅速的扩展。
这种居住状态给城市的管理者带来了很大的麻烦。
“群租”是城市发展过程中新涌现出的社会问题，不管是学术界还是政府管理部门，目前关于“群租”现象及其问题的研究仍然处在初始阶段，而对“群租”治理模式的选择还在探索中。
因此，对苏州市吴江区“群租”进行专门研究，对于平安法治建设有着十分重要的现实意义，同时也是构建社会主义和谐社会的重要保障。
本文首先对有关“群租”的核心概念进行了界定，简要介绍了与“群租”治理相关的若干理论，为本文的撰写奠定了理论基础。
然后介绍了苏州市吴江区政府在治理“群租”中的主要做法及存在的问题和困境。
以吴江区为案例做了深入而具体的分析，并且指出对于这种“群租”居住形态政府可以采取集中执法整治的方式来治理，并不是仅仅靠命令禁止，严厉打击的“堵”的方式。
“堵”的整治方式是一种法律法规的缺失，不能从根源治理问题。
“二房东”利益团体的规模化和专业化、治理成本的高昂以及住房产品供给结构的失衡是政府治理“群租”陷入困境的深层次原因。
并且，通过比较和介绍法国、英国和美国政府与我国的一些城市如香港、北京和广州等在“群租”问题的治理的方法和经验，从而获得一些可以用来治理吴江地区这种想象的对策和方法。
最后，通过对“群租”问题的深层的分析和探讨，提出一些可供治理“群租”现象的法律法规。
加强部门协调、加大“群租”问题的宣传教育、改善和优化住房产品开发结构和供应渠道、兴建流动人口集宿公寓、合理规划和改造“城中村”等若干建议。
本文的目的在于从苏州市吴江区政府治理“群租”的实际出发，探索吴江区政府治理“群租”的长效管理机制，更深一层的帮助政府剖析潜藏在“群租”后面的制度问题。
关键词：
“群租”；治理；对策
RESEARCHONTHEMANAGEMENTOF“GROUP-ORIENTEDLEASING”OFWUJIANGDISTRICTOFSUZHOUCITY
ABSTRACT
AlongwiththerapideconomicdevelopmentofWujiangdistrict,alargepopulationofpeopleimported,andthehousepricerose,thisnewtypeof“group-orientedleasing”appearedrapidlyasbambooshootsintheareasofwujiangdistrict,whichhasbroughtahugechallengetothemanagementofcity.Asanewsocialproblememergingintheprocessofurbandevelopment,bothforthegovernmentmanagementdepartmentsandacademia,theresearchof“group-orientedleasing”isstillattheinitialstage,andthechoiceofthemodesofthemanagementisstillintheexploratorystage.Therefore,ithasaveryimportantpracticalsignificanceforthesafeconstructionoflawandforbuildingaharmonioussocialistsocietytostudyonthe“group-orientedleasing”ofWujiangdistrict.Atfirst,thisarticledefinesthecoreconceptof“group-orientedleasing”,brieflyintroducesseveraltheoriesrelatedtothemanagementof“group-orientedleasing”,whichlaysatheoreticalfoundationforthewritingofthisarticle.Andthen,thisarticleintroducesthemainmethodsanddifficultiesofthemanagementof“group-orientedleasing”ofWujiangdistrict.Afterthat，thisarticleanalyzesandPointsouttheproblemsolvingmodeswhicharetakenbyWujianggovernmentduringsolvingthegrouprental.TheProblemofgrouprentalcan’tbesolvedesseniiallybyPure“Jam”.The“Jam”waylosesthesupportoflaw,coststoomuchandlosesalong-termplan.Atthesametime,thisarticleintroducessomesuccessfulexperiencefromGuangzhou,Beijing，Hongkong，USA，U.K.，Franceetcandsummarizesomeprincipleandmeasureswhichwecanlearnfrom.Finally,thisarticlemakesdeep-seatedcauseanalysisandgivesadvicesonsettingupthelawsandregulations,exploringalong-lastingpracticemanagedbygovernment，settingupmulti-governingmechanism,improvingthePolicyofthehousinginsuranceformigrantworkers,enlargingthesupplyofhousingmarket.Thepurposeofthisarticleistoexplorealong-lastingPracticemanagedbygovernmentandmovethepolicyofgrouprentalforwardtothebenefitofthegovernment.
