易居月郑州市房地产市场调研报告.docx
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易居月郑州市房地产市场调研报告
郑州市房地产市场月度研究报告
（第三期）
克而瑞（中国）信息技术有限公司·郑州机构
（原上海易居房地产研究院·郑州易居房地产研究所）
克而瑞（中国）信息技术有限公司·郑州机构
一、简介
“易居中国”07年于美国纽交所上市，进一步确立了中国第一的房地产全程服务商地位。
易居中国主要有三大业务板块：
新房代理——上海房屋销售集团（已在郑州设立郑州分公司）
研究顾问——克而瑞（中国）信息技术有限公司（已在郑州设立郑州机构）
（原上海易居房地产研究院·郑州易居房地产研究所）
二手房经纪——易居臣信
二、业务
克而瑞（中国）信息技术有限公司“郑州机构”主要业务为：
面向郑州市房地产开发企业提供房地产研究顾问服务。
以下三类为常规服务：
1.《2008中国房地产信息决策咨询系统CRIC》：
10万元/年
2.《郑州房地产市场研究月度报告》：
6千元/年
3.《郑州房地产项目研究月度报告》：
3万元/年
现为推广优惠期：
3万元/半年或5万元/年。
（即可涵盖以上三类服务）
楼市“坚冰”何时破
三月，当农历新年的钟声敲过，当东风渠厚厚的冰块悄然融化，当绿城古树抽出新的枝条，温暖的春天已经来到每个人的身边，郑州的地产人也以为楼市又将迎来春天。
尚不知春寒料峭，乍暖还寒。
2008年2月，郑州市商品房批准预售52.56万平方米，环比下降48.97%，同比下降27.13%；商品房销售22.18万平方米，环比下降53.53%，同比下降56.96%；成交均价4390元/平方米，环比下降1.03%。
供应量、销售量指标同时跌落到07年以来的最低点，成交价格也继续回落，郑州楼市的坚冰似乎越来越厚。
而放眼全国，各地境遇不尽相同。
处于水深火热之中的深圳楼市继续量价齐跌；而北京、上海却价格坚挺，市场开始回暖。
一线城市的迷雾重重，让二线城市的购房者继续“持币待购”。
郑州楼市的“坚冰”何时能破？
随着气候的进一步升温，楼市的传统旺季即将到来。
3月的郑州将迎来两场大规模的房地产展会，各大楼盘都蓄势待发，卯足了劲要在展会上大展拳脚。
在地产人的眼里，4月、5月是郑州楼市“破冰之旅”的关键。
目录：
克而瑞（中国）信息技术有限公司·郑州机构2
第一章、行业环境篇6
第二章、土地篇11
一、本月土地出让分析11
二、本月土地成交分析13
第三章、住宅篇14
一、市场概况：
17
二、供给分析17
三、成交分析18
四、价格分析21
五、供求关系22
第四章、商业篇24
一、市场特征24
二、供应分析24
三、成交分析25
四、价格分析26
五、供求分析27
第五章、办公篇29
一、市场概况29
二、供给分析29
三、需求分析30
四、价格分析30
五、供求关系32
第六章.营销篇33
一、康桥·上城品2008元宵节民俗风情欢乐派对33
二、“茶道书香·百姓情怀”商邦精英茶话会34
三、清华园和谐之春联欢会35
第七章.媒体篇36
一、总体特征36
二、三大媒体广告总投放量分析37
三.、各区域媒体广告投放量分析37
四、广告投放时间段分析38
五、各规格媒体广告投放量分析39
六、各物业类型广告投放量分析39
七、媒体广告诉求特征分析40
第八章、区域篇42
一、金水区42
二、郑东新区50
三、管城区58
四、二七区65
五.中原区72
六、惠济区80
第九章、存量房市场86
一、市场概况86
二、价格分析（以评估价为基准）86
三、存量房市场与商品房市场的对比87
第一章、行业环境篇
■政策法规
《土地登记办法》―2月1日起实施。
