中盛瓷都名府房地产项目可行性研究报告.docx

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中盛瓷都名府房地产项目可行性研究报告

中盛—瓷都名府房地产项目可行性研究报告

编制单位景德镇陶瓷工业设计研究院

开发商浮梁中盛房地产开发有限公司

1．总论

l.1项目背景

2．市场环境分析

2.1景德镇市及浮梁县自然社会经济概况

2.2景德镇市房地产市场概况

2.3微观环境分析

2.4景德镇市市场分析结论

2.5项目提出与简介

2.6项目可行性研究主要论

3．项目投资环境与市场研究

3.1项目投资分析

3.2项目地块评价

3.3房地产市场分析

4．项目全程营销策略

4.1项目总体定位

4.2项目分析

4.3项目营销策略

5．项目总体规划方案

5.1经济技术指标与规划基准条件

5.2规划布局

5.3道路交通规划

5.4绿地景观规划

5.5给水规划

5.6排水规划

5.7电力规划

5.8电信工程规划

5.9燃气规划

5.10建筑单体设计

5.11公离建筑装修标准

6．项目管理

6.1项目管理体系

7．项目建设组织机构与人力资源配置

7.1项目组织说明

7.2人力资源配置

8．项目实施计划

8.1有关本项目计划的说明

8.2本项目装修标准……………………………………………………………35

8.3项目实施进度表…………………………………………………………………36

9．投资分析……………………………………………………………………37

9.1项目基本参数及预计施工进度安排……………………………………………37

9.2项目开发价值（销售收入）…………………………………………………38

9.3土地成本…………………………………………………………………………39

9.4建安工程成本…………………………………………………………………39

9.5前期费用………………………………………………………………………41

9.6项目其它不可预见费…………………………………………………42

9.7应缴纳之开发期税、赞………………………………………………………42

9.8红线内、外市政及公建配套工程费……………………………………………44

9.9静态总投资额…………………………………………………………………44

9.10资金筹措计划及财务费用…………………………………………………45

9.11房地产销售有关税、费……………………………………………………45

9.12本项目销售费用……………………………………………………………45

9.13本项目所得税……………………………………………………………46

9.14静态开发总投资综述………………………………………………………46

9.15项目全部开发总投资综述……………………………………………………47

IO．可行性研究财务数据的预测和选定………………………………………“48

10.1建造成本…………………………………………………………………48

10.2商品房价格与余房率…………………………………………………………49

10.3计算期…………………………………………………………………………49

10.4相关税、费……………………………………………………………………49

10.5土地增值税……………………………………………………………………49

10.6所得税………………………………………………………………………49

11．项目财务效益分析………………………………………………………--49

11.1项目赢利能力………………………………………………………………50

11.2风险分析……………………………………………………………………51

11.3结论建议与存在的问题………………………………………………………52

中盛一瓷都名府项目可行性研究报告

1．总论

中盛一瓷都名府项目可行性研究报告

1.1项目背景

1.1.1项目名称：

中盛一瓷都名府

1.1.2项目建设地点：

项目地块坐落在浮梁县城红塔路与白居易路相交处

1.1.3项目现状：

基本达到五遥一平，并办理相关证件。

1.1.4项目建设内容和规模：

中盛一瓷都名府为新建地产项目，为现代风格商住项目，根据收集到的市场信息，客户信息基础上，不断深化完善延伸，进_二步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的家园。

中盛一瓷都名府位于红塔路与白居易路相交处，总用地面积约56，234.50m2，整个居住现代建筑风格设计，拥有20，000多平方米的绿地和花园，总建筑面积为192，445.60m2，其中住宅建筑面积162，686.61Ⅱr，物业管理及社区工作用房建筑面积l，612.70盯，商业配套建筑面积29，758.99m2，将以现代风格的景观园艺形成小高层，组团的景观豪宅。

