商贸城项目可行性研究报告.docx

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商贸城项目可行性研究报告

商贸城项目可行性研究报告

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第一章总论

1.1项目基本情况

1.1.1项目名称：

XXXXX商贸城建设项目

1.1.2建设性质：

新建

1.1.3建设规模：

1.1.4项目建设单位：

1.1.5项目建设位置：

1.2可研报告编制的依据和范围

1.2.1可行性研究报告编制的依据

①市场调研报告及项目基础资料

②《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号）

③国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

④《XX市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》

⑤《XX市城市总体规划（2005年-2020年）》

⑥《XX市商贸流通中心建设规划》

⑦《民用建筑设计通则（GB50532-2005）》

⑧《建筑设计防火规范（GB50016-2006）》

1.2.2编制范围

本可行性研究报告按照国家发改委关于建设项目可行性研究的内容和深度的有关规定及《建设项目经济济评价方法与参数》（第三版）的要求进行编制，主要对拟建项目的投资必要性、市场预测和建设规模的确定、规划建设方案、资源条件、环境保护和劳动组织、投资估算和资金筹措、财务评价等方面进行研究。

1.3可行性研究内容概要结论

1.3.1项目建设的必要性

项目建设符合国家产业政策、行业发展规划和地方发展规划，是XX市经济可持续发展的需要，符合XX市加快发展本市经济的战略要求，有利于加快区域性中心城市地位的形成，同时，社会对商贸服务业的要求越来越强烈，项目位置优越，交通便利，为商贸流通的发展提供了条件。

因此，该项目的建设是必要的。

1.3.2建设规模

项目需征地55亩，主要建设商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心六大功能区，总建筑面积9.06万平方米，年交易额5亿元。

1.3.3建设条件

项目建设所需的水、电、讯条件具备，交通便利，地上地下无文物遗址，适合工程建设的需要。

1.3.4规划建设方案

本项目由“两主四辅”六大功能区构成，包括商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心，配套建设道路、绿化、给排水工程、供电工程、供气工程、供热工程等市政基础设施工程，使之成为一个完整的商贸城。

整个商贸城的建筑平面图为“回”字形，商贸城沿街长度按200米计算，纵向按180米计算，商贸城内道路宽为30米，道路中间设计10米宽为固定停车位和绿化带，共有300个固定停车位。

在商贸城的沿街的一侧200米长，建设一座7层的商贸综合楼，一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心，四层为会展中心，五层为综合服务中心，六层为培训中心，七至十一层为商务休闲中心。

在商贸城的其他三侧及商贸城中央60*60米全部建设层高为三层的商贸店铺楼，其一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心。

其中：

商贸市场区建设一层商贸店铺136间、每间为深30米，宽5米，建筑面积20400平方米，仓储物流区建设在商贸店铺上面二、三层，建筑面积40800平方米；产品展示区建设会展中心建设在沿街店铺的第四层，建筑面积6000平方米；综合服务中心建设在沿街店铺的第五层，建筑面积6000平方米；教育培训区建设建设在沿街店铺的第六层，建筑面积6000平方米；商务休闲区建设在沿街店铺的第七层，建筑面积6000平方米。

总建筑面积达90600平方米。

1.3.5环境影响评价

该项目主要废弃物有废水、噪声和固体废渣，经过处理后，可以做到达标排放，不会对环境造成污染。

1.3.6生产定员

项目共需人员120人，其中：

管理人员15人，营销人员12人，服务人员90人，其他人员3人。

1.3.7项目总投资及投资计划

估算项目总投资为15200万元，其中：

固定资产投资13700万元，流动资金1500万元。

资金来源为企业自筹。

1.3.8结论

该项目符合国家产业政策和产业化发展方向，市场前景广阔，上下游产业带动能力强，经济效益和社会效益显著，具有较强的清偿能力和抗风险能力，在技术和经济等方面都是可行的。

