我国房地产税收制度改革的研究.docx

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我国房地产税收制度改革的研究

海南大学

课程论文

题目：

我国房地产税收制度改革的研究

学号：

********B149

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年级：

08级

学院：

应用科技学院

系别：

管理系

专业：

会计学（注册会计师方向）

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完成日期：

2011年8月22日

摘要

税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京、上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。

在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为我国宏观调控的重点。

为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。

房地产税收制度改革更是势在必行。

本文通过分析我国房地产税收制度的现状和存在的问题，得出了我国房地产税制改革的基本思路。

即建立以房地产税交易、持有、利用三个环节来征税的房地产税收体系，形成科学合理的房地产租、税、费体系，同时加强房地产税收的立法并适当放权，建立完善的房地产税收制度和房地产评估制度，以适应不断发展的社会主义市场经济，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

关键词：

房地产税收；税制改革；管理；配套措施

一、前言……………………………………………………………………

（1）

（一）税收概述……………………………………………………………

（1）

（二）房地产税收…………………………………………………………

（1）

（三）我国房地产税收制度的现状………………………………………

（2）

（四）我国房地产税收制度存在的问题…………………………………

（2）

二、世界房地产税收概况…………………………………………………（5）

（一）国外房地产税收体系概况…………………………………………（5）

（二）国外房地产税制的基本特征………………………………………（5）

三、我国房地产税收制度改革措施………………………………………（6）

（一）完善我国现行房地产税收制度……………………………………（6）

（二）改革的配套措施……………………………………………………（7）

四、结论……………………………………………………………………（8）

参考文献……………………………………………………………………（8）

一、前言

（一）税收概述

税收是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征参与国民收入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。

取得财政收入的手段有多种多样，如税收、发行货币、发行国债、收费、罚没等等，而税收则由政府征收，取自于民、用之于民。

税收具有无偿性、强制性和固定性的形式特征。

税收三性是一个完整的统一体，它们相辅相成、缺一不可。

税收体现了国家与纳税人在征收、纳税的利益分配上的一种特殊关系，是一定社会制度下的一种特定分配关系。

税收收入是国家财政收入的最主要来源。

税收分为国税和地税。

地税又分为：

资源税、营业税、个人所得税、个人偶然所得税、土地增值税、城市维护建设税、车船使用税、房产税、屠宰税、城镇土地使用税、固定资产投资方向调节税、企业所得税、印花税等。

税收主要用于国防和军队建设、国家公务员工资发放、道路交通和城市基础设施建设、科学研究、医疗卫生防疫、文化教育、救灾赈济、环境保护等领域。

（二）房地产税收概述

改革开放30年来，我国已初步构建了围绕房地产的开发、保有和交易三个环节征税的房地产税收体系。

按照征税客体性质的不同，将房地产税收分为四类：

流转税（包括营业税、城市维护建设税）、所得税（包括企业所得税和个人所得税）、财产税（包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税）、行为税（包括印花税）。

税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，近年来，我国部分地区如北京、上海房价飞涨，房地产业发展，大到影响市场交易能否顺利进行，国土资源能否得到充分利用，小到影响城市居民能否安居乐业。

在这种持续高温的态势下，加强对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，以实现资源有效配置成为我国宏观调控的重点。

为遏制畸高房价，给过热的房地产市场降温，税收的杠杆调控作用不容忽视。

房地产税收制度改革更是势在必行。

（三）我国房地产税收制度的现状

　　到目前为止，我国并没形成一套专门的房地产税制，现行税制中，涉及到房地产的税收主要有12种，即营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税，契税、耕地占有税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税、城市维护建设税、外商投资企业和外国企业所得税。

我们把这些税种单列出来，按照征税环节的不同可以划分为四类：

即房地产开发环节征收的税收、房地产保有环节征收的税收、房地产转让环节征收的税收、房地产出租环节征收的税收。

（四）我国房地产税收制度存在的问题

一般而言，税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。

但就目前我国现行的房地产税收制度，在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用，且税收流失问题严重，导致征收成本较高；在调节个人财富收入方面也收效甚微，且税收负担不合理；同时也未成为地方财政收入的主要来源，逐年增长的比例均低于GDP的增长比例，表现出不协调的关系。

我国现行房地产税收体系中存在的主要问题如下。

1.房地产开发过程和和交易环节税费复杂交叉，税费混乱，费挤税现象严重

（1）以税代租。

如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，采用定额税率，按实际占用不同等级土地面积进行征收，而不是按土地价值征收，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。