主要经济技术指标如下：

用地面积：

56，234.50m2

建筑面积：

192，445.60m2

其中：

住宅面积：

162，686.6m2

商业及配套面积：

29，758.99m2

其中：

沿街商业面积：

11．660.88m2

集中商业面积：

16，405.41m2

物业管理办公用房砸积：

530.21吖

物业管理经营用房面积：

780m2

社区工作服务用房面积：

302.49m2

煤气调压站面积：

80m2

容积率：

3.42

绿化率：

42%

建筑密度：

30.33%

1.1.5项目开发手续：

本项目已经过政府立项审批，并办理土地使用权证。

目前，项目总体规划已获批，正在进行修订。

1.1.6开发公司简介：

该项目开发单位为浮梁中盛房地产开发有限公司，成立于2010年，注册资本4，100万人民币；注册地址为江p-省景德镇市浮粱县新昌北路，法定代表人胡斌良，主营业务为房地产开发、商品房销售、建筑安装、袈修工程施工、物业管理等。

中盛公司一贯秉承”以人为本、追求卓越”的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已经形成董事会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管理组织架构。

建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟的经理层糙英。

在现有的员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占80%。

中盛公司执著于“信誉为重、品质为先”的企业文化与服务精神，贯彻“诚信服务，构筑精品”的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。

面对日趋激烈的市场竞争，公司正在积极的探索开发高科技领域与其它产业。

并不断得以科技进步和体制创新引领公司创造美好的明天。

1.1.7可行性研究的依据

l、各项原始资料及育关数据；

2、景德镇市国有土地使用证；

3、江西省统计局统计资料；

4、景德镇市统计局统计资料；

5、江西省建设厅相关文件及资料；

6、《中盛一瓷都名府规划设计方案》

7、国家、部委、省现行的技术规范和定额

8、《住宅建筑设计标准》

1.1.8承担可行性研究工作的单位：

景德镇陶瓷工业设计研究院

1.2可行性研究结论

1.2.1市场预测

（1）．本项目位于县城红塔路与自居易路相交处，为了充分展示这片-宝地的魅力，进行商标准的规划和设计。

营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地，成为浮粱对外旅游、观光、商贸、购物、休闲等的时尚交流平台，充分展示城市个性。

成为最具增值潜力和竞争力的首席板块。

据调查，目前中盛一瓷都名府是中高收入阶层购房的首选区域。

社区规模大，配套齐全，绿化率高，细致入微的物业管理，产品具有创新性和差异性，目前浮梁房地产市场上基本没有同类产品。

各种迹象表明，中盛一瓷都名府项目的市场前景是乐观的，依然能成为行业、媒体、购房者关注的热点。

（2）2006年以来，景德镇市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的影响，但全市及浮梁县商品房销售逐年增长，2010比去年同期增长15.1%，这些说明了景德镶市及浮梁县房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。

浮梁凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居冢、度假、养生的首选，无疑将更坚定大家对浮梁房地产业发展的信心，它的未来将发展成为旅游、观光、休闲、文化为一体的城市多功能带，它的建成必将成为浮梁的“名片”和“窗口”，中盛一瓷都名府的建设必将掀起浮梁新一轮购房热潮。

2．市场环境分析

2.1景德镇市及浮梁县自然社会经济概况

景德镇市是江西省的直辖市，人口145万，土地面积5，248平方公里，是国务院公布的全国24个历史文化名城之一和国家对外开放城市，是中华著名的瓷都。

景德镇有千余年的陶瓷文明史，向称中国四大名镇之一，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜人，自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良好，是个理想的居住城市。

景德镇市的国内生产总值2008年为321.98亿元，城镇居民人均可支配收入为13，591元，景德镇市是江西省重要的现代工业基地。

陶瓷工业已形成了以日用陶瓷为主体，艺术建筑、工业、电子等各类陶瓷共同发展的陶瓷工业体系。

2.2景德镇市房地产市场概况

景德镇房地产市场经过90年代初期的泡沫后，近十年的沉寂萧条，于1998年开始复苏，随后步入高速的发展期。

自2000年后，每年的销售面积在逐步增长，2003，2004年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。

需求旺盛，良好的生态环境及投资政策，吸引了越来越多的国内大集团前来投资，进军地产业。

不仅数字表明了房地产市场的明显回暖，市政建设、城市基础设施建设也大有进展。

目前发展规划已构筑完成，大规模投资地产的时机已经到来。

2.3微观环境分析

2.3.1区位分析

项目所在县城红塔路南侧白居易路东侧，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好；交通方面，地处市政主干道旁，交通便利畅达。

