物业管理早期介入和售楼中心管理服务重难点分析.docx

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物业管理早期介入和售楼中心管理服务重难点分析

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物业管理早期介入和售楼中心管理服务重难点分析

物业管理早期介入是从物业管理角度,对物业的规划设计,建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合相关规范要求,又满足使用和维护方便,尽可能减少疏漏,保证质量,节约成本。

随着物业管理的发展，服务范围也在不断拓展，售楼中心的管理已成为早期介入阶段重要的工作内容。

售楼中心作为项目形象展示窗口，通过对中心整体物业的安全保卫、管理养护和物业服务人员的操作规范管理，为客户提供优质服务，创造售楼中心优良环境，同时，统筹区域内各项设施的管理养护，配合开发商和销售公司进行营销活动开展，以良好的售楼物管服务，建立物业品牌形象。

现结合香格里售楼中心，对工作中的重难点作如下分析：

1、作为客户进入售楼中心的第一感观，可从看到、听到、感受到三个方面来评价工作质量，因此，售楼中心的环境管理与员工的礼仪规范是影响客户第一感观的主要因素。

与成熟小区相比，售楼中心的服务要求更讲究细节性、及时性、礼节性。

在售楼中心这个较小的服务区域内，客户的来访有相对集中的特点，针对这个特点，每个服务人员的分工就并非单一和绝对，随时观察现场动态，根据客户需求提供及时服务，配合与协作营造的氛围让客户感受到充分的重视，这也是服务所要达到的目的。

2、质量标准拟定与实施是一项系统的工作，也是售楼中心管理必备的规范性文件。

每个项目的规模、定位和运作方式不同，决定了售楼中心质量标准必须符合本项目的实际情况，具有实操性。

目前，售楼中心还没有统一的质量标准模式，我认为可以参照写字楼和星级宾馆的大堂管理服务标准进行拟定。

3、车辆管理是秩序维护中的难点之一，售楼中心一般设在交通方便且位置显眼的地方，但紧邻工地和道路，多采用临时停车点，在周末或节假日客户来访高峰期，安全隐患特别突出，为了减少隐患，可从以下方面入手进行管理：

（1）内部员工车辆与客户车辆分区停放，机动车与非机动车分区停放。

（2）完善车位标识和泊车区域的提示、警示标志的安放，做到告知提示到位。

（3）合理规划车行路线，规范车岗的指引导向手势，并加强泊车区域的巡查。

（4）对行车纠纷、来车不服从引导、暂无车位等突发事件，要有处理预案，队员要明白处理程序。

4、售楼中心作为开发、销售、物管三方的工作衔接点，与各单位的关系协调也应在工作中重视，三方工作相对独立，但对于同一项目而言，协作配合一直贯穿始终，良好的关系能使服务管理起到事半功倍的效果。

此外，售楼中心水电线路一般是搭接施工方的施工用水用电，排水也多采用施工的临时排水系统，施工过程的可变因素往往会影响售楼中心正常运行，因此与施工方保持畅通沟通也十分必要。