（2）以费代税。

如土地闲置费，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

这个土地闲置费其实就是一种税，具有税收的强制性、无偿性和固定性的特点。

而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。

（3）以费挤税。

“费挤税”问题的存在是房地产税收制度安排欠合理和投资环境不稳定的表现。

“费挤税”使得费用变相地合理化了，其负面影响是显而易见的。

由地方费用摊派引起的间接“费挤税”，其典型表现是城市教育费附加税的征收。

严格说，它并不与政府提供公共产品或劳务相对应，实际上属于地方费用摊派。

按照合理负担原则，税费的征收以纳税对象的承受能力为限度，超过了这一限度无疑会削弱税基的稳定性。

地方利益导入的直接后果是各种不正规费用排挤正税。

欠合理的地方税收规定引起的直接“费挤税”。

2．内、外资房地产企业税收制度不统一

一是两套所得税制。

对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。

对内资企业开征城市房地产税和企业所得税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。

对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕地占用税政策内外不统一。

对内资企业占用耕地却不征收。

这种“超国民待遇”虽在改革开放初期为吸引外资起到了一定积极的作用，但在世界经济全球化的今天，尤其是我国加入WTO后，外资企业将在更多领域进入中国市场，这两套税制的实行，将很大程度损害内资企业利益，影响税收公平性原则。

3.税负不公平

（1）城乡差异问题。

现行房产税和城镇土地使用税只在城镇及工矿区实行，没有覆盖等其他地区。

（2）重复征税问题。

房主出租房产，既要缴纳营业税又要缴纳房产税；房产产权转让缴纳的印花税和契税也具有相同的计税依据。

（3）区别对待问题。

现行房产税对自用房产按原值扣除10%~30%后的余值按每年1.2%的税率计征，而对出租房产则按照租金收入的12%计征。

与自用相比，出租房的税负明显要高。

4.税收政策在房地产的分布不合理

从征税环节来看，我国现行房地产税收主要集中在房地产的流通交易环节，而在房地产占用（保有）期间设计的税种较少，且免税范围较广。

一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个房地产市场的上扬；另一方面，房地产占用（保有）环节的税费种类过少，使得大多数由使用者无偿取得土地仍然近似无偿地被持有着土地闲置和浪费的现象日趋严重。

5．税项设置欠科学，税种重叠，税基交叉，存在重复课税

一是对房地产所有权转让收入既按全课征营业税，又按增值额课征土地增值税；二对纳税人房产座落地，既要从量课征城镇土地使用税，又要众价计征房产税；三是对房地产产权发生转移所签订的契约或合同工的双方均要课征印花税，对承受方还要课征契税；四是对土地课税设置城镇土地使用税和耕地占用税；五是对房屋租金收入，既征收5％的营业税，又征收12％的房产税；六是对房地产开发的增值额既要计征土地增值税，又要计征企业所得税。

这些从而造成了房地产税种多，环节多，又有征收不到位的情况。

6.计税依据不科学

（1）我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量课征方式。

这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节。

（2）我国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。

这种折余价值依据的是历史成本，并不反映房产的市场价值。

7.房地产税收实体法与程序法结合不紧密

实体法很多规定可操作性差，导致房地产税收征管难度大，税收流失比较严重。

例如，根据我国建设部门的统计资料，我国每年有近8亿平方米商品房投入使用，若按2000年城镇商品房平均每平方米销价1000元计算，那么全国每年将实现商品房销售额8000亿元，若按应税所得率10℅计算，可为国家带来264亿元房地产开发企业所得税，事实上收到的不到十分之五。

8.房地产政策深层次辐射力不强

一是对国家鼓励发展的经济适用房、廉租住房、危旧住房改造等没有明显税收优惠；二是现行房地产税收优惠政策不能发挥税收因地制宜的调节功能和体现地区经济的特殊性，尤其是对产业竞争力比较弱的西部地区；三是现行房地产税收优惠政策大多集中于存量房地产，而对增量房地产的税收优惠政策相对比较少。

二、世界房地产税收概况

（一）国外房地产税收体系概况

目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收体系，其税种设置主要涉及三个方面：

1.房地产保有税制

房地产保有税制是对拥有房地产所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态——土地、房产或房地合一的不动产来设置。

2.房地产流转税制

房地产权益的流转分为有偿和无偿两种。

当房地产发生买卖等有偿流转时，大多数国家都要对转让收益即增值部分课税。

3.房地产取得税制

房地产取得税是对取得房屋、土地所有权的人课征的税收。

一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。

现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税、赠与税、登录税和印花税等。

（二）国外房地产税制的基本特征

1.按房地产的市场价值征收房地产税

按房地产的市场价值征收房地产税，使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。

房地产税的计税依据有三种：

土地面积、市场价值和账面价值。

目前，世界上只有少数国家以土地面积作为房地产税的税基。

绝大多数发达国家是以市场价值为计税依据，即以财产的资本价值或评估价值为计税依据。

2.坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则

所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税。

“少税种”，即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生；另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率。