2.3.2竞争分析

目前，各大房地产开发商开发的众多楼盘中，选择同一家公司进行规划设计，工程建筑、物业管理的比比皆是。

房地产竞争不再表现为开发商在规划设计、工程建筑、物业管理等环节的竞争，而是表现为更有个性和特点的品牌、服务、设计、建筑、物业等在更加专业的层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由“面”转“点”，由“硬”转“软”，回归到个盘间竞争是一定的，但也正是个盘体现无可替代的独特的时候了。

2005年由于中央的宏观调空，导致资本大规模地从珠三角、长江三角等过热地区向二线城市转移。

这些地产集团看好房地产市场，纷纷进住开发，目前已有上市房地产企业在我市进行地产开发，势必造成地产市场竞争加速。

根据人均GDP国际经验数据的比较结果，我市房地产市场已经进入一个筒速发展时期。

报告编制：

景德镇陶瓷工业设计研究院

2.3.3供求分析

2004年以房地产迫来了新一轮的“苏醒”，虽然2005年中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但楼市经过十多年的调整，发展通道已基本扫清，市场己构筑坚实的大底，而且近两年我市楼市明显复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来越多的国内、国际大集团投资商。

2009年以来，我市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的影响，全市商品房平均销售价格为2623元／平方米左右，比去年同期增长12.1%，这些说明了房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。

目前，景德镇市买房、买车的居民越来越多。

人均住房支出每年都在增长。

2.4景德镇市市场分析结论

房地产企业的竞争形式，从“小而散”解决半拉子到“集团化——品牌化”的方向发展，雄厚的资金实力、专业化的运作能动和持续的客户开发能力、品牌化方向等将成为企业参与市场竞争的首要因素。

其次，房地产市场领域在向专业化及细分的专业化经营模式转变，房地产行业已经成为景德镇经济发展的支柱产业之一，将获得长期而稳定的发展，等等。

可见，景德镆还未出现中国有些城市的“地产泡沫”等，但是伴随着地产市场的周期波动及调整，景德镇房地产市场也必将迎来市场的考验，也就是说机遇与风险并存的。

2.5项目提出与简介

中盛一瓷都名府的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，改善居民的生活条件，使浮梁的土地价值得到回归。

它是一个典型的“城市经营”案例。

在经济高速发展的今天，如何挖掘独特历史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心竞争力，从而吸引投资，提升城市的土地价值、房地产价值，培养城市居民的自豪感、归属感，是城市经营的核心内容。

中盛一瓷都名府的精心打造，是县政府在可持续发展的前提下，让城市资产发挥最大的功能，创造最大利润的实验田。

2.5.2中盛一瓷都名府项目，规划用地面积56，234.50m2，将建设成为现代生态庭院组

团，中盛一瓷都名府项目共分二期开发。

第一期为现代建筑风格的小高层及商业用房和其它

附属用房，面积约80，000多平方米；第二期为欧式风格的小高层。

2.6项目可行性研究主要结论

（1）本项目地块位于县城红塔路南侧，是浮梁县重要的城市资源，是浮梁城市建设中的重要区域，也是浮粱繁荣的象征。

本项目地块配套齐全，开发易于控制，流程成熟，市场潜力巨大，且地块升值空间较大；

（2）项目产品适合市场，且项目收益较高，有很强的抗风险能力；

（3）建议尽快落实资金与项目启动计划，根据历年来景德镇市房地产变化的规律，目蘸掰憔3～5年的市场盘整期，本项目刚好打这个时间差，以期在盘整期后，本项目立即可以进入销售旺季，迎接新一轮房地产开发热潮。

（4）项目建设规模较大，开发周期相对稍长，影响项目内部投资收益率。

但考虑目前的市场过渡期，建议预售期安排在2012年下半年开盘，

（5）主要结论参数见表l

表1：

主要结论参数

项目

主要数据

备注

项目占地面积

56,234.50m2

总建筑面积

192，445.6m2

项目周期

5年

项目总销售收入

53，526万元

楼盘均价：

2，600元/m2

项目静态总投资

40.288万元

项目总投资48,074万元

项目税后利润

5,452万元

自有资金

全部自有

项目回收期

4.5年

开发期内

3．项目投资环境与市场研究

3.1项目投资分析

3.1.1国家政治经济环境及有关房地产政策动向

（1）2003年6月，央行121文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例；对开发商自有资金的要求要达到30%，土地抵押贷款也只能是评估价值的70%，最长期限不能超过两年。

（2）2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31丑后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

