金地项目设计管理阶段实施方案集团监控程序.docx
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金地项目设计管理阶段实施方案集团监控程序
质量管理体系程序文件
文件编号
ZB-SJ-C02
版本号
生效日期
金地集团项目设计管理阶段实施方案集团监控程序
（盖控制专用章处）
修改状态
修订情况
生效日期
起草
李亚新
职务
设计管理经理
日期
2006-3-30
审核
职务
日期
审核
职务
日期
审核
职务
日期
签发
职务
日期
金地集团项目设计管理阶段实施方案集团把控流程（ZB-SJ-C02-P01）
公司COMPANY:
TO:
传真号码FAXNO.:
编号OURREF:
设计管理阶段
实施方案集团监控程序
1.目的
通过明确集团在设计管理阶段对子公司地产项目实施方案过程成果的节点监控工作，保证该阶段成果在建筑、结构、设备三方面均成立，并符合经营、成本的要求，从而保证该阶段最终成果的有效性。
2.适用范围
适用于设计管理阶段，集团技术管理部、经营管理部及计划财务部成本管理组参与地产子公司的所有地产项目实施方案设计的集团工作。
3.定义
3．1集团项目指定责任人：
集团技术管理部设计管理中心指定的负责地产子公司项目设计监控与支持的人员，并作为该阶段集团三个职能部门的牵头人。
以下简称“集团牵头人”。
子公司项目设计负责人：
子公司设计部负责该项目设计管理的人员，并作为子公司其他市场、成本部门资料收集与传递的牵头人。
以下简称“子公司牵头人”。
实施方案：
将传统的方案设计和扩初设计阶段合称为实施方案。
4.职责：
设计管理阶段实施方案集团监控职责表
○参与、配合●负责☆审核★审批△抄送、备案
序号
关键节点工作
子公司
集团
设计部
技术管理部
设计专家组
经营管理部
成本管理组
牵头人
总经理
1
输入条件收集
○
●
★
☆
☆
2
过程成果收集
○
●
○
○
3
形成过程把控集团结论意见
●
★
△
△
△
4
跟踪子公司意见反馈及落实
△
●
△
○
○
○
5
收集施工图设计单位比选表并反馈意见
○
●
★
6
组织实施方案听证会
○
●
★
6
成果备案
○
●
△
5．程序
项目进入设计管理阶段后，集团根据子公司《项目开发总体计划》设立集团方案节点把控。
技术管理部牵头经营管理部和计划财务部成本管理组对实施方案过程成果进行跟踪并反馈意见并跟踪落实情况。
通过对过程稿的评估决定是否集团听证，并对最终成果备案。
具体操作如下：
5．1输入条件审核
5.1.1原则上，该阶段的输入条件应为上阶段的输出成果。
如果该阶段延续了上一阶段的输出成果，子公司无须再提交；如果条件有变，子公司牵头人应及时将调整后的《市场产品配置标准建议书》和《成本测算》第二版（成本预控目标）及《方案设计任务书》提交集团牵头人。
5.1.2集团牵头人，组织集团相关部门对提交文件审核：
●经营管理部审核《产品配置标准建议书》；
●计划财务部成本组审核《成本测算》第二版（成本预控目标）
●技术管理部对《方案设计任务书》中设计原则和要求进行审核；
5.1.3集团牵头人，在2个工作日内汇集审核意见，发送给子公司设计部，抄送子公司市场部和成本部。
5.2过程成果收集
5.2.1集团牵头人，根据《集团年度项目设计综合计划》的节点时间（一般情况为实施方案总进程的2/3，且不超过60天），督促子公司牵头人提交以下成果文件：
●设计--实施方案过程稿；
●市场---实施方案阶段《产品配置标准建议书》；
●成本---与设计过程文件对应的成本测算第三版；
上述提交资料的成果标准见《金地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准》（ZB-SJ-Z04）中集团实施方案的过程成果标准要求。
5.1.2提交资料由子公司牵头人上传到集团建筑设计网站的项目备案库，并即时通知集团项目牵头人。