5、售楼中心多地处新区，生活配套设施极不完善，作业层员工特别是秩序维护队员的吃饭、住宿、休闲等问题相当突出，这也是售楼中心员工流动大的原因之一。

因此，加强员工关怀，积极向开发商争取，从根本上解决员工生活问题，是服务管理的必要保障。

见习报告

简介：

在车间参加钢结构的放样、切割、钻孔、剖口、焊接、矫正等工作。

并参与了钢结构的现场安装施工，学习钢结构工程的施工技术和施工组织管理方法，学习和应用有关工程施工规范及质量检验评定标准，学习施工过程中对技术的处理方法。

关键字：

见习报告

实习目的：

通过接触和参加一线工作，了解本公司的实际加工制作和安装过程，对钢结构有一个比较深刻的认识，为以后的工作打下基础。

实习内容：

在车间参加钢结构的放样、切割、钻孔、剖口、焊接、矫正等工作。

并参与了钢结构的现场安装施工，学习钢结构工程的施工技术和施工组织管理方法，学习和应用有关工程施工规范及质量检验评定标准，学习施工过程中对技术的处理方法。

实习概况：

在车间参加刚结构的加工制作实习，在南京德基广场工地参加钢结构安装实习。

遵守车间和工地安全规章制度。

出勤率高。

积极向工人师傅请教。

对钢结构的加工制作以及安装等有了很具体的了解。

同时对部分工程进行了实践操作。

实习期间完成了实习任务，达到了实习目的。

工程简介：

南京德基广场装饰工程，位于南京新街口。

我公司承建的是幕墙及天幕钢结构部分。

总工程量为一百多吨。

幕墙由九根高约四十米的格构式钢柱和多根圆弧钢梁组成。

天幕是由十三根鱼腹梁和相应的檩条、拉条构成。

第一部分加工制作

加工制作是钢结构工程由图纸变为实物的第一步，所以是十分重要的。

它的好坏直接决定着以后安装的顺利与否以及最终的工程质量。

了解它对我以后的设计工作也有很大的帮助。

（一）放样

放样工作包括以下内容：

核对图纸的安装尺寸和孔距，以1:

1的大样放出节点，核对各部分的尺寸；制作样板和样杆作为下料、弯曲、铣、刨、钻孔等加工的依据。

放样时要注意考虑加工余量。

焊接构件要求按工艺要求放出焊接收缩量。

不同规格、不同牌号的零件应分别号料，同一种材料按照“先大后小”的原则依次划线。

（二）切割

钢材下料常用气割、机切和锯切等方法，其中气割的质量最不稳定。

所以在进行气割时一定要要由有工作经验的工人师傅来操作或在旁边指导。

（三）钻孔

孔的加工在钢结构制作过程中占有一定的比重，尤其是在网架的球加工过程中，钻孔占了整个工序的大部分。

钻孔的加工方法可分为划线钻孔和数控钻孔。

钻孔的设备有悬臂式钻床、立式钻床和数控钻床。

网架的球加工主要使用立式钻床。

球加工的过程是先在球上切削一个面，切削厚度由螺栓直径决定。

以48mm为界，48mm以下为5mm，以上为8mm。

再在这个面上钻孔，以这个孔为基准面确定加工其他孔。

（四）剖口

对于需要对接焊接的构件，一般需要进行剖口。

1.1.对于板材，可是用铣边机。

铣边机对钢板焊前的坡口边、斜边、直边、u形边缘，可一次铣削成型。

工作效率高，能耗少，操作方便。

2.2.对于钢管，可直接用车床进行剖口。

一些口径较小的管子甚至可以直接用车床进行割削。

3.3.对于其它一些形状复杂的构件一般用气割机进行剖口。

这种方法简单易行，效率高，能满足开v形、x形坡口大的要求。

但在切割后一定要注意清理干净氧化铁残渣。

（五）焊接

焊接是钢结构加工制作过程中最重要也是最难控制的一个环节。

钢结构常用的焊接方法有手工电弧焊、埋弧自动焊、二氧化碳气体保护焊等。

（1）埋弧自动焊适用于较长焊缝，如焊接h型钢；它的焊接质量稳定，利于自动化生产；但是它需要专门的生产线，设备占地面积大，不利于搬运。

（2）二氧化碳气体保护焊主要用在重要构件拼装上，它的优点是焊接质量较稳定，效率高，连续性好，是我们厂车间最常用的焊接方式。

（3）手工电弧焊效率较低，质量稳定性随操作者波动较大。

但是它有携带方便的特点，是工地现场最常用的焊接方法。

由于焊接是通过高温将金属融化将它们连接在一起，然后再冷却。

这使得焊接部位难免出现一些缺陷。

如气孔、夹渣、咬边、焊瘤等。

这些缺陷会直接影响到焊缝的受力性能。

咬防治这些缺陷，就必须严格按照焊接操作规程来操作，焊工要有上岗证。

焊缝的检测方法是根据焊缝等级来确定的。

钢结构的焊缝等级分为三级。

三级是最低一级，通常只需要用肉眼观察外表就行了；一、二级则需要进行超声波探伤，检查比率分别为100％和20％。

（六）矫正

当构件经过前面一系列的加工程序后，会出现弯曲、凹凸不平等现象，这是就要对构件进行矫正。

矫正的方法主要有机械矫正、火焰矫正、手工矫正等。

1.1.机械矫正适用于批量较大、形状比较一致的钢材和构件的矫正。

如焊接h型钢。

2.2.火焰矫正较为灵活，对于变形较大的构件也能处理。

但是对于火焰的温度、加热的方法等不容易准确掌握，因而质量没有机械矫正稳定。

3.3.手工矫正具有灵活简单、成本低的优点，但准确度差。

只能适用于对尺寸精度要求不高的构件。

（七）表面处理

这是钢结构构件出厂前的最后一道程序。

一般有除锈和喷漆组成。

其中除锈这道工序的先后由于加工对象的不同而不同。

例如网架的杆子是在其它加工完成之后再由抛丸机来除锈；而格构式柱则由于体积的原因必须在一开始就要进行抛丸除锈。

第二部分钢结构的安装

钢结构的安装是把运到现场的各种构件用电焊、高强螺栓、普通螺栓等方法连接起来成为一个整体。

我这次实习时所参与的是南京德基广场工程是一个幕墙工程。

它的安装难度在于要把九根在地上拼接好的长四十多米的钢柱吊起并准确挂到四十米高的悬挑钢梁上。

由于工程地处南京市最繁华的新接口，四周仅有宽六七米的很狭小的一块空地可被使用。

而汽吊的展开宽度就有三四米；且当时施工时正处冬季，白天短，夜晚长，工期又紧。

但是由于动工前准备工作做得充分，施工组织得周密，使得我们克服了各种困难，如期完工。

由于钢柱是由两根直圆钢管和一根圆弧钢管组成的格构式柱，每根重达7.7吨，重心有偏移，且钢柱长度较长。

为了能使钢柱准确而平稳得吊装到指定位置，我们采用了两点递送法。

准备了两台汽吊，以一台七十吨的汽吊为主吊，另以一台二十吨的汽吊为副吊。

吊点分别为柱长的1/3处。

主机在上，承受钢柱的主要荷载。

副机在下，配合主机起钩，随主机的起吊，副机行走或旋转，将钢柱脚递送到柱基础附近后，副机摘掉钩子卸载，最后由主机和3吨铁葫芦将柱子安装就位。

在这样一次安装过程中，协调指挥相当重要。

要同时指挥协调两台吊车、40米高处悬挑梁上和底下柱脚处的安装人员。

如果一个环节出了问题，那将造成不可想象的后果。

但现场的施工人员很好地协调指挥全过程。

这令我大开眼界。

除了钢柱外，天幕的鱼腹钢梁的安装也是一个难点。

由于造型的需要，鱼腹钢梁有一半是没有肋板的，而梁因为考虑到热胀冷缩必须设计成一端简支一端滑动的简支梁，且梁的两端有一定的高差，这就造成了在安装后出现了沉降不均匀的现象，使得后装上的檩条高低不平。

这些直接影响了后续玻璃的安装。

最后我们想了个办法，用千斤顶从低位的滑动支座处将沉降过大的钢梁顶上去的办法将梁矫正。

后来在装完檩条后装拉条时有出现了同一问题，也是采用这一办法解决的。

通过这次现场施工实习，我不但学到了高大构件的吊装过程，还从天幕的安装中得到了一点启示，那就是在设计这种拱行简支梁时，要考虑到他们的沉降是否均匀，他们的水平变形是比较大的。

尊敬的各位领导：

一、认真落实教育优先发展是实施素质教育的前提

一年来，镇党委政府以十六大精神为指导，认真贯彻三个代表重要思想和全国基础教育工作会议精神，大力实施“科教兴镇”战略，把教育事业的发展纳入党政工作的重要日程，列入社会经济发展的总体规划目标，为实施素质教育奠定了坚实的基础。

