经营管理精简版_精品文档.doc

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第一章物业经营管理性质1.是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。

2.是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

对象通常为收益性物业。

内容1.运行操作管理；2.各种经营活动。

目标在物业经济寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

类别物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。

主体物企分为管理、专业、综合型管理企业。

与传统物业管理的区别强调为业主或投资者提供价值服务，满足其物业投资收益或企业发展战略的需求，为其创造利润和回报。

二、收益性物业的类型及特点类型写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

特点1.写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑。

国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

2.零售商业物业分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。

通常分为六种类型：

区域购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店。

3.出租型别墅或公寓4.工业物业包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。

5.酒店和休闲娱乐设施包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。

三、物业经营管理的层次各层次之间的相互关系

（一）、物业经营管理的层次:

分为物业管理或设施管理（以运行管理为主）、房地产资产管理和房地产组合投资管理（以策略性管理为主）三个层次。

1．物业管理或设施管理高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。

2．房地产资产管理聘用多个物企和设施管理公司来同时管理多宗物业。

资产公司负责管理物企和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。

3．房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。

房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：

一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。

（二）.物业经营管理不同层次之间的关系1.物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

2.资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。

资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业，比现场物业管理具有更广阔的视角。

3.房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。

会在物业类型或地域分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。

四、物业经营管理中的战略性工作内容确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合。

五、物业经营管理的常规工作：

现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。

六、管理、专业、综合型管理企业的区别管理型物企具有策略性，对绩效承担综合责任，处总包的位置；专业型物企具有某种专业能力，以分包形式获业务提供某专业服务；综合型物企具有以上二者能力，在公司总部设管理层还设若干专业化公司等。

从管理的层次上，分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。

七、零售商业物业1．区域购物中心：

建筑面积在10万平方米以上，辐射半径200km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高,行业多、店铺多、功能多。

区域购物中心定位于家庭式消费。

2．市级购物中心：

建筑3万m2以上，辐射整个城市，服务人口30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。

大型百货公司为主要租户3．地区购物商场：

建筑1～3万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10—30万人，年营业额在1～5亿元人民币之间。

中型百货公司往往是主要租户。

4．居住区商场：

建筑在3千～1万m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元人民币之间。

居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。

5．邻里服务性商店：

建筑在3千m2以下，且以500～1000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3百万元人民币以下。

6．特色商店：

主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。

这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。

第二章投资及区位选择目的是为了使其财富最大化，可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

特性1.位置固定性或不可移动性2.寿命周期长（经济寿命公寓酒店40工业厂房住宅写字楼45零售商业房50仓储房60乡村建筑25年）3.适应性4.各异性5.政策影响性（土地供给住房金融财政税收）6.专业管理依赖性7.相互影响性。

二、房地产直接投资和间接投资的区别与联系房地产投资分为直接投资和间接投资。

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。

房地产间接投资的具体形式包括：

购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金（REITs）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。

三、房地产投资信托基金（REITs）是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。

REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

投资者将资金投入REITs有很多优点：

第一，收益相对稳定；第二，REITs投资的流动性较好。

房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

四、房地产投资的利弊1．房地产投资之利

（1）相对较高的收益水平

（2）能够得到税收方面的好处。

（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级。

2．房地产投资之弊

（1）流动性差

（2）投资数额巨大（3）投资回收期较长（4）需要专门的知识和经验。

五、房地产投资的风险投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性。

风险可划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、由投资者控制的个别风险。

系统风险通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策政治风险和或然损失风险等。

（1）通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

（2）市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

（3）周期风险指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。

美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7—8年，日本约为7年。

（4）变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

（5）政策风险包括土地供给、地价、税费、住房、价格、金融、环境保护政策等。

避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。

（6）政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。

（7）或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

个别风险收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。

（1）收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

（2）未来经营费用风险是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。

包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。

（3）资本价值风险（4）比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。

（5）时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。

（6）持有期风险。

风险对房地产投资决策的影响：

1．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平；2．根据风险管理的能力选择投资方向；3．根据风险周期变化特点把握投资时机，利用周期规律进行反周期操作。

六、房地产投资区位含义有狭义和广义之分。

狭义的区位是指地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。

七、不同类型房地产投资对区位的特殊要求

（一）居住物业：

1.市政公用和公建配套设施完备的程度2．公共交通便捷程度3．环境因素4．居民人口与收入。

（二）写字楼物业：

1.与其他商业设施接近的程度。

2．周围土地利用情况和环境。

3．易接近性。

（三）零售商业物业1.大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。

2.商业辐射区域通常被分为三个部分：

主要区域、次要区域和边界区域。

（四）工业物业：

当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。

第三章投资分析技术一、现金流量把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人叫做现金流量。

现金流出与流人之差称为净现金流量。

现金流等式及分析术语：

1.物业内全部出租面积x最可能的租金水平=潜在毛租金收入－空置和收租损＋其他收入=有效毛收入－运营费用=净运营收益－抵押贷款还本付息=税前现金流－准备金－所得税=税后现金流。

2.运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。

3.净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物企成功与否的主要方面。

4.准备金又称大修理基金.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。

5.税金：

主要税种有

（1）经营税金及附加（两税一费5%7%3%）

（2）城镇土地使用税和房产税（3）企业所得税。

二、金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式.绘制现金流量图：

1．时间轴-计息周期、期末惯列法2.垂直箭线-正、负现金流量。

三、资金的时间价值同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值;从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

资金时间价值的决定因素：

投资利润率、通货膨胀率、风险因素等。

四、单利计息与复利计息的计算方法

（一）单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。

公式为：

In=P.n.in个计息周期后的本利和为:

Fn=p（1+i.n）

（二）复利计息是指按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息,公式：

In=P［（1+i>）n-1］.n个计息周期后的本利和为:

Fn=p（1+i）n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。

投资分析中，一般采用复利计息。

五、名义利率与实际利率名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复