1.3.9主要经济技术指标

主要经济技术指标见下表主要经济技术指标表

主要经济技术指标表

序号

指标名称

单位

指标

备注

1

建设规模

亿元

5

年交易额

2

总建筑面积

平方米

90600

3

总投资

万元

15200

4

固定资产投资

万元

13700

4.1

铺底流动资金

万元

1500

4.2

项目定员

人

120

5

项目占地面积

万平米

55亩

6

年均经营收入

万元

1077

7

年均利税总额

万元

826

8

年均利润总额

万元

735

9

投资利润率

%

11.08

10

投资利税率

%

12.44

11

全部投资回收期

年

5.08

12

财务内部收益率

%

9.79

含建设期

13

财务净现值

万元

817

14

盈亏平衡点

%

50.25

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景分析

2.1.1我国商贸流通业发展情况

商贸流通业是国民经济的先导性产业，在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面发挥着重要作用，正成为决定经济运行速度、质量和效益的重要因素。

2008年我国社会消费品零售总额突破10万亿元，人均社会消费品零售额为8169元；随着商贸流通业自身的飞速发展和效益的显著提高，对我国财政税收的支撑作用也不断加强。

同时，作为劳动密集型产业，批发零售贸易和餐饮业日益成为吸纳社会劳动力的重要领域，成为解决城镇失业下岗和农村富余劳动力转移的有效途径，为缓解我国就业压力做出了重要贡献，批发零售业和住宿餐饮业从业人员从1950年的825.5万人增长到了2008年的6265.6万人。

人口的大规模增长，加上城市居民收入水平相对较高，以及购物环境优势和便利的交通，直接带动了城市市场的快速发展，使得城市集聚作用明显，日益成为我国消费品市场的主导和支柱。

随着居民收入的不断上涨，收入渠道的拓宽，人们的消费需求得到了极大的释放，新的消费热点不断涌现，对国内需求的拉动起着重要的作用。

2.1.2新时期我国商贸流通业的发展机遇

自上世纪90年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着2006年服务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改变。

商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出，商贸流通业已逐渐成为基础产业、先导产业。

1.“十二五”期间商贸流通业发展面临的经济环境

从世界大环境来看，总体上全球经济形势稳定。

国际货币基金组织的最新预测显示，未来几年，美国、日本、欧洲都将保持较为强劲的增长势头。

国际资本流动更趋活跃，国际市场需求更趋旺盛，客观上有利于扩大利用外资和对外贸易规模。

从国内来看，“十二五”时期我国经济开始进入新一轮快速增长期，以住、行为代表的居民消费结构升级拉动住房、电信和汽车等产业高速成长，产业升级速度明显加快；以加入世贸组织为契机，开放型经济加快发展，促进了产业升级和企业竞争力的提高；国有经济战略性调整、政府职能转换、整顿市场秩序取得积极成效，民间投资加速，企业素质总体改善，市场对经济增长的调节作用明显增强。

这对扩大招商引资、调整产业结构、刺激市场消费等方面将产生积极影晌。

度过世贸组织后过渡期后，国内关税继续降低，各项非关税措施取消，外商投资领域将进一步放宽，进入门槛进一步降低，国际制造业向我国转移的势头加快，对利用外资和扩大外贸进出口将产生积极影响。

CEPA的深入实施、长三角区域合作步入实质性阶段、中国一东盟区域一体化步伐加快，都将对区域经济扩大贸易、扩大引进资本、技术、人才，积极承接产业转移，进一步活跃市场等带来巨大的机遇。

2.“十二五”期间我国商贸流通业发展的战略选择

㈠实施现代化战略，提升商贸流通业的整体水平

商贸流通业实施现代化战略主要包含三个层面的内容，一是以信息化带动商贸流通现代化。

构筑现代商贸业信息平台，通过吸纳、采用各种先进的商贸流通经营、管理新技术、新手段，改造提升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和商流的网络化，通过现代化提升商贸流通业的整体水平。

