土地估价师考试案例与报告真题及答案doc_精品文档.doc

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一、案例分析题（2题，每题20分，共40分。

请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题）

（一）某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。

下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。

（1）A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

（2）委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

　　（3）与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。

　　（4）2001年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。

　　（5）2002年2月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

　　（6）与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。

　　（7）目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司1亩的土地。

　　（8）委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。

委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。

2002年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。

　　（9）现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2002年4月;12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。

土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第11路公交车站。

　　（10）委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的7亩土地用途确定为工业（原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致）的通知书，以及2003年8月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的7亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿;A公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。

　　（11）调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20%，基础设施费比2002年增长了10%。

　　问题（每小题4分）

　　1、用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。

　　2、按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。

　　3、县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据（包括上述描述中没有提到的）。

　　4、如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。

　　5、请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

（二）2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算。

据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出复查，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。

另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。

为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。

下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。

　　单位：

平方米、万元

地号

隐蔽

图号

隐蔽

调查表号

00983

宗地面积

4908

坐落

××市南河路183号

用途

综合

权利人

天星商贸发展公司

证件种类

身份证

证件编号

隐蔽

审批表号

隐蔽

单位性质

股份制

通讯地址

××市南河路183号邮编：

××x×××

　　续表

权属性质

出让

使用权类型

国有建设用

地使用权

土地权利

证书号

×国用（2003出让]

第03-323号

使用期限

36年

终止日期

2043年2

月16日

土地归户卡号

隐蔽

独用面积

4908

取得价格

2454

使用权面积

4908

其中

分摊面积

建筑容积率

3.12

建筑密度

0.54

建筑限高

80米

建筑物

占地面积

2670

建筑物类型

楼房

申报建筑

物权属

天星商贸发展公司

土地权属来源

证明文件名称、

编号、日期

土地使用权于2003年2月16日通过协议方式取得

《国有土地使用权出让合同》编号：

×国用[2003出让]1l号

序号

日期

登记类型

登记的其他内容及初始、变更、

注销和其他登记事项（可续表）

经办人

审核人

印章

3245

2003年8

月22日

初始登记

（1）土地包括批发零售1532平方

米，住宿餐饮3376平方米。

（2）界址坐标（略）。

（3）土地使用权于2003年2月16

日取得。

黄珊

赵可

隐蔽

　　注：

标注“隐蔽”的部分为正常内容。

　　问题（每小题5分）：

　　1.由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少4处错误，　青指出并将更正内容列在下面。

　　2.上述表格只是土地初始登记卡，一般情况下，如果土地权属发生变化，匀会增加相应的登记卡，以记载相关情况。

请根据委托方说明中的信息，判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡?

　　3.估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判昕，估价对象所在区域商服地价水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏没有变化，根据上述相关信息，测算2004年土地转让收益，并列出估算式（土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异）。

　　4.估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元（基准日为2007年1月1日），其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。

根据上述相关信息，判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式（不考虑区位、个别因素差异及时间因素）。

　　二、报告判读题（3题，分别为15分、15分、30分，共60分。

第一题和第二题为土地估价技术报告片断，根据提问回答。

第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。

具体得分规则详见各题中）

（一）以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断（标注“略”的为正常内容），阅读后回答所提问题。

　　二估价方法与估价过程

（一）方法选择

　　根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。

此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。

　　根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：

（1）本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。

分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。

（2）第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。

　　（3）通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。

根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定，匹配性好，具有一定的替代性。

估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为《A市人民政府关于印发的通知》，文号为（A政发[2007]19号），在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整，也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。

另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。

　　估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：

前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。

　　第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。

周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。

　　由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。

前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运

　　用成本逼近法评估。

　　本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：

（1）市场比较法的基本原理

　　市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估