物业应诉答辩状.docx

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物业应诉答辩状

物业应诉答辩状范文1

答辩人:

姓名***，性别*，年龄**岁，民族汉,籍贯*******，职业***，住址济南市历下区文化东路29号三箭吉祥苑*号楼*单元***室。

因济南乐盈物业管理有限公司就物业管理费起诉答辩人一案，提出答辩如下:

一、答辩人认为被答辩人将答辩人作为被告向法院提起诉讼，属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据，理由如下:

1、本人自200*年**月入住小区以来，仅与济南豪商物业管理有限公司签订物业管理和服务协议，从未与被答辩人签署任何形式的物业管理协议。

因此，答辩人不是被答辩人出具合同当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系。

2、目前与答辩人所居住小区签定物业管理协议的主体双方是吉祥苑业主委员会和济南乐盈物业管理有限公司，既然目前物业管理合同是业主委员会和物业服务企业签订，接受物业服务和交纳服务费的是业主。

那么物业费的欠费关系准确地说，应该是全体业主欠物业服务企业，单个业主欠全体业主的。

根据《合同法》规定，既然被答辩人是由业主委员会擅自做主聘请的，那么业主委员会与被答辩人签订的合同理所当然的不能约束业主（答辩人），单个业主并未在合同上签字，不是民事合同的主体。

因此，被答辩人基于合同纠

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纷将毫不相干的第三人（答辩人）作为被告起诉是毫无法律依据的。

二、根据中华人民共和国国务院379号文件《物业管理条例》（以下简称《条例》）的第六十七条明确规定:

“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

”被答辩人在没有履行吉祥苑业主委员会催缴程序的前提下起诉答辩人，缺乏法律依据，理由如下:

《条例》第六十七条除了规定业主委员会有催交责任外，还规定了什么情况下物业服务企业才可以起诉欠费业主!

特别提请注意的是，第六十七条规定:

“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，“逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

”显然，“逾期仍不交纳”是后者“可以起诉”的前提;这里的“逾期”明确是“逾”业主委员会督促业主时所给出的期限。

因此，“由业主委员会督促业主交纳”自然就是物业服务企业“可以起诉”欠费业主的前置程序。

众所周知，所有法规条文是具有严肃性的。

在没有吉祥苑业主委员会督促交费的前置程序下，原告无权直接起诉业主。

三、根据《条例》第二章第十五条第三款规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:

及时了解业

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主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

”

1、既然业主委员会代表全体业主签署了物业管理合同，理应承担为全体业主监督合同履行的义务。

在合同履行过程中，只有业主委员会才能真正有效监督物业服务质量，收集全体业主意见，确认物业服务过程中存在问题。

也就是说，业主委员会是物业服务企业服务质量的验收责任人。

2、被答辩人之所以无视《条例》第六十七条的存在，无视业主委员会存在的作用，绕过业主委员会对合同履行的监督直接起诉业主，是认为绝大多数业主不是物业服务质量的验收责任人，在举证方面处于弱势地位，这便为被答辩人提供了一个投机的机会，他们希望靠回避服务质量的监管和验收，直接起诉业主获取全额物业费。

综上所述，被答辩人将答辩人作为被告起诉没有任何依据，答辩人提出以上答辩，请求贵法院查明事实真相，维护答辩人的合法权益，依法驳回被答辩人的起诉。

物业应诉答辩状范文2

答辩人:

地址:

呼和浩特新城区名都枫景小区

电话:

答辩人就物业管理合同纠纷一案提出答辩如下:

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起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。

一、《业主临时管理公约》内写明原告枫华物业公司为物业服务甲级标准，根据《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准（甲级）》所规定引述:

1、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业户用有效沟通，每年有效投诉处理率90%，每年进行一次满意度调查，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。

然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院讼诉。

2、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。

原告从未开展任何社区文化活动，小区内唯一一个老年活动室也是一位业主开设的老年活动室。

第十三条建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。

原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。

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3、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。