二是与科教兴国战略相结合，提高商贸服务业科技含量。

三是紧跟经济全球化进程，使之成为推动商贸服务业发展的关键力量。

㈡实施集约化战略，构筑起商贸流通集聚辐射的新平台

实施集约化战略，建立以大型流通企业集团为主导的发展模式，培育在全国具有较大影响力和竞争力的大型流通企业，充分发挥龙头企业的带动作用。

其次，以引导、协调、规范、扶持为主要抓手，优化企业发展战略，培育现代商贸业市场主体。

商贸流通企业必须建立自己独特的发展战略，包括经营、业态、品牌、扩张、并购、人才等方面，做到科学领先，在激烈竟争中脱颖而出，形成自己的核心竞争力。

㈢实施城乡协调发展战略，全面推进区域商贸流通经济发展

首先，应以推进“万村千乡”和“双百市场”工程为着力点，扶持农业产业化龙头企业发展，加快农村商贸流通体系建设。

其次，要以建设区域商贸中心为目标，以开拓市场、扩大消费为主线，以深化流通体制改革为动力，推动传统商业经营方式向现代流通方式转变，完善商品市场、现代流通、法制建设、监测调控、商业信用五个体系。

三是抓住确立各类经济带的机遇，建立网络化的区域市场体系，大力提升大型市场水平，大力建设现代商贸物流基地，大力发展会展业，实现生活服务、产业服务和流通辐射的三大功能，建设具有强辐射能力的区域中心城市，人流、物流、资金流大量聚散，提高聚合辐射能力，实现对周边地区和中西部地区的辐射和聚集。

㈣实施产业互动发展战略，创造新的机遇和空间

产业互动发展，能够为商贸流通业创造新的机遇和空间。

首先，以产业链为基础，加强产业间的互动，在农业产业化、新型工业化建设的过程中，充分发挥商贸流通业的引导和促进作用，推动商贸流通产业与新型工业化、新农村和旅游、文化等三产业的互促互动，农工商联手开拓繁荣市场，深度融合发展。

其次，自觉适应城市化加速推进的要求，以规划为龙头，突破传统商业布局观念，拉开中心城市骨架，加快形成若干个以商业功能区为基础、错位竞争、有序支撑、层次清晰的商圈。

最后，与产业结构调整战略相结合，重点培育现代物流业。

建设区域性物流网络，要以中心城为依托，连接一批大中型的储运、批发企业，建立现代物流产业走廊。

㈤实施国际化发展战略，提升产业整体发展能力

面对经济全球化发展趋势，首先应抓住国际商业资本和各类区域外商业资本对营销网络开拓的机遇，适时调整引资重点，加强对国际知名商业的引进力度，优化商业网点布局，推动商贸流通业的开放度，提升区域商贸流通业的水平。

其次，要大力实施开放带动战略，推动商贸服务业国际化同样是商贸业加快发展、提高的有效途径。

通过独资、合资、合作方式和连锁代理等渠道，建立国际市场贸易网络；以贸易网络为载体，以高新技术为手段，建立市场信息网络；以区域传统、特色的加工技术为基础，建立商贸流通服务网络。

2.2项目建设必要性

2.2.1现有商贸市场不能适应经济结构调整的要求

党的“十七”大报告中指出要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级，从我市目前情况看，当前正面临着经济结构全面调整优化的重要时期，但商贸流通产业仍是国民经济中的一个薄弱环节，不能适应产业结构调整的要求。

从产业构成比例来看，2009年全市第三产业增加值占GDP的比重为21.3%，比第二产业增加值所占的比重低43.4个百分点，其中批零贸易业增加值占GDP的比重仅为7.4%，象欧、美、日等发达国家第三产业的比重已高达70%左右，批零贸易业已占到整个GDP的16%左右，这与经济社会总体发展趋势极不协调。