为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，国土资源部根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，在提升原《土地登记规则》法律层级并进行修改的基础上，制定了《土地登记办法》。
国土资源部部长徐绍史日前签发国土资源部第40号令，正式公布《土地登记办法》并于2008年2月1日起施行，土地登记实行属地登记原则。
要求县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询等。
易居点评：
《土地登记办法》的出台，为进一步提高我国土地登记覆盖面、加强土地产权保护提供了契机，是政府以国家的公信力来保护土地权益人合法权益、维护土地市场交易安全的基本制度，是贯彻落实《物权法》中不动产登记有关规定的需要。
廉租房投放量增加、申请门槛提高
核心简介：
《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010年）》提出，到“十一五”末郑州市要实现“两个”全部解决：
即全部解决已取得经济适用住房购买资格的21000户低收入住房困难家庭的住房需求；全部解决城市输入微机档案的16026户低收入住房困难家庭的住房需求。
《年度计划》确定，2008年、2009年、2010年３年我市经济适用住房建设量分别为150万平方米、80万平方米、18万平方米；分别建设廉租住房15万平方米、15万平方米、2.5万平方米。
分别安排资金10421万元、11200万元和13500万元。
在《年度计划》制定的有关廉租房、经济适用房的申请条件中，申请廉租住房的申请人及共同申请的家庭成员拥有本市城镇户口的年限为５年以上才符合申请条件；家庭收入上，将原来的夫妻双方年收入低于上年度可支配收入两倍以下，改为家庭人均月收入低于我市城镇居民最低生活保障标准的４倍；住房面积上将原来的无住房或三口之家住房不足80平方米的家庭具备申请资格，改为无自有住房或者现住房人均住房建筑面积低于16平方米。
申请实物配租的家庭，其家庭成员具有本市城镇户口需要6年以上。
易居点评：
郑州市经济适用房、廉租房投放市场的面积不断增加，申请门槛的提高，增加了低收入人群的住房的保障性，同时也增加了夹心层的比例。
随着社会的发展，低收入人群比例的降低，夹心层购房难将日益凸显,政府在保证低收入人群住房的基础上将会加大夹心层住房难的问题。
随着政策性房比重的不断加大，在其和房地产政策的联合压制下，房地产行业的重新洗牌的速度将不断加快，同时将会加大房地产行业从业人员出局的速度。
■市场资讯
限价商品房
今年郑州市要在金水、中原、管城回族、二七、惠济市内5区，分别选取1~2个项目进行试点建设，每个区建设目标均不低于10万平方米，共建设目标50万平方米。
根据这些试点情况，今后要逐步扩大限价商品住房的建设和供应规模。
限价商品住房户型以紧凑的三居室和两居室为主，其套型建筑面积全部在90平方米以下。
按此标准计算，50万平方米建设面积约合5556套。
限价商品住房价格的制定采用加权平均价的算法：
按照“同期、同地段、同类型商品住房平均价格的80%”和“开发技术、管理成本加8%~10%的利润”两种测算方法，分别计算出两个价格，然后加权计算，得出限价商品房的价格。
易居点评：
“十一五”期间，郑州市首次提出建设限价房，限价商品住房建设总量为632万平方米。
限价商品住房年度用地供应量不得低于当年住房建设用地供应总量的20％。
郑州市既北京、上海等一线城市宣布推出限价商品住房后的又一城市，限价房的推出主要为解决购房“夹心层”的问题。
“夹心层”住房难的问题日益凸显，有限的限价房能否有效的解决“夹心层”住房问题，其购买的条件的限制、申请的过程能否公开公证，能否到达较好的效果我们将继续关注。
限价房价格的制定将是重要的环节。
郑州市物价局公布的计算方法按照“同期、同地段、同类型商品住房平均价格的80%”缺乏参考性。