“低税率”即指国外房地产税率一般都不高。

这样的税制搭配可以说代表了房地产税收作为财产税的未来发展方向。

3.建立了成熟的管理和配套制度

（1）完善的房地产产权登记制。

发达国家具备十分健全的房地产产权登记和公开查阅制度，并辅之以高水平的房地产勘查、高效率的信息管理、综合性的权利登记等手段和制度，大大减少了房地产的私下交易，增强了税收制度的有效性。

（2）健全的房地产评估制度。

当前世界上很多国家都实行房地产估价制度，并形成了一整套房地产估价理论和评估方法，各国在实际征收过程中所采用的房地产估价方法主要有市场售价比较法、收入法和成本法，以及结合现代计算机技术产生的计算机辅助批量评价技术。

与此相适应，许多国家的税务部门还专门设有财产评估机构，如英国的资本税收办公室，美国的财产管理处和财产评估办公室，新加坡的产业估价及核税处等。

三、我国房地产税收制度改革措施

（一）完善我国现行房地产税收制度

1.简化税制，优化结构

合并重复设置的税种，实现内外税制的统一。

例如：

企业所得税、房地产税等都应当统一税法，公平税负。

将房产税和土地使用税合并，在财产税体系中统一设置房地产税。

计税依据按照国际惯例规定为房地产的市场评估值，征收范围扩大到所有由国家和集体拥有并控制的房地不动产。

暂停征收土地增值税，开征遗产税和赠与税。

从实际操作上看，土地增值税的征收阻力很大，而且计征繁琐，实际征收效果极差。

应考虑暂停征收土地增值税，其有关所得通过所得税等来适当调控。

遗产税和赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，可以有效调节社会财富的分配。

2.调整税基和税率

房地产税的征税范围应当扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。

同时，通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在征税范围之外。

房地产税的税率应当根据不同类型、不同地区的房地产分别设计，由各地在规定的幅度内掌握，如普通住宅和生产、经营用房地产税率从低，高级住宅和高尔夫球场税率从高；中小城市的房地产税率从低，大城市的房地产税率从高。

调整增值税和营业税的征收范围。

对建筑行业和销售不动产实行增值税，以消除因增值税、营业税交叉征收而形成的双重流转税负担。

3.加强税收征管

加强房地产市场的税收征收管理，堵塞漏洞，减少税收流失。

对此，税务机关要加快完善有关管理制度和信息化建设的步伐，并加强与各有关部门的工作配合。

（二）改革的配套措施

完善我国现行房地产税收制度，除了要建立一个科学合理的租、税、费体系之外，还要提升房地产税收的立法层次，建立和完善房地产估价制度等税收改革的配套措施，只有这样才能促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

1.建立财产的登记制度

建立财产登记制度，逐步推行财产实名登记制，增强房地产税课征的有效性和严肃性。

强化房地产产权登记制度，首先要清查土地位置、权属、面积台账；其次，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，避免房地产私下交易，打击房地产市场的违法交易行为，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。

2.完善房地产估价制度

所谓完善房地产估价制度，是对从事房地产估价的人员和机构，就房地产估价的条件及行为给予某种约束，并使其对所估价的结果负相当责任，借以维护房地估价的正常秩序及相关者权益。

科学的房地产估价是加强土地、房地产资产管理。

确保土地增值收益公有，促进房地产市场健康有序发展的重要依据。

3.加强和相关部门的配合

房地产税要及时、足额入库，仅靠税务部门一家单枪匹马是不行的，必须和工商部门、金融部门以及公安部门等加强联系。

税务部门是税收征管的唯一部门，工商、金融、公安等部门是辅助部门，有义务给税务部门提供相关资料。

同时要大力发展计算机在税收征管中的作用，尽快开发计算机软件，争取早日让税务部门和相关部门联网，实现信息资源共享，加强协作和监督。

四、结论

综上所述，改革后的房地产税收制度将现行涉及房地产方面的税种进行整合，取消一些不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种，开征新的遗产税和赠与税，调整税基，降低税率，加强征管，建立了一个科学合理的租、税、费体系，并辅之以有效的配套措施，提升房地产税收的立法层次，建立和完善房地产估价制度，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

参考文献

[1]王跃国.《房地产法规与案例分析》.机械工业出版社.

[2]李进都.房地产税收理论与实务.这个税务出版社.

[3]岳树民.《中国税制优化的理论分析》.中国人民大学出版社2003年版.

[4]王明坤.中国现行房地产税制改革探讨.《天津师范大学学报》2003年第5期

[5]李玉庆.房地产税收征管的调查与建议.《税务研究》2005年第3期

[6]李盛民.浅谈我国房地产税收制度的改革.科技资讯,2010（11）.