工程项目投融资课程设计报告书.docx
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工程项目投融资课程设计报告书
工程项目投融资课程设计报告
专业班级：
工程管理1002班
学生姓名：
王婷
学号：
2010224040230
指导教师：
杜广如
完成日期：
2013年5月10号
•项目概况
•市场分析与预测
2.1总体社会经济状况
2.2市场需求
2.3市场供应
2.4项目经营范围及规模
3.项目选址
3.1项目地址及环境条件3.2地块现状及拆迁安置
4.规划设计方案
4.1规划要求
4.2规划设计方案
5.市政建设条件
5.1道路交通
5.2市政管线
5.3综合评述
6.进度安排
7.融资方案设计
7.1投资结构
7.2融资结构
7.3资金结构
7.4信用保证结构
8.投资估算
8.1投资估算结果
8.2资金使用及筹措
9.经济评价
9.1.收入估算
9.2总成本估算
9.3利润估算
9.4盈利能力分析
9.5清偿能力分析
十.风险分析
10.1敏感性分析
10.2风险分析结论
1一•结论
11.1社会效益
11.2环境效益
11.3经济效益
11.4结论
一，项目概况
保定市华正房地产开发有限责任公司于2013年通过招标获得的一块七通一平的面积为100000川的建设用地，计划在该地块上开发鑫鑫家园住宅小区项目，该项目主要用于居住，其中居住和商业的土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算分别为70年和40年
的土地使用权。
项目容积率为3.6,建筑密度为20%,绿化率高达30%,由相同的16栋楼房组成，总建筑面积为360000m2,连同地下部分总共20层，其中-2-2层为商业及配套设施用房，3-18层为居住用房，由东向西分三期建设，一期5栋，二期5栋，三期6栋；
鑫鑫家园'、区东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市
场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是
儿童医院，南侧是新规划医院。
小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低
北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背
山前水，老总特意请风水大师看过的，绝对的风水宝宅，小区内部设有会所、中心广场、幼儿园以及老年活动中心和休闲设施，小区
形象门朝东开，意味着紫气东来，是一个比较好的寓意，本小区建成后将是北部高品质社区，首屈一指的楼盘。
二，市场分析及预测
2,1总体社会经济状况
保定，素有京畿首善之地”称誉的保定市，地处河北省中西部，与北京、天津构成金三角地带，北距北京130公里，东距天津240公里，南距石家庄124公里，具有得天独厚的经济地理优势。
全市总面积2.21万平方公里，总人口1012万，辖3区、4市（县级）18个县，是全省人口最多的市。
保定市位于石家庄、北京和天津的三角中心处，城市之间的交通网络建设，大大缩短了城际间的时空距离感，因此，保定的经济发展潜力是很大的。
目前，当地政府正在努力将保定打造成为一个宜居城市。
我相信，随着北京到保定高铁的修建和周边高速路网的完善，以及两环四廊，五湖十
园”规划的落实，保定房地产市场的发展前景是非常乐观的。
2,2市场需求
保定的市情”。
保定地少人多，下辖25个区县，1000多万人口，而市区面积相对较小，建设用地的稀缺，城市人口的增加，就造成了城市购房需求量很大，而这也恰恰是保定现阶段房地产的一个实情。
2012年保定二手房房价走势图上显示，从2012年1月15日开始，保定二手房均价从5579元开始直线小幅下跌，到2012年2月5日，随着全国楼市的回暖，跌至5200元/平米谷底后开始小幅上扬。
2012年2月至7月，保定二手房每平方米均价在5200元至5500元之间小幅波动。
从7月开始，房价出现快速上扬的趋势，到8月12日，保定二手房均价上涨至5986元/平方米。
2,3市场供应
本地区去年12月份共有21个楼盘在销售，如今市场上处于开发代销状态总量为9个楼盘，约有200万平方米处于开发状态。
从近几年看保定市房地产业的需求量比较大，供求关系在一定时间内保持
平稳。
目前市场供应中主要以70-90川左右户型为主。
2,4项目经营范围及规模
根据项目所在地段的市场需求，本项目主要面向中高等收入消费群体和政府机关工作人员，市场定位是面向三口之家的中高档住宅，
户型有两居室80-100平方米和三居室110-130平方米两种为主。
规划总户数大约为3000户，配套设施用房约为14000平方米。
.专业.专注
3,1项目地址及环境条件