5.1.3集团牵头人在子公司提交的文件后1个工作日内，对文件进行核实整理，并发送集团经营管理部、计划财务部成本管理组和集团设计专家组，要求在3日内从各自专业的角度提出意见，填写《项目实施方案过程成果技术评价表》（ZB-SJ-C02-F01），反馈给集团牵头人。
5．2形成集团结论意见
5.2.1收到《项目实施方案过程成果技术评价表》后2工作日内，集团项目牵头人召集技术管理部设计管理中心及经营管理部和计划财务部成本管理组对方案过程成果进行讨论。
5.2.2讨论围绕以下三方面展开：
1）是否与投资决策评审阶段形成的设计、市场及成本方面的结论吻合；
2）成果深度要求是否满足《项目设计管理阶段实施方案成果标准》ZB-SJ-Z04中的必要部分；
3）过程成果中存在的技术方面问题；
5.2.3项目指定负责人组织讨论，并在会上形成各方认同的指令性和参考性两类意见。
与子公司充分沟通后，填写《项目沟通与反馈表》ZB-SJ-F01（附件1）。
5.2.4《项目沟通与反馈表》经技术管理部、经营管理部及计划财务部成本管理组审核、审批后，主送子公司设计部，抄送子公司设计主管领导、子公司相关部门及集团设计专家组。
5.2.5集团牵头人负责跟踪意见的落实情况，并促使子公司5个工作日内反馈意见并经子公司主管领导审批。
5.2.6集团牵头人对《项目实施方案过程成果技术评价表》、《项目沟通与反馈表》（完成反馈并验证后）均作相应备案。
5.3实施方案听证会判断
集团牵头人在完成《项目沟通与反馈表》的同时填写《召开项目集团实施方案听证会申请表》（ZB-SJ-C02-F01）提交集团听证会评审小组，由其作出判断是否召开集团听证会。
如判断不须召开,即进入下阶段。
如判断须召开听证会时，进入《金地集团项目设计管理阶段实施方案听证会程序》ZB-SJ-C03。
5.4形成对施工图设计单位的意见
5.4.1集团项目指定负责人根据《集团年度项目设计综合计划》的时间节点，促使子公司设计部提交《施工图设计单位比选表》—参见附件2《设计单位信息比选表》ZB-SJ-F02；
5.4.2收到上述文件后，集团项目指定负责人在2个工作日内对其评估形成意见，填写《项目沟通与反馈表》，经设计管理经理审核后，由技术管理部总经理签发。
5.4.3该《项目沟通与反馈表》主送子公司设计部，抄送子公司设计主管领导、集团主管领导。
5.5实施方案备案
集团牵头人根据《项目开发总体计划》，在实施方案阶段完成后（一般情况下不超过100天），督促子公司牵头人将以下成果上传项目备案库：
1）设计--实施方案最终成果；
2）市场—实施方案阶段《产品配置标准建议书》终稿；
--实施方案阶段《经济收益测算表》终稿；
3）成本--《成本测算》第三版终稿（目标成本）；
上述成果要求遵照《金地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准》ZB-SJ-Z04。
5.6施工图成果备案
集团牵头人，根据子公司《项目开发总体计划》，在施工图阶段完成后，按照《金地集团项目设计管理阶段施工图设计成果标准》，督促子公司牵头人将施工图最终成果上传项目备案库。
6．支持文件
．《金地集团项目设计管理阶段实施方案成果标准》（ZB-SJ-Z04）
．《金地集团项目设计管理阶段实施方案听证会管理程序》（ZB-SJ-C03）
．《金地集团项目设计管理阶段施工图设计成果标准》
7．附件
．《项目沟通与反馈表》（ZB-SJ-F01）
．《设计单位信息比选表》（ZB-SJ-F02）
．《项目实施方案过程成果技术评价表》（ZB-SJ-C02-F01）
《召开项目集团实施方案听证会申请表》（ZB-SJ-C02-F01）
附件1：
项目沟通与反馈表（ZB-SJ-F01）
项目名称
编号
项目阶段
□投资决策评审阶段□设计管理—实施方案阶段□设计管理—施工图阶段
沟通主题
集团技术管理部、经营管理部、成本管理组—意见
