房地产估价报告.docx

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房地产估价报告

房地产抵押估价报告

估价项目名称：

三河市燕郊夏威夷南岸二期房地产估价报告

委托方：

估价方：

估价人员：

估价作业日期：

2015年1月4日至2016年1月15日

估价报告编号：

三河房估字（2016）第3124号

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、房地产估价结果报告

五、房地产估价技术报告

六、附件

一、致委托方函

***老师：

受贵公司委托，我公司于2015年12月25日到2016年1月15日对贵公司坐落于三河市燕郊开发区夏威夷南岸二期（已建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。

根据贵公司与我公司双方签订房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

我公司按照《房地产估价规范》的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。

现随函附上《三河市燕郊开发区夏威夷南岸二期房地产估价报告》一式两份，请查收。

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中所列的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、在估价过程中也未受到任何干扰

估价师签名：

姓名注册房地产估价师注册号签名

**20161002849**

三、估价的假设和限制条件

（一）假设条件

1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。

2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：

⑴不考虑特殊买家的额外出价；

⑵交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；

⑶交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；

⑷交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；

⑸该房地产能在公开市场上自由转让。

3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。

（二）限制条件

1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。

2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。

3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。

4.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。

凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。

5.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。

6.由于委托方未提供估价对象合法的建筑面积，房产面积是根据委托方提供的《商品房销售窗口表》而来，如与房地产主管部门所认定的面积不一致，应以房地产主管部门所出具的法定面积为准，其价值应随之作相应的调整。

7.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积×总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。

四．房地产估价结果报告

（一）委托方

名称：

***

地址：

海油大街

法定代表人：

联系电话：

1366316****

（二）估价方

名称：

丽达评估公司

地址：

海油大街

法定代表人：

***

联系电话：

183****3021

估价机构资质：

一级

估价机构证书编号：

建房估证字[2011]号

（三）估价对象

1、房地产概况

估价对象北邻中国防卫学院，南侧为北蔡路，西侧燕顺路，规划用地面积16.5万㎡，总建筑面积37.6万㎡，容积率：

1.9，绿化率48%。

项目由兴达房地产开发有限公司开发，建于2010年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为1-2层，用途为商业。

根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内为简单装修。

2.房地产状况和权力

目前所有权人已领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为夏威夷南岸二期部分房地产，本次评估面积为12000平方米，土地分摊面积为6000平方米。

4.区域概况

4.1地理位置

估价对象位于三河市燕郊开发区燕顺路夏威夷南岸二期1-2层，北邻中国防卫学院，南侧为北蔡路，西侧燕顺路。

4.2交通状况

估价对象附近有818路、811路、814路、812路等公交线路，距离最近的公交站约150米，交通十分便捷。

4.3商业繁华度

估价对象地处三河市燕郊开发区的核心地段，周边配套设施齐全，马来西亚成功大广场、苏宁电器、美联福超市、兴达超市等商场，吃喝玩乐都方便。

4.4公用基础设施

估价对象所处区域有工行、建行、农行、中行，中法燕达医疗城，中小学：

六小、七小、二中、八中、十一中

大学：

中央工艺美术学院分校、中国科技防卫学院、民政部干部管理学院、交干部管理学院、华北科技学院、北京化工大学分校，公用配套设施齐全。

4.5环境质量

估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、居住。

（四）估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

（五）价值日期

2015年12月25日

（六）价值定义

本报告评估的价格为估价对象在估价时点满足上述全部假设和限制条件下于价值日期的公开市场价值。

公开市场价值是指：

1、买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；

2、有一段合理交易时间；

3、在此期间房地产市场保持稳定；

4、买地产买卖符合国家法律规定。

（七）估价依据

1、委托评估协议

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》

4、《中华人民共和国担保法》

5、《城市房地产抵押管理办法》

6、《房地产抵押评估指导意见》

7、《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《委托方营业照》复印件

8、估价对象现场勘察记录

9.、委托方提供的与本次估价相关的资料

10、本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料

（八）估价原则

1.合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。

2.最高最佳使用原则

最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。

它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。

这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

3.替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。

房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。

换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

4.估价时点原则

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。

在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

5.独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。

（九）估价思路及方法

房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。

通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。

通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。

成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。

即：

估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。

市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。

技术路线：

1、求取土地价值

2、求取房产价值

2.1求取房屋重置价格：

包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、

利息、利润、销售税费

2.2求取房产价值

3、求得估价对象积算价值

房地产价值=土地价值+房产价值

（十）估价结果

我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2015年12月25日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。

