高速公路服务区停车区物业管理制度DOC.docx

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高速公路服务区停车区物业管理制度DOC

高速公路服务区（停车区）物业管理制度

（DOC）

高速公路服务区（停车区）物业管理制度

第一章总则

第一节服务区物业管理的相关概念及界定

一、服务区的物业管理主要是对服务区公共区域的安保、清洁、绿化、水电及公共设备设施、零星工程维护维修等。

二、相关概念及界定

“公共区域”与“租赁区域”的划分以租赁场所滴水线为界。

“公共区域”是指租赁建筑物及附属建筑物、构筑物以外的区域，包括共同使用的停车坪，公共厕所，供配电房，发电机房等部位。

“租赁区域”是指租赁建筑物内部及室内外墙面、建筑物外围边沟，经营单位自行管理的餐厅、厨房、超市、客房、走廊通道、门厅及室外地砖等建筑物有效延伸部分。

“公共设施”与“租赁设施”的划分：

1、水电设施以

计量分表为界，表内为租赁水电设施，表外为公共水电设施；

2、电信电视网络等设施以服务区内公共分线设备为界，以内为租赁设施，以外为公共设施；3、排水排污设施以管道汇合处为界，汇合前的部分为租赁设施，汇合后的部分为公共设施。

“公共资产”是公共区域内的资产和公共设施，“租赁

资产”是指租赁区域内的资产和租赁设施。

第二节服务区物业管理的范围

一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：

楼

盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；

二、公共建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：

天桥，公共洗手池，垃圾站，化粪池，锅炉房，沟渠、池、

井，水塔、高压水泵房，高杆灯，供配电房，发电机房等；

三、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：

共用上下水管道、落水管，共用照明、管道线路，水泵、供排水系统，污水处理系统，供配电系统，发电机，室外消防系统，垃圾站清运，化粪池、污水处理池、沉淀池、沟渠池井的清淤处理等；

四、公用绿地、花木、雕塑小品等的养护与管理；

五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括LED显示屏、公共卫生间、公共垃

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圾桶、商业网点、文化体育娱乐场所等；

六、公共区域的环境卫生，包括：

公共广场、公共厕所、车坪道路等区域的清洁卫生、垃圾收集、清运等；

七、车辆的引导、停放及公共秩序的维护，包括：

安全

监控、巡视、治安执勤等；八、保管并完善物业管理相

关工程图纸、竣工验收资料等.

