会计政策与会计核算流程地产.docx

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会计政策与会计核算流程地产

会计政策与会计核算需关注的事项

各企业财务部应当加强与当地税务局的沟通与联系，加强对各地区房地产企业所得税和土地增值税税收优惠政策和税务征收政策的研究，探讨企业会计政策和成本核算方法对企业所得税和土地增值税的影响，对企业重组、经营、投资和筹资活动进行税务会计筹划。

税务会计筹划知识，应成为财务部经理、主办会计和税管员上岗资格考试和在岗培训的重点，财务部税管员应尽可能承担会计处理的复核责任。

重点关注如下会计处理：

●关注计税利润与会计利润永久性差异与时间性差异，在不违反税务政策前提下，尽可能选择有助于降低计税利润的票据形式与会计处理方法；

●关注计税收入与会计收入时间性差异，在不违反税务政策前提下，尽可能推迟计税收入时间；

●关注计税成本与会计成本的差异，在不违反税务政策前提下，尽可能提高计税成本；

●关注计税费用与会计费用的差异，在不违反税务政策前提下，尽可能提高计税费用；

●关注不同的成本费用项目对企业所得税及土地增值税影响程度，在不违反税务政策前提下，尽可能选择有助于节税的成本费用项目进行会计处理；

●关注各种票据形式与取得入账时间，对企业所得税及土地增值税影响，在不违反税务政策前提下，尽可能选择有助于节税的票据形式与取得入账时间；

●关注企业所得税入库税务与会计时间性差异，在不违反税务政策前提下，尽可能推迟税款入库时间；

●关注土地增税税入库税务与时间性差异，在不违反税务政策前提下，尽可能推迟税款入库时间；

●关注各地区不同时间段的企业所得税与土地增值税的税收优惠政策，尽可能争取享受税收优惠待遇。

房地产企业会计政策与成本核算流程

一、重要会计政策、会计估计

（一）会计制度

本公司执行企业会计准则及其补充规定。

（二）会计年度

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

（三）记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

（四）记账基础和计价原则

本公司以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。

（五）现金及现金等价物的确定标准

（1）现金为本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款；

（2）现金等价物为本公司持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

（六）应收款项

本公司的坏账确认标准为：

对债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍然不能收回的应收款项；或因债务人逾期未履行其清偿责任，且具有明显特征表明无法收回时经公司批准确认为坏账。

本公司采用备抵法核算坏账损失。

坏账发生时，冲销原已提取的坏账准备。

坏账准备不足冲销的差额，计入当期损益。

在资产负债表日，公司对应收款项按账龄划分为若干组合,根据应收款项组合余额的一定比例计算确定减值损失,计提坏账准备。

（七）存货

存货主要包括开发成本、开发产品、库存材料、库存商品、低值易耗品和包

装物等。

各类存货取得和发出均按实际成本入账，低值易耗品和包装物在领用时采用一次转销法摊销。

开发用土地的核算方法：

公司开发用土地在“存货-开发成本”科目核算

按成本对象和成本项目进行分摊和明细核算。

公司购买土地使用权的土地出让金一般采用分期付款方式支付，在满足合同约定付款条件时确认为公司资产，记入开发成本。

对于满足合同约定付款条件而尚未支付的土地出让金，在满足合同约定付款条件当日列入预付账款，对于未到合同约定支付时间但未来需要支付的土地出让金则在本附注中的承诺事项披露。

公共配套设施费的核算方法：

公共配套设施是指按政府有关部门批准的公共

配套项目如道路等，其所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目进行分摊和明细核算。

不能有偿转让的公共配套设施，按受益比例分配计入开发成本。

能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目作为独立的成本核算对象，单独归集成本。

公司的存货实行永续盘存制，公司定期对存货进行清查，盘盈利得和盘亏损失计入当期损益。

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。

在确定存货的可变现净值时，以取得的可靠证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素。

为执行销售合同而持有的存货，以合同价格作为其可变现净值的计量基础；如果持有存货的数量多于销售合同计划数量，超出部分的存货可变现净值以一般销售价格为计量基础。

用于出售的材料等，以市场价格作为其可变现净值的计量基础。

存货跌价准备通常按单个存货项目计提。

（八）长期投资

长期股权投资主要包括本公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的权益性投资，或者对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。