2.2.2不能适应提高消费率、扩大内需的要求

加快转变经济发展方式，就必须坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。

从我市情况看，投资的增长幅度、投资对经济增长的贡献率都远远高于消费。

当前，国家正在实施宏观调控，加上经济发展受能源、土地等资源要素的制约，固定资产投入受到越来越多的限制，提高消费对经济增长的拉动作用将更加重要和紧迫。

2.2.3建设“两型”社会的迫切需要

商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。

“两型”社会建设的核心是改革。

建设商贸流通大市场可调整产业结构和转变经济增长方式，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建发展的一体化格局，破解制约本地经济发展的瓶颈，摸索出一条适合XX市发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满足“两型”社会发展的迫切需要。

2.2.4市政府加快发展本市经济的战略要求

桐城的工业化已有较高水平，随着我市及周边地区近年来企业的快速发展和增加，越来越凸现出现代物流业的重要性和必要性。

桐城现有企业和个体工商户有2万余家，其中规模以上企业达240余家，但目前我市城区基本上为货物集散有市无场，效率低下的无序状况，这严重影响了我市经济的发展，为了尽快改变我市货物运输和仓储的松散格局，加快我市经济发展，建设一个集商贸、仓储、集散、配送等功能为一体的商贸物流基地符合城市经济发展的战略要求。

现代物流业的介入不但可以使企业省去自身的仓储设施，更可以使企业的运输更加快捷高效，并可以进一步降低企业运营成本，增加企业市场竞争力。

同时，一个功能齐全、专业化经营的现代化的物流园区----新渡商贸城还会为桐城以及周边的工业企业提供一个交流与博览的平台

2.2.5有利于加快区域性中心城市地位的形成

XX市位于安徽省中部，随着资源的逐渐枯竭和周边城市的崛起，我市经济的发展面临巨大的挑战，并且存在产业结构失衡、城市化水平不高、环境呈现恶化趋势等问题。

该商贸城的构建，能从整体上改善城市基础设施条件，带动经济发展，引导城市发展，提升我市的物流竞争力，改善投资环境，发挥区位优势，加快区域性中心城市地位的形成。

最后，要以国家加大实施开拓市场、扩大内需政策为契机，根据“建设大市场，搞活大流通，发展大贸易”的要求，加快商贸流通大平台大企业发展，做大做强龙头专业市场和商业企业，整合市场资源，培育繁荣各类商品市场、要素市场特别是辐射力强的专业批发市场。

 利用我市地处安徽省中部，依托区位优势，加强与皖江城市带承接产业转移示范区和合肥经济圈的一体化发展，积极融入长三角，探索区域开放合作新模式，加速产业承接，促进跨越发展，把XX市建设成为区域性商贸流通中心，这是桐城人民的心声，也是桐城的发展目标。

因此该项目的建设是必要的。

第三章需求分析及建设规模确定

3.1商品交易市场为国民经济的重要产业

从产业经济规模上说，商品交易市场在我国流通业和现代服务业中占有重要地位。

到2008年，我国商品交易市场约有8万余家,全国约有市场商位、店铺2000余万个，市场从业人员及市场相关配套行业从业人员约超过一亿人。

从产业链的构成上看，从市场规划、市场地产、招商组市、市场经营管理、市场资产运行管理、市场商务、会展、金融服务、物流服务、市场经营管理咨询，已经形成了完备的产业链条。

从社会作用看，商品交易市场已经成为区域经济发展资源，它不但为市场经济的发展提供平台，还为城市化、工业化的发展提供动力，同时，它培育了大量商业企业家、工农业企业家群体，培育了我国现代职业商人队伍。

这些，都说明市场的产业属性更为完备。

为此，国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》和全国商务工作会议都将加强全国流通网络建设作为今后经济发展的重要任务进行扶持。

商品交易市场作为我国现阶段及今后一个时期重要的流通形式，在全国流通网络建设过程中，要通过建立和完善商品交易市场的国家发展战略，进一步优化全国商品交易市场的产业结构和产业布局，引导和推进商品交易市场与现代流通产业接轨，发展成为独具中国特色的规范性现代商业流通方式，使其持续、健康地为我国的经济发展服务。

