攀枝花市房地产市场调研报告 精品.docx
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攀枝花市“2013年花城新居”房产交易会
调
研
报
告
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目录
一、攀枝花市房地产市场环境概况
1、2013年房交会概况
2、人口概况
3、经济发展概况
4、居民生活水平
5、城市规划
二、攀枝花市房地产现状
1、总体情况
2、区域情况
3、市场情况
4、产业结构
三、攀枝花市房地产市场销售情况及发展趋势
1、攀枝花市房地产市场销售情况
2、攀枝花市房地产发展趋势
四、对攀枝花房地产形势的认识
一、攀枝花市房地产市场环境概况
1、2013年房交会概况
攀枝花“2013年花城新居”房产交易会是由市住房和城乡规划建设局主办，市房地产业协会、市广播电视台承办。
活动的主题为：
阳光花城，和谐人居。
为方便广大市民参观、咨询，展会地点设在炳草岗中心广场，活动时间为4月19日—21日。
截至目前，本次房交会的参展企业达20家，为历届房交会之最，参展企业实力较强，并且房产项目产品分布范围较广。
我们小组在调研过程中总结了此次房价会的一些特点：
在房交会活动期间，各个参展企业的参展楼盘都会有一定程度的优惠，但市民还需对房屋本身进行比较，理性购房。
市房地产业协会相关负责人提醒市民，购房前应对房屋地段、户型、小区环境、配套设施、交通状况、物业管理等方面进行比较。
此外，为方便广大市民到楼盘实地进行参观、考察，参展企业特地准备了看房直通车，接送市民到楼盘现场参观、了解。
2、人口概况
2012年全市常住人口达到123.09万人，与上年相比增加1.10万人。
人口规模居全省第19位，占全省的比重为1.52%。
分县（区）看：
东区常住人口为37.50万人，仁和区26.35万人，米易县、盐边县分别为21.62万人，21.27万人，西区人口最少为16.35万人。
3、经济发展概况
2012年攀枝花地区生产总值（GDP）突破700亿元大关，达740.03亿元。
比上年增长14%，比全国平均水平高6.2个百分点，比全省平均水平高1.4个百分点。
工业经济增长较快，2012年，全市第二产业增加值达561.41亿元，增长15.5%，对经济增长的贡献率为83%。
在第二产业中，规模以上工业实现增加值460.1亿元，增长16.8%，增速比全省平均水平高0.7个百分点。
2012年，全社会固定资产投资完成463.25亿元，增长20.8%，增速比全省平均水平高1.5个百分点。
其中，第三产业完成投资230.10亿元，增长35.2%，增幅高于第一、第二产业。
4、居民生活水平
2012年，全市城镇居民人均可支配收入达22808元，收入总量居全省第二，增长15.6%，增速比全省平均水平高2.1个百分点；全市农村居民人均纯收入8728元，收入总量仅次于成都、德阳，全省排名第三，增长14.4%，增速比全省平均水平高0.2个百分点。
2012年上半年攀枝花市城镇居民收入构成
指标名称
2012年上半年（元）
2011年上半年（元）
增幅（±%）
可支配收入
10788
9300
16
家庭总收入
11835
10284
15.1
工资性收入
7529
6445
16.8
经营净收入
635
522
21.5
财产性收入
198
151
31
转移性收入
3474
3166
9.7
2012年上半年城镇居民消费支出对比表
人均指标
2012年上半年（元）
2011年上半年（元）
增幅（±%）
消费支出
7361
6924
6.3
1、食品
3226
2897
11.4
2、衣着
669
662
1.1
3、居住
709
794
-10.8
4、家庭设备用品及服务
450
556
-19.1
5、医疗保健
479
525
-8.9
6、交通和通信
895
708
26.4
7、教育文化娱乐服务
667