本项目东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水
系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区
对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院。
小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿
化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边
是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水。
3,2地块现状及拆迁安置
该地块已经具备七通一平条件，政府各项征地已经完成，用地审批及相关手续已经办理完毕，已经充分具备开发条件，可直接进行建设。
四，规划设计方案
4,1规划要求
建设用地面积为10万川，用途为居住小区开发，其中容积率不高于4.0,建筑密度不高于25%,绿地率不低于30%,居住土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算，为70年，用地程序和相关活动应充分符合国家相关规定及市规划要求。
.专业.专注
4,2规划设计方案
通过对市场的严格调查，结合本项目的具体情况，经过设计对该土地的开发利用做出以下方案：
（1）该用地用于小区开发建设，以住宅开发为主，并配有商业用房，配套设施用房；
（2）设计容积率为3.6，总建筑面积360000m2,（3）设计建造密度为20%;（4）设计绿化率为30%;（5）建筑物由16栋相同高层楼房组成，每栋分别为地下2层，地上20层，其中-2-2层建筑面积相同，3-20层用于住宅建设，住宅建筑面积280000m,商业建筑面积66000m,配套设施用房面积是14000m,绿化面积30000m,道路占地面积25000m,公共设施占地面积6000m。
五市政建设条件
5.1道路交通
项目位于丽景蓝湾的斜对面；小区东侧为永华北大街，小区西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院一一，南侧是新规划医院，本小区位于北部行政新区，是一块上风上水的风水宝地。
7路、31路、310路至北二环路口站下车，59路丽景蓝湾站下车
5.2市政管线
本项目地处保定市新开发的地带，各种城市供电，供水，供气，排水设施以及通讯设施建设齐全。
5.3综合评述
本项目建设用地具备七通一平’条件，各种市政管线，配套设施齐全，交通条件便利，地块结构良好，已充分具备开发建设条件。
6.进度安排
该项目建设期为3年，进度安排如下：
（单位：
月）
2
4
6
8
1
0
1
2
1
4
1
6
1
8
2
0
2
2
2
4
2
6
2
8
3
0
3
2
3
4
3
6
一期基础
一期结构
一期装修
二期基础
二期结构
二期装修
二期基础
二期结构
三期装修
7.融资方案设计
7.1投资结构
随着社会主义市场经济体制的建立和融资渠道的不断拓展，呈现出
国家财政投资，银行贷款，企业自筹投资和利用外资多种融资渠道并存的格局。
在投资来源结构中，中国家财政投资的比重趋于下降，与此同时银行贷款投资，企业自筹投资和利用外资的比重趋于上升。
源创房地产开发有限公司规模适中，现企业有25名技术人
员，约3亿自有资产，应选用合资的投资结构，企业承担的风险小。
7.2融资结构
选用ABS模式，选用ABS模式，ABS模式是以项目所拥有的资产为支撑的证券化融资模式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，ABS模式最大的优势是通过国际市场上发行债券筹集资金，偿债利率一般较低，从而降低了筹资成本。
且具有吸引力的收益和较高的信用评级。
7.3资金结构
权益融资：
项目资本金占项目总投资额的48.5%，7亿。
债务融资：
项目贷款4亿。
不足部分由预售收入解决。
7.4信用保证结构
①项目合同保证②借款人或股东承诺③与银行的保证形式为物的担
保，以房地产项目作抵押
8.投资估算
8.1投资估算结果
（1）土地成本
土建设用地由招标所得，中标价格3亿，土地总成本为3亿
（2）工程费用
1,前期工程费
单位：
万元
序号
项目
金额
估算依据
1
规划设计费
1750.68
建安工程费的3%
2
可行性研究费
1167.12
总投资的1%
3
水文地质勘察费
650
设计概算的0.5%
4
道路供水供电费
1167.12
建安工程费的2%
5
土地平整费
400
40元/平方米
合计
5134.92
表8.1
2）建筑安装工程费：
单位：
卅，元/tf,万元
项目
建筑面
土建工程费
装饰工程费
设备购置费
金额
积
单价
金额
单价
金额
单价
金额
住宅用房
280000
