未来十年工程造价管理的发展趋势(尹贻林).ppt

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未来十年中国工程造价管理的展望,尹贻林教授国家教学名师,天津理工大学管理学院：

院长教授博士生导师公共项目与工程造价研究所：

所长,2,最具生命力的两大产品尽职审查项目监督,一,工程造价咨询业领域的拓展项目监督与尽职审查,项目监督与尽职审查业务：

预计将广泛用于项目融资阶段，例如BOT/BT/PFI模式不仅涉及建筑业，也涉及金融业不仅为房地产商服务，也为银行、私募基金公司服务,尽职审查：

“协助银行及私募基金公司，在房地产项目买卖前为新建或半建成的建筑物进行尽职审查或者投资评估”。

此项业务主要是在购买项目之前帮助业主做评估，以识别项目的潜在风险，确定投资的可行性。

尽职审查业务的工作内容等同与项目监督业务中的尽职审查初级阶段。

尽职审查业务主要工作内容,尽职审查业务的基本工作方法与思路,一、扮演客户的投资顾问尽职审查,项目监督,尽职审查,二、充当客户的耳目项目监督,项目监督：

通过风险识别、风险应对建议，保护客户效益；同时使得项目不受客户直接控制，使客户在发展中获得效益。

在建设过程中，项目监督团队充当客户的“耳目”（Eyesandears），帮助客户更好的实现：

（1）风险控制；

（2）成本控制；（3）计划控制；（4）质量控制。

项目监督业务主要工作内容,项目监督业务的基本工作方法与思路,项目监督,尽职审查,目前，我国房地产市场（propertymarket）呈现出以下趋势：

机构性投资者增多,共同基金投资增加,1,2,上述资金支配人在房地产市场寻求机会同时，需要一定机构评价项目的经济可行性（financialviability）、与潜在项目相关的合同风险（asociatedcontractualrisksofdistressprojects）等。

随后，上述资金支配人需要监管项目中资金使用情况、项目现金流、实际进度与计划进度差值等。

尽职审查、项目监督业务巨大的市场需求,三、尽职审查、项目监督在国内的发展前景展望,项目监督,尽职审查,1.尽职审查,2.项目监督,实际需求,需要的专业技能,建筑合同专家（constructioncontractpecialist）,成本顾问（costconsultant）,1,2,这两方面正是造价人员的专长所在,尽职审查,项目监督,质量控制（qualitycontrol）,核心:

成本控制（costcontrol）,1,3,进度控制（programmecontrol）,风险控制（riskcontrol）,2,4,三、尽职审查、项目监督在国内的发展前景展望,项目监督,尽职审查,8,最具辐射性的五大手段与理念全生命周期造价管理（LCC）价值管理（VM）合理风险分担（PRA）可施工性（Constructability）建筑信息模型（BIM）,二,价值管理：

通过建立项目核心价值体系的生成，确定基于价值的造价控制目标，将单纯控制造价转变为基于项目价值增值的目标集成化控制。

全生命周期LCC：

通过整体考虑可持续发展、节能减排、集成化管理要求，从被动地反映工程计转变为能动地影响设计。

可施工性：

EPC集成管理模式下，设计方案优化与造价控制目标优化的重要措施，提升项目价值的重要手段。

1,2,3,合理风险分担：

从被动地反映合同管理结果转变为能动地影响合同管理过程。

建筑信息模型BIM：

可视化管理工具，协助决策者做出准确的判断，同时相比于传统绘图方式，在设计初期能大量地减少设计团队成员所产生的各类错误，以至于后续承造厂商所犯的错误。

4,5,最具辐射性的五大手段与理念,项目管理服务范围示意,LCC投资控制的思想一：

将视野拓展到全生命周期,BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,项目进展时间,LCC投资控制的思想二：

控制的关键在于前期,BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,在设计时，不能只寻求购置成本的最优，忽略运营维护成本，据研究，重大基础设施项目中运行及维护成本占整个生面周期成本的60%。