健全领导机构，成立了以镇长为组长的教育工作领导小组，研究制定了《****镇教育发展总体规划》《****镇关于实施义务教育的规定》《****镇创建和谐教育园区和百姓满意学校实施方案》《创建校园文化aaa级学校实施方案》《2007年教育工作计划及实施意见》等，确立了党委会定期研究教育工作制度，重大问题及时研究制度，领导干部包学校制度，人大政协视察教育制度，义务教育工作报告制度，并且得到了很好的落实。

实行目标责任制，围绕教育的投入和发展，镇政府与各管区、村委签定了目标责任书，并把目标完成情况，作为村镇各级主要领导干部政绩考核的主要内容，形成了“党以重教为先，政以兴教为本，民以支教为荣，师以从教为乐”的良好局面。

二、努力改善办学条件是实施素质教育的基础

近年来，我镇不断加大教育资金的投入，泰安*中、****二中、中心小学等九处学校的专用教室和内部设施齐全，各类实验仪器，多媒体等电教器材，图书、音体美器材等，均达国家一类标准，其它各校均达国家二类标准，各仪器设备利用率达98%以上。

实验教学、电化教学开设率100%，实验考试优秀率99%，各校都建立了校园网，教育工作指导中心建立了教育网站、设立教师博客，各中小学均可及时查看教育工作指导中心的通知，并进行在线交流。

今年，****学生公寓也已经破土动工，预计投入170万元，8月份竣工启用。

在加大投入上硬件的同时，我镇还注重校园文化建设，根据《校园环境管理评估细则》的标准要求提出了“把学校建成花园式校园”的具体要求，各中小学校园环境有了很大的改观：

****二中的园林式学校，山阳小学的石刻景点，石楼小学的花园式校园，西****小学的净化管理，突显特色；****还启动了“保护民俗文化遗产”的校园文化构建工程，建起了民俗文化展室。

镇指导中心每学期两次对学校评估，纳入学校的量化考核，有力的促进了各校办学水平的不断提高。

我镇有8处学校被评为市“校园文化建设aaa级单位”，9处学校被评为区“百姓满意学校”。

三、建设高素质教师队伍是实施素质教育的保证

（一）以制度为标尺，加强教师队伍建设。

认真贯彻市委市政府两办《关于进一步深化中小学人事制度改革的意见》，按照区《中小学人事制度改革方案》，出台了《****镇2007年教职工聘任实施方案》，由镇教代会通过并实施。

严格落实校长竞聘制、校长负责制和教师聘任制。

全面落实《关于进一步加强和改进师德建设的意见》，出台了《****镇教职工队伍管理意见》，确立了《教师向学生宣誓制度》《教师评价方案》等一系列制度，规范教师队伍，充分地调动了广大教职工的积极性。

（二）以活动为载体，强化师德作风建设。

1、在教师队伍中开展“三个代表”重要思想和胡锦涛总书记社会主义荣辱观教育，认真落实了“教师行为十不准”，严格执行“一票否决制”，认真开展师德民主评议活动和百姓满意教师考评活动，建立了科学高效的师德评价体系和运行机制，实行学生评教制度、家长评教制度、教师互评制度等，使广大教师真正树立了“育人为本”“为学生终身发展服务”的理念，为人师表，教书育人。

2、各校开展了轰轰烈烈的“思想、作风、纪律”三整顿活动，围绕“校荣我荣”展开大讨论，让广大教师明确认识到——教师的职责就是“教书育人”，教师的行为就是“为人师表”，教师的伟大在于“关爱学生”，让我镇教师升华自己，有力的加强了全镇教职工思想作风建设。

3、在全镇范围内开展了“十佳师德标兵”评选和“第六个师德建设教育月活动”，制定了《****镇第六个师德建设教育月活动实施方案》，要求各校深入开展这项活动，并在去年10月份，由教育工会发起，组成师德报告巡讲团，到全镇各校进行巡回演讲，使广大教师从“廉洁从教、为人师表、爱岗敬业、关爱学生、尊重家长”等方面提高了认识，促进了我镇师德水平的不断提高。

