红色物业星级评价办法.docx

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红色物业星级评价办法（试行）

第一章  总  则

第一条  为了深化城市基层党建引领基层治理，在党组织领导下规范住宅小区物业服务行为，提升物业服务水平，弘扬社会主义核心价值观，促进小区文明和谐，根据**等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  在本市行政区域内从事住宅小区物业服务活动的物业服务企业，应当按照本办法规定参加星级评价。

第三条  本办法所称红色物业星级评价是指物业管理主管部门、街道（乡镇）、社区（村）、小区党组织（业委会）等具备物业监督管理职能的单位或组织对物业服务企业及物业小区开展全面监督检查、综合评价，确定其星级等级的活动。

第四条  评价实施单位应当坚持公开、公平、公正的原则，严格按照本办法和相关管理规定要求，实施红色物业星级评价。

第五条  市住建局负责全市红色物业星级评价的监督管理，汇总、公布全市物业服务企业星级评价结果。

各县（市、区）物业管理主管部门负责本辖区内红色物业星级评价信息的采集、确认、记分和日常管理工作，公布本辖区物业小区星级评价结果。

第六条  市物业管理协会负责行业指导和行业自律，开展物业管理政策法规及相关业务的宣传、培训等工作，推进行业服务标准化建设，协助各级物业管理主管部门、街道（乡镇）及社区（村）开展物业服务质量评价，配合做好红色物业星级评价初审工作。

第七条  住宅小区物业星级评价每年进行一次，由评价实施单位对住宅小区物业服务企业上一年度的星级服务信息进行量化评分，确定其星级等级。

街道（乡镇）、社区（村）、小区党组织（业委会）应在每年 1 月20 日前将评价结果报送给县（市、区）物业管理主管部门；县（市、区）物业管理主管部门应在2月20日前将评价、审核结果报市住建局，并在3月5日前完成公示、公布辖区内物业小区星级评价结果；市住建局应在3月20日前完成复核、公示后公布全市物业服务企业星级评价结果。

第八条 星级评价公示时间不少于5个工作日，物业服务企业对评价情况存在异议的，应在公示期内向属地评价实施单位提交书面异议申请，并提供佐证材料，逾期视为无异议。

评价实施单位应当于收到书面异议申请之日起 5 个工作日内对异议申请进行核查、出具书面意见。

物业服务企业对评价实施单位核查结果仍存在异议的，可在收到核查书面意见之日起5个工作日内向市住建局提出复核申请。

市住建局应当于收到复核申请之日起5 个工作日内完成复核。

经复核，异议成立的，责成原评价实施单位 5 个工作日内修改原评价内容；异议不成立的，维持原结果。

第二章  星级评价信息的采集

第九条  星级评价信息的采集，是指对住宅小区物业企业的星级评价信息进行征集、分类、记录、存储，形成反映、评价住宅小区物业企业经营情况星级评价信息记录的活动。

星级评价信息采集渠道主要包括企业自行申报，各级物业管理主管部门、相关单位主动采集和满意度调查。

第十条  星级评价包括物业服务企业和物业小区星级评价两个方面，其中：

物业服务企业星级评价信息包括基本信息、经营信息、服务质量、企业党建、文明建设、社团建设、良好信息和不良信息；物业小区星级评价信息包括红色物业建设、文明建设、企业运行管理、物业服务质量、管理和服务成效、奖惩信息。

第十一条  星级评价信息的采集、录入应当遵守下列原则：

（一）物业企业应当如实、及时申报基本信息，并对信息的真实性、有效性负责。

对刻意隐瞒不良信息的，按照分值双倍进行扣分。

（二）星级评价信息采集应当客观、公正、严谨、及时，同时应当保守国家秘密、商业秘密。

（三）经县（市、区）物业管理主管部门、街道（乡镇）及社区（村）调解，物业企业在规定期限内已妥善解决的投诉问题，不计入企业不良信息。

第十二条  物业服务企业星级评价的基本信息、经营信息、良好信息、不良信息由物业服务企业自主申报，注册地县（市、区）物业管理主管部门负责审核、评价，市住建局负责复核、评价。