图重大基础设施运行费用与其它费用对比,LCC投资控制的思想三：

注意运营维护成本,BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,某房地产开发项目全生命周期造价管理（LCC）,20世纪70年代末、80年代初英美的一些工程造价界的学者和实际工作者将项目竣工后的使用维护阶段纳入造价管理范围，提出了以实现整个项目生命周期总造价最小化为目标的全生命周期造价管理理论（LifeCycleCostingLCC）和全生命周期成本控制（LifeCycleCostControlLCCC）。

全生命周期不仅包括初始阶段，还包括未来的运营维护以及拆除翻新阶段。

全生命周期工程造价管理模式,全过程工程造价管理模式,考虑一次性建设成本与运营维护成本的平衡,过分强调一次性建设成本,忽视运营及维护成本,一次性建设成本,一次性建设成本,运营及维护成本,运营及维护成本,全生命周期造价（LCC）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡,房地产开发质量的提升,道路规划合理，周边配套设施齐全,交通便利，购房者节约了交通费用及时间,购房者居住舒适，维修次数少,BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,由购房者承担的维修费用（运营费用）在很大程度上影响了房地产企业的口碑,在LCC指导下的房地产开发商形成良性循环,房地产项目建成移交以后，其预期功能的可靠程度会受到前期设计、施工成果的制约，也会因为使用过程中必然发生的劣化而降低其功能，购房者（最终用户）通过维护/修复等活动实施以维持其使用功能，通常这样的活动具有周期循环的特点。

BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,广州国际金融中心地上103层中，69楼以下为写字楼，69楼以上为超五星豪华酒店；地下共4层，有珠江新城最大的地下停车场，共1700多个车位；28层附楼则有国际会议中心、酒店式公寓、高档商场等，去年底已封顶。

西塔在在设计阶段就充分了项目建成后运行与维护费用，并且考虑运营阶段的经济效益。

（1）西塔安全性：

不怕千年罕遇地震，能抵百年一遇大风。

防震：

增加结构用钢量，使其即使在8度（广州抗震设防烈度为7度）这样广州千年罕遇的地震作用下，西塔仍然能屹立不倒，并且主体结构基本不会受到破坏；同时，国内外机构分别进行的风洞试验结果都显示，在强风或百年一遇的大风作用下，位于塔楼内的人都不会有不舒服的感觉；,防雷：

西塔有1/4都是在云层中，防雷安全十分重要。

广州国际金融中心每个楼层结构钢筋及玻璃幕墙框架均成为避雷设施；防火：

如果广州国际金融中心遇到一个局部的火灾或者爆炸事件，只会局部被破坏，而不会发生连续倒塌。

广州国际金融中心外筒在钢管中注入了耐高温且防火的混凝土，内筒钢筋混凝土结构也有良好的防火性能，再加上独特的斜交网格结构，突发冲击只会使受到冲击的网格节点被破坏，而不会令整体崩塌。

（2）经济效益内设超五星豪华酒店已经确定了设计方案。

其中，7172层为餐饮，7497层为客房，98层为行政酒廊，99-100层为观光层、休闲中心，设有全国最高的游泳池。

70层到顶都是六角形中空中庭，可以直接仰望蓝天白云。

93层以上为钻石形镜面反射幕墙，99-100层的楼梯是悬挑在中庭内的玻璃楼梯，在阳光照射下整个中庭就像绚丽多彩的“万花筒”：

基于LCC考虑建设成本、运营维护成本、运行效益的均衡广州国际金融中心西塔,BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,图西塔LCC设计理念,BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,17,南京是全国内地第六个拥有地铁的城市，南京地铁的建设综合造价每公里392亿元，运营用工人数每公里用工不超过46人，全线不超过1000人，几乎是标准定额的一半，降低了运营成本；地铁资源开发独树一帜，运营首年资源收入可达7000多万元，地铁运营当年通过资源开发收益补偿在不还本付息，不提取折旧的情况下，可实现收支基本平衡；实现了地铁、公交、出租车“一卡通”，这在全国是第一家；在确保工程进度的同时研究解决建设过程中的关键技术难题，南京地铁共完成科研项目21项，目前已完成11项科研成果鉴定。