4、我们经常开展“参观身边名校，开设校长论坛”活动，组织全体校长，到****、十中、十五中等学校实地参观学习，就“如何加强学校管理，创建和谐校园”做了深入的交流，开阔了校长的管理视野，强化了创建品牌化学校的意识。

5、我们结合全市开展的“继续解放思想，推进科学发展”教育活动，组织全镇教师认真学习、查摆问题，为教育提出合理化建议，进一步增强广大干部职工的责任感和紧迫感，努力形成树正气、求上进、干事业、促发展的良好局面。

（三）以培训为手段，促进师资水平提高。

以上措施的贯彻执行，我们的目的只有一个：

建立一支“目标统一、团结一心、一身正气、一股干劲”的干部队伍和一支“敬业爱校、精业爱生、乐业爱岗”的教师队伍，以保证我镇教育教学质量全面提高。

四、不断强化安全意识，细化安全管理，为实施素质教育保驾护航

1、严格落实学校安全工作制度，镇教育工作指导中心与各中小学、幼儿园签订了《安全工作目标责任书》，全镇中小学都完善了安全制度、检查制度、汇报制度，建立了应急预案机制，健全了安全档案，责任明确，落实到人，坚持做到安全工作“细抓、实抓、严抓、常抓”。

2、要求各校配备必要的安全器材，不断检查，及时更换，定期对整个校园进行彻底检查，发现安全隐患，限时整改，不留死角。

3、充分利用壁报栏、黑板报、广播等手段，对学生进行安全常识教育，定期进行安全逃生演练和艾滋病“换水游戏实验”，让广大师生牢记“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的古训。

4、07年11月30日，全镇中小学校长、成教中心校长、幼儿园园长和指导中心全体成员在省级规范化学校石楼小学召开安全教育现场会，通过学习石楼小学的安全教育创新课题、档案材料管理和安全自救逃生演练，有效的提高了学校领导的安全教育意识。

5、不断完善学校安全保卫工作。

****和镇二中，专门从保安公司聘请保安员，对门卫、校院轮流值班、巡逻，并积极与派出所联系，设立校园警务室，有效的净化了校园环境。

五、努力提高教育管理水平和教育教学质量是实施素质教育的归宿

（一）依法规范办学行为，提高教育管理水平

1、认真贯彻落实《山东省普通中小学管理基本规范》40条和各级素质教育工作会议精神，做到了“五个坚决杜绝”：

坚决杜绝体罚和变相体罚；坚决杜绝双休日、节假日加班加点补习文化课；坚决杜绝随意增减课程、增减课时；坚决杜绝不按教育规律和学生身心发展特点，增加学生课业负担；坚决杜绝说做不一，弄虚作假，严重违犯办学规律和有关法律法规的功利主义思想。

2、充分发挥教代会作用，进一步加强学校民主建设，成立了教育工会，建立健全了学校工会组织，学校每学期召开一次教代会，镇教育工会每年召开一次教代会。

进一步完善了工会网络组织，细化了工会职能，完善了《****镇教育工会岗位目标责任制度》，并逐级签定工会工作目标责任书，重大问题由教代会或全体教职工讨论通过。

3、我镇按照义务教育保障机制改革的要求，全部免除义务教育阶段学生杂费和部分课本费，严格落实“一免一补”，严格执行山东省一费制收费标准，规范收费行为。

07年下半年，免除了所有在校生的课本费，贫困学生救助面积达到上级标准，义务教育经费全部纳入“区教育财务管理中心”管理，确保到户到校，专款专用，分别核算，各学校都及时公布校务、财务状况，接受社会的监督。