（1）长期股权投资的初始计量

①本公司合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：

本公司同一控制下的企业合并，以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。

长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。

按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

本公司非同一控制下的企业合并，在购买日按照下列规定确定其初始投资成本：

A．一次交换交易实现的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。

B．通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。

C．本公司为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入企业合并成本。

D．在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，本公司将其计入合并成本。

②除本公司合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：

A．以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

B．以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

C．投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。

D．通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》确定。

E．通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第12号-债务重组》确定。

（2）长期股权投资的后续计量及投资收益确认方法

①本公司采用成本法核算的长期股权投资包括：

能够对被投资单位实施控制的长期股权投资；对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。

采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。

追加或收回投资调整长期股权投资的成本。

被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

本公司确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的部分作为初始投资成本的收回。

②本公司采用权益法核算的长期股权投资包括对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资。

长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。

本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。

本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。

被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

若符合下列条件，本公司以被投资单位的账面净利润为基础，计算确认投资收益：

A．本公司无法合理确定取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值。

B．投资时被投资单位可辨认资产的公允价值与其账面价值相比，两者之间的差额不具有重要性的。

C．其他原因导致无法取得被投资单位的有关资料，不能按照规定对被投资单位的净损益进行调整的。

被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。

本公司对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。

（3）长期股权投资减值准备的确认标准和计提方法

本公司在资产负债表日判断长期股权投资是否存在可能发生减值的迹象。

存在下列迹象的，表明长期股权投资可能发生了减值：

①长期股权投资的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及长期股权投资所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响。

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算长期股权投资预计未来现金流量现值的折现率，导致其可收回金额大幅度降低。

④其他表明长期股权投资可能已经发生减值的迹象。

长期股权投资存在减值迹象的，估计其可收回金额。

本公司一般以单项长期股权投资为基础估计其可收回金额，可收回金额根据长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

可收回金额的计量结果表明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的长期股权投资减值准备。

难以对单项长期股权投资的可收回金额进行估计的，以该长期股权投资所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额，并按照《企业会计准则第8号-资产减值》有关规定计提长期股权投资减值准备。

减值损失一经确认，在以后会计期间不能转回。

对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资的减值准备按照《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》有关规定确认和计量。

（九）投资性房地产

公司的投资性房地产为已出租的建筑物。

公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括

购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残

值率对建筑物计提折旧，相关的折旧政策同本附注四之（十）项固定资产中的房屋建筑物。

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，公司将该投资性房地产

转换为固定资产或无形资产。

自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，公司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

资产负债表日，若投资性房地产的可收回金额低于账面价值时，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

投资性房地产减值损失一经确认，在以后的会计期间不再转回。

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该投资性房地产。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

（一十）固定资产

（1）固定资产的确认标准

本公司固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

在同时满足下列条件时才能确认固定资产：

①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。

②该固定资产的成本能够可靠地计量。

（2）固定资产的初始计量

固定资产按照成本进行初始计量。

①外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

②自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

③投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

④非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分别按照《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号-债务重组》、《企业会计准则第20号-企业合并》、《企业会计准则第21号-租赁》的有关规定确定。

（3）固定资产的分类

本公司固定资产分为房屋及建筑物、机器设备、运输工具、电子设备及其他。

（4）固定资产折旧

固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。

按固定资产的类别、使用寿命和预计净残值率确定的年折旧率如下：

已计提减值准备的固定资产折旧计提方法：

已计提减值准备的固定资产，按该项固定资产的原价扣除预计净残值、已提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。

已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

（5）固定资产后续支出的处理

固定资产后续支出指固定资产在使用过程中发生的主要包括修理支出、更新改造支出、修理费用、装修支出等。

其会计处理方法为：

固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，在发生时计入当期损益；固定资产装修费用，在满足固定资产确认条件时，在“固定资产”内单设明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。

以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出予以资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。

（6）固定资产减值准备的确认标准和计提方法

本公司在资产负债表日判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。

存在下列迹象的，表明固定资产可能发生了减值：

①固定资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及固定资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响。

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算固定资产预计未来现金流量现值的折现率，导致其可收回金额大幅度降低。

