xx苗家风情城房地产开发项目可行性研究报告.docx

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xx苗家风情城房地产开发项目可行性研究报告

xxx区苗家风情城房地产开发项目

可行性研究报告

xx市xx建设咨询有限公司

二O一二年十一月

第一章总论

一、项目名称：

xxx区苗家风情城房地产开发项目

二、建设单位：

xxxx实业有限责任公司

三、法人代表：

xx

xxxx实业有限责任公司注册资金壹仟万元，具有房地产开发资质，是xx市x区区最具实力的房地产开发企业之一，主要从事房地产的投资开发、房屋租赁，电子商务平台，旅游开发，建材销售等，公司企业法人营业执照号为500900000015173，公司经营地点：

xx市x区区正阳街道xxx一组（汽车城）。

四、建设地址：

xx市x区区下坝街道

五、建设性质：

新建

六、建设规模：

总建筑面积：

203786.5m2，其中：

住宅共1852户163029.20m2、商业建筑面积40757.30m2、地下车库建筑面积32605.84m2、架空层建筑面积3553.9m2（其中：

会所及物业办公建筑面积645.17m2）。

七、建设期限：

2012年11月～2014年10月

八、主要技术经济指标

1、总用地面积：

123208.31m2

2、总建筑面积：

203786.5m2

3、容积率：

1.654

4、建筑密度≤35%，绿地率≥20%；社会公共停车位45个。

土地级别10级

5、估算投资总额为50946.64万元，其中其中开发建设投资43304.64万元，期间费用7642.00万元。

6、资金来源：

资本金自筹50946.64万元。

7、销售净收入：

71325.29万元

8、利润总额：

14269.06万元

9、总投资利税率：

25%

10、所得税：

3566.26万元

11、净利润：

10698.79万元

12、总投资利润率：

26.26%

13、资本金收益率：

68.45％

14、盈亏平衡点：

68.51%

15、财务内部收益率：

51.10%>Ic=15%

16、财务净现值：

1451.29万元>0（Ic=15%时）

17、投资回收期：

2.09年

18、偿债备付率：

2.81

九、可行性研究范围

（一）性研究依据

可行性研究报告编制依据如下：

1、国家建设部颁布的《经济适用住房管理办法》；

2、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3、《市政公用设施建设项目经济评价方法与参数》（建标〔2008〕162号）；

4、《xx市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（xx市人民政府，2006）；

5、《xx市x区区城乡总体规划（2009-2030）》；

6、《xx市x区区国民经济和社会发展第十一个五年计划》；

7、《华东南地区经济社会发展规划》；

8、《xx市x区区国民经济和社会发展第十一个五年规划商贸流通产业发展专题规划》2006年；

9、《城市居住区规划设计规范》；

10、《xx市规划管理条例》及《技术规定》；

11、《城市居住区公共服务设施设置规定》；

12、《住宅设计规范》；

13、《住宅建筑设计标准》；

14、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；

15、《城市道路绿化规划及设计规范》；

16、《高层民用建筑设计防火规范》；

17、原国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》（2002年）和《可行性研究报告编制大纲》；