第二章房屋建筑及整体形象第一节房屋建筑

一、服务区各种用途房屋的保养、维修，使之处于良好状态。

二、房屋外观符合服务区整体规划要求，建筑整体完好、整洁。

三、不得乱搭乱建或擅自对房屋建筑进行改造，如因经营需要添置、修缮或改造房屋，须事先向公司提出申请，经批准后方可实施。

四、在规定保修期内，房屋建筑保修单位负责保修。

五、

房屋维修按公司相关工程管理办法执行。

第二节标识标牌

各功能区标识标牌指示明确，标识、标线、指示牌等设置恰当，清晰明确与区的整体建筑装饰风格协调。

一、设置

1、符合高速公路统一形象的要求.2、区内标识标牌物业部统一规划和设置；

3、采用的文字、图形或符号应简洁明了、会意性强；4、导向标牌与其表示的功能属性、位置、路径方向必须一致；5、功能区主导向标牌竖立在行车道入口，并且主面与路面平行

6、张贴、悬挂的标牌主面下边沿与水平线平行；7、室内标

牌设置的位置必须醒目。

二、管理

服务区综合办公室对区内所有标识标牌实行统一监督

管理，未经公司批准同意，任何单位或个人不得在服务区公共区域设置任何标识、标牌和张贴各种商业广告、宣传资料、标语及其他张贴物。

严禁在区内标识标牌和墙面乱写、乱画,

第三章公共环境卫生

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第一节公共环境卫生管理要求

一、保持建筑物的整体美观，不得堆放、吊挂有碍观瞻的物品。

二、应当根据需要，在建筑物、广场等周边摆放花草和

盆景，保证其整洁、美观。

三、对在服务区内随地吐痰，

乱扔果皮纸屑，随地大小便和抛洒油污等不文明的行为，每个员工都有及时制止的义务。

四、确保停车场地面无油污及明显垃圾，。

五、垃圾桶、垃圾房做到及时清理并进行定期消毒防虫处理。

六、厕所保证不间断供水，达到无味、无蝇，保持公厕地面清洁、干燥，台盆无积水。

第二节车坪道路、停车坪绿化带清洁

一、清洁要求

1、每天两次，用扫把、拖斗车对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物，每隔半小

时巡回清扫一次。

2、发现污水、污渍、口痰等必须及时冲刷、清理干净，用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。

3、果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长

柄刷子沾水刷洗一次。

4、每天清扫停车坪地面，保持无垃圾杂物，定期用高压水龙头冲洗停车坪地面。

5、每周用湿毛巾擦拭各种指示牌及其他装饰物品，确

保无污迹和灰尘，擦拭完后必须归原位。

6、每周清理沟渠、通道等处至少两次，每月冲冼有污

迹地面、墙身一次。

7、草木、盆景、花木等应按规定进行浇水、施肥、修枝整形、除草灭虫等工作。

二、清洁标准

1、停车坪干净、整洁，无烟头、车辆摆放整齐，绿地、

走廊、通道等公共场所无烟头、无纸屑、无痰迹、无积水、

无杂物堆放、无明显污渍、泥沙。

2、花木、草坪修剪整齐、环境幽雅；外场垃圾及时清理、没有堆积乱放。

3、果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物；垃圾箱及时清理，定期喷洒药物保持清洁、无异味、无漫溢

4、距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。

沙井、明沟内无积水、无杂物。

第三节垃圾箱桶清洁一、清洁要求

每天及时清除垃圾箱桶、内的垃圾。

二、清洁标准

目视箱桶表面无污迹，走近箱桶边无异味，每天清洗二次。

三、将箱桶、搬到有水源的地方，先用水冲洗一遍，然后对污迹处倒少许清洗液搽洗，再用水冲洗干净，搬到原位放好。

第四节停车场管理办法

一、广场停车场为顾客提供临时停车服务；二、车辆

必须按车型有序停放，不得在通道上停车；三、司乘人员

在下车前请关好门、窗，妥善保管好贵重物品；

四、不得在停车场内试车、修车、装卸货物及损坏路面，修车应到指定地。

如有油渍、损坏路面的，参照路政管理条例应当做出相应的赔偿；

五、不文明行为，服务区保安人员有权利和义务制止；

六、严禁按喇叭换人；

七、严禁装载易燃、易爆、剧毒物品的车辆进入停车广场，如特殊情况确需停放的，需事先通知广场保安或服务区值班经理，按指定区域停放；

八、违章停车不服从服务区保安指挥的，服务区将予以

拖离，费用车主承担，并通知高速交警按违章处理;

九、服务区内车辆临时停放时间不得超过4小时。

第四章绿化亮化小品第一节乔灌木养护要求

一、乔木修剪

1、修剪工具包括高枝剪、高枝锯、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手套、警示牌等；2、棕榈科植物老化枝叶枯

黄面积达2/3时即应剪除，其叶壳在底部开裂达1/3以上

时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；

3、对于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪；

4、每年12月〜次年2月应对乔木修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状：

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5、修剪整形必须达到均衡树势、完整树冠和促进生长

的要求；6、剪下的枝叶应及时清除，集中运到花木基地处理。

二、灌木修剪

1、修剪工具、用具主要有绿篱机、绿篱剪、手套、警

示牌等；

2、所有灌木在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作；

3、非观花的造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以

保持树冠丰满、树型美观；4、每天巡查中及时清剪因折断

等而枯黄的枝叶；

5、对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木及时将枯黄的叶边清修；6、观花灌木在花期过后进行修剪，尽量避免在开花前修剪。