限价房周边项目的设计成本、土地成本、建筑成本、销售管理成本、广告投入、企业的利润与限价房都不具有可比性，80%的参考标准有待考证。
商品住房：
重点发展中小户型
今年，郑州市普通商品住房建设目标635万平方米。
其中老城区的建设项目占80个，郑东新区的项目占14个。
根据2007年销售情况来看，郑州市共销售商品住房832.42万平方米，79772套住房。
2008年，郑州市普通商品住房建设主要以城市居民住房有效需求调查为依据，重点发展满足郑州居民自主需求的中低价位、中小户型普通商品住房。
易居点评：
08年新开工项目重点以70/90政策为标准，优先考虑中小户型项目，今年新开工项目147个项目，城中村改造也进入实质阶段，08年郑州市将有9个城中村改造项目，共建配商品住房200万平方米。
为了避免同一区域、同一时间集中拆迁、集中上市，郑州市对城中村改造项目实施分期分批建设和相对分散上市。
同时，改造项目依然要提供5％的小户型简装修住宅出租给辖区政府，作为过渡性廉租住房。
08年城中村改造项目一览
序号
项目名称
项目位置
计划建设规模（万）
1
惠济区小杜庄城中村改造
天明路西、农业路南
24
2
惠济区南阳寨城中村改造
北三环以南、铁路编组站以西
42
3
惠济区王砦村城中村改造
安顺路以东、北环路以北、沙门路以南
102
4
二七区小李庄村城中村改造
兑周路以东、淮河路以南、新甫西街以西、航海路以北
99.45
5
二七区菜王村城中村改造
中原路以南、大学路以东、康复中街以西、康复后街以北
8.83
6
金水区王马庄黑庄城村改造
杨君北路北、黄家庵东路东
10.32
7
管城回族区刘南岗城中村改造
中州大道东、南三环北
42.46
8
金水区岗杜城中村改造
南阳路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西两侧
14.50
9
金水区西史赵城中村改造
索凌路西、国基路两侧
40
合计
383.56
数据来源：
郑州市房管局
易居点评：
城中村改造项目中配套建设商品住房200万平方米。
城中村改造项目将实施分期分批建设和相对分散上市,逐步实现城中村、城市老区居住生活环境的普遍改善,这将避免集中拆迁带来波动性住房需求。
郑州市城中村改造已经进入实质性阶段，加快了城中村改造的步伐。
二七区小李庄城中村改造项目升龙国际中心今年上半年就将入市，惠济区王砦村城中村改造也已经进入了工程期，管城区刘南岗城中村（橡树.玫瑰城项目）、金水区王马庄（一处庭院项目）土地已经摘牌，项目已经进入高速运行期，年内即可上市。
（在土地篇将对该土地做详细分析。
）
“帝湖东王府”楼盘两栋违法高层被爆
2008年2月25号位于航海路与工人路交叉口附近的“帝湖东王府”两栋未完工的高层居民被爆破，这两栋高层是开发商违法开发的建筑，到目前为止郑州市爆破拆除的最高大楼。
帝湖花园东王府项目建设有多项违法事实：
一是未经规划许可擅自开工建设，二是擅自改变土地用途，三是未取得施工许可证擅自施工，四是未依法进行招标，五是未进行工程质量监督等。
特别是２号、５号两栋高层建筑分别占压金水河道控制线3.05米、10.38米，严重违反了我国《城市规划法》《郑州市违反城市规划建设工程查处条例》等法律法规。
易居点评：
帝湖花园这两栋高层直接严重影响了金水河进排水、防洪泄洪的功能，危害了城市公共安全。
依法拆除这两栋楼，彰显了政府依法行政的决心，保障了社会公共利益。
帝湖东王府被爆破一事，是一起标志性事件，浪费大量的人才物，值得房地产业甚至其它各行业反思的问题。
据房管部门的不完全统计，郑州市现有“问题楼盘”20多个，总计200多万平方米。
第二章、土地篇
一、本月土地出让分析
1．土地出让公告分析——郑国土资交易告字〔2008〕2号
2008年2月,经郑州市人民政府批准,郑州市国土资源局发布两个土地公告号，以挂牌方式出让2块国有土地使用权。
