什么是按揭买房那些人不适合按揭买房Microsoft Word 文档.docx

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按揭买房该注意些什么?

法学领域  2007-02-1218:

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按揭买房

按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。

2、购房协议书正本。

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号1份。

其贷款手续及程序是这样的。

首先，请到银行了解相关情况。

并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。

然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。

接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。

办理产权抵押登记和公证。

最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。

通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。

   购房者如何办理按揭贷款？

楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。

在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。

在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。

购房者办理

楼宇按揭的具体程序如下：

（1）选择房产

购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。

购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。

购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。

对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。

在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。

购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。

在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。

银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。

并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款

买房付全款还是办按揭？

选好了房子，接着遇到的问题就是付款。

不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。

付全款的三大优点

1.付全款省钱

虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。

而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。

2.无债一身轻

付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。

同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。

3.转手容易从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。

即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

付全款的两项缺点

1.资金压力大

如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。

2.投资风险大

除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。

办按揭的三大优点

1.花明天的钱圆今天的梦

按揭就是代款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

2.把有限的资金用于多项投资

从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

3.银行替你把关

办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

办按揭的缺点

1.背负债务

说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。

而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。

2.不易迅速变现

因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。

银行按揭如何办理？

　　目前能够为商品房办理按揭的银行主要是建设银行和工商银行，另外中信实业银行也在为个别房地产项目提供按揭。

打算申请银行按揭的购房者首先要做好申请按揭的前期准备工作：

　　　　1、了解所选楼盘的发展商与哪家银行签订了“按揭合作协议”，具体由哪个银行办理，可要求发展商出示“按揭合作协议”原件。

一般而言，银行必须先审查该发展商的资质及该房地产项目的合法性，只有合法的项目才能办理银行按揭。

2、根据自身情况，向按揭银行或其指定的律师事务所咨询办理按揭所需条件，能够办成几成几年按揭，做到心中有数。

　　办理按揭的程序（以建行办理七成十年按揭为例）一般是：

　　1、购房者与房地产公司签订《商品房预售（销售）契约》，并交纳30％房价款；

　　2、到银行指定的律师事务所申请办理贷款手续，提供银行要求的资信证明资料（见下文），由该律师事务所进行实质审查后出具《法律意见书》，上报银行批准。

　　3、银行根据《法律意见书》审核后，决定是否批准该按揭申请：

（1）银行批准，由律师所安排申请人与银行签订按揭合同，代理申请人办理预售合同现房房产证抵押登记手续；

（2）银行不予批准，申请程序终结。

申请人与发展商另行签订付款协议或按照原购房合同中的有关条款履行。

　　需要向银行提供的文件包括：

　　●申请人个人资信证明：

　　1、申请人一般须为两人以上。

申请人应当提供一份申请书，表明两人愿意共同申请贷款，共同承担还款义务和风险。

应提供两人的身份证、户口本、结婚证明、外籍人士护照，港澳台人士回乡证等及两人一寸照片若干。

　　2、出示申请人各自单位出具的收入证明及纳税证明。

有兼职的，出具兼职收入证明。

　　3、提供个人财务情况，包括有存款情况（人民币外币），拥有私车情况，有价证券及其他资产情况。

应出示存折原件或银行出具的存款证明。

　　4、贷款申请人提供保人的，对自然人保人，要求有固定的职业，固定的收入，有还款能力，同时要在申请贷款的建行开立户头，存入不低于月还款额6倍的存款。

　　●贷款申请人须提交的有关购房文件：

　　1、经房地局备案登记的正式《北京市商品房预售（销售）契约》。

对于只签订了认购合同的，由律师事务所上报银行，由银行决定是否承认有效，是否给予贷款。

　　2、房屋总价款30％以上的首期款交讫发票或收据。

　　3、向律师事务所或建行购房信贷处领取申请表二份、合同书四份。

在律师指导下填好申请贷款表格，其中内容包括发展商签章同意于房产过户前对其按揭贷款提供担保，以及申请人同意以所购房屋作为按揭抵押物的声明。

　　4、银行要求提供的其他文件。

申请银行按揭需要防范风险

银行按揭申请必定能获同意吗？

产权需要转移，按揭转移手续如何办理？

按揭款因特殊原因不能及时还款怎么办？

选择怎样的按揭方式最能省钱？

这些问题往往容易被购房者忽视。

而买房作为家庭最大的一笔投资，大多数工薪阶层都会选择按揭的方式购房。

正因为如此，消费者才更须注意在按揭过程中可能会发生的一些问题。

    一位业内人士认为，随着利息的进一步下调，必将带来又一次购房热潮，而目前广州市购房按揭已变得越来越专业，按揭过程中出现意外的情况也越来越多，已成为消费者置业路上的“绊脚石”。

