阳光五月广场商铺改写字间之市调报告.docx
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阳光五月广场商铺改写字间之市调报告
【阳光五月广场】商铺改写字间之市调报告
【阳光五月广场】
商铺改写字间之市调报告
调研：
风禹工作室
前言
本市调报告是通过整理柳州市和广西当地权威媒体此前发布的相关资讯、收集网络上的二手资料、以及翻阅开发商一些宣传册等，在经过市场采盘调查的基础上编撰而成。
本报告侧重针对鱼峰区和我项目进行调研。
本报告仅选取区域内部分项目之商铺与写字楼进行分析。
本报告分共为五部分进行阐述：
第一部分：
鱼峰区市场分析
第二部分：
柳南区市场分析
第三部分：
我项目之SWOT分析
第四部分：
柳州写字楼的市场分析
第五部分：
对于本写字楼的一些建议
第一部分：
鱼峰区市场分析
鱼峰区的工业基础雄厚，汽车配件、机械、冶金是鱼峰区的三大支柱产业。
辖区内有近百家大中型企业，区属规模以上工业企业有48家,其中，东风柳汽有限公司、柳州特种汽车厂2家品牌整车厂，是柳州市汽车产业的龙头企业；欧维姆有限公司、柳州五菱柳机动力有限公司等十多家企业，是柳州市机械行业的骨干。
同时，鱼峰区是柳州市重要的商埠区，全国最大的奇石市场柳州赏石市场,广西最大的图书批发市场柳州书市,以及远近闻名的江南新天地商业步行街、东风商场、鱼峰山商业城、五里亭综合市场，白云综合市场等均坐落于辖区内。
项目之一：
天山•上城——商铺
关键词——入租率：
大部分门面已入驻。
关键词——商铺：
6000元/㎡左右，目前二层尚有部分商铺对外招商。
关键词——租金：
20~35元/㎡不等。
——项目分析：
天山•上城商铺正对天山菜市，周边有灯台花苑、晶远花苑、天山家园、供电局、汽车厂、冶炼厂等大型企业职工宿舍和新建入住的几个小区约2万多居住人口，已经在天山•上城附近形成了成熟的商业氛围，拥有大量的固定消费人群。
天山•上城商铺共30间，具有4.5米的高挑层，可进行两层分隔，增加门面使用率；5~10米的大开间,全框架结构，分一层和二层，富足的空间能轻松安置各类品牌连锁店，如餐饮、品牌米粉、蛋糕连锁店、汽车精品店、茶行、名烟名酒、连锁超市、连锁药品超市、休闲茶舍、美容美体、桑拿按摩、网络会所等行业。
山水舞台、东堤路、窑埠古镇风情街等景观规划以及该区域内水南路、天山路的扩修和进一步完善的交通系统规划，更给该地段带来无限的升值潜力。
目前周边零散的商业布局将随着城市规划逐步拆迁和取缔，大量商业将汇集到天山•上城。
所以，将来在天山路上商铺经营成行后，将会带动整个天山片区的商业氛围和提升整个地段的商业档次。
项目之二：
驾鹤商业街——商铺/写字间
关键词——调研数据：
关键词——只租不售。
五年租约随铺销售；年返租金8%，回报额达投资额40%。
全款到账即可收第一年全年租金；第二年至第五年租金逐月给付。
关键词——入租率：
商铺沿街90%左右、内铺60%左右、二楼及以上40%左右。
关键词——写字间：
起步价3198元/㎡。
关键词——租金：
写字间50元/㎡不等。
关键词——面积：
见下方图表
注：
上图为3＃楼第一层商铺平面图
关键词——面积：
7.38~8.14~11.44~13㎡不等。
注：
上图为4＃楼第4层商业写字间平面图
关键词——面积：
50~70~78~90~163不等。
关键词——入租率：
整栋大厦70%写字间已出租。
上图靠街建筑为写字间上图为内铺
——项目分析：
该项目地处交易场商圈核心位置的驾鹤商业街，将在柳州首家引进新一代批发经营模式，率先在“百年旺地”创新打造现代化超市型农副产品批零综合商业街。
驾鹤商业街是由4栋建筑单体围合而成的商业步行街。
驾鹤商业街在硬件设施及规划设计与国际化接轨，采用了八大强势创新设计：