物业小区星级评价由县（市、区）物业管理主管部门组织评价，可在日常开展“双随机”等检查工作时一并评价。

小区综合评价由街道（乡镇）牵头组织，街道（乡镇）、社区（村）、小区党组织（业委会）分别评价。

业主满意度评价由小区党组织牵头，小区业委会、物业服务企业配合开展，参与调查业主人数不得少于小区总业主人数的一半。

并对调查意见的真实性负责，发现弄虚作假的该项不得分。

第十三条  本市物业服务企业在外地所取得的业绩信息不适用本办法，不计入企业的业绩信息。

外地物业服务企业在设立分支机构的，限采集其在的业绩信息，有多个分支机构的合并一个进行评价。

第十四条  各县（市、区）物业管理主管部门应当加强与所在地城市管理、公安、民政、市场监督管理、生态环境、卫健、自然资源等部门以及街道（乡镇）、社区（村）的联动，构建齐抓共管工作格局，及时共享本辖区内住宅小区物业服务企业的不良信息，施行失信联合惩戒制度。

第三章  物业星级等级评价

第十五条  星级评价以信息记分周期总得分为基础，结合各方评价确定物业企业及物业小区星级等级。

星级服务信息记分周期为一年，自每年1月1日起至12月31日止。

记分周期届满，次年重新计算。

星级服务信息的加减分以发文的时间为准，当年有效。

物业服务企业星级评价得分=基本信息+经营信息+服务质量+企业党建+文明建设+社团建设+良好信息-不良信息。

物业小区星级评价得分=红色物业建设+文明建设+企业运行管理+物业服务质量+管理和服务成效+奖惩信息。

第十六条  同一业绩信息以最高荣誉为准，不再重复记分。

同一不良行为涉及多项减分内容的，以减分最多的一项予以记分。

同一不良行为在整改期内不再重复记分。

同一不良行为在整改期到期后仍未整改的，采取加倍扣分的方式进行记分。

第十七条  物业服务企业及物业小区星级等级划分五星、四星、三星、两星和不评星。

按照得分排名先后确定星级，年度排名前10%且得分在85分以上（含）的物业服务企业、物业小区评为五星，排名在10%—25%且得分在80分以上（含）的评为四星，排名在25%—85%（含）的评为三星，排名在85%—95%（含）的评为两星，排名在95%之后或得分在40分之下的不予以评星级。

新成立的物业服务企业参加招投标活动的，在下一个星级评价周期前的星级等级暂定为三星。

第十八条  物业服务企业有下列情形之一的，其星级评价定为不评星：

（一）被公安机关认定为有涉黑涉恶行为的。

（二）在星级评价中，弄虚作假的。

（三）骗取、挪用、套取住宅专项维修资金的。

（四）经有权机关确认因物业服务企业主要责任或全部责任发生的重大安全事故的。

（五）企业或企业法定代表人因物业服务企业承担过错原因，通过人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的。

（六）因物业服务企业责任引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的。

（七）拒不参加物业服务企业“双随机”检查或信用信息检查的。

（八）物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效判决裁决、被各级物业及其他主管部门行政处罚、公开通报等拒不执行、整改的。

（九）物业服务企业存在恶意侵占小区业主公共收益情况的；

（十）经物业管理主管部门认定的其他严重不良行为。

第十九条  各级物业管理主管部门依法查证属实的物业企业的其他不良行为，经责令整改而逾期未整改的，予以降星处理。

未按时向物业管理主管部门报送星级评价基础信息的物业服务企业，其星级评价定为三星级及以下；经物业管理主管部门书面督促仍未报送的，其星级评价定为不评星。

企业星级评价连续两年为二星的物业服务企业，其星级等级降为不评星。

第四章  物业星级等级的分类管理

第二十条  星级评价结果作为选聘物业服务企业、物业服务项目招投标、（前期）物业服务合同备案、行业各类评优评先评奖活动、日常监管、物业管理行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。

根据物业服务企业不同星级等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。

第二十一条 企业星级评价为五星、四星的物业服务企业由市住建局发文褒奖，企业星级评价为两星及以下的物业服务企业予以曝光；小区星级评价为五星、四星的物业服务企业（含项目负责人）由各县（市、区）物业管理主管部门发文褒奖，小区星级评价为两星及以下的物业服务企业（含项目负责人）予以曝光。