地块编号
土地位置
土地面积（㎡）
土地用途
规划指标要求
出让年限
（年）
建筑高度（米）
容积率
建筑密度（％）
绿地率（％）
〔2008〕3号
中州大道以东、南三环北、金岱路以南
E-02
25495
城镇
住宅
≤80
≤3.5
≤28
≥30
70
W-02
8044.6
≤80
≤3.5
≤28
≥35
W-06
160124.3
城镇住宅（兼容商服）
≤80
≤2.6
≤28
≥35
城镇住宅70，商服40
〔2008〕4号
杨君北路北、中州大道西
A
42134.3
城镇
住宅
≤60
≤2.82
≤27
≥30
70
黄家庵北路西、金牛路北
B
22477.7
≤1.97
≤22.7
2．挂牌土地特征
本次郑州市挂牌出让土地总计2块,总面积25.83万平方米，均系城中村改造用地，均遵循“90/70”政策和《关于城中村改造中廉租住房和周转房建设有关问题的通知》的规定。
●区域分布：
集中在管城区
●土地用途：
以住宅用地为主，兼容部分商服用地
本次公告土地主要集中在管城区，区域公告面积19.37万平方米，占总公告面积的75%；扭转了07年全年无土地公告状况；土地用途以住宅用地为主，兼容部分商服用地。
继上月王寨、岗杜村城中村改造用地上市，郑州市国土资源局推出管城区刘南岗城中村改造用地和金水区王马庄城中村改造用地，管城区城中村改造用地的推出标志着郑州市金水、惠济、二七、中原、管城五大老城区城中村改造的全线展开，同时高新技术开发区东史马村城中村改造一期工程西雅图花园的开工建设，郑东新区高速奥兰花园、正商.东方港湾的开工标志着全市房地产市场的火热进行。
1月27日召开的全市城建工作会议指出，2008年城中村改造进一步加快，要在6月20日前，基本完成2007年前批准改造的47个城中村（组）土地的招拍挂，2008年年底前，要基本完成2007年批准改造的15个城中村（组）土地的招拍挂，标志着将有更多的城中村改造用地入市；2月2日，郑东新区“五年成规模”总结表彰暨“十年建新区”动员大会在郑州国际会展中心隆重举行标志着郑东新区仍是今后发展的重点，将有更多的土地入市；恒大.绿洲在经济技术开发区千亩土地尚未上市。
综上，08年郑州市各区域将有大量土地上市。
3．重点地块点评
杨君北路北、中州大道西与黄家庵北路西、金牛路北
土地概况：
该宗地北分为A、B两个地块，均为城镇住宅用地，其中A地块面积为42134.3平方米，容积率≤2.82,建筑密度≤27%，B地块面积22477.7平方米，容积率≤1.97，建筑密度≤22.7%，总计64612平方米，宗地建筑高度≤60米，绿化率≥30%。
现地块在建项目工程进度为主体结构。
优劣势分析：
优势：
七中、第十一中、第四十七中、宏达国际车业广场、汽配大世界、纯水岸度假酒店农业银行、工商银行等分布在地块周边，生活便利；地块紧邻花园路、中州大道，交通便捷，而经三路的打通将为地块提供广阔的发展空间；21世纪社区、汉飞城市花园最早带动区域人气，地块周边天伦·琥珀名城、御府三号、美景花郡、花满园、花半里、居易国际广场目前大多已结构封顶，区域居住品质将得到飞速提升。
而地块周边现有项目有的销售过半、有的销售接近尾声，给地块将来项目的上市提供了契机。
劣势：
目前，郑州市老城区城中村改造火热进行，市区土地供应量大增，北扩的步伐将受到一定的抑制；地块周边城中村的存在在一定程度上削弱了区域的整体形象；安置村民、提供配套商品住房建筑总面积的5%的简装廉租房、土地使用税一次缴纳加重了开发商的负担；消费者对房价下降的心理预期、08年165万平方米保障性住房的供应使得彻夜排队购房的现象将不复存在，对地块建造项目的销售形成挑战。
二、本月土地成交分析
成交地块列表
地块编号
地块位置
土地面积（平方米）
用途
拿地企业
成交总价（亿元）
郑政出〔2008〕1号