（四舍五入，取整至万元）

（十一）估价人员

注册房地产估价师：

***（注册号：

888888）

注册房地产估价师：

***（注册号：

666666）

（十二）估价作业日期

2016年1月4日到2016年1月15日

（十三）估价报告应用有效期

当房地产市场较为稳定时，本报告的试用期原则上为半年（即2016年1月15日到2016年7月14日止）。

评估过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或者发生其他不可抗力对估价结果的影响。

（十四）未来市场风险分析

虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。

（十五）变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

（1）估价对象目前作为商业用房使用，法定用途为商业，根据估价对象实际情况，估价对象可分割转让。

（2）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，其最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度为大约为10%-15%。

（3）假定在估价时点拍卖或者变卖时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。

在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：

诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。

五、房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

1.项目概况

夏威夷南岸二期规划用地面积16.5万㎡，总建筑面积37.6万㎡，容积率：

1.9，绿化率48%。

结构为钢混结构，停车位3000个。

2.估价对象房屋概况及权属状况

估价对象建于2010年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为1—2层，用途为商业。

根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。

目前所有权人已领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为南岸二期房地产，本次评估面积为12000平方米，土地面积使用权面积为6000平方米。

3.估价对象土地概况及权属状况

兴达房地产开发有限公司于2009年06月25日取得燕郊开发区燕顺路以东南岸二期地块的《国有土地使用证》，证号为宁建国用（2009）第03369，土地登记用途为商业、住宅，土地使用权面积为16.5万㎡，土地权属性质为国有出让土地使用权，土地使用权出让年限：

商业用地份额用地40年，住宅用地份额用地70年，自出让人向受让人交付土地之日起算。

该地块于2009年6月25日取得《建设用地规划许可证》。

2010年12月25日建成

（二）区域因素分析

1.地理位置

估价对象位于燕郊开发区燕顺路东1—2层，北邻中国防卫学院，南侧为北蔡路。

2.交通状况

估价对象附近有811路、812路、814路、818路等公交线路直达北京，距离最近的公交站约150米，交通十分便捷。

3.商业繁华度

估价对象地处燕郊开发区的核心地段，，商业繁华度较高。

4.公用基础设施

估价对象所处区域有中法燕达医疗城、中央工艺美术学院分校、中国科技防卫学院、民政部干部管理学院、交干部管理学院、华北科技学院、北京化工大学分校、工行、建行、农行、中行等，水电保证率较高，公用配套设施齐全。

5.环境质量

估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、居住。

（三）市场背景分析

1.燕郊房地产市场发展状况

2015年，由于地理位置的特殊性以及国家政策的放松，燕郊房地产市场呈现了较快的发展态势，房价出现阶段性较快上涨，房地产市场整体上呈现供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，出现了供不应求的局面。