3.2XX市商贸设施现状

XX市及安庆周边地区集中了数以万计的中小型工商企业，而且原材料的购入与产品的销售市场都分布在本地区以外的全国各地。

迫切需要运输快捷、仓储安全、信息畅通的现代物流企业为他们提供优质的配套服务，推动其销售市场的开拓与原料供应的保障。

本地区尚无一家正规化的、规模型的物流企业；本市也没有一家大型物流货场。

所有的工商企业都希望本地有一家实力强、信誉好、现代化的物流企业来为他们配套服务，以适应企业的发展和市场需求。

来往路过桐城的货运车辆，据有关部门统计超过25000辆，空载率在30%以上，在桐城需要停车住宿、修理、配货等服务的每天超过500辆，迫切需要一家能够提供全面服务的现代化物流园区。

新渡物流城的实施为合安公路与双新公路交汇处，辐射安庆、贵池、东至、怀宁、枞阳、潜山、太湖、宿松、舒城、庐江等地，强大的区域优势和工业资源为物流中心提供了得天独厚的条件

3.3建设规模确定

根据XX市及周边市场的调研分析和项目单位的筹资能力，项目拟在新渡镇中心地段征地55亩。

项目主要建设“两主四辅”六大功能区，包括商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心等，总建筑面积9.06万平方米，年可实现商品交易额5亿元。

第四章建设地点及建设条件

4.1建设地点

项目拟选址在XX市新渡镇中心地段，距合安高速双新开发区出口不足1公里，地理位置优越，交通便利。

4.2区位地理优势分析

XX市位于安徽省中部偏西南，长江北岸，大别山东麓，东邻庐江、枞阳两县，西连潜山县，北接舒城县，南抵怀宁县和安庆郊区。

XX市位于合肥、安庆两大城市之间，同时属于合肥经济圈和承接产业转移皖江城市带，公路、水运、铁路运输四通八达，合九铁路，沪溶高速公路，206国道纵贯全境，九六实现县乡公路黑色化，村村公路相联。

水运可由菜子湖直达长江各口岸及尚海城市，现有等级公路31条，其中二级公路57公里，三级公路277公里，等外公路519公里，水运里程200公里。

项目地离合安高速公路桐城出口仅25公里，离即将开通的双新开发区出口仅1公里。

4.3产业政策符合性

《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号）明确指出：

积极培育和发展新的消费热点,及时发布市场供求信息，引导企业调整产品结构，开发适销对路商品和服务，引导消费结构升级；引导个性化、时尚化、品牌化消费，培育和发展定制类消费；推动特色商业街建设，扶持“老字号”的创新发展，扩大和带动家具、家电、家纺、家饰等消费。

大力促进会展消费。

促进会展业发展，带动相关的住宿、餐饮、交通、通信等消费。

2009年国家又将物流业列为十大产业调整振兴规划之一，指出：

“必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展……加快发展国际物流和保税物流，加强物流基础设施建设，提高物流标准化程度和信息化水平，加快建设物流公共信息平台”……所有这些都为现代物流业开创了良好的政策局面。