有专家呼吁，提高消费者按揭风险意识已是刻不容缓。

    申请按揭失败怎么办

    并不是所有的市民都能够取得按揭贷款的资格。

首次置业的李先生在市区某楼盘看中一套心水房，准备通过银行按揭来付款，并当场交给开发商10000元订金，但贷款银行经过审定后认为李先生缺乏偿还能力，所以李先生无法取得按揭贷款。

当李先生向开发商要求退还自己已支付了的订金时，开发商却认为未在购房合同中予以明确，且责任不在他们而予以拒绝。

    一位法律人士认为，发展商通常会承诺某家银行可以为购房者提供房地产抵押贷款，并在购房合同中约定由发展商为购房人代理该笔贷款的相关手续。

不过也有开发商钻这个空子，不在合同中注明，仅是口头的承诺，购房者一不留神就会吃亏。

这位人士同时还表示，要避免这种申请银行按揭贷款失败的陷阱，消费者最好是在房屋买卖合同约定，如果申请银行按揭失败，则退回订金或首期购房款，双方各不相干；若房产公司不承诺履行连带责任保证的，购房者就不要以银行按揭的方式购买其住房。

    按揭款未及时还怎么办 

    由于某种特殊原因按揭款不能及时偿还也是按揭过程中出现较多的问题。

从事 IT业的王先生几年前通过按揭买了一套豪宅，王先生本来认为凭自己的薪水供楼完全没有问题。

但随着 IT泡沫的破灭，王先生的工资也一落千丈，每个月几千元的按揭款成为极大的负担，直至有一天王先生因未还款而被银行通知再不交款将收缴其房屋产权。

    一位银行工作人员针对这种情况告诉记者，王先生采取的还款方式是等额本息还款，这种方式是那些还款能力较强的人士常采取的。

不过一旦遇到财产困难而又无积蓄的话，就很可能被银行收回产权。

她还认为，王先生如果当初采取的是等本不等息还款法，在经济良好时多还一点款，那么现在的压力就会小很多。

这位人员同时提醒消费者，要根据自己的实际情况来选择房屋和按揭方式。

    按揭的房屋能退吗 

    在急需资金时，未还完按揭款的房子能否转让或抵押，也是消费者关心的问题。

从事货物批发的刘女士最近来电咨询，她在广州城区看上了一处房产，经多方考虑并查看该房屋相关手续后，刘女士与开发商签订了购房合同，并顺利地办理了相关贷款手续。

在还款的过程当中，王女士因生意上急需资金，于是想将这套房子转手以换取资金。

但该房屋是否能再交易，如可以应怎样办理相关手续，刘女士却不是很清楚。

    一位业内人士表示，这种情形应视不同情况对待，如在履行合同的过程，购房人如果要将自己已交纳了一部分房款的房屋转让给第三人，须与开发商及银行进行协商，如果购房者与开发商、银行能就转让的方式、条件达成一致时，应签订书面协议。

而且购房者、开发商、银行三者转让协议签订后，应由购房者和开发商到房屋所在地的房地部门做合同的变更、登记备案手续。

只有经过房屋土地管理部门登记备案后，该变更合同才正式生效。

因此，刘女士完全可以根据相关的法律法规来进行房屋产权转移以套取现金。

    正嘉律师事务所毛律师认为，如果在按揭还款过程当中，遇到问题或发生纠纷时，应以冷静的态度来分析处理问题，还可以请教相关专业人士，切不可采取如终止向银行偿还借款等极端的行为。

因为这样的话购房者就将被判定为违约，而且最后吃亏的还是消费者。

    商品房按揭贷款流程

（一）借款人填写《贷款申请审批表》，向贷款银行提交有关材料（首期款已支付证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件及复印件）。