503
32.6
8、其他商品和服务
266
278
-4.6
5、城市规划
《攀枝花市城市总体规划（2011-2030）》
攀枝花市未来城市的功能空间布局将呈现特色鲜明的“都市环+放射组团”的“阳光型”结构。
此次规划的规划期限为：
近期2011年-2015年，中期2016年-2020年，远期2021年-2030年，远景展望至2050年。
城市的性质定位为川滇交界毗邻地区区域性中心城市；以资源综合开发利用为主的现代特色工业城市；具有南亚热带风光的宜居城市。
规划在城市规划范围、城镇体系规划、功能空间布局结构、城市功能分区等方面与我市过去的规划有很大不同。
总面积7400多平方公里，次规划的规划范围包括市域规划范围和城市规划区。
市域规划范围即为行政区域范围，包括现在的东区、西区、仁和区、米易县和盐边县，总面积7440平方公里；城市规划区包括城市市区的东区、西区，仁和区的仁和镇、金江镇、前进镇、总发乡、大龙潭乡、中坝乡以及红格镇、益民乡、新九乡、国家级二滩森林公园、省级大黑山森林公园，总面积1810.08平方公里。
城镇规划空间布局以产业布局为依托，以成昆铁路沿线为发展轴，以中心城区、攀莲镇为重点，以渔门镇、大田镇为次重点，最终形成“以攀枝花主城区为中心，轴向布局，成群发展”规模等级布局合理、呈现特色鲜明的“都市环+放射组团”的“阳光型”城市功能空间布局结构。
二、攀枝花市房地产现状
1.总体情况
全攀枝花市挂名从事房地产开发的企业达一百家之多，而在2012年，由于地价和手续原因，也因为全国范围的政策性原因，有项目开发的企业并不多。
大多数是空壳公司。
很多企业都已多年未开发过项目了，要么转向，要么退出，有的仅靠收取一些租金维持经营。
实际上，攀枝花市场比较活跃的项目，宏山国际和在三区持续开发的金海集团，都是一线城市转向二线城市的企业。
这些企业纯商业的开发和炒作，拉升了攀枝花2012年的房价。
2.区域情况
在2012年上半年，攀枝花交房和开盘的楼盘主要集中在炳仁路一带，三区开发节奏受限购政策影响不大。
这一线楼盘单价在5000元以上，销售处于不错情况。
3.市场情况
攀枝花更多人认为有房就很稳定，表示希望能有一套房子，但是在经济条件不宽余的情况下不愿意做房奴。
也有很大一部分中年人和年轻人表示，如果可能，愿意贷款买房。
但现在政策对贷款购房的限制加大。
攀枝花和其他城市不同的地方在于，攀枝花有消费能力的消费者30%甚至更多，都在成都、重庆等地购置了二套房。
攀枝花的搬迁房、政策性房的建设力度比较大。
所以，攀枝花房地产真正的市场或者存在中档市场上。
4.产业结构不合理
攀枝花市经过四十年的发展，已经成为西南乃至中国的主要城市。
但是，攀枝花依然存在工业比重过高，尤其矿业、重工业比重过高的现状。
污染严重，城市人文还有待优化。
在过去的几十年中，作为外来移民城市，很多人是不愿把攀枝花作为定居城市的。
目前，攀枝花对外来人口最大的优势在于攀枝花的地方经济相对四川各地处于较发达水平。
人均GDP曾经多年连年位居全省第一。
今年上半年市政府也提出打造百万人口大城市的政策。
这些是容易拉动房地产市场的。
三、攀枝花市房地产市场销售情况及发展趋势
1、攀枝花市房地产市场销售情况：
攀枝花2012年3月至9月销售情况
●2012上半年攀枝花市场受到宏观环境的影响，成交量萎缩
●由于宏观市场转暖因素，进入6月之后，呈交量呈现明显上升
2012年3-9月攀枝花新房（商品房）成交4588套
序号
区县名称
销售面积
销售套数
1
东区
294421.110
3458
2
西区
17843.170
183
3
仁和区
95033.41
947
攀枝花市场供应量非常大，东区新开工项目呈现滞涨现象。
仁和区下半年新增项目达到6个，2013年开工建设体量将达到265万方，市场竞争将比东区更加严峻。
攀枝花市场对仁和区域价值处于看好状态。
配套及形象是主导项目成功的关键因素。
相关政策：