（3）2004年年底，国家又开始进行土地稽查。

虽然目前主要限于县市级行政部门，但很侠就会影响到景德镇。

随着土地政策的调整，土地供应只会越来越紧张，供应量会越来越小，价格会越来越看涨。

（4）2004年中到2006年中，全国房地产市场出现价格失常，国内包括北京、上海、杭州、成都等许多城市，房价飙升，严重偏离价值。

国务院为稳定住房价格，打击楼市投机行为，连续出台了三次政令。

继“国八条”、“国六条”之后，5月11日，国务院转发了中盛一瓷都名府项目可行性研究报告由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，再施组合拳直击房地产市场的投机行为。

3.1.2景德镇房地产市场受政策的影响程度

（1）景德镇市优势在于房地产在其他城市狂热的时候没有暴涨，那么在其骤冷的时候自然也不会暴跌，因为景德镇市房地产市场的价格一直偏低。

（2）景德镇市场表现平稳。

景德镇没有出现内地许多城市二手房突击抛盘的现象，市场反应出奇平淡。

诸多开发商也表现出十分冷静，在售楼盘基本没有作出明显的举措。

（3）由于国内其他城市开始整顿房地产市场，使得景德镇房地产市场遇到大发展的一个机会。

而景德镇的房地产销售的对象约85%来自本地。

从总体而言，景德镇住宅市场依旧保持平稳增长态势，置业者受宏观调控政策影响相对较少，经过一段时间的政策消化，市场对调控的回应日趋理性，而且走的更高。

3.2项目地块评价

3.2.1项目地理位置

项目位于县城红塔路以南，是都市繁华区域，既享受自然的天籁，又有得天独厚的自然资源和地理优势。

3.2.2项睡地块规划状况

浮梁县政府为提升城市品味，加大了城市建设力度，将城市基础设施和人居环境建设提高到一个新的发展水平，浮梁的土地资源也在升值，极具投资开发价值。

中盛一瓷都名府的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，使浮梁土地价值得到回归。

挖掘独特历史、文化、地理要素，提升城市的土地价值、房地产价值。

中盛一瓷都名府项目可行性研究报告

3.3房地产市场分析

3.3.1全国房地产市场综述

2010年国房景气指数连续两月微落房价趋稳

自去年7月国房景气指数攀升到近104的高位之后，八九月份出现了连续的微落。

国家统计局公布的9月“国房景气指数”为103.14，比8月份回落0.17点，比去年同月上升1.72点。

微落显示地产调控有了一定的效果，景气指数没有进一步攀升，基本回落到103左右的稳定区间之内。

景气指数是一个不宜高也不宣低的指数，在一定的可控区间内是最理想的，因此回落不能一概论定房地产行业的不景气或者房价的下跌。

2004年以来的两轮房地产调控基本思路是稳定房价，结构调整。

就目前数据看，指数的微落恰恰说明控制得适当。

虽然总的指数下降，但值得注意的是房地产开发投资项指数仍然上升。

9月房地产开发投资分类指数为101.72，比8月份上升0.06点，比去年同月上升0.43点。

商品住宅投资仍是推动房地产开发投资持续增长的主要原因。

根据建设部房地产司有关数据显示，随着中央稳定住房价格各项调控措施的落实，各地住房价格总体回落，房地市场趋于稳定。

部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，投机行为得到遏制，房价涨幅趋缓，住房供应结构有所改善，消费心理正在发生变化。

根据国家统计局的数据看，从前8个月有关统计数据看，房地产市场呈现出以下五个特点：

（l）房地产投资增幅继续回落。

1至8月份，全国房地产开发投资同比增长22.3%比去年同期回落了6.5个百分点，增幅低于同期城镇固定资产投资增幅5.1个百分点。

（2）部分地区需求偏大的状况有所缓解。

1至8月，据建设部房地产市场信息系统数据，40个城市中有17个城市的商品住房预销售成交量同比下降。

（3）居民住房消费结构发生积极变化。

商品住房成交量中，大套型、高价位占比下降小套型、中低价位占比提高。

（4）商品住房平均价格涨幅继续回落。

国家统计局城调队抽样调查，8月份70个大中城市新建商品住房销售价格比去年同月上涨6.8%，比上月上涨0.5%，同比、环比涨幅分别比7月份低0.7和0.1个百分点。