子公司
--反馈
集团技术管理部
--验证
指令性意见
1
2
3
4
5
6
参考意见
责任人
集团部
子公司部
审核人
时间
附件
成果标准：
参考范例：
相关流程：
备注
说明：
1、适用于包括集团技术管理部、经营管理部和成本管理组对子公司项目设计各阶段过程成果的意见沟通及跟踪过程。
2、编号用地区简称－项目编号－00X，如：
SZ－MLZ－001表示（深圳－梅陇镇－001）
2、项目阶段填涂用“■”代替“□”的标识。
3、技术管理部责任人为：
该项目技术指定负责人；子公司设计部责任人：
一般为下派建筑师或授权人；
审核人为：
技术管理部设计管理经理。
4、附件中须链接与该阶段对应的成果标准、参考范例及相关流程；其他与意见有关的附图及参考资料也在此栏中插入或链接。
附件2：
设计单位信息比选表（ZB-SJ-F02）
候选单位名称
概况
服务能力
设计能力
收费情况
合作公司及项目
考察情况评价
单位地址
联系人和电话号码
公司简介（成立时间，规模，业务范围）
设计组织模式
设计质量
配合状况
总建筑师
总工程师
建筑专业负责人
结构专业负责人
公司技术专长
住宅部分（万元）
公建部分（万元）
评议结论
1.?
?
?
?
选定单位及设计师：
2.?
?
?
?
收费标准：
签字
子公司设计负责人
子公司设计部经理
总经理
时间
xx年xx月xx日
时间
xx年xx月xx日
xx年xx月xx日
时间
xx年xx月xx日
附件3：
项目实施方案过程成果技术评价表（ZB-SJ-C02-F01）时间：
填表人：
一
满足市场营销方面的内容
评分
理由陈述
1
符合项目投资决策评审报告（20%）
是否与项目投资决策评审报告的产品要求有较大改变（15）
满足甲方经济技术指标要求：
1）物业类型比例；2）地下车库面积；3）总建筑面积；4）总户数；5）配套设施面积；6）户车比。
（5）
2
规划与营销主题的关系（15%）
1）建筑与景观充分融合。
（5）
2）景观主题与概念策划是否吻合。
（6）
3）充分保护及利用现有景观资源。
（4）
3
交通组织（10%）
1）交通流线合理便捷，并与商业及服务配套等有效结合。
4
物业分布与分期开发（15%）
1）不同售价物业类型在区内分布的合理性，及相互之间的关系和谐。
（4）
2）宗地资源与不同售价物业分布的匹配度。
（4）
3）商业服务与社区配套设施布置的服务有效性。
（4）
4）物业的分期开发与项目经营测算的匹配度。
（3）
5
销售示范区（15%）
1）设置有效的示范区：
包括销售大厅，销售样板间，景观示范区。
（5）
2）销售人流与施工人流组织的合理性。
（4）
3）示范区形象是否有冲击力。
（6）
6
户型使用标准的满足（15%）
1）户型分布及面积指标是否符合市场的产品建议书要求。
（参见设计任务书附件）（7）
2）户型功能配置是否满足市场的产品建议书中的使用标准。
（参见设计任务书附件）（8）
7
立面风格与市场策划的关系（10%）
1）整体风格应紧扣策划定位要求，主题鲜明。
（5）
2）立面风格的创新性。
（3）
3）立面总体协调性。
（2）
综合得分
市场营销建议
二
满足技术方面的内容
评分
理由陈述
1
要点及规范（15%）
1）政府部门规划要点：
·建筑退线；·容积率；·限高；·绿地率；·建筑密度；（5）
2）满足消防要求：
·防火间距；·消防车道及登高面的设置；（5）
3）满足建筑日照间距要求。
（5）
2
规划结构（25%）
1）规划思想（手法）的先进性。
（5）
2）空间组织有序列感，有标识性。
（3）
3）车行道路骨干清晰，辐射均匀，道路网密度适宜。
（3）
4）人行系统与景观系统、车行系统的衔接关系。
（3）
5）停车布置合理：
·停车方式的经济性；·停车场的位置服务均好；·出入口的设置和装置合理，便于管理。
（3）
6）公共设施空间分布的合理性。
（3）
7）景观手法与使用功能是否匹配。