2011年市政府办公室印发《关于切实做好房地产市场调控相关工作的通知》要求进一步规范房地产市场经营秩序，确保房地产市场持续健康有序发
（1）加快保障性安居工程
A.新建商品房必须配建保障房
B.棚户区改造今年内基本完成
C.引导社会民间资金参与建设
D.落实计划及时提供建设用地
（2）严格执行差别化信贷税收政策
A.暂停发放三套及以上住房贷款
B.购房不足5年交易的全额征税
C.成交价低于市场价将强化征税
（3）加强保障性住房用地供应管理
A.商品房供地量不低于前两年
B.建立审批快速通道保证供应
C.大量建设中小套型商品住房
D.土地交付1年内开工3年内竣工
E.不按期开工将限制新购土地
（4）加强监管严查违法违规行为
A.取得预售许可15日内售房
B.未备案将被记入信用档案
C.定期公布商品房可售房源
D.国家限购政策对攀枝花房地产的影响
E.外地进入攀枝花的企业挤压了本土房地产企业的生存空间
2、攀枝花市房地产发展趋势
基于攀枝花市政府将房地产业作为带动增长的支柱产业，同时结合攀枝花市房地产实际状况，攀枝花市房地产发展趋势将体现在：
土地市场化进程加速，房地产市场监管力度加强，市场服务日臻完善，房价继续上升，市场竞争加剧，小区和楼盘品位进一步提高。
（1）土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。
有关部门将充分发挥职能作用，全市经营性用地招标、拍卖率较高。
加大建设用地清理和闲置土地处置力度，全面规范土地市场。
土地供应公示制度进一步完善，土地收购、储备机制初步建立。
城市地价动态监测工程开始启动，将在全市建立起地价监测网络，充分利用地价调控供求，控制总量，集约利用的作用，增强政府宏观调控经济的能力，土地市场透明度将显著增强。
（2）房地产市场监管力度增强，市场行为进一步规范。
随着整顿房地产市场秩序工作的深入开展和产业理性化程度的提高。
房地产开发企业、中介机构和物业管理企业的行为将进一步规范，房地产市场服务日臻完善，消费环境有效改善。
开发商与购房者、中介机构与消费者、物业公司与业主之间开始建立起良好的互信关系。
（3）政策性效应逐步显现，房价稳中有升。
路桥收费改革、土地出让金上调、土地市场化供应等拉动房价上涨的政策性滞后效应将在下半年逐渐显现。
这些政策对房地产市场的影响是长期的。
作为攀枝花市政府扩大消费，拉动经济增长的一项重要内容，下半年将出台实施加快发展房地产市场，扩大住房消费的政策，在加快住房货币分配工作、降低房地产交易税费、完善住房金融配套政策等方面采取可操作的措施，进一步促进住房消费。
四、对攀枝花房地产形势的认识
随着城市化和房地产市场化进程的加速，攀枝花市房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供需两旺。
这主要是因为：
（1）土地市场化进程加快，市场透明度增强，将推动房地产市场发展；
（2）加速花城新区建设，将长期拉动房地产业发展；（3）二手房中介机构日趋成熟规范，必将进一步活跃房地产市场。
城市的房地产市场形势的发展，取决于多方面的因素。
一是经济发展因素。
二是政策因素。
政府出台相关政策，加强对房地产的控制。
三是市场因素。
主要指产品的供求情况。
在看到攀枝花市房地产市场巨大发展潜力的同时，我们也应清楚的看到其存在的风险因素，包括：
攀枝花市二手房市场发展与一手房市场不能协调发展；土地成本存在上涨趋势，效益降低的风险加大；攀枝花市普通居民收入处于不太高的水平，没有足够的有效需求支持房价的持续上涨。
因此如果决心介入攀枝花房地产业的话，必须高度重视产品的结构问题。
在市场经济下，只能由产品的供应结构去适应产品的消费结构，而不可能让消费者去购买不适应他们消费水平和爱好的产品。
同时，在具体项目的选择上，应考虑到攀枝花市土地价格的上涨对资金供应的要求和利润空间的压缩。
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