每年停水电在七八次左右，但只有两次提前公告。

4、公共秩序维护

小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。

夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。

小区东门保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库【证据照片】，只有距岗亭二十多米的停车场收费亭内有一名保安，摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家被盗，此事还有呼市晨报的报道【证据照片】，其中一位业主一年中被盗三次。

很多业主汽车被划被刮蹭.名都小区是一个封闭式小区但小区各处都可以看到业主的车停放，物业没有做到应尽的职责【证据照片】。

4、保洁服务

水池、沟、渠、沙井每天清理一次，及时清扫积水、积雪，清洁完成，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。

原告对下雪后积雪的清理非常差，至今小区还到处是积雪和冰。

【证据照片】，施工后的场地长时间没有清理【证据照片】

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二、根据业主临时公约第二章第六条

业主依法享有一下物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权:

共同使用的空地、包括电梯、停车场、公告栏等，

第六章第三十三条

建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经业主大会决议并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造、颜色或设置广告物;

三、根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定.以及物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。

应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内。

并向业主公布收支情况。

四、根据呼和浩特物业管理条例第十八条

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物业费预收期限不得超过3个月，所以物业公司要求业主最低3月缴纳物业费是不合理的

五、其他

1、小区7号楼16号楼前两个水池，从第一批业主入驻至今从未注水使用【证据照片】.

违反交房时物业公司给业主提供的住户手册，第四条第一款

物业管理费用构成包含:

物业公用设施设备的日常运行、维护费用以及“呼和浩特物业管理条例第十二条”第二款消防、电梯、机

电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护

2、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。

3、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。

【证据照片】电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里,呼市晨报20xx年9月26日曾有过报道【证据照片】。

六、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”

第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务

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合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

七、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。

被告与20xx年购买房产同时交纳物业费到20xx年12月5日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定，在20xx年5月7日呼市晚报就曾报道原告物业公司提供服务差的整版报道【证

据照片】，以及呼市晨报20xx年9月23日报道。

【证据照片】

八、证据

1、呼市晨报20xx年9月23日，呼市晨报都对名都小区物业做过报道，关于物业服务问题“名都枫景小区业主“抱怨”多”【证据照片】

2、呼市晨报20xx年9月26日名都枫景小区电梯故障问题的报道“名都枫景小区电梯常“罢工”居民爬十几层楼回家”

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【证据照片】

3、20xx年12月13日呼市房产网报道“名都枫景小区十几户居民家中被盗”。

【证据照片】

4、20xx年5月7日呼市晚报就曾报道原告物业公司提供服务差的整版报道【证据照片】

以上新闻报道证明原告在20xx年到20xx年所提供的物业服务均存在严重违约，并且在原告正常缴纳物业费时就已经违约。

5、20xx年3月1日于小区拍摄照片:

未清扫的积雪、损坏的单元门、损坏的垃圾箱、从未注水的水池、电梯里和公告牌上的广告、变成仓库的正门保安亭、小区封闭道路的车辆、施工后没有及时恢复的路面、脏乱的垃圾箱、损坏的灯。

九、答辩请求

综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。

在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。

1、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费

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用的收支情况，以后每6个月公布一次。

2、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租

金及小区内各广告位租金的收入及流向，每六个月一次。

3、对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行

合理解决。

4、在20xx年夏天对7号楼前、16号楼前的水池注水使用。

5、定期举行小区社区文化活动。

6、加强对各楼电梯的检修维护。

7、加强保安巡逻对无人职守的岗亭增设保安。

8、清理小区内路面积雪和冰。

并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次讼诉相关费用。

此致

呼和浩特新城区人民法院

答辩人:

物业应诉答辩状范文3

答辩人:

地址:

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电话:

答辩人就物业管理合同纠纷一案提出答辩如下:

1、起诉状所述“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”，这与事实不符，答辩人不同意这样的说法，事实是这样的:

原告没有按约履行合同在先。

合同第1页第一条甲方权利义务中明确写明“根据本协议对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，合同第3页第二条对共用部位和共用设施做了解释，包括楼梯间和绿地。