南阳路与北三环立交桥四周
367253.6
商服、城镇住宅、共管理与公共服务用地
郑州天中房地产开发有限公司
15.51
郑政出〔2008〕2号
南阳路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西段两侧
38034
城镇住宅、商服
河南宏益华房地产开发有限公司
2.06
郑政出〔2008〕3号
中州大道以东、南三环北、金岱路以南
64612
城镇住宅、商服
河南民安房地产开发有限公司
4.96
郑政出（2008〕4号
杨君北路北、中州大道西
黄家庵北路西、金牛路北
193663.9
城镇住宅
河南利达置业有限公司
1.52
1．土地成交情况分析
2007年2月，郑州市共成交4幅土地，土地面积66.36万平方米，均为城中村改造用地，均以挂牌起始价成交。
其中2月4日，位于南阳路与北三环立交桥四周的王寨改造用地以15.51亿元总价成交，平均每亩地价281．55万元，成为继去年年底二七区小李庄城中村土地成交总价14．092亿元之后，再次刷新总价“地王”。
2．重点地块点评
●地块经济指标
地块
编号
土地位置
土地面积（㎡）
土地用途
规划指标要求
出让
年限
（年）
投资总额
（万元）
竞买保证金
（万元）
开发
程度
建筑高度（米）
容积率
建筑密度（％）
绿地率（％）
〔2008〕3号
中州大道以东、南三环北、金岱路以南
E-02
25495.0
城镇
住宅
≤80
≤3.5
≤28
≥30
70
≥188083
5000
六通
一平
W-02
8044.6
≤80
≤3.5
≤28
≥35
W-06
160124.3
城镇住宅（兼容商服）
≤80
≤2.6
≤28
≥35
城镇住宅70，商服40
合计
193663.9㎡
2008年2月28号，位于中州大道以东、南三环以北、金岱路以南、岗东路以西的管城区刘南岗村城中村改造土地面积为193663.9平方米（约290.49亩），挂牌起始价为49565万元。
刘南岗村地块被河南民安房地产开发有限公司以起始价拿下，每亩地价170.63万元。
地块现状：
拆迁安置房在建
易居点评：
该项目成交价格为170.63万/亩，两地块楼盘价分别为730.9元/平方米、983.9元/平方米，其建安成本按1300元/平方米计，参考本月月管城区商品住宅销售均价在4388元/㎡，周边项目富田太阳城、金色港湾销售均价分别为4952元/㎡、4380元/㎡，其价格预计上市时也将在4500元/平方米左右。
刘南岗村作为管城区首个城中村改造项目，民安置地集团采用“未迁先安置”的建设思路，第一批安置房已经入住，第二批安置房已经封顶，进行外立面装修。
项目在06下半年年已经开始做户外广告的宣传，因各种原因项目搁置一段时间。
目前项目的各项已经启动，预计上半年即可重新亮相。
●地块限制要求
该地块为城中村改造项目，配套商品住房套型建筑面积在90m2以下住房面积不低于配套商品住房建筑总面积的70%，其中套型建筑面积在60m2以下所占比重，不低于配套商品住房建筑总面积的30%；村民安置用房套型建筑面积在60m2以下的住房面积所占比重，不低于住房建筑面积的30%，此类住房不得进入一级市场销售；村集体经济用房套型建筑面积在60m2以下的住房面积所占比重，不低于经济用房建筑面积的30%，此类住房不得进入一级市场销售。
廉租住房：
开发企业提供的套型建筑面积在60m2以下简装廉租住房所占比重，不低于配套商品住房建筑总面积的5%，此类住房交付使用后5年内不得进入市场销售；村集体提供的套型建筑面积在60m2以下简装廉租住房所占比重，不低于村集体经济用房总建筑面积的5%，此类住房交付使用后10年内不得进入市场销售。
易居点评：
08年新开工地块优先考虑严格遵守70/90政策的项目，城中村改造项目同样受此限制。