1.专业的农副产品批零铺面布局设计；2.大型货物仓储间；3.大型地下停车场；4.大型景观休闲广场；5.休闲观光电梯；6.货物运输专用梯；7.人车分导交通路网；8.景观连廊便捷通道设计。
驾鹤商业街在业态定位上不但延续了成熟的海鲜、茶叶、土特产、调味品等农副产品批发行业经营，还新添了许多的商业功能，如来料加工餐饮、商业写字间等多元化的综合商业结构，为单一的市场经营赋予更多的现代元素。
项目之三：
天和人家（住宅已售罄，商铺尾盘清理中。
）
关键词——调研数据：
关键词——销售率：
超过80%（曾经促销，买大铺送小铺，买房子送车库）。
关键词——面积：
大商铺74~130㎡，小商铺17~33㎡。
关键词——价格：
前15米进深切割的大商铺售价13000元/㎡。
关键词——促销：
过道最里侧的3间门面因不临街，则按住宅价格3200元/㎡销售。
关键词——铺改宅：
7＃楼一层商铺在小区里，层高4.45米，6间商铺全部用砖墙隔起来，做成三房的户型结构，层高3.3米。
上图为燎原路沿街门面，出租率很低。
——项目分析：
该项目位于阳光花园东面，靠近燎原——白云生活圈，由4栋多层、小高层住宅围合而成。
该项目三期尚有少数商铺在清盘中。
相对来说，该项目处于一个比较尴尬的境地，商业业态缺乏，人气不足，导致该项目的商铺即使按住宅价出售，也一时脱不出手。
不过，开发商接受了商铺改住宅的建议，对原有不好卖的商铺进行整改，不失为一种可行的营销策略。
项目之四：
鑫汇君都——商铺以租为主
关键词——销售率：
不到50%。
关键词——入驻率：
1＃楼一层沿街仅剩一间门面未租。
关键词——一层：
30~70㎡，租金171元/㎡，售价30000元/㎡。
关键词——二层：
打通，1000㎡（500+500，未租），租金40元/㎡，售价9000元/㎡。
关键词——三层：
打通，1000㎡（500+500，已租一半），租金25元/㎡，售价8000元/㎡。
关键词——一层内铺：
打通，10000元/㎡，面积1~50㎡，40%左右已租。
——项目分析：
鑫汇君都位于屏山大道299号，在柳州市屏山大道东风汽车公司对面。
该项目周边拥有良好的商业业态，靠近驾鹤商圈、白云商圈和箭盘山经济生活中心，日常人流量大。
屏山大道一线皆为柳州市繁华地段，附近有多个成熟社区，处于一个相对优良的商业圈中。
该商厦力争打造品质商业项目，项目的商业定位合理，现已入驻商家有柳州市商业银行、中国移动、唐人街鹿凤楼、无极网吧、美儿宝贝、零售空间、港式烧卤饭等，剩余少量现铺在售中。
项目之五：
青山悠客——商铺
关键词——价格：
50元/㎡左右
关键词——销售率：
0%
关键词——入租率：
沿街一楼仅有一间门面在装修进租中。
关键词——面积：
1层共10间商铺，60~100㎡。
2层580多㎡
3层600㎡
西江路口招商广告上图仅有一家门面入驻，人迹稀疏。
——项目分析：
坐落于燎原路36号的青山悠客，北接繁华的河东新区，东望阳和开发区，西北与屏山大道衔接，背靠多个成熟社区，南接南环路。
作为主推小户型的楼盘，一幢为16层纯粹小户型，二梯9户的高层商住楼，所有单位的面积都在38~89㎡之间。
金森林房开公司主打“LOFT”的概念。
作为“后SOHO时代”的LOFT户型，其最大的卖点是按一层面积销售的户型可被隔成两层使用。
与其他小户型不同，“青山悠客”居住空间上主张用高度换取空间，其不少户型房高达到4.5米，最少也有3.9米。
该项目之商铺目前之所以不好销售，一个重要的原因是地理位置。
它处于燎原路上，与西江路——东环路经济生活圈有一定距离，近距离内的商业氛围欠缺。
不过，随着周边商业业态的日益繁华，所有滞销的商铺将会迎来新的销售时机。
项目之六：
鞍山大厦——写字间
关键词——面积：
375072㎡简单装修
关键词——租金：
600750900元
关键词——入租率：
70%左右。
关键词——销售率：
60%左右。