KEYWORDS:
“group-orientedleasing”;manage;countermeasure
目录
第一章导论3
1.1研究背景3
1.2研究目的和意义3
1.2.1研究目的3
1.2.2研究意义3
1.3国内外研究动态及评析3
1.3.1国内研究动态3
1.3.2国外研究动态3
1.3.3国内外研究动态评析3
1.4研究思路和研究方法3
1.4.1研究思路3
1.4.2研究方法3
1.5创新点3
第二章“群租”治理的基本理论3
2.1“群租”的基本概念3
2.1.1“群租”的含义
2.1.2“群租”与合租、拼租的区别
2.2“群租”的主要成因3
2.2.1市场需求3
2.2.2法律制度的缺失3
2.3“群租”治理的理论依据3
第三章吴江区“群租”治理的现状及存在的问题3
3.1“群租”现状分析3
3.1.1“群租”的基本情况3
3.1.2“群租”的主要特点3
3.1.3“群租”引发的社会问题3
3.2“群租”治理的现状3
3.2.1“群租”治理的依据3
3.2.2“群租”治理的主体3
3.2.3“群租”治理的方式3
3.3“群租”治理存在的问题3
3.3.1治理成效不佳3
3.3.2治理成本与效果之间存在反差3
3.3.3行政执法过程遭遇难题3
第四章吴江区“群租”治理存在问题的原因3
4.1法律法规的不完善3
4.1.1内容相对滞后3
4.1.2对象缺乏针对性3
4.1.3规制力度较弱3
4.2“二房东”利益团体的规模化和专业化3
4.3治理理念落后3
4.3.1经验主义3
4.3.2以“堵”为主3
4.3.3以官为本3
4.4住房产品供给结构的失衡3
第五章国内外治理“群租”的实践及启示3
5.1国内其他城市治理“群租”的实践3
5.1.1广州治理“群租”的实践3
5.1.2北京治理“群租”的实践3
5.1.3香港治理“群租”的实践3
5.2国外相关国家治理“群租”的实践3
5.2.1美国治理“群租”的实践3
5.2.2英国治理“群租”的实践3
5.2.3法国治理“群租”的实践3
5.3国内外治理“群租”的启示3
第六章解决“群租”治理问题的对策建议3
6.1完善相关立法3
6.1.1明确最低居住标准3
6.1.2建立标准化租赁市场3
6.1.3明确界定住房属性3
6.2加大对“二房东”和“黑中介”的监管和控制3
6.2.1对租赁环节各方提出相关的限制条件3
6.2.2公开出租房源信息3
6.3强化政府治理职能3
6.3.1加快政府职能转变3
6.3.2充分发挥政府的综合协调作用3
6.3.3扩大宣传3
6.3.4发挥第三方在“群租”治理中的作用3
6.4改善和优化住房产品开发结构和供应渠道3
6.4.1完善商品房开发结构3
6.4.2加大公租房建设3
6.4.3兴建流动人口集宿公寓3
结语3
主要参考文献3
致谢3
作者简介3
第一章导论
1.1研究背景
“群租”作为这些年出现的新词汇，它是随着社会的不断发展而产生的。
“群租”的意思指的几个人或者几个家庭或者群体成员共同租用一套或者一个单元的房子而一起生活一起居住的现象。
有的将住房分隔成几个小房间后分别出租；有的一套房子可能被十几个相互间完全不认识的人居住或者一套房子分成几个小的自然间而分别出租，这种群租实际是一种集体宿舍或者家庭旅社。
伴随着我国城市化加快推进，经济相对发达的城市吸引流动人口大量涌入。
随着农民思想观点的不断变化及农村体制的改革、城乡之间的隔阂不断减小，以及乡镇企业的不断转型等等这些都大大增加了人口的流动。
地区和城乡之间的差距不断增大，这就激发农民工朋友不断的向城市流动，进城务工的人员越来越多从而形成了规模浩大的“民工潮”。
国家和地区政府就流动人口的居住问题都给予高度的重视和普遍的关注，并且颁布了一系列的法律法规来保障其基本的住房的权利和住房的安全。
例如2008年的《中华人民共和国城乡规划法》就说明在对城市的建设和改造中，应该优先考虑到广大的低收入阶层的居住建筑的建设，充分的维护弱势群体的利益和要求，做好基础设施的建设和公共服务设施的建设。