信息产业部在《全国性和区域性物流公共信息平台建设的指导意见》中明确指出：

“以省或经济区域为基础，建立区域性物流公共信息平台，各级政府应加大投入力度，吸引并鼓励企业参与平台建设和营运”。

目前，我国各级政府也已把物流信息化作为一项基础建设纳入发展规划之中，部分地区已经投入使用，并取得巨大的经济、社会效益，推动了区域经济的快速发展。

因此，项目的建设符合国家产业政策、行业发展规划和地方发展规划。

4.4外部建设条件

4.4.1通信

XX市通信事业发达，中国移动、中国联通、中国电信的无线网络覆盖全境，可以满足项目建设设施直拨电话、微机网络的需要。

4.4.2供水

XX市新渡镇有自来水公司，项目供水从主干供水管道引接，可以满足项目建设用水和生产、生活用水的需求。

4.4.3供电

XX市新渡镇电力供应充足，项目设计110KV配变站一座，占地面积900平方米，10KV变电站容量6000Kva，可满足项目建设及运行后的用电需求。

4.4.4雨污水排放

在项目区内建设排水系统，经氧化发酵后排入市政排水管网中。

第五章项目定位

5.1项目定性

1.综合XX市突出的区位优势和贸易底蕴，考虑大商贸、大物流、大仓储、大市场互动式产业价值链。

2.按照把XX市新渡镇建设成为区域性商贸流通中心的战略定位，从建设安徽省中部地区商贸物流中心出发，把本项目培育成商贸物流圈的“成长极”。

5.2项目定位

1.建设成为安徽省中部地区规模较大、功能齐全、配套完善、设备先进的商贸物流交易中心；

2.构建一站式的商贸物流平台，具有销、展、培训、仓储、运输等多功能，为客户提供全面、迅速、高效、公平的各项服务；形成跨区域人流、物流、资金流、信息流的汇聚平台；市场辐射长三角地区、珠三角地区等经济发达地区，成为连接市内外、省内外的理想据点；

3.商品年直接交易额5亿元，直接收入0.6亿元；拉动50亿元的价值链，推动实现综合收益3亿元。

4.三年招商到位并初步成市，五年培育完成。

5.3产品定位

根据XX市目前市场现状及周边现有交易市场实际，该项目将设商贸交易区，分设糖酒食品市场、机电市场、小商品市场、服装市场、灯具市场、五金工具市场、家具市场、工艺品及土特产品市场，以批发为主，兼做零售；同时对商贸流通行业进行人才培训，配套会展和商务休闲等。

其中：

仓储配套区提供全面的、科学的、智能化的、便捷的的仓储服务和专业物流设施集一流的服务；

商务休闲区提供餐饮、住宿、酒店、桑拿、洗浴、网吧、医疗、通讯、银行等；

产品展示中心提供专业展会、研讨会、年会、庆典、人才交流会等；

培训中心提供商贸流通行业的技能和人才培训，并成为商贸流通行业的人才信息中心。

5.4目标客户定位

糖酒食品、机电、小商品、服装、灯具、五金工具、家具、工艺品及土特产品的生产厂家、代理商、销售商、贸易商、物流公司、广告公司、文化公司、废旧回收公司等。

第六章初步规划方案及建议

6.1规划原则

1、可持续发展原则

XXXXX商贸城的规划应立足当前，充分考虑资源和环境的承载能力，合理确定用地布局，充分利用地形，珍惜土地和水资源，高度重视生态建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态、环保概念，保持并逐步创造良好的园区生态环境。

规划充分结合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下一步建设提供依据，力争实现商贸大市场的发展与城市经济、环境的协调。

2、统筹规划、分布实施、基础设施先行的原则

项目规划应具有一定超前性，但盲目超前将造成不必要的资源浪费，因此必须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与远期的整体性，考虑循序分期开发的操作性，合理规划园区。

坚持区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔接。

从大区域出发，认真分析发展的利弊和潜在优势，选择和制订适合自身发展的方向与目标。

XXXXX商贸城的开发建设与城市总体规划、土地利用规划相结合，与城市发展趋势相衔接，做到科学规划、准确定位、健全功能、合理布局、力求该项目和新型工业化、城市化互相促进，所以规划应实事求是、因地制宜、因产业制宜、统一规划、分布实施、滚动发展、成熟一片、开发一片、建设一片、发展一片、逐步做大做强、坚持基础设施先行、高起点、高标准地搞好XXXXX商贸城的基础配套建设。

3、刚性与弹性原则

刚性和弹性相结合，对园区重大基础设施提出刚性规定，对局部开发和建设提出引导，同时，在功能分区明确的基础上要有一定的弹性和灵活性。

园区用地组织应保持足够的灵活性，应考虑不同类型用地及各功能分区之间的相容性，既要能满足开发中的阶段性现实要求，也要为未来的扩展留有适宜的空间，以适应不确定性的环境变化。

4、集约利用与产业聚集的原则