专项维修资金使用作业指导书_.doc
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专项维修资金使用作业指导书
编号：
LFWY－ZXXF－Ⅱ－01
版次：
A/0
页码：
共3页
编制：
日期
审核：
日期
批准：
日期
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日期
修订内容
版本
修改人
审核
批准
件名
专项维修资金使用作业指导书
页码
第1页共4页
版次
A/0
1.0目的
为加强专项维修资金使用管理，保障物业共用部位共用设施设备的正常维修、使用。
2.0适用范围
主要适用于住宅、写字楼专项维修资金管理。
3.0工作流程、工作内容
3.1确定维修项目，进行书面说明
3.1.1当发生需要维修动用专项维修资金的情况时，项目应在第一时间内确定需维修的项目，同时判定是否属于应该动用维修资金的范围，有以下几个判定标准：
3.1.1.1是否保修期内：
没有超过保修期的维修应由建设单位或施工单位承担保修责任，在确定需要使用维修资金的时侯一定要说明所需维修项目是超出保修期的，而且要附有证据材料；
3.1.1.2是否属于专有责任：
即是否是应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；在进行责任认定时一定要清晰、明确，有依据；
3.1.1.3是否属于人为损失；
3.1.1.4物业服务合同里对维修责任是否有特殊约定：
如果有特殊约定，即使超出了建设单位或施工单位的保修期，也不应该动用专项维修资金，应由物业
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专项维修资金使用作业指导书
页码
第2页共4页
版次
A/0
公司来承担。
3.1.2项目要确定是否属于紧急情况下支取，而且要进行说明。
至于是否属于紧急情况，项目可参照本小区（大厦）《专项维修资金应急支取预案》（附件1）规定的标准进行确定。
3.2.工程鉴定及预算、制定维修方案
3.2.1鉴定：
法律没有对此做出强制性规定，但建议一定要请专业机构进行鉴定，而且鉴定涉及到各个环节，如是否需要维修、维修工程造价、工程计划、工程预算、工程监理等环节；这也是对各方权益的更好保障；
3.2.2方案：
包括费用预算，项目在工程预算的基础上要有详细的费用预算，包括维修需要支出的各项费用及列支范围，即需要哪些业主承担，还应该有详细的分摊说明。
按照规定，相关业主需要按照比例承担，项目应该计算清楚，范围和比例计算清楚。
维修方案还包括施工方式选择、需要相关业主承担的配合义务等等，如是需要请施工单位施工，准备选择哪家或哪几家施工单位，具体的开工时间等等内容。
注意维修方案要留有余地，因为审批时间不确定，涉及到具体时间的一定不能做太过绝对性陈述。
3.3.组织投票；双过三分之二
3.3.1投票之前的材料一定要准备齐全，要让业主一目了然（包括前面提到的维修项目说明、维修方案、列支范围及分摊明细表及相关的法律与事实依据，以及不维修所要面临的风险及后果承担）。
3.3.2通过使用建议后，即应开展投票工作。
组织投票时，应以业委会或业主、相关主管部门为主导，项目做投票的辅助工作，做到权责明晰。
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专项维修资金使用作业指导书
页码
第3页共4页
版次
A/0
3.4.签订施工合同
3.4.1维修可以由物业公司亲自完成，也可以聘请施工单位进行施工，都需按照支取使用流程，先实施施工方案，再申请列支后才能划转。
（即除非施工方同意事后全额付款，那么需要有人预先支付全部或部分维修费用，这往往需要物业公司来承担。
为了将风险降到最低，在最初签订施工合同时，最好签订三方合同，即施工单位、业委会、物业公司三方，约定清楚三方的权利义务，尤其是付款义务）
3.5.出具验收报告
3.5.1参加验收方应该由物业公司、业主委员会（管委会）或者社区居委会召集的业主代表组织验收，也可聘请专业鉴定机构的人参与，应由上述人员出具验收合格的验收报告。
3.6.提出列支申请
3.6.1.提交书面的申请即可。
申请书上除了上述投票环节的材料外还需要提交业主投票表决的材料，这是是否批准的依据。
3.7.备案留档
3.7.1.审核批准等所有工作完成后，将所有关于专项维修资金使用的材料做为档案材料全部留存备查。
4.0支持文件
《成都市城乡房产管理局关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》
《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》》（市政府令第103号）
《成都市物业管理条例》（成人发[2007]21号）
《成都市房屋使用安全管理条例》
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中华人民共和国建设部
令第165号
中华人民共和国财政部
《住宅专项维修资金管理办法》
《四川省（区域性标准）房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类》DB510100/T054—2010
附件一
附件一
小区（大厦）专项维修资金应急支取预案
第一条 为保障住宅及共用设施设备的住用安全和居民的基本生活秩序，发挥专项维修资金作用，根据《成都市城乡房产管理局关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》、《小区（大厦）业主大会议事规则》、《小区（大厦）管理规约》和有关物业管理法规政策，特制定本应急支取预案。
第二条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，启动本应急支取预案。
第三条 紧急情况一般包括：
（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；
（三）高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；
（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。
第四条 紧急情况需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；
（二）业主委员会依据使用方案审核同意，并报房管局、房屋安全和设备管理部门备案；房管局、房屋安全和设备管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；
（三）业主委员会（管委会）向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（四）业主大会（管委会）开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
第五条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，房管局、房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支。
第六条 房管局、房屋安全和设备管理部门组织代修的，按照以下程序办理：
（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；
（二）由社区居委会或街道办事处就工程事项出具相关证明；
（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；
（四）房管局、房屋安全和设备管理部门、房改管理部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户；
（五）房管局、房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向业主委员会开户银行市发出划转住宅专项维修资金的通知；
（六）业主委员会（管委会）开户银行应当根据房管局的支付指令及时从所涉及业主住宅专项维修资金账户中列支的维修及更新、改造费用划转至维修单位。
第七条工程竣工后，房管局、业主委员会组织有关设计、施工单位验收，出具竣工验收报告。
工程验收合格后，房管局应当与施工单位签订工程保修合同。
业主委员会（管委会）将工程内容、维修费用决算单、维修费用发票及竣工验收报告、维修费用分摊明细表在工程涉及区域的公共部位明显位置予以公告，公告时间为10天。
相关原始资料须存档备查。
第八条 本制度未涉及的事项，按国家的有关法规、规定执行。
第九条 本制度由小区（大厦）业主大会通过之日起生效实施。
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