关键词——物管费：
1元/㎡/月
——项目分析：
屏山大道与飞鹅相连，临近鱼马公园、江滨公园、驾鹤公园、屏山公园，是旅游经济的福地。
该项目处于屏山大道原来最繁华的地段上，位于驾鹤商业圈中，临近鱼峰山中心商业圈。
驾鹤路代表了柳州一阶段黄金时代的道路。
从80年代中开始，随这驾鹤市场的建成，它更见证了柳州个体工商业的发展。
建在这条路的驾鹤市场，是柳州最大最早的批发市场，是双马探矿市场的前身。
驾鹤路加上谷埠、鱼峰，形成了最早河南商业圈，和河北以沙街为起点的五星商圈遥相呼应。
随着城市的发展和新的规划，很多商铺被拆迁，这条路逐渐失去了它原有的繁荣，被人为简单设计成了一条景观路。
由此也减弱了鱼峰，谷埠的旺气，甚至对五星商圈也造成了一定的的影响。
驾鹤的风光不在，所以鞍山大厦的商铺与写字楼，市场前景相对来说没有那么红火，价格也不是柳州最可贵之处。
不过，曾经的繁华在很多柳州人脑海中有深刻的印象，曾经的风水宝地灵气尚存，可以说该项目商铺和写字楼的售价和租价，并不为贵，所以该项目的发展前景较为可观。
项目之七：
嘉汇·龙潭——商铺
关键词——规划：
一期5栋楼的一层均为商铺，5#楼为5层商务公寓。
关键词——售格：
15000~25000元/㎡。
关键词——租金：
65元/㎡。
关键词——面积：
30~70㎡，以30㎡为主。
关键词——公摊：
最低3%
关键词——销售率：
不详。
关键词——入租率：
5%左右。
上图为靠近荣军路之二期一、二层天地楼现铺，以饮食业为主，目前入租率很低。
左上图位临柳石路商铺，右上图为项目内铺。
嘉汇龙潭5号楼公寓带租约销售，投资分析如下：
房号
面积
单价
总价
首付款
年收益率
5年总收益30%
月供
月租金收益
5-314
44㎡
3000元
132000元
25900元
8100元
40500元
715元
675元
——项目分析：
嘉汇龙潭项目总用地52亩，容积率为2.2，小区绿地率达到了30%。
结合小区不规则的地形，由南北向主干道将小区划分为三个组团，分别是西面组团、东北面组团和东南面组团。
一期工程为东南面组团，一共有5栋楼，分别是1号住宅楼、2#、3#住宅楼、四#住宅楼和5#商务公寓。
一期工程5栋楼的一层均为商铺，其中5#楼为5层高的商务公寓，1#、2#、3#、4#楼均为6层高的多层住宅楼，1#、2#、4#楼的6层均为复式结构。
该项目约2.8万㎡的商业规划，两条长约250米的步行街贯穿整个商业广场，衔接柳石和荣军路，项目四大街区涵盖餐饮、品牌服饰、休闲电玩、数码通讯、美容美发、日杂用品等多种业态，必将打造成鱼峰区里最耀眼的一站式消费、休闲购物的复合型商业综合广场，将结束五里亭长期以来商业零星散乱，档次低、缺乏大超市和大卖场的缺陷。
由于该项目周边缺乏大型商业集中地，其处于一个成熟市场地段，目前商铺销售态势不错，不过入租率比较低。
据周边市民介绍，出租率低的原因之一是该项目商铺适用率低，如缺乏厕所等等。
目前，已有南城百货、老百姓大药房、乔丹品牌服饰、波瑞德西式快餐、银行等多个主力商家进驻，现基本均已进场装修。
随着市场投资信心的增加，该项目商铺销售前景良好。
第二部分：
柳南区市场分析
柳南区商贸繁荣，飞鹅路更是商家云集，温州商贸城、新时代商业港等大型商贸企业吸引了国美电器、南城百货、梦之岛、英皇国际俱乐部、柏图家具等一批著名的商家进驻，总营业面积达50多万㎡。
因而飞鹅路有柳州河南新商圈（又称飞鹅新商圈）和“桂中商埠”第一街之称。
而以飞鹅路为核心的两翼三路，柳邕农贸批发市场等各种专业批发市场有70多个，占柳州市总量的约三分之一，具有较浓厚的商业经营氛围。
同时，该区工业基础雄厚，不仅有柳州工程机械股份有限公司、柳州上汽通用五菱、二汽柳州东风、鱼峰水泥集团等十多家大型企业，围绕柳工、上汽通用五菱及柳汽二基地的主要配套生产的中小企业，云集的产业工人具有一定的经济消费能力。