城中村改造涉及社会的各个方面的利益，由拆迁引起的住房、租房问题日益严重，集中的拆迁容易引起社会波动性住房需求，不利于行业的发展。
廉租房的限制，将缓解租赁市场的压力，增加过度性住房，解决来郑州务工、毕业大学生等租房问题；经济用房套型面积的控制，增加投放市场的套数，解决过渡性住房的需求。
有节奏的控制城中村改造的节奏，将缓解商品房市场集中供应的压力、租赁市场的需求的压力。
●地块项目竞争
该地块位于中州大道与航海路交叉口南500米，西面紧邻中州大道，南临南三环，东接机场高速，对外交通极为便捷。
地块位于东南板块，金色港湾、富田太阳城等成熟社区，产品定位差异化较大，差异化竞争较强，与该地块形成有力的竞争。
美林河畔位于中州大道与航海交叉口东南，其位置优于该地块，但项目自07年下半年亮相以来，开盘时间不断推迟，蓄水期较长，但客户的积累不容乐观，其产品差异化不强项目的核心卖点不突出，竞争力不强，受周边项目的影响较大，该项目预计在第二季度开盘，开盘均价在4600元/平方米左右。
美林河畔为该地块竞争项目之一，同样位于中州大道东侧，该地块项目应吸取美林河畔项目的教训，利用规模优势，提升产品品质，以多层等稀缺产品引爆市场，增加差异化竞争。
恒大绿洲项目位于经济技术开发区，与该地块处于同一水平线上，且项目体量较大，08年下半年入市，将会对该地块的入市形成新的竞争。
第三章、住宅篇
一、市场概况：
●2月份，商品住宅批准预售面积39.74万平方米，环比下降了49.65%，同比下降了33.52%
●2月份，商品住宅销售面积19.12万平方米，环比下降49.82%，同比下降59.39%；
●2月份，商品住宅销售均价为3836元/平方米，环比上涨1.72%，同比上涨22.6%
二、供给分析
1.新增供应量走势分析
2月份，全市商品住宅市场供应量大幅突降，新批预售面积只有39.74万平方米，达到了06年下半年至今，供应量的最低点，环比下降49.65%，同比下降33.52%。
此外，新批预售中经济适用房和定向开发房的占比较大，其中“建业资园小区”新批预售7万多平米，占全市新增供应量的17.9%。
春节前后，原本就是传统的“淡季”，宏调力度加强带来的浓厚的观望态度又使市场在成交量上呈现较长时期的“疲软”状态，因此，供应也在本月显的更加理性、谨慎起来。
但是，据市场调研的情况看，今年会有为数众多的新增项目入市，随着住交会的到来，3月份市场可能结束调整迎来“回暖”，供应量也将随之增长。
4.新增供应量区域分布
从新增供应的区域分布来看，本月出现了一些特殊变化，金水区“供应大区”的地位被郑东新区取代，这主要是因为本月新增供应中经济适用房和定向开发房的占比较大，而这两类住宅项目多集中在郑东新区。
二七区的供应量和上月相比也出现了大幅的缩水。
惠济区则在本月完全沉寂，没有新增供应，但是，惠济区在去年有相当多的土地挂牌成交，因此，该区域市场未来将活跃起来。
三、成交分析
1.成交量走势分析
2月份，郑州市商品住宅市场呈现出06年以来最为惨淡的状态，成交量只有19.12万平方米，同比、环比的下降幅度均较大，环比下降49.82%，同比下降59.39%。
春节前后，原本就是传统的“淡季”，宏调力度加强带来的浓厚的观望态度又使得市场在成交量上呈现较长时期的“疲软”状态，供应方面的理性、谨慎也在一定程度上影响了成交。
本月成交量中，经济适用房和定向开发房的占比非常大，其中定向开发房项目“广电数字化产业基地”和经济适用房项目“宏蕊花园”成交量都非常大，合计占比达整体成交量的21%以上。
普通商品住宅由于市场观望态度明显的情况下，开发商却选择坚持房价不下降，致使销售极度“疲软”，许多知名楼盘的销售套数以“个位”计数。
3月之后，住交会的开幕，楼市可能随之走出调整，迎来“春天”。
2.区域成交分析
2月份，郑州市商品
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