（二）发展商作为借款保证人在《贷款申请审批表》“保证人意见”栏上签字、盖章。

    （三）贷款银行的信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批。

    （四）贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款。

    （五）国土局产权登记和公证部门办理房产产权抵押登记手续。

    （六）通知发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行。

    （七）通知借款人领回借款合同、借据、保险单。

    （八）借款人按期还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。

    银行按揭新品种 

    为迎合购房者延长借款期限、更换住房贷款的抵押物或将抵押给银行的个人住房出售给第三方的市场需求，银行按揭还推出了几个新品种。

    加按：

是指借款人延长原借款期限。

借款人须提供正常还款的证明以及加按的书面申请，同时须符合银行个人住房贷款的规定。

    转按：

是指出售抵押的住房、变更借款人，转让已抵押住房的，须提供申请转按的借款人与第三人签订同意转让个人住房出售合同，期房转让的须由开发商盖章同意。

其出售住房的交易价格必须高于借款人所欠银行全部贷款本息及相关费用之和。

    换按：

是指借款人变更所购商品房。

变更原有借款的抵押房产，其变更抵押物的价值不得低于原抵押物的价值，如所变更的住房为期房，须由开发商确认。

    一手楼按揭3大问题

    1.购房人应首先了解拟购房屋所属楼盘是否已与银行签约、申请按揭贷款需办理什么手续等； 

    2.与发展商签订购房协议，交付定金，为避免纠纷，协议上应订明如果银行不同意贷款时定金以及付款方式等将如何处理； 

    3.待贷款获批准后才与发展商签订《房地产预售契约》或《房地产买卖契约》，并跟踪交易见证办理情况，凭房地产交易所监证后的预售契约与银行签订《楼宇按揭合同》。

什么人不适合按揭买房?

2005年06月14日10:

09

凌波

    许多城市家庭里6个人买一套房非常普遍。

小俩口所有的积蓄，加上双方父母的养老钱，只为了能交上一套新房的首付。

在接下来的很多年内，还要承担着每个月几千元的月供。

父母总会老，难免会生病，后辈也可能跳槽甚至失业，孩子总是要生，生出来就要吃要喝，对于未来这些可能需要的花费，房子消耗掉许多年轻家庭最后的一点应付能力。

于是，生活的开支被尽可能地压缩，生育的计划被一再地搁置，所有的业余爱好都变成一种奢侈，不敢跳槽，不敢创业，甚至不敢和老板提起加薪的事。

    为了一套房子，除了这些付出的代价外，你还将面对加息的风险、持有成本的提高和楼市本身的风险。

    其实，有些人认为，租房不仅是一种生活态度，也是一种理财之道。

他们不是投资客，他们是只有一套房子自住的普通人家，但如今他们中的一些人毅然决定卖掉自己仅有的一套房，开始“颠沛流离”的租房生涯。

他们住在别人的房子里，用卖掉房子赚来的钱做自己想做的事。

他们说：

“生活，不应该被房子困住。

”

    两个月前，在妻子看来，宋国强的想法似乎还有点“大逆不道”——他要把自己家仅有的一套房子卖了，然后去租房住。

2001年初，刚毕业的宋国强和女友（现在的妻子）来上海工作，他们在外环线附近租了套房。

2002年，买了一套126平方米的三房一厅，总价40.32万元，在父母的帮助下他们首付了10.32万元，贷款30万元15年，每月还贷2380元。

    宋国强仔细地给妻子算了一笔账：

如果现在把房子以120万元售出，并提前还清银行剩余贷款约23万元，则剩余97万元，即使保守一点存入银行，按现在5年期存款每年收益3.6%计算（利息税先忽略不计），每年利息34920元，5年利息是34920×5＝17.46万元，加上5年来原本用于存入银行还贷的款2410×12×5＝14.46万元，减去5年来用于租房钱3500×12×5＝21万元（3500元可以在地段很好的地方租一个很舒适的全装修全配二室二厅），5年后总资产应是（120-23＋17.46＋14.46-21）万＝107.92万元。

    如果房子不出售，继续还贷，5年用于还贷的款是（2410×12×5）万＝14.46万元（有约一半是还本金，一半是利息，未计算利率变动因素）。

5年后欠银行本金约23-（14.46/2）＝15.77万元，5年后，房子如果维持现在的这个价位120万元，5年后总资产应是（120-14.46-15.77）万＝89.77万元。

    不算不要紧，这一算还真把妻子给算楞住了。

宋国强赶紧趁热打铁：

如果这5年内上海房价下跌，房子也旧了，不好出手了，那就亏大了。

如果5年内房价继续上涨，要达到总资产有107.92万元，这套房就必须涨到138.15万元，涨幅是15%，但谁敢保证5年后这么旧的房子还值138.15万元？

    就在算账过程中，妻子的脸上渐渐地阴转多云接着放晴了。

算到最后，她卖房的心情竟然比宋国强还要迫切。

于是，夫妻两人将现在的房子以120万元价格出手。

现在夫妻俩在公司旁租了一套房，每天上下班只需步行-——净赚60多万元，他们知足了。