名人大厦物业服务合同.docx
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名人大厦物业服务合同
名人大厦物业服务合同
（讨论稿）
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
中油国际工程有限责任公司
受委托方（以下简称乙方）：
北京名人物业管理有限责任公司
物业管理资质等级证书编号：
京物企资三[2005]0363号
根据中华人民共和国《物业管理条例》及相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方北京名人物业管理有限责任公司为名人大厦提供物业管理服务，订立本合同。
第二条物业管理区域基本情况
物业名称：
名人大厦
物业用途：
写字楼及地下车库等配套设施
座落：
北京市朝阳区安立路101号
四至：
东至：
安立路；
西至：
名人公寓；
南至：
慧忠路；
北至：
名人国际大酒店。
占地面积：
7693.94平方米
总建筑面积：
78645平方米
甲方购买物业基本情况
楼座、楼层：
名人大厦17层、18层、19层、20层、21层、22层、23层、24层、25层、31层、35层；
建筑面积：
21708.29平方米；
第二章物业服务内容和要求
第三条：
物业服务内容
1、负责制定物业管理服务计划，并组织实施。
管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等。
2、每年组织一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划并组织实施。
3、设立客户服务部，接待和受理业主咨询、报修和投诉。
协助成立业主大会并配合其正常运作。
4、与业主签订“业主临时公约”承诺书，“防火安全责任书”等重要管理文件。
5、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。
6、全体员工统一着装，持证上岗。
7、每半年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。
第四条日常维修、养护、管理等
1、制定物业范围内共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理的计划、组织方案实施及应急处理预案等。
2、对物业范围内共用部位的日常维修、养护和管理。
“物业范围内共用部位”系指：
楼盖、屋顶、外墙面、墙体、楼梯间、公共通道、大堂、电梯间、公共卫生间等。
3、对物业范围内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。
“物业范围内共用设施设备”系指：
给水系统、排水系统、照明系统、天线接收系统、中央空调系统、楼宇自控系统、消防系统、中央监控系统、电梯等机电设备系统等。
以确保共用设施、设备正常使用。
3、道路、步行道、活动场所达到基本平整，符合场地使用要求和用途。
4、雨水、污水管道每季疏通一次。
5、每季度清掏化粪池、雨水井，保证相关设施设备无破损。
6、每年清洗外墙2次，春季、秋季各1次。
7、空调调试、测温、检修并有相关记录。
8、每年对空调过滤网进行两次清洁和维护。
9、空调机组和循环泵的维修、养护和管理。
10、公共照明系统、应急照明系统及安全出口指示灯的维修、养护和管理。
11、消防设施的维修、养护和管理。
第五条共用设施设备的日常维修、养护和管理
共用设施设备包括：
给水系统、排水系统、照明系统、天线接收系统、中央空调系统、楼宇自控系统、消防系统、中央监控系统、电梯等机电设备系统等。
制定共用设施设备的日常维修、养护和管理的计划、组织方案实施及应急处理预案等。
一、给排水系统的日常维修、养护和管理
1、确保卫生间、茶水间给水、排水的正常使用。
2、每年对水箱进行一次例行性清洗消毒，确保水质合格。
因发生意外或紧急情况致使水箱被污染的，应立即对水箱进行清洗消毒。
3、对水箱进行及时的维修、养护和管理。
4、遇突发故障及市政管网停水时，乙方应及时通知甲方。
二、供电系统日常维修、养护和管理
1、对供电设备进行日常维修、养护和管理。
2、供电运行和维修人员必须持证上岗。
3、配电室24小时值班。
4、供电设备按供电部门要求定期进行维护和检测。
5、确保避雷设施完好、有效、安全。
6、有计划的维修，应提前24小时书面通知甲方，遇突发情况或供电外网停电，应及时通知甲方。
三、中央空调系统日常维修、养护和管理
1、对空调系统进行日常维修、养护和管理。
2、保证空调设备正常、安全运行。
3、办公区域空调系统出现故障时，维修人员应在20分钟内到达现场。
4、供冷、供暖期间，空调运行时间每天为8：
00---18：
30。
5、每年对空调及新风机组的过滤网进行维护保养。
第六条室外共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理
室外共用设施和附属建筑物、构筑物包括道路、化粪池、烟囱、锅炉排污水池、天然气调压站、井（包括消防、给排水、通讯、雨污水等）、物业管理区域的外围护栏及围墙等。
第七条公共区域的绿化养护与管理
负责大厦区域内及道路两侧间绿地绿化，并按市园林局规定《二级养护标准》养护绿化带，大堂及电梯厅摆放植物。
第八条公共环境卫生
一、公共环境卫生范围
公共环境卫生范围包括：
共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、各楼层卫生间、消防楼梯间及前室、电梯轿箱、电梯厅、楼层公共通道、标牌、垃圾桶、物业公共区域的门窗、外墙、大厦外围及门前三包区域等。
二、公共环境卫生工作内容和要求
1、制定公共环境卫生工作计划、工作标准，组织方案实施。
2、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。
3、设定垃圾收集地点，并每日将服务范围内的垃圾收集到垃圾站，垃圾日产日清。
4、每日对保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物。
5、按政府有关规定要求或业主要求向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。
6、在雨、雪天气应及时对主路、干路、广场、停车场积水、积雪进行清扫，并在首层电梯大堂铺放踏脚地垫。
第九条维护公共秩序及保安
维护公共秩序及保安包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控等。
1、制定维护公共秩序及保安工作计划、工作标准，组织方案实施。
2、值守、巡查及安全警示服务：
做到主要出入口有专人值守，楼内及外围有保安巡逻，在有可能危及人身安全的场所设立明显标志并采取其它有效防范措施。
3、维护交通秩序：
包括对机动车和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，以保证车辆行使通畅。
4、保护公共财产：
物业范围内的房屋、共用设施设备及门、窗消防器材和周围的表井盖、小品等。
5、制定各种突发事件的紧急预案，发生突发事件时，在采取应急措施的情况下应及时协助配合公安部门进行处理。
第十条维持物业区域内车辆行驶秩序及停车管理
一、维持物业区域