18、有关工程技术法规、规范等资料；

19、委托方提供的相关资料；

20、国家有关编写建设项目可行性研究报告的规定。

二、可行性研究范围

本报告重点研究x区（下坝）商品房建设项目，具体如下：

1、分析项目建设的必要性；

2、根据项目拟建地点建设条件，提出项目建设方案；

3、测算主要土地成本及工程数量，估算工程投资；

4、根据资金筹措和建设条件，提出招标方案和工期安排；

5、项目效益评价分析；

6、可行性研究结论。

三、可行性研究的结论

开发建设x区区某某广场项目可以达到下述目的：

1、符合《xx市x区区城区总体规划》（1999—2020），有利于x区区的新城开发建设、整治和美化城市环境。

2、本项目将建成x区区的商业航母，为x区区城镇居民提供一处独特的生活居住环境及购物场所。

3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。

该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

第二章项目建设必要性与可行性

第一节项目背景

一、x区区社会经济背景

（一）x区区概况

x区地处武陵山腹地，华东南边陲，东经108。

28，—108。

56，,北纬29。

4，—29。

52,。

东临湖北省咸丰县，西界彭水县，南连酉阳县，北接湖北省利川市。

东西相距45公里，南北相距90公里，幅员面积2402平方公里，辖6个街道办事处，17个镇，7个乡。

 x区建制始自建安六年（公元201年），初建丹兴县。

隋开皇五年（公元585年）置石城县。

唐天宝元年（公元742年）因为边界直达乌江，而这时乌江称x区，所以石城县更名为x区县。

清雍正十二年（公元1734年）升为黔彭直隶州。

1984年建x区土家族苗族自治县。

1988年在此设x区地区驻地。

1997年改为x区开发区驻地。

2000年撤x区开发区和x区土家族苗族自治县，设x区区。

x区区幅员面积为2398.70平方公里。

全区共3个街道办事处，12个乡、15个镇、489个村民委员会。

年末全区户籍总人口52.68万人，比上年增加0.51万人，全区人口自然增长率为5.14‰。

全区常住人口43.86万人，城镇化率34.27%，是典型的农业区县。

（二）x区区社会经济状况

2009年全区实现地区生产总值79.10亿元，比上年增长16.1%，其中第一产业实现增加值9.26亿元，增长5.4%；第二产业增加值38.53亿元，增长18.7%；第三产业增加值31.31亿元，增长15.8%。

三次产业比例由上年的12.8:

47.7:

39.5调整为11.7:

48.7:

39.6。

三次产业对经济增长的贡献率分别为3.6%、56.8%和39.6%。

第一产业和第二产业较2008年分别降低2.1%和3.1%，第三产业较2008年增加5.2%。

年末全区就业人员达到25.69万人，其中第一产业就业17.03万人，第二产业就业2.70万人，第三产业就业5.96万人，城镇新增就业人员7336人，指导帮助城镇失业人员4518人实现就业再就业，帮助就业困难对象实现再就业975人；城镇登记失业率为3.48%。

结构调整取得新的实效。

工业在全区经济中的支撑作用比较明显，农业生产基础条件相对良好，但根据数据变化趋势可以看出，物流业等第三产业已逐渐成为x区区的的支柱产业。

（三）x区区交通条件

x区区境内有7条出境公路，国道319线、黔咸二级路贯穿全境，东距机场9千米，西达彭水港89千米，国道319线境内段三级全改建为二级。

渝怀铁路经过区境，境内铁路总长71千米。

公路2598千米（其中，高速公路67千米，二级公路106千米，三级公里56千米，四级双车道263千米，四级单车道651千米）。

xx市委xx市政府《关于加快把x区建成华东南地区中心城市的决定》（渝委发〔2010〕36号）提出，要将x区建成速通主城、畅达周边的华东南综合交通枢纽。

“十二五”时期，x区将强力实施“大通道”战略，加快大通道项目建设，构建现代物流产业，形成以铁路、公路为骨干，航空、通信为辅，水运、管道为补充的现代交通运输服务体系，实现“20分钟城区、1小时乡镇、1小时周边、1小时xx、3小时出海”的“21113”的通行目标，全面建成武陵山区综合交通枢纽，把x区建设成为xx市以及武陵山区最畅通的区域性中心城市之一。

x区“十二五”时期，大通道建设总投资250亿元，在铁路方面，建成渝怀铁路二线、黔张常铁路、下坝综合交通“零换乘”客运枢纽站和正阳200万吨货运站，开工建设黔毕昭铁路、渝黔城际铁路、黔恩铁路，推进黔万城际铁路前期工作并达到开工条件。

形成“六干线两站场”（渝怀、黔张常、黔毕昭、渝黔城际、黔恩、黔万城际六干线，正阳客货站、下坝综合交通“零换乘”枢纽站两站场）的铁路运输格局，实现“1小时xx主城，2小时周边地级城市”。

在公路方面，建成国家级公路运输枢纽。

一是完善高速公路网，建成黔恩高速、黔梁高速公路，开工建设东外环高速公路，力争开工建设黔遵高速或黔张高速公路，形成“一环四射”的对外高速公路格局，实现“1小时周边区县，3小时xx主城”。

二是形成城市快速网络，建成正阳大道、正舟大道、黔永大道、正青大道复线、南青大道、正阳隧道复线、下坝隧道复线等“二环十干线”城市快速网络，实现“20分钟城区”。

三是加密农村公路网，改造提升国省县道，确保70%乡镇通二级公路，实现“1小时乡镇”；推进村级道路升级加密，实现行政村通畅率100%。

在航空方面，建成武陵山区重要空中门户和旅游中转港。

完善下坝4C级民用支线机场配套建设，增加4个停机位，扩建航站楼达12000平方米。

提升运营管理水平，开辟到xx、北京、上海、广州、武汉、成都、西安、昆明、三亚等国内重要城市和旅游城市空中航线，实现“3小时沿海城市”。

在水运方面，建成华东南地区通江达海水上运输出口，依托渝湘高速公路、黔梁高速公路、渝怀铁路、黔万城际铁路，在涪陵、石柱或忠县规划建设货物吞吐能力3000吨/年的x区长江专用码头，实现“1小时长江”。