代表项目之：
京城商贸
关键词——调研数据：
关键词——规划：
160多间商铺，全框架结构，负1层高4.8米，1层高4.8米，2层高4.2米。
关键词——价格：
12800~30000多元/㎡不等。
关键词——租金：
100~120㎡，30元/㎡/月。
关键词——面积：
30多㎡~300多㎡不等。
关键词——销售率：
不到40%。
关键词——出租率：
5%左右（项目工地尚未完全开放）
该项目围墙内，仅有2家门面进租装修中。
——项目分析：
京城商贸项目位于柳州市柳邕路东段，是柳州京城房地产开发有限公司全力打造的集商业、住宅、公寓、办公于一体的商业龙头品牌，京城商贸四面临街，交通非常便捷，南临柳邕路，北临南二巷，西临水果交易市场。
商贸城上部主体建筑分为三个区，西面为1号楼，东南面为2号楼，北面为3号楼，3栋楼的一、二层与下沉式广场均为商场部分。
项目通过空中连廊将三个部分的楼宇合理地连接在一起。
空中连廊及室外楼梯的设置大大提高了建筑二层的平面使用率。
商贸城由于四面临街，使得一、二层的商铺能够充得发挥它的商业潜能。
由于柳邕路的整体商业形态以及项目原商业形态以五金机电为主，所以京城商贸的商业设计业态规划为五金、机电、日杂等。
第三部分：
【阳光五月广场】商铺改写字间之优劣势分析
优势分析
——精装修写字间，省时省力省心。
——5.3米层高，LOFT空间格局，宽景决定企业发展的视野。
——占据白云成熟经济生活中心，投资前景良好。
——住宅价投资写字间，投资小，收益大，仅2500元/㎡起。
劣势分析
——商铺改写字间，在该地段市场接受度很有限（现场调查）。
——尾盘销售，形象不佳。
——此前代理商在做该项目服务口碑欠佳，有一定后遗症影响。
——产品缺乏写字间特有的配套，如专业物管、中央空调、保安监控系统等配套。
机会点分析：
——全新包装迎合市场需求，机会增加。
——新代理商操盘经验丰富，业界有口碑，机会增加。
威胁点分析
——金融危机尚未度过，市场投资信心不足。
——受新《物权法》限制，写字间不能或限制在居民区。
我产品三楼以上为民宅。
第四部分：
柳州写字楼的市场分析
作为三线城市，柳州商业地产从2000年开始得到快速发展，房地产行业呈现空前的繁荣景象，无论是依旧繁荣的城中区，还是柳南区、柳北区以及鱼峰区，更不用说意气风发的河东区了，都有不少的商业地产涌现市场。
柳州商业楼盘的空前火爆，引起广大投资者的极大关注，为柳州楼市带来一个新的物业投资领域。
一、柳州市写字楼市场主要呈现以下几个特征：
1、地理分布主要集中在两个区域：
一是城中区，其中最密集的地方是原来的人民广场周边。
二是河东区，市政东移带来的无限商机，使河东区最近几年成为最炙手可热的商业投资区域。
目前，柳州市各城区在售的写字楼或兼商铺的有不少，有如河东区的阳光100国际5A写字楼；柳北区的汇金国际5A写字楼；城中区的五星中环大厦、永隆大厦；柳南区的飞龙新城，鱼峰区的鞍山大厦、大东.星城国际等等。
2、价格和租金
柳州写字楼（间）的租金在20~40元/㎡/月的区间范围。
从国内写字楼市场价格来看，柳州写字楼的租金价格仅为国内写字楼租金平均价格的40%左右。
从租金价格层分析，柳州市内写字楼的功能价值总体水平较低。
3、物业管理
柳州市大多数写字楼的物业管理大多是自行管理；请专门物业管理公司进行管理的写字楼不多，老的如华侨大厦、新大地商厦等，新开发的如阳光100写字楼、汇金国际等等。
华锡大厦、供水大厦和中交大厦由于大部分楼层为酒店客房，楼内的物业基本上交给酒店进行管理。
目前柳州市内写字楼的物业管理费收费，每个月1~3.3元/㎡左右，如鞍山大厦收取的物业管理费每个月仅为1元/㎡。
其它一些档次较低的写字楼物业管理费用算入租金内一起收取。
4、保安监控系统