同年，建设部也提出了各级政府部门要加强对外来务工的农民工的管理和规划，保障农民工的生活条件和生活环境，尽最大力量的为农民工的生活提供便利，积极的消除农民工居住区的不良行为。
这几年，苏州市的良好的地理环境及人文环境吸引了越来越多的外来的外资在此投资开发，同时也就吸引了大量的农民工和其他进城务工的人员。
根据相关资料统计得到，在总的苏州市户籍人数在2005年末的时候有607.3万，这其中流动人口就占到了378.16万。
苏州市到2008年，流动人口中已经登记的有585万，三年间增幅达155%，流动人口与本地人口的比例接近1：
1，且呈持续增长势头。
总流动人口已经大大的超过了本地人口的数量达到了655万人，占省流动人口总量的40%。
虽然，苏州经济发展中流动人口发挥了很重要的作用，但是，流动人口的大量涌入也给城市环境整治、公共服务设施管理和治安管理等带来了难题。
苏州市政府为了更好的管理人口的流动，以免走上发达国家对贫民窟治理的不完善的道路，它开始积极的采取了各种管理模式，如在人口流动的密集区建立集宿区，为低收入的阶层提供集中的住房等等一系列措施。
同时政府还在法律法规方面给予更加完善的治理措施，如将外来的务工人员尽可能的纳入到集中住宿区进行安顿，将集宿区的建设作为重点项目内容。
通过这些政策的实施，苏州的外来人口的居住问题开始得到解决，居住环境得以改善，但“群租”现象仍然存在，流动人口采取“群租式”的居住方式或自发集聚在城郊结合部，给苏州带来了较多的隐患和社会问题。
如何有效加强“群租”治理力度，在保持社会和谐稳定的同时，满足外来人口对居住房屋的需求，已经刻不容缓地摆上了政府职能部门的议事日程。
对苏州市吴江区政府“群租”治理的现状进行专门研究并提出相应的对策建议，这对于吴江的安全、有序、和谐有着十分重要的意义。
1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
吴江地区的“群租”想象在这些年来慢慢扩展，已经开始从城乡地区的中间地段向城市中心的高档住宅蔓延，而且这种趋势在不断的增加。
苏州的“寒山闻钟”很多次向社会及政府暴露了这种“群租”现象的显著问题，政府及相关的部门已经开始逐步的监管“群租”的现象。
但是由于受到管理措施的不完善性和不系统性的限制，对“群租”现象任然缺乏有效的治理。
政府对“群租”现象的治理的主要方法就是政府通过行政的方法投入大量的力量，然后纠正和解决这种“群租”的问题。
由于政府的资源缺乏，所以对于“群租”问题的治理往往需要多个部门的联合，同时“群租”问题还在不断的演变，如果得不到解决和抑制将朝着更加严重的方向发展。
在实际的解决的过程中往往还会出现“群租”群体规模巨大和行政执法力度不够的矛盾。
“群租”问题在这种矛盾下使得政府的执法慢慢变成一种“选择性执法”，即只能针对社会关注度高、矛盾尖锐和影响严重的重点问题选择性的解决。
对“群租”治理的基本观念就是政府对行政管制的加强。
在现实的逻辑中往往是不够理想的行政管制的治理。
如何更好的体现“群租”中各方的利益，如何调节在“群租”现象中引出的各种经济社会的矛盾是政府首先应该考虑和解决的问题。
本文在借鉴国内外研究优秀成果及其经验的基础上，选取不同的研究维度，就苏州市吴江经济开发区“群租”的实际治理情况展开深入研究，通过抽样调查、数据统计等定量分析与定性分析相结合的方法，重点从使用对象、供应方式、动态管理三方面展开阐述和分析，结合区域实际以及预期发展，提出治理“群租”的实际举措，完善政府职能，改善社会环境，同时使庞大的外来务工人员等住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
1.2.2研究意义
（1）理论意义
公共管理学科对于“群租”问题的研究的第一个重大意义就是为教学提供了素材和案例。
作为一门正在兴起的新型学科，公共管理学科的主要教学目标就是通过对社会科学和文科、理科和工科的相互结合，联合研究从而为高科技的现代培养出一批复合型人才。
在具体的教学环节要不断的加强理论和实践的相互结合，同时也要在政府和学校中积极沟通，希望可以借助政府的大力支持能够更加强化公共管理学科的课程内容和学科体系。