褒奖、曝光情况可以作为星级评价加分、扣分依据，同时可作为企业信用评价加分、扣分依据。

第二十二条  各县（市、区）人民政府可制定奖励方案，对小区星级评价为五星、四星的物业服务企业及项目负责人给予适当的资金奖励或其他奖励措施。

小区星级评价为五星、四星的项目负责人建议其物业服务企业在提拔任用时优先考虑。

小区星级评价为不评星的物业服务企业，由所在县（市、区）物业管理主管部门约谈企业负责人及项目负责人。

第二十三条  对企业星级评价为五星、四星的物业服务企业，物业管理主管部门可以在星级等级公布之日起的下一个评价周期内采取以下激励措施：

（一）在实施财政性资金项目安排等各类政府优惠政策中，优先考虑。

（二）参加物业服务项目投标的，在评标中根据实际情况加分。

（三）在各类创先评优活动中予以优先考虑或推荐。

（四）在日常检查、双随机检查、专项检查中减少检查频次，实施简化监督和低频率的日常检查。

（五）国家或地方有相关优惠扶持政策的，予以优先考虑。

（六）规定可以采取的其他激励措施。

第二十四条  对企业星级评价为两星及以下的物业服务企业，列入行业重点监管对象，加强日常监督检查，物业管理主管部门可以在星级等级公布之日起的下一个评价周期内采取以下措施：

（一）增加对该企业的日常检查、双随机检查、专项检查频次。

（二）不得参加各类评先评优活动。

（三）各县（市、区）物业管理主管部门抄告相关行政主管部门，建议依法限制或取消其承接财政性资金项目的资格。

第二十五条  新成立的物业服务企业参加招投标活动的，在下一个星级评价周期前的星级等级暂定为三星。

第二十六条  建设单位、业主或业主大会授权的业主委员会及社区（村）在选聘物业服务企业时，应当审查并告知全体业主参与选聘的物业服务企业年度星级评价情况。

第五章  附  则

第二十七条  本办法自印发之日起实施，试行一年。

第二十八条  本办法由市住建局负责解释。

市住建局可根据国家政策导向、行业发展需要，合理调整评价表部分项目内容。

附件：

1.市物业服务企业星级评价表

2.市物业小区星级评价表

3.市物业小区综合评价表

4.市物业小区业主满意度评价表

附件1

市物业服务企业星级评价表

物业服务企业：

日期：

一级指标

二级指标

评价标准

得分

评价方法

备注

A.1基本信息（5分）

B.1注册信息

（5分）

按要求填报企业的注册信息。

满分5分。

查看ＸＸ省物业企业信息评价系统。

A.2经营

信息（20分）

B.2物业服务

项目情况（5分）

企业承接的小区面积5万平方米以下得2分，5-15万平方米得3分，每超15万平方米加0.5分。

满分5分。

根据物业服务合同和备案证明材料或行政主管部门开具的证明材料。

B.3企业经营

情况

（15分）

按企业注册时间为准，3周年内得2分，每增加3年加0.5分。

满分4分。

根据企业在的注册信息。

5年内有承接无物业老旧小区的得2分，每增加1项加0.5分。

满分4分，没有不得分。

根据物业服务合同、备案证明等佐证材料。

有ISO管理体系认证的得1分，每增加1项加0.5分。

满分2分，没有不得分。

根据企业体系认证证书，且证书在有效期内（质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全体系）。

企业纳税金额，10万元以下的得2分，10-30万元得3分，30-50万元得3.5分，50-100万元得4分，100-150万元得4.5分，150万元以上的得5分。