④有证据表明固定资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。

⑤固定资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。

⑥本公司内部报告的证据表明固定资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如固定资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。

⑦其他表明固定资产可能已经发生减值的迹象。

固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。

本公司一般以单项固定资产为基础估计其可收回金额，可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

可收回金额的计量结果表明固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。

难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额，并按照《企业会计准则第8号-资产减值》有关规定计提固定资产减值准备。

减值损失一经确认，在以后会计期间不能转回。

（一十一）在建工程

（1）本公司的在建工程按工程项目分别核算，在建工程按实际成本计价。

（2）在建工程结转为固定资产的时点

在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。

对已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算手续的固定资产，按估计价值记账，待确定实际价值后，再进行调整。

（3）在建工程减值准备的确认标准和计提方法

本公司在资产负债表日判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。

存在下列迹象的，表明在建工程可能发生了减值：

①在建工程的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及在建工程所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响。

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算在建工程预计未来现金流量现值的折现率，导致其可收回金额大幅度降低。

④有证据表明在建工程已经陈旧过时或者其实体已经损坏。

⑤在建工程已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。

⑥本公司内部报告的证据表明在建工程的经济绩效已经低于或者将低于预期，如在建工程所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。

⑦其他表明在建工程可能已经发生减值的迹象。

在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。

本公司一般以单项在建工程为基础估计其可收回金额，可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

可收回金额的计量结果表明在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建工程减值准备。

难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额，并按照《企业会计准则第8号-资产减值》有关规定计提在建工程减值准备。

减值损失一经确认，在以后会计期间不能转回。

（十二）无形资产

（1）无形资产的确认标准

无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

在同时满足下列条件时才能确认无形资产：

①符合无形资产的定义。

②与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入公司。

③该资产的成本能够可靠计量。

（2）无形资产的初始计量

无形资产按照成本进行初始计量。

实际成本按以下原则确定：

①外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号-借款费用》可予以资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。

②投资者投入无形资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

③自行开发的无形资产

本公司内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。

内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：

A．完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。

B．具有完成该无形资产并使用或出售的意图。

C．无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，证明其有用性。

D．有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。

E．归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认规定后至达到预定用途前所发生的支出总额。

以前期间已经费用化的支出不再调整。

④非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本，分别按照《企业会计准则第7号-非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号-债务重组》、《企业会计准则第16号-政府补助》、《企业会计准则第20号-企业合并》的有关规定确定。

（3）无形资产的后续计量

本公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。

无形资产的使用寿命为有限的，估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为本公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。

使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额在使用寿命内系统合理摊销。

本公司采用直线法摊销。

本公司无形资产包括土地使用权、软件使用权、专利权、非专利技术等，均按取得成本计价，摊销方法如下：

项目

摊销方法

摊销年限

备注

软件

平均年限法

合同规定年限或受益年限

随同计算机购入的软件计入固定资产价值

土地使用权

平均年限法

40年或50年

研发项目

平均年限法

合同规定年限或受益年限

无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。

已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。

无形资产的摊销金额计入当期损益。

使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。

（4）无形资产减值准备的确认标准和计提方法

本公司在资产负债表日判断无形资产是否存在可能发生减值的迹象。

存在下列迹象的，表明无形资产可能发生了减值：

①无形资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。

②本公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及无形资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响。

③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响本公司计算无形资产预计未来现金流量现值的折现率，导致其可收回金额大幅度降低。

④无形资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。

⑤本公司内部报告的证据表明无形资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如无形资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。

⑥其他表明无形资产可能已经发生减值的迹象。

无形资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。

本公司一般以单项无形资产为基础估计其可收回金额，可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

可收回金额的计量结果表明无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。

难以对单项无形资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额，并按照《企业会计准则第8号-资产减值》有关规定计提无形资产减值准备。

减值损失一经确认，在以后会计期间不能转回。

（十三）长期待摊费用

长期待摊费用包括已经支出但摊销期限在一年以上（不含一年）的各项费用，按预计收益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示，摊销年限一般不低于3年。

（十四）借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则

借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

①资产支出已经发生。

②借款费用已经发生。

③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

（2）借款费用资本化期间

资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用