1200
33600
130
3640
220
6160
43400
配套设施
14000
1000
1400
90
126
100
560
2086
商业用房
66000
1500
9900
150
990
300
1980
12870
合计
360000
44900
4756
8700
58356
表8.2
序号
项目
金额
估算依据（元/m2）
1
供水工程
6240
150
2
供电工程
2912
70
3
小区道路
187
140
4
小区绿化
32
20
5
其他工程
1167.12
建安工程费的2%
合计
10538.12
单位：
万元,元/m2
3）基础设施建设费：
表8.3
4）公共配套设施建设费
300元/m2*6000m2=180万元
将以上各项相加，得项目工程费为1）+2）+3）+4）
=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04万元。
3•开发间接费
取土地费用和工程费用之和的2%,则开发间接费为（30000+
74209.04）X2%=2084.18万元。
4•开发期税费
包括建筑工程质量安全监督费，分散建设市政公用设施建设费及其
他税费，综合取建安工程费的15%，则开发期税费为：
58356*15%
=8753.4万元
5.其他费用
主要包括临时用地费，临时建设资金等，按土地费用和工程费用之
和的2.5%，则其他费用为：
（30000+74209.04）X2.5%
=2605.226万元。
6.不可预见费
按土地费用和工程费用之和的3%估算，则不可预见费为：
（30000+74209.04）X3%=3126.27万元。
7.开发费用
1）,管理费用。
取土地费用和工程费用之和的3%,则管理费
用为：
（30000+74209.04）X3%=3126.27万元。
2）,财务费用。
项目长期贷款40000万元，按等本偿还，贷款利率为6.5%,贝S
第一年借款利息二（0+?
*20000）X6.5%=650万元
第二年借款利息=（20000+650+?
*10000）*6.5%=1667.25万
元
第三年借款利息二【（20650+10000+1667.25+?
10000）]*6.5%=2425.62万元
则建设期利息总=650+1667.25+2425.62=4742.9万元
3,销售费用。
包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的
2%;销售代理费用，占销售收入的1.5%；其他销售费用，占销售收入的0.5%，合计为:
（280000X4000+66000X6000）X（2%+1.5%+0.5%）=6064万元。
开发费用合计为：
1038.49+4742.9+2032=7813.39万元
（8）、项目总投资于总成本估算表：
单位：
万元
序号
项目
金额
估算说明
1
土地费用
30000
2
前期工程费
5134.92
3
基础设施建设费
10538.12
4
建筑安装工程费
58356
5
公共配套设施建设费
180
300元/m2
6
开发间接费
2084.18
1-5项的2%
7
管理费用
3126.27
1-5项的3%
8
财务费用
4742.9
9
销售费用
6064
10
开发期税费
8753.4
11
其他费用
2605.226
投资额2%
12
不可预见费
3126.27
1-5项的3%
合计
134711.286
（9）资金使用及筹措
本项目建设期为3年，项目开发建设期总投资额（不含建设期利息和销售费用）为126842.116万元，其中土地费用在期初投入，其他费
用根据工程进度在第1.2.3年分别投入32382.86万元、45931.476万
元、27558.565万元，其资金来源有3个渠道：
（1）项目开发商投
入资金80000万元作为启动资金；
（2）从银行贷款40000万元，分期投入；（3）不足部分由预售收入解决。
项目投资计划与资金筹措表单位：
万元
序
号
项目
计息期
合计
1
2
3
4
1
总投资
54006.075
49417.926
33016.2
1212.8
134711.28
6
1.1
开发建设投资
53356.075
45931.476
27558.565
126846.11
6
1.2
建设期利息
650
1667.25
2425.62
4742.87
1.3
销售费用
1819.2
3032
1212.8
6064
2
资金筹措
80000
49258.4
24483.34
3992.45
134711.28
6
2.1
资本金
60000
20000
80000
2.2
贷款
20000
10000
10000
40000
2.3
预售收入
19258.4
14483.34
3992.45
37734.19
九.经济评价
9.1项目销售收入估算
类型