目前柳州写字楼配套有保安监控系统的不多，前几年开发的有如高新区管委会大楼、华锡大厦、供水大厦、中交大厦等；新近开发的项目如阳光100、汇金国际等等，其它大部分写字楼基本没有保安监控系统配套。
5、空调系统
柳州大多数写字楼配套有中央空调，如外运大厦、龙城大厦、中北超市大厦、贸易管理局大厦、华侨大厦，以及当前正在开发一些高档写字楼等。
二、柳州写字楼存在的主要问题、市场需求及发展前景
1、物业管理问题：
在所调查的写字楼中只有少数是请专业的物业管理公司进行物业管理的，其它写字楼物业的管理是都是自行管理。
物业管理作为服务性软件配套，物业管理的高效性与便利性在很大程度上直接影响到业主的办公效率，与住宅楼盘相比，目前办公写字楼普遍缺乏规范的物业管理。
写字楼采用自行管理的方式固然可以降低业主办公费用支出，但其中存在的弊端也很多，如租金管理和水电费管理混乱、垃圾处理不及时、设施维护不到位，办公环境安全性不能保障等等。
写字楼作为专业办公场所，保安监控系统是安全的保障，目前除了少数写字楼配套保安测控系统之外，其它写字楼一概没有监控系统。
2、配套问题
——大堂
专业的大堂配套，是写字楼的形象所在。
目前柳州市内的很多写字楼没有大堂配套，即使有也不是专门用于商务办公用的，仅作为酒店大堂使用。
——商务中心
配套有专业商务中心的写字楼很少。
——智能化水平
当前大部分写字楼都有电话接入，很多办公写字楼的宽带需要租用者到电讯公司申请办理，写字楼自身没有统一在各办公楼内接入宽带。
3、停车问题
写字楼的停车场车位数量配套日益显得重要，但是目前远远不能满足现有业主的需要，近几年柳州市企业单位和私人拥有汽车的增长相当快。
而现有写字楼停车是个很大的问题，特别是城中区内的写字楼车位严重不足，有些写字楼根本没有停车场，业主不得不把车停到沿街道路旁或其它停车场。
安全得不到保障，也给业主停放和取车带来诸多不便；另外，有地面或地下停车场的写字楼车位也存在车位不足的问题。
4、租金问题
当前，柳州市内写字楼的租金普遍在每月20~40元/㎡左右，除酒店包房形式外，其收费标准相对外省专业设备办公写字楼来说属于偏低的水平。
如果写字楼能提供更高水平更规范的专业配套服务，写字楼的租金还可以有上涨的空间。
5、市场需求
得益于柳州城市的快速扩张，目前柳州市内写字楼市场空间十分广阔，市场需求量远远得不到满足。
特别是新《物权法》将出台，办公地点将不能或限制在居民区内做，这将有很大的市场空间待开发。
6、投资新宠
从投资角度来看，写字楼将成为投资的新宠。
写字楼投资进入门槛相对商铺低得多，相同面积的投资金额仅为商铺的八至十分之一，与住宅投资相比高出的幅度也可接受的范围，但回报相对较高，成本周期回收周期也较短。
根据目前调查的数据显示，目前柳州市内一般的商铺价格，最便宜有2500多元/㎡，最贵的30000多元/㎡，而写字楼的投资门槛相对较商铺要低很多。
但与住宅售价相比，写字楼要略为高出20%左右。
从收益率来看，柳州市内商务办公写字楼的租金在20~40元/㎡/月之间，相同面积的租金收益相对住宅6-20元/㎡/月的要高出1-5倍。
第五部分：
对于本写字楼的一些建议
1、写字楼项目应设计充足的停车位，从而保证业主和商务要求。
2、 写字楼项目的楼层的房间单元应方正便宜用户布局，提高效率。
3、写字楼项目的楼层内的公共设施包括卫生间、茶水间、消防通道应严格按照国家设计规范从宽容的方面配置，从而保证写字楼的舒适度。
4、 写字楼的空调、电力、消防等重点设备设施应严格按照国家设计规范的配置，并作为物业管理的重点。
5、写字楼项目应设计良好的销售策略和租赁策略，对商务物业而言，一个良好而又全面的租赁策略对开发商的投资回报应更大，租赁策略应保括：
租金、租赁期限、免租期、修饰期、续租条件、扩租条件、合同、交房、物业管理等。
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