10月份，全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高1.1个百分点。

（5）房地产信贷增幅放缓。

截至8月底，商业银行房地产开发贷款和个人购房贷款余额分别增长20.2%和29.5%，比年初下降了6.7和8.8个百分点。

2010年度：

持币观望态势形成

由于销售面积的统计含义与房屋成交面积有很大区别，销售面积的变化并不能反映房地产市场的短期政策效应，报告选用定金及预收款、销售竣工比、个人住房贷款等指标的变化来代表房地产市场的需求变化。

分析结果表明：

在连续出台的以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策作用下，2季度，消费者持币观望态势形成，房地产市场需求增长快速下降，同时房屋销售价格上涨速度放缓。

一、销售面积不能完全反映房屋当期交易状况

当前国家统计局固定资产投资统计中对“销售面积”的定义如下：

指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付绘购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。

不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

因此，销售面积仅仅针对房地产增量市场当期竣工当期销售或上期预售当期竣工的房屋。

完整的房地产市场应该包括房地产存量市场，能够反映房地产市场当前交易情况的指标应该是“房屋成交面积”，包括商品房增量的当期销售面积和二手房屋销售面积。

按照我国房地产增量销售的现状，商品房增量的当期销售砸积应该包括商品房当期预售面积和商品房现房销售面积两部分，其中，商品房预售面积指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积；商品房现房销售面积指已竣工的增量房屋当期销售面积。

比较“房屋成交面积”与“销售面积”的定义，可以发现销售面积与反映当期成交状况的房屋成交面积有很大区别（见图5），销售面积并不

能完全反映房地产市场当期交易情况。

二、未来房地产市场需求增长有望逐步恢复

1．房地产市场需求增长趋缓是前一阶段宏观调控措施效应的显现

2004年以来，为了抑制固定资产投资过快增长以及防范银行信贷风险，政府对土地和信贷同时实施紧缩政策。

然而，在投资增幅不断下降的同时，由于供给受到控制，房价出现上中盛一瓷都名府项目可行性研究报告涨，而负利率和投资渠道缺乏导致大批的资金进入房市，强化了购房需求的旺盛，供求出现失衡，房价上涨加速。

2005年3月以来，为了抑制房价的过抉上涨，中央政府连续出台了以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策。

由于房地产具有投资和消费的双重属性，以抑制投机为主要目的的宏观调控政策不可避免地对所有的购房需求都产生了影响，包括自住需求和投资需求，促使2季度房地产市场需求增幅放缓。

同时，消费者对宏观调控的理解和认识不一致，简单地理解为要降低房价，纷纷持币待购，加速了房地产市场需求增幅的下降。

2．当前房地产市场的需求仍以自住需求为主，随着消费者对宏观调控目标的正确理解，房地产市场需求增长将会逐步恢复，在城调队的调查数据中，有购房计划的人员中仅有7.7%的人员取消了购房，而92.3%的人员则选择推迟购房、提前购房或租住，表明当前房地产市场的需求仍以自住需求为主。

6月下旬，政府开始强调房地产市场宏观调控的主要目的是稳定房价，并要坚定不移地促进房地产业健康发展。

近期来看，由于政策效应具有滞后性，房地产市场需求增幅的涨跌将取决于消费者对房价信心的恢复程度。

长期来看，我国城市化、人均居住条件改善和房屋自然折旧对新增商品住宅有着强大的需求，将会支撑房地产业的持续发展。

3.3.2全国房地产行业盈利水平总体评价

根据中国银行业监督管理委员会的有关统计数据显示，2004年全国的房地产的投资是一万多亿元，比2003年增加了28%，房地产平均的回报率在是15%到25%，房地产行业依然是一个高风险高收益的行业。

2008年，景德镇的房地产营销水平比较上一个房地产开发热期已经大大地前进了一步。

在产品上，在住宅方面，入户花园、直接饮用水等。

还有各种小户型公寓、产权等新型产品。

3.3.32010年景德镇市房地产市场预测

（1）政策环境预测

政府将加大监管力度，在开发环境、土地供应以及舆论监督上对房地产市场进行管理。

政府为调节房地产市场供求、稳定房价、加强监管的责任，加快了调整住房供应结构，切实增加中低价位、中小套型普通住房供应；进一步深化改革，完善低收入人群住房保障制中盛一瓷都名府项层可行