x区现国家一级电气化铁路—渝（xx）怀（怀化）铁路从x区到xx3个多小时到达，高速公路运输到xx2个多小时。

国道319线二级公路穿境而过，xx至长沙高速公路xx至秀山段已建成通车；x区机场已通航xx江北机场。

现在x区已形成了集铁路、公路、航空为一体的立体综合交通枢纽。

x区成为xx南达广州的大通道，成为xx向东南沿海全方位开放的前沿。

（四）x区区城市基础设施状况

x区区城市供水总量2万立方米，日供水能力8万吨，水质符合国家饮用水标准，日处理4万吨污水处理厂已建成投入使用。

电源由市政供电，主要来源于乌江电力公司，供电保证率较高。

区域内通讯与市政通讯网相联，区域内架设了程控通讯网，设有多个通讯发射及接收站，开通了无线通讯网络，通讯线路畅通。

（五）x区区城市规划与发展目标

x区区城市规划与发展目标为xx市区域性中心城市之一，被国务院确定为华东南中心，被xx市作为华东南地区中心城市来建设，城市规划人口到2015年为35万人，城区面积35平方公里，到2020年为50万人，城区面积50平方公里，城市中远期规划向东部下坝、南部正阳、西部青杠三个组团发展，目前正在实施三个组团的建设，建成后x区城区将形成四个组团。

二、项目建设的必要性

（一）符合国民经济和社会发展“十二五”规划

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出“要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，千方百计扩大就业，加快发展社会事业，促进人类的全面发展；更加注重社会公平，使全体人民共享改革发展成果；更加注重民主法制建设，正确处理改革发展稳定的关系，保持社会安定团结。

”

“对在城市已有稳定职业和住所的进城务工人员，要创造条件使之逐步转为城市居民，依法享有当地居民应有的权利，承担应尽的义务；对因城市建设承包地被征用、完全失去土地的农村人口，要转为城市居民，城市政府要负责提供就业援助、技能培训、失业保险和最低生活保障等。

鼓励农村人口进入中小城市和小城镇定居，特大城市要从调整产业结构的源头入手，形成用经济办法等控制人口过快增长的机制。

”因此，该项目的建设符合科学发展观的要求，有助于解决城市中等收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和谐社会的全面建设，为城市低收入家庭提供了更好的生活居住条件。

《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出“坚持从最广大人民群众的根本利益出发谋发展、搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。

完善社会管理和协调机制，加快建设文明山东、平安山东，促进社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面发展。

”该项目的建设有助于改善城市中等收入家庭生活居住环境条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有利于山东和谐社会的全面建设。

该项目的实施对解决x区区低收入家庭住房问题，有助于改善和提高他们的生活水平的提高，是政府履行住房保障职能的具体体现。

（二）符合国家的相关政策

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）中明确指出“党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

”“以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难的政策体系。

”“以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善”。

（三）符合国家树立和落实科学发展观要求

开展解决城市低收入家庭的住房困难问题是树立和落实发展观，统筹城乡发展，改善城市低收入家庭的住房条件，提高城市低收入家庭的居民生活质量的需要。

解决城市低收入家庭的住房困难问题，根据国发[2007]24号文《国务院关于解决城市低收入家庭的住房困难的若干意见》中明确列为各级政府下一步工作和住房制度改革的重要内容，符合国家相关政策的要求。

目前，x区城区低收入家庭的住房困难现状，影响了x区旅游城市的发展，不利于x区和谐社会的建设。

因此，充分利用优美的自然环境，结合x区区的开发，依据x区区城市规划要求，进行解决城市低收入家庭的住房困难问题，创造优美、舒适的居住环境，并带动附近地区的经济发展，符合国家相关产业政策。

由以上分析可以看出，本项目建成后，可进一步缓解城市低收入群体住房紧张的状况，特别是满足x区低收入者对住房的需求，对提高x区低收入家庭生活质量将起到积极的推动作用。

同时，还将拉动与建筑业相关产业的发展，最终为推进x区区住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到良好的带动作用。

综上，本项目前景广阔，综合效益明显，它的实施，有利于推动了市住房体制的改革和转轨，使住房分配平稳地告别旧体制和迈向新体制，有利于使更多中低收入市民实现买得起房、住得起房的目标，解决了周边部分市民住房困难的问题。

由此可见，x区区随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年来x区区经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。