满分5分。

根据税务报表或者审计报告为准。

A.3服务质量（50分）

B.4服务小区星级评价情况

（50分）

服务质量得分=（a1+a2+...+an）/n*0.5

全市承接各物业小区星级评价得分加权平均。

A.4企业党建（9分）

B.5组织建设（4分）

党组织设置合理、机制健全，企业成立党支部得4分，企业成立联合党支部得2分，其他不得分。

查阅相关文件、照片、视频等资料。

B.6作用发挥（5分）

成立党员先锋队或志愿服务队并开展服务活动，能够结合重要节日、纪念日开展党建活动，能够建立线上、线下相结合的党群服务阵地。

满分3分。

与街道社区小区内各类组织互动良好，组织党员、员工积极参与共建共治活动。

满分2分。

A.5文明建设（9分）

B.7公益建设（2分）

在显著位置展示社会主义核心价值观、“讲文明，树新风”、诚信建设公益广告栏。

满分2分。

听取汇报、交流座谈、查阅台账、实地查看。

B.8制度建设（2分）

企业制度健全，运行良好。

满分2分。

B.9服务建设（2分）

企业工作人员着装整齐，文明用语，礼貌待人。

满分2分。

B.10文化建设（1分）

定期开展爱国主义教育、普法教育、诚信教育等公共文化活动，积极参与社区文化建设活动，并具有相关记录。

满分1分。

B.11创城落实（2分）

根据市、县（市、区）创城办工作要求，完成各项创城工作任务。

满分2分。

A.6社团建设（7分）

B.12协会任职情况

（7分）

企业为市物协副会长、会长单位得4分，企业为市物协会员或县级物协副会长、会长单位得3分，企业为县级物协会员单位得2分。

满分4分，其他不得分。

查阅相关文件。

企业能积极参与协会活动，并在推动行业发展中发挥重要作用。

满分3分。

A.7良好信息（15分）

B.13荣誉表彰（10分）

物业服务行为得到市物协及街镇，区县、地市、省级以上物业管理主管部门及相关部门表彰，每有1项分别得1分、2分、3分、5分；满分10分。

根据文件认定。

B.14服务创新（5分）

创新做法（典型经验）被市级、省级及以上媒体报道或推广，每有1项分别得3分、5分。

满分5分。

根据文件、图片、视频等材料认定。

A.8不良信息

B.15处罚信息

因物业服务不到位被法院判决败诉的，每项扣10分；因物业服务不到位被行政处罚的，每项扣5分。

上不封顶。

根据法院判决书、行政处罚决定书认定。

B.16曝光信息

因物业服务不到位被市物协及街镇，区县、地市、省级以上物业管理主管部门及相关部门曝光的，每有1项分别扣1分、2分、3分、5分。

上不封顶。

根据曝光文件认定。

基本项得分（100）

A.1+A.2+A.3+A.4+A5+A.6

企业总得分

基本项得分+A.7-A8

评价单位（盖章）：

联系人：

联系电话：

备注：

1.本表格基本信息、经营信息、良好信息、不良信息由企业自主申报（提供佐证材料），企业注册地县（市、区）物业管理主管部门负责复核、评价，市住建局负责审核、汇总；

2.评分标准分四档：

A.好（95%）、B.良好（80%）、C.一般（65%）和D.差（40%），评分项分值明确的除外；3.良好信息、不良信息的各项指标是指物业服务企业在市开展住宅小区物业服务过程所产生的信息。