三、病虫害防治

1、区内灌木每月喷一次广谱性杀虫剂和杀菌剂；2、

对突发性病虫害及时有针对性地喷杀农药；3、喷药时应注

意喷植物的叶背面及根茎部位；4、服务区内禁用高毒或强

刺激性的农药。

第二节亮化系统维修保养标准

一、灯杆的地脚螺栓，开关盖或其它安装设施良好，灯杆无生锈、裂缝或断裂等情况，油漆良好。

二、灯杆编号清晰，灯杆接线匣无漏水，熔丝完好，匣盖无锈蚀，螺丝齐全，灯杆的穿线管无损坏，管口导线应完好，安装处无松动和锈蚀。

三、装有熔丝的灯具其熔丝应完整安装在相在线，熔丝良好，引下线无松弛及损坏情况，绝缘良好，与其它线路有足够安全距离，与路灯线、灯头线的连接良好。

四、缆接线匣或管窖井应完好，无垃圾或积水现象，灯

杆底座内接线匣无积水，熔丝良好，匣盖无锈蚀，螺丝齐全。

五、控制柜无走时误差、失灵，光控开关安装位置、方

向准确，无断线现象，开关接线、升降马达、传动皮带良好，路灯接触器接入路灯线的位置良好，无断线、碰线、接地等

情况

六、路灯线、控制器无断线、碰线、接地等情况，配电站中的开关、闸刀、接头无发热现象；配电盘、仪表、指示灯运行正常。

第三节宣传栏的清洁

一、清洁程序

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1、吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。

2、因吸粪车的噪音较大，故应避开住户的休息时间进行作业。

3、揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。

4、化粪池内的沼气有毒、易燃、故应待充分散发后，才能作业，且周围不得有明火。

第三节垃圾池清洁

一、清洁要求

1、每天对垃圾池进行巡视，发现垃圾堆放过多必须及时进行清运。

2、垃圾池不得有异味散发，不得就地焚烧。

3、定期对垃圾池进行消杀工作。

第四节污水处理器清洁

一、清洁程序

1、用铁钩打开检查井的盖板，敞开15分钟后，再用竹竿搅检查井内杂物结块层。

2、原始的方法是用大飘掏出井

内杂物，并清理处理。

3、检查调节器中的沉淀池和隔油池，用大瓢掏出沉淀池内杂物和结块，用捞筛捞起隔油池内的悬浮物和油污。

二、注意事项

1、掀开井盖后，地面要竖立警世示牌，并有专人负责监护以防行人跌入。

2、掀开和盖上井盖时应注意防止用于减震的车轮掉入井内。

3、如发现管道堵塞、污水外溢时，

立即组织人员进行疏通。

4、作业时身穿紧边裤，戴胶手套。

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高速公路服务区（停车区）物业管理制度

第一章总则

第一节服务区物业管理的相关概念及界定

一、服务区的物业管理主要是对服务区公共区域的安保、清洁、绿化、水电及公共设备设施、零星工程维护维修等。

二、相关概念及界定

“公共区域”与“租赁区域”的划分以租赁场所滴水线为界。

“公共区域”是指租赁建筑物及附属建筑物、构筑物以外的区域，包括共同使用的停车坪，公共厕所，供配电房，发电机房等部位。

“租赁区域”是指租赁建筑物内部及室内外墙面、建筑物外围边沟，经营单位自行管理的餐厅、厨房、超市、客房、走廊通道、门厅及室外地砖等建筑物有效延伸部分。

“公共设施”与“租赁设施”的划分：

1、水电设施以

计量分表为界，表内为租赁水电设施，表外为公共水电设施；

2、电信电视网络等设施以服务区内公共分线设备为界，以内为租赁设施，以外为公共设施；3、排水排污设施以管道

汇合处为界，汇合前的部分为租赁设施，汇合后的部分为公共设施。

“公共资产”是公共区域内的资产和公共设施，“租赁资产”是指租赁区域内的资产和租赁设施。

第二节服务区物业管理的范围

一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：

楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；

二、公共建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：

天桥，公共洗手池，垃圾站，化粪池，锅炉房，沟渠、池、井，水塔、高压水泵