销售期间
建设经营期
合计
1
2
3
4
住宅
销售面积
168000
56000
56000
280000
比例
60%
20%
20%
100%
销售价格
5000
5000
5000
销售收入
84000
28000
28000
140000
商业
销售面积
46200
19800
比例
70%
30%
销售价格
7000
7000
销售收入
32340
13860
46200
合计
销售收入
116340
41860
28000
186200
比例
62.48%
22.48%
15.04%
100%
其销售计划如下：
单位：
川，元/m2,万元
9.2总成本估算
1、销售税金及附加估算：
单位：
万元
序
号
项目
计算依据
建设经营期
合计
1
2
3
4
1
营业税
销售收入的3%
3490.2
1255.8
840
5586
2
城市维护建
设税
营业税的5%
174.51
62.79
42
279.3
3
教育费附加
营业税的3%
104.706
37.67
4
25.2
167.5
8
4
印花税
销售收入的
0.05%
58.21
20.93
14
93.14
5
5
交易管理
销售收入的0.5%
582.15
209.3
140
931.4
5
合计
4409.77
6
1586.4
94
1061.2
7057.4
75
2、土地增值税估算单位:
万元
序号
项目
计算依据
计算结果
1
销售收入
186200
2
扣除项目金额
以下四项之和
150517.76
2.1
开发成本
132987.16
22
开发费用
7813.39
2.3
销售税金及附加
7057.47
2.4
其他扣除项目
开发成本的2%
2659.74
3
增值额
⑴-
（2）
35682.24
4
增值率
⑶/⑵
23.7%
5
土地增值税
增值额X30%
10704.672
9.3利润估算
损益表单位：
万元
序
号
项目
计算期（年）
合计
1
2
3
4
1
销售收入
116340
41860
28000
186200
2
营业税金及
4409.776
1586.49
1061.2
7057.47
附加
3
总成本费用
54006.075
49417.926
33016.2
1212.8
134711.2
86
4
土地增值税
6422.80
2140.934
2140.934
10704.67
2
5
利润总额
-54006.07
56089.498
5116.376
23585.06
33726.57
5
6
6
所得税
0
2140.153
6650.607
8790.76
7
税后利润
-54006.07
56089.498
2976.223
16934.45
21994.10
5
9
5
7.1
盈余公积金
0
297.622
1693.445
2199.412
9
7.2
可分配利润
2678.603
15241.01
3
197
94.693
9.4盈利能力分析
①静态盈利能力分析
投资利润率=年均利润总额宁总投资X100%=33726.57T-
134711.28X100%=6.26%
投资利税率=年均利润总额P总投资X100%=（33726.57+
7057.47+10704.672）^4-134711.28X100%=9.56%
资本金净利润率=年均税后利润总额+资本金X100%=
21994.105-4弋0000X100%=6.87%从静态盈利能力分析结果
来看，项目的投资利润率，投资利税率，资本金净利润率均反映项目的盈利能力强，故可以考虑接受这一项目。
②动态盈利能力分析
⑴全部投资财务现金流量表及评价指表
1）全部投资财务现金流量表单位：
万元
序
号
项目
年份
计算期
合计
1
2
3
4
1
现金流入
116340
41860
28000
186200
1.1
销售收入
116340
41860
28000
186200
38515.22
163331.
2
现金流出
54006.075
59809.01
3
11001.36
668
134711.
2.1
项目总投资
54006.075
49417.926
33016.2
1212.8
286
销售税金及
6613.80
2.2
附加
3968.284
1322.761
1322.761
77
6422.80
2140.934
2140.934
10704.6
2.3
土地增值税
72
2.4
所得税
2140.153
6650.607
8790.76
净现金流量
-54006.0
2286
3
（1-2）
75
56530.99
3344.778
16998.64
8.332
所得税前净
-54006.0
23323.50
31228.5
4
现金流量
75
56530.99
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