而在公共管理中，苏州的“群租”现象是学科的一个主要的难题，也是政府主要的关注对象。
“群租”现象治理的研究目前还没有得到国内外相关学者的注重，所以研究的文献特别是实证内容的研究还不是很多甚至可以说是匮乏。
在本文中，作者明确了“群租”治理对政府的重要性，同时通过相关的研究探索得出有关“群租”治理的长久有效的机制。
因此本文的研究对构建社会主义现代社会有着不可或缺的理论意义。
同时，对于“群租”问题的研究可以实现更加紧密的关联国外的研究理论和国内的实况。
（2）实践意义
很多城市开始对流动人口的居住问题没有给予足量的关注，导致现在治理难上加难的地步，居住问题是民生工程的一个重要的方面，政府应该对其采取有效的措施和政策。
以吴江为例,“群租”现象大多集中在城区及城乡结合部，租住人员群体复杂、租住人员流动频繁，产生了较为突出的问题，给社会治安安全等带来了很大的冲击。
政府是公共管理责任的主要负责人，其应该积极承担治理的任务，将“群租”问题积极的拉入长久有效化和规范化的治理过程，从而消除“群租”的不利影响。
虽然政府不断努力的治理，但是还没有取得良好的成果，很多问题如“黑中介”和“二房东”始终无法彻底消灭，因此，在这个社会背景下，“群租”问题的研究对于政府的治理和社会的稳定都起着关键的作用，有着不可替代的实践意义。
通过对吴江地区的“群租”根源的分析，可以有效的帮助政府更好的从以往治理“群租”问题的实践中总结经验和教训，更好的完善相关的法律法规，也为政府借鉴相关的国外的治理经验提供良好的建议和意见。
这对于政府更好的实现长久有效的管理，实现农民工朋友的安居乐业提供了强有力的实践价值。
1.3国内外研究动态及评析
1.3.1国内研究动态
1.关于“群租”成因的研究
学术界对于“群租”的概念是仁者见仁，各不相同。
有些学者观点是“群租”指的是针对一些大城市的高档的小区中的所有者通过改变建筑房间的原有的平面布局和构造，将房间分割成方便出租的小间后，向需要租房的外来人员按照床位或者房间出租的现象。
而另一一些学者认为，“群租”是指房间的实际拥有者将房间根据出租的方便而分割成多个小间，然后向需要租房的外来人员按照床位或者房间出租形成了两份及以上的租赁合同的现象。
虽然对“群租”的定义不同，但对“群租”现象产生的原因大家有共识。
就其实质来说，房屋租赁市场供求矛盾是“群租”现象产生的主要根源。
“群租”根本原因在于经济发展与社会发展的不同步，当社会发展滞后于经济发展，社会结构落后于经济结构，社会建设受到忽视时就容易引发这一社会矛盾。
大量的求租者和城市中有限的房源形成了房屋出租供求关系的严重失衡，受自身经济条件限制，无法承担整体租房租金压力的社会群体选择群租房也是一种无奈，群租房的存在为社会的低收入阶层解决了一种生活居住的问题。
它是市场化的房屋租赁关系中利益博弈的失范和利益主体失权的表现。
政府的，监管缺位是“群租”房存在的间接原因。
“群租”是房屋租赁的违规行为，政府主管部门对房地产经纪机构等出租主体监管法律不健全，监管力度不强，城市建设部门、公安、工商、消防管理部门之间没有形成出租房屋管理的合力，不能够有效的及时的对所发现的“群租”现象给予惩罚，在一定程度上是一种纵容的行为。
顾骏教授顾骏（2006）的观点是,“群租”是一套房子的房价一般情况下等于600个月的租金，将房子群租给租客要比将房子出租给他人的获利高的多，所以大多数情况下，业主都会选择将房子“群租”。
陶金和马光红（2008）也认为,随着城市拆迁及房子的销售价格飞速的上升以及政府限制对进入住房保障资格的因素是“群租”现象产生的主动因素。
孟星（2008）进一步研究分析得出，在房屋租赁市场中，房源过少和租客过多这种严重的不平衡的供求关系是导致“群租”现象出现的直接因素，而我国政府的住房制度的严重不完善是导致“群租”现象出现的最深层次的因素。
2.关于“群租”治理方式的研究
钟乙（2007）认为,“群租”现象治理可以从集中整治开始，并且通过立法来达到强制性的制止的效果。
有了相关的法律法规，政府的管理才更加有理有
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