（2）
8）开发分期与规划结构的结合关系是否合理。
（3）
3
管理模式（10%）
1）分级管理体系的设置是否清晰合理。
（4）
2）管理模式是否有效，并具有经济性。
（3）
3）分期开发的管理模式是否合理。
（3）
4
单体设计（40%）
1）厅房是否方正，厨卫布置得当，使用方便；动静分区合理，私密性好；公共交通是否紧凑，实用率高；（5）
2）充分考虑朝向、景观、通风设计（客厅、主卧朝向及景观要好；户内有穿堂风）。
（5）
3）户型的创新性（采用入户花园、空中花园、错层跃层等设计手法；创造个性化空间）（5）
4）结构梁柱布置应合理，不影响使用及美观，平面功能可灵活改变；（6）
5）设备管井布置应合理，空调机、热水器位既满足功能需要，又不影响立面美观；（6）
6）模型立面体量、色彩、质感统一且变化丰富，建筑造型新颖美观；（5）
7）部品材料研究种类基本齐全，达到规定的研究深度；（5）
8）精装修房方案市场定位准确、设计精细合理、满足成本要求。
（3）
5
技术设计（10%）
1）土方平衡设计合理性。
（3）
2）技术配套设施形态与位置设计合理性。
（4）
3）保温、遮阳和降噪等新技术新材料采用的合理性与经济性分析。
（3）
综合得分
技术方面建议
三
满足成本方面的内容
评分
理由陈述
1
成本测算（20%）
1）成本测算表格符合集团测算深度和格式要求（5）
2）相关说明文件符合集团要求（5）
3）成本测算数据来源是否清楚，计算准确无误（10）
2
成本水平（35%）
1）成本测算总体水平合理性（10）
2）各专项成本测算合理性（20）
3）成本分摊测算合理性（5）
3
成本变动分析（15%）
1）变动分析的完整性（5）
2）成本变动对收益影响分析（10）
4
投资效率分析（10%）
1）成本投入运用效率，售价与成本的对应性
5
细节控制（20%）
1）是否完成成本目标细分（5）
2）是否明确重要指标（10）
3）是否形成控制指导意见（5）
综合得分
成本方面建议
说明：
1、本评议表分为市场营销、技术和成本三大项，分别由集团经营管理部、技术管理部和成本管理组填写；集团设计专家组专家可根据其专业特长选择全部填写或部分填写。
2、每大项综合评分为100分制。
将100分再分解到表中不同权重的子项中。
3、在每大项评分时，分别按每栏给出一个得分，然后累计总和得出综合分。
附件4：
召开项目集团实施方案听证会申请表（ZB-SJ-C02-F02）
时间：
填表人：
项目名称
编号
情况说明
报送方案成果完成情况
成果文件内容
规划和建筑方案
□齐全□基本齐全□缺失
结构初步方案
□齐全□基本齐全□缺失
设备初步方案
□齐全□基本齐全□缺失
模型研究
□齐全□基本齐全□缺失
子公司营销专业的意见
□齐全□基本齐全□缺失
子公司成本专业的意见
□齐全□基本齐全□缺失
成果文件深度
规划和建筑方案
□满足□基本满足□不满足
结构初步方案
□满足□基本满足□不满足
设备初步方案
□满足□基本满足□不满足
模型研究
□满足□基本满足□不满足
子公司营销专业的意见
□满足□基本满足□不满足
子公司成本专业的意见
□满足□基本满足□不满足
成果评审情况
满足市场营销方面综合得分
满足技术方面综合得分
满足成本方面综合得分
是否提出召开项目集团实施方案听证会申请
□是□否
申请取消召开项目集团实施方案听证会的原因
技术管理部意见
年月日
经营管理部意见
年月日
成本管理组意见
年月日
评审小组组长意见
年月日
说明：
1、本表由集团技术管理部对各子公司的项目指定责任人负责填写报送方案成果完成情况；
2、项目指定责任人在综合集团技术管理部、经营管理部、成本管理组以及其它子公司的集团设计专家组成员评审意见的基础上，填写是否提出召开项目集团实施方案听证会申请及原因。
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