第三章政策与市场分析

一、政策

（一）宏观政策分析

商品房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。

经济适应房政策推出几年来，在中

央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织商品房建设，但进展情况却大有不同。

随着经济的发展、体制改革的深入和住房市场的变化，对商品房的认识也在深化。

在我国经济改革初期，中央就

针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。

不过，在当时的情况下，由于经济发展水平、居民收入水平及承

受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制一时还不具备商品化、市场化的条件。

1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发〔1991〕30号文件）中提出：

“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。

到1997、1998年房改的关键时刻，国家意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。

市场上的商品房价格与工薪阶层为主的中

低收入者的经济承受力差距较大。

强行推行房产市场化，必会产生负面

效应，于是商品房在1998年适时推出。

商品房建设工程由政府主导，通过采取统一划拨土地、统一规划、免收多项费用、限制利润

率等一系列措施来降低成本。

严格地讲，商品房并非完全意义上的商品房，具有半福利房、半商品房、半计划体制、半市场体制的性质。

其经济性指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适

应中低收入家

庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。

商品房制度是伴随着我国住房制度改革进程而产生和发展的。

1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的一项基本内容和任务。

1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。

商品房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。

我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是:

停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。

这决定了商品房制度从产生之日起就具备双重属性:

一方面，商品房是商品房，是房地产市场供应体系的重要组成部分；另一方面，商品房是社会保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分或重要形式之一。

商品房的双重属性充分体现在国家关于商品房建设与管理的一系列重要文件中。

1998年，建设部《关于大力发展商品房的若干意见》指出:

发展经济适用住房的目的是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断地满足中低收入家庭日益增长的住房需求。

2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”。

2004年，建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》第二条给商品房下了更为具体完整的定义，“商品房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。

坚持商品房商品性与保障性相统一的基本性质和内在本质，符合现代市场经济和房地产业发展的客观规律，是商品房建设在理论与实践的杰出创造和重大贡献。

2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，具体内容：

（一）高度重视稳定住房价格；

（二）切实负起稳定住房价格的责任：

房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；（三）大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；（四）严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；（五）正确引导居民合理消费需求；（六）全面监测房地产市场运行；（七）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；（八）认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年4月27日，国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场：

（一）强化规划调控，改善商品房结构；

（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理；（三）加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；（四）完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）运用税收等经济手段

调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；（六）加强金融监管；（七）切实整顿和规范市场秩序；（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。

2006年5月17日，建设部、发改委等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，文件明确要求：

（一）切实调整住房供应结构。

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区

别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。

科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。

加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

该《意见》明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实住房供应结构比例要求。

并规定：

自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

同时明确了套型建筑面积的概念，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

”

（二）地方政策分析

1、套型建筑面积调整情况

   自国发[2007]24号文件下发之日起，新批准建设的经济适用住房，户型设计必须为平层，建筑面积控制在60平方米左右，户均建筑面积不超过60平方米，单户最大建筑面积不超过70平方米。

   2、供应对象认定标准及申请、审批、公示制度的建立

（1）供应对象认定标准

   符合下列条件之一的无房（无房屋产权）或现人均住房建筑面积未达到本市人均住房建筑面积60％的家庭，可申请购买一套经济适用住房：

   ①家庭人均年收入未达到市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的本市城镇居民家庭；

   ②家庭年收入未达到上一条标准的进城务工农村家庭以及外地来渝常驻人员；

   ③驻渝部队和人武部、预备役部队等符合购房条件的人员。

（2）申请、审批、公示制度的建立

   申请购买经济适用住房实行申请、审查和公示制度，具体按下列程序进行：

   ①申购人应先到拟购的已批准销售（公示）经济适用住房的建设单位领取并填写《xx市经济适用住房申购表》，持申购人家庭人员所在单位或户籍所在地街道办事处出具的收入证明、住房证明及其他证明材料向项目所在区县（自治县）建委提出申请。

   ②项目所在区县（自治县）建委应当在5个工作日内进行初步审查。

不符合条件的，应告知申购人；符合条件的，在申购人所在单位或户籍所在地街道办事处（镇）住所地或申购人现居住地进行为期7天的公示。

公示期间无投诉或经核实情况属实的，准予购买，核发给申购人《xx市经济适用住房申购资格认定通知单》，准购资格有效期一年；公示期间有投诉的，由区县（自治县）建委会同有关部门调查、核实。

查出投诉情况属实，申购人确实不符合购买条件的，取消申购资格并告知申购人。

   ③申购人凭《xx市经济适用住房申购资格认定通知单》，按该通知单确定的有效期在经济适用住房建设项目中选购一套经济适用住房。

3、上市交易管理

   xx市已明确规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人要出售经济适用住房的，政府可优先