直到9月份，二手房成交量才略有下降，但成交价格仍在上升，销售量几乎全部来自均价较低的福成三季，福成五期，该种区域结构带动了全市商品住宅成交均价的下降。

商业地产价格依旧稳在高点。

（四）估价方法

房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。

市场比较法技术路线：

1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为可比实例；

2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。

成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

即：

估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售税费-建筑物折旧额。

技术路线：

1、求取土地价值

2、求取房产价值

2.1求取房屋重置价格：

包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、

利息、利润、销售税费

2.2求取房产价值

3、求得估价对象积算价值

房地产价值=土地价值+房产价值

（五）估价测算过程

1、采用成本法进行测算

旧房地产价格=土地重新取得价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧

1.1土地采用市场比较法

1.1.1比较实例选择

通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下：

选择案例原则如下：

1.1.1.1与待估宗地属同一供需圈

1.1.1.2与待估宗地用途应相同或相近

1.1.1.3与待估宗地的交易类型相同或相似

1.1．1.4与待估宗地的估价基准日应接近

1.1.1.5交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。

表1-1

待估对象

实例一

实例二

实例三

南岸二期

首尔甜城

东贸国际

潮白人家

面积

6000

6359

5790

6125

容积率

2.5

临街状况

一面临街

宗地开发水平

土地平整

相邻土地利用状况

以住宅为主

其他主要影响因素

无

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

①选择交易案例

根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目交易案例进行比较。

详见表一。

②比较因素的选择

根据估价对象与交易案例实际情况，选用影响地价的比较因素，主要包括：

交易情况、估价时点、区域因素和个别因素等。

③比较因素修正

将交易案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易期日、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。

1.1.2比较因素条件指标说明表编制

本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。

根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。

比较因素条件指数表

表1-2

比较因素

待估宗地

实例一

实例二

实例三

交易情况

100

土地用途

100

交易日期

100

101

区域因素

距市中心距离

100

101

区域繁华程度

100

101

102

交通便捷程度

100

道路通达度

100

101

100

基础设施完善度

100

公用设施完备度

100

102

100

环境质量优劣度

100

101

100

个别因素

形状

100

102

面积

100

102

100

容积率

100

101

临街状况

100

相邻土地利用状况

100

宗地内开发水平

100

其他主要影响因素

100

1.1.3编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。

因素比较修正系数表表1-3

比较因素

实例一

实例二

实例三

成交价格（元/㎡）

4122

3985

3750

交易情况

100/100

土地用途

100/100

交易日期

100/101

100/99

100/98

区域因素

距市中心距离

100/99

100/101

区域繁华程度

100/101

100/102

100/99

交通便捷程度

100/100

道路通达度

100/100

100/101

100/100

基础设施完善度

100/100

100/99

公用设施完备度

100/102

100/100

环境质量优劣度

100/100

100/101

100/100

个别因素

形状

100/100

100/99

100/102

面积

100/102

100/98

100/100

容积率

100/101

100/99

100/98

临街状况

100/100

相邻土地利用状况

100/100

宗地内开发水平

100/100

其他主要影响因素

100/100

测算单价（元/㎡）

3884.26

3987.79

3867.12

权重

0.35

0.33

0.32

比准价格

3912.94

因素比较修正系数表估价对象土地取得成本为：

3912.94元/㎡×6000㎡=2347.76万元

1.2建筑物重置价通常采用成本积算法求取。

建筑物重置价内涵包括建筑物开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。

1.2.1开发成本由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代收费用（政策性收费）构成。

（1）建安工程费：

根据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，建成后的地上建安工程费为2000元/㎡，估价对象商业已全部建成。

根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修，无设施设备。

故估价对象房屋建安工程费为：

2000元/㎡×12000㎡=2400万元

（2）前期工程费：

包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评估中以适当的比例确定前期费用为建安工程费的10%，

则前期工程费为：

2400万元×10%=240万元

（3）附属公共配套设施费：

包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。

宗地红线内附属公共配套设施费用按建安工程费的5%计，

则附属公共配套费为：

2400×5%=120万元

（4）公共基础设施费：

包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

宗地红线内公共基础设施费用按建安工程费的12%计，则公共基础设施费为：

2400×12%=288万元

（5）政策性收费：

地方教育附加费按建安工程费的3%；2400×3%=72万元

开发成本=2400+240+120+288+72=3120万元

1.2.2管理费用

该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按建造成本费用的5%，则管理费为：

管理费用=（土地成本+开发成本）×管理费率=（2347.76万元+3120万元）×5%=273.39万元

1.2.3投资利息

投资利息：

按建筑物投资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收益确定并假定资金均匀投入，按工程计算期1年与银行

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