同时镇教委人员实行包保责任制，专人负责，每学期两次检查学校财务，学校的民主建设得到了进一步的发展。

（二）狠抓过程性管理，全面提高教学质量

镇指导中心不断完善教学管理制度，制定了《****镇中小学评估方案》并把管理制度落到实处，切切实实地抓好教学管理工作。

1、建章立制，确立了《例会制度》《升国旗制度》《学生跑操宣誓制度》等，为规范学校管理提供了统一的尺度。

2、镇教研室每月对各校进行一次教学视导，各校实行“日查周评月汇总”制度。

要求各校每周检查一次教案、作业，做到有检查，有记录、有总结。

要求教师备课要规范，上课求实效；作业批改要认真及时，善于在批改中发现教学上存在的问题，及时改进；认真抓好听课、评课活动。

3、加强教研教改力度，向课堂要质量。

我镇中小学成立了教研会，制定了《教研会职责》，充分发挥骨干教师的带动作用，结合教师读书成长计划，开展了多种形式的校本教研活动，通过读书学习、设立课题、听课评课、外出考察、撰写论文等各种教研活动，让教师认识到了教改的重要性和必然性，并在教学教研中不断进行教学改革。

积极争取了“德育教育学科化”区级实验课题，成功的召开了现场会，市教研室和泰山区教研室的领导对本课题给予了高度评价,现已正式立项为省级课题；八中开展的“语文主导式教学模式”成效显著；教委制定的“主导、自学、检测式教学模式”已经立项为省级课题,取得了阶段性成果。

4、为加强薄弱学科的教学，促进学生的全面发展，镇指导中心加大调配力度，认真落实新课程计划，开全课程、开足课时，全镇小学在开全音、体、美等课程的基础上，为英语、计算机课配备了专职教师。

5、积极开展丰富多彩的文体活动，制定大课间活动方案，认真实施区教研室提出的“十个好”、“五个一”和“兴趣小组”活动，保证无体育课的当天，学生集体体育锻炼不少于1小时，全面提高学生的综合素质。

6、各校利用“六一”、“十一”、“老人节”等重大、传统节日，开展多种形式的庆祝活动和德育教育活动，举行家长联谊会，建立了社会、家庭、学校三维一体的教育网络。

在去年十月份结束的区校园文化艺术体育节活动中，我镇总评第四名，并获得优秀奖；在区庆“七一”艺术展演中，参赛作品分获一、二等奖；在区拔河比赛中，获男子组第一名，女子组第二名；在泰安市中学生第十六届运动会上，高飞、徐杰分获800米和1500米银牌，为****增光添彩。

8、教育质量进一步提高，去年中考升入重点高中349人，升学率为95%。

去年高考，我镇有198名同学金榜题名，进入大学深造，其中李运猛、禇昌鹏等60余人考入清华、中国海洋等全国名牌重点大学。

这与我镇的义务教育基础是分不开的。

六、抓好幼教，发展成教，做好素质教育的准备和延伸

在中小学教育教学质量稳中有升的良好态势下，我镇的成教、幼教事业也有了长足的发展。

2、认真贯彻市区关于学前教育改革与发展的意见，在深入调研的基础上，我镇制定了《****镇关于学前教育改革与发展的实施方案》，相继出台了《****镇幼儿园督导评估方案》《****镇幼儿园常规管理要求》，每学期两次对幼儿园进行综合督导评估；在全镇范围内公开竞聘园长，狠抓幼儿教师的培训工作，利用暑假，聘请专家，进行了为期两周的业务培训。

总之，我镇教育正朝教育四化的轨道，改革与创新的发展着，不断在学校管理、教学管理、规范化学校建设、教育科研等方面渗透新的管理理念，采取制度引导与人文管理相结合，强化内部管理。

学校领导班子精诚团结、锐意改革，广大教师爱岗敬业、默默耕耘，全镇学生心怀理想、勇于进取，全镇上下形成了良好的教风和学风，具有了强劲的发展势头。

各位领导，我们虽然取得了一定的成绩，但与各级领导的要求还有差距，我们将在十七大精神的鼓舞下，落实科学发展观，解放思想，开拓创新，继续改善办学条件，不断强化学校管理，扎实推进素质教育，全面提高教育教学质量，以“办人民满意的教育”为宗旨，促进我镇教育事业又好又快的发展！

******人民政府