南京地铁工程,基于LCC考虑建设成本和运营维护成本的均衡南京地铁案例,BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,18,南京地铁前期的LCC管理,组织保障：

在南京地铁同时组建建设和运营班子，确保以运营为导向进行地铁建设的基础上，南京地铁的建设能更好地从项目全生命的利益考虑建设目标和运营目标的平衡。

1、确定合适的线路标准，合理选择地上与地下线路,2、整体设计，分步实施、避免功能过剩,3、实现有效的线路规划，在建设时就预留了地铁出入口、风亭、风道等设施,4、实现合理的车站设计，降低工程造价,5、推行国产化设备，降低工程造价,基于LCC的具体控制措施,BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,19,表：

国外有关地区地铁的造价（汇率：

6.85）,表：

国内其他地区地铁的造价,一般来说，我国建材价格和人力劳务价格均低于发达国家和地区，同类建设工程的造价应比它们低很多。

然而我国地铁工程的造价却比许多国家和地区。

南京地铁一号线一期工程，线路全长21.72公里，项目投资概算约85亿元，综合造价每公里3.92亿元，是国内地铁建设中造价最低的。

运营期参照全世界唯一盈利的香港地铁，做到了在不还本付息、不计折旧情况下实现收支平衡。

南京地铁建设在降低造价方面的做法无疑极具参考价值。

BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,基于LCC的思想，在设计中应特别注意：

生命长的设施要保证质量,由于生命周期长，在建设中特别要关注它的施工质量，保证“百年不坏”。

但就一个基础设施本身来说，不同的组成部分其各自的生命周期还有很大的不同。

有的部分会比较长，也有的部分会比较短。

比如轨道交通，其线路结构、土建设施、车辆生命周期长，要保证它的质量，要加大投资。

而运行控制系统则生命周期较短，要注意使投资与其生命周期内的需求相匹配。

例子：

轨道的控制系统，它的生命周期不长，但它的基础设施、土建结构，包括轨道的车辆，生命周期是比较长的。

像日本东京地铁已经100年了。

当初日本对地铁的认识不是很深刻，地铁线路埋得很浅，对其他的基础设施造成一定影响。

地铁用了100年以后，日本将地铁线上跑了100年的地铁车辆换下来又卖给了阿根廷，阿根廷还可以用。

日本东京地铁,BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,生命周期短的设施要算准确,算准的意思是系统的生命周期要与设施的需求相吻合，要对系统本身的生命周期有很好地把握。

系统的生命周期小于或大于设施的需求都会造成投资的浪费。

上海地铁一号线的信息系统的例子：

当初上海地铁一号线买的信号系统定位是要满足发车间距2分钟以内的运行需求。

其实这个要求在当初就有很多争论，有没有必要买得这么好?

现在，这套系统已经要换了，IT系统的生命周期一般在8年左右，这套系统换的时候上海地铁一号线的发车间距还只有4分钟。

如果当初买发车间距4分钟的系统，价格只需要二分之一左右。

上海地铁1号线,基于LCC的思想，在设计中应特别注意：

BIM,可施工性,价值管理VM,全生命周期LCC,合理风险分担PRA,要特别关注收益高的项目设施,我们一方面要关注节约投资，另一方面还要关注产出多的设施。

要在设计管理阶段就考虑让这些设施能够多出效益，或者说为这些设施进一步提高收益创造条件，提供可能性。

机场航站楼的旅馆的例子：

虹桥机场西航站楼建好以后，从1号门到8号门是到航站楼的门，紧靠着的0号门和9号门就是旅馆的门。

比如底特律机场，旅馆的门就是航站楼的1号门，旅客可以非常方便地直接从航站楼走进旅馆。

一方面它的效益很好，另一方面机场的服务也进一步提升。

因此在设计中给予了极大的关注。

上海虹桥机场西航站,基于LCC的思想，在设计中应特别注意：

BIM,可施