而本人所居住的XX花园X号楼南面的公共绿地已成天然的停车场（照片为证），经多次想物管反应，未果。

其次，本人所居住的X单元，从上至下多处楼梯间墙面损坏（照片为证），尤其本人居住的X楼，门前墙壁毁坏严重，已有2年多的时间，期间数次向物管反映，未果。

以上事实表明，本小区物管没有按约履行合同在先，而不是“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”。

2、事实并非原告起诉状所述“经催要未果”。

今年，在原告起诉前曾上门要过物业管理费，前后一共3次，有两次有同一负责人在场（据了解是X主任），从第1次物管上门收费从起，本人及家人就向其反映四条同样的问题，:

一是门口的楼梯间两年多无人维修;二是车库门前不时有汽车甚至

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是非小区业主的外地牌照汽车乱停乱放，多次是本人停在花钱购置的车库的汽车不能出库，耽误本人及家人的时间;三是本人车库门前卫生状况太差，杂草丛生，无人问津;四是车库门前有相邻饭店私搭乱建的出烟通道损坏，夏天恶臭严重，不能靠近。

来访的物管人员也做了记录，本人要求原告当庭提供访谈记录。

本人清楚的记得，第3次物管到访后，本人明确表明，只要解决上述问题，本人立刻缴费。

但时隔1个多月，物管没有任何答复，连起码的举手之劳拔草也没有兑现，足以表明物管没有解决问题的诚意，而不是起诉状所说的“经催要无果，无奈诉至法院”。

此外，在毫无沟通的前提下，一纸诉状将本人告至法院，本人及家人极不不赞成物管的这种做法，保留提出异议的权利。

3、对于XX物业的管理水平和资质，本人提出疑义。

理由如下:

一，每次，本人遇到汽车停在车库不得出去的情况，均会找到值班保安，遇到素质差的保安，答复“汽车出不来，我也没办法啊，我也不知道是谁家的车”;有时“幸运”，碰见素质高的值班保安，责任心强，但也只能到楼下叫喊“谁家的车”种种，并不能快速解决问题。

随后，本人也向保安建议，要在门口进行出入车辆登记，起码记录车牌号以及车辆归属业主的住址、电话。

可至今，“无主车”的事件还是时有发生。

二，就是眼前是事情了。

本应诉通知书等文件的快递上，居然写错了业主的电话号码。

这

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对于“做最有潜力的物业管理企业”的XX物业管理有限公司，差距太大。

本次快递上的邮戳是8月15日，时逢全家人出去旅游，8月12号下午出发，直至21日（周日）晚11时才到家。

昨天，也就是22日中午11时20分左右，法院X法官上门说找业主，请下午2点30分在法院东门口等。

直至昨天下午2点30分，本人才看见通知书，试问，如果本人旅游回来再晚两天，贵方如何通知!

为便于管理，物管应该对业主的资料有起码的了解、收集、掌握、存档，以便及时通知业主有关事项，而且，物业管理合同上，物管公司的义务里也明确写明“建立健全的物管管理档案资料”。

三，在物管第3次上门收费之后的一个深夜我家被盗，经济和精神都受到较大损失，感觉住在这个小区不安全，随后便在XXX派出所报了案。

同时找到物管想看监控，帮助公安破案，物管说监控不带红外线功能，夜间不起作用，还说正在和开发商交涉，请问1个多月过去了，有结果没有。

四，小区里大多数面朝西的门面房都开了后门，直接影响小区的安全，还有小区乱停车的问题，请问物管作何解释。

合同第4页，对物管的服务质量，包括房屋外观、环境卫生、绿化、车辆停放秩序等有明确的要求，请问，物管做的如何。

合同对双方都有约束，我们不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的;物管不是只有收费的权利，也有按合同履行服务的义务。

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基于上述理由，本人要求原告XX涟水县物业管理公司

撤销将本人列为被告，同时对本人曾三次向上门收费物管人

员提出的要求做出答复。

此致

XX人民法院

答辩人:

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