附表2

市物业小区星级评价表

物业小区：

物业服务企业：

日期：

一级指标

二级指标

三级指标

评分标准

得分

评价方法

备注

A.1红色物业建设（8分）

B.1组织建设健全（2分）

C.1党建阵地规范（2分）

有“红色物业”相关标识，有党建活动场所，公共区域党建元素丰富，满分2分。

听取汇报、交流座谈、查阅台账、实地查看。

B.2作用发挥明显（6分）

C.2融入小区网格治理（6分）

扎实推动物业服务企业和社区小区党组织双向进入，交叉任职，满分2分。

物业项目积极参加社区小区党组织召集的议事协调会议，对提出的意见建议有落实、有回应，满分2分。

与街道社区小区内各类组织互动良好，组织党员、员工积极参与共建共治活动，满分2分。

A.2文明建设

（8分）

B.3公益建设（2分）

C.3公益广告设置（2分）

在小区显著位置展示社会主义核心价值观、诚信建设公益广告，满分2分。

听取汇报、交流座谈、查阅台账、实地查看。

B.4服务建设（2分）

C.4服务建设情况（2分）

物业服务工作人员着装统一，文明用语，礼貌待人，耐心热情回答他人的询问，满分2分。

B.5创城落实（2分）

C.5优质服务（2分）

根据市、县（市、区）创城办工作要求，完成各项创城工作任务。

满分2分。

B.6文化建设（2分）

C.6公共文化服务（2分）

能够结合重要节日、纪念日开展健康文娱活动，积极参与社区文化建设活动，并具有相关记录，得满分2分。

A.3企业运行管理

（12分）

B.7企业管理（6分）

C.7办公场所

（2分）

具有固定的、面积适宜的办公场所，区域设置合理，满分1分。

实地考察。

具有满足工作需要的设施设备，满分1分。

C.8人员配备

（3分）

各类工作人员配备合理，分工明确，满分1分。

查阅档案及岗位职责文件。

技术岗位人员（如电工）具有岗位资格证书，满分1分。

查阅证书。

上岗人员上岗前经过岗位技能培训，具有培训记录，满分1分。

查阅培训记录。

C.9规章制度

（1分）

具有完备的规章制度并有证据证明严格实施，满分1分。

查阅制度文件，查看实施记录。

B.8规范运营

（6分）

C.10服务质量保障措施（2分）

具有物业服务规范并向小区居民公开，满分1分。

实地考察。

设立物业服务意见箱并正常使用，对外公布了监督、投诉电话，满分1分。

C.11信息公开公示（2分）

公示了服务标准和收费价格、投诉渠道和方式等信息，满分2分。

C.12物业费收缴

（2分）

根据收缴率不同得分：

收缴率80%以上（含80%）得2分；收缴率70%～80%（含70%）得1.5分；收缴率60%～70%（含60%）得1分；收缴率60%以下得0.5分。

满分2分。

查阅记录及相关数据。

A.4物业服务质量

（30分）

B.9安全服务

（4分）

C.13安全值守

（2分）

小区出入口安全值守到位，有序管理和疏导进出人员、车辆（出入口保持畅通），安防控制室有专人值守，满分2分。

实地考察查阅记录。

C.14安全巡查

（1分）

小区安全巡逻到位，危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，有健全的警情处置制度，满分1分。

C.15安全教育

（1分）

有证据证明定期开展了安全主题教育，提升了居民安全意识，满分1分。

B.10车辆管理

（3分）

C.16停车场地管理（2分）

充分利用小区闲置、公共空间规划设置了停车位，停车位标识清晰，管理有序，满分2分。

实地考察、查阅记录。

C.17电动车集中停放和充电设施建设

（1分）

建设了电动车库（棚），配备满足居民需求的充电设施设备，电动车集中停放、充电，无飞线充电，满分1分。

B.11消防管理

（3分）

C.18消防组织和制度健全

（2分）

建立了社区消防组织并落实消防安全责任制，社区消防安全管理制度健全，配备了专业消防设施设备，满分2分。

实地考察、查阅台账、记录。

C.19消防车道设置与管理

（1分）

无占用消防通道、乱堆乱放、私拉乱接等消防安全隐患，满分1分。

B.12维修养护服务

（3分）

C.20共用部位及共用设施设备维修服务（2分）

有证据证明通过意愿征询、集体协商等形式，有效解决了房屋共用部位及共用设施设备维修问题，满分2分。

实地考察、查阅台账、记录。

C.21业主报修服务（1分）

提供免费报修服务，对确需居民个人负责的维修内容，明确服务价格，经居民自愿提出申请，社区物业服务企业安排人员上门提供低偿服务，满分1分。

B.13环卫保洁服务

（6分）

C.22卫生保洁服务

（2分）

公共部位和公共场地保洁：

楼内地面、道路地面、绿地清扫干净；公共门、窗等玻璃擦拭干净。

公共设施保洁：

楼梯扶手、栏杆、窗台擦抹干净；消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具等保洁到位，满分2分。

C.23二次供水安全（2分）

按规定对二次供水水箱进行清洗、消毒，水质检测符合标准要求，满分2分。

实地考察、查阅记录。

C.24垃圾分类处理（1分）

生活垃圾集中投放点保持堆放有序，不凌乱，垃圾箱每日清理，满分1分。

C.25绿化养护

（1分）

对小区绿化树木等能定期修剪、养护，并有养护记录，满分1分。

B.14小区事务管理

（2分）

C.26装饰装修管理（1分）

有证据证明对小区业主房屋装饰装修事务履行了管理职责，及时劝阻了违法违规现象，并在必要时报告了所在街道和相关职能部门，满分1分。

查阅台账、记录

C.27小区宠物管理（1分）

利用小区宣传栏等，宣传告知了宠物饲养相关规定，有及时制止违规饲养宠物等行为的记录，满分1分。

实地考察。

B.15公共资源管理运营（3分）

C.28特许经营管理（1分）

挖掘整合小区内公共资源，依法依规对小区内停车位、便民小市场、广告位、便民服务亭设置和经营、快递智能储柜场地等公共空间进行管理运营，满分1分。

查阅台账、记录。

C.29公共资源经营收益分配

（2分）

公共收益账目清晰、公示规范，收益分配合理，存入专门账户，满分2分。

实地考察、查看文件。

B.16便民服务

（2分）

C.30养老服务

（1分）

针对小区内老年群体，依托社会各方资源为老年人提供形式多样的养老服务，满分1分。

查阅台账、询问。

C.31代购代缴服务（1分）

以方便小区居民为出发点，为小区居民提供了水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代收代缴服务，以及商品代购等特约服务，满分1分。

B.17社会治安综合治理

（4分）

C.32流动人口服务管理（1分）

配合相关部门、单位进行流动人口及出租房屋的排查与登记工作并具有相关工作记录，建立了房屋出租户管理和流动人口管理的基本台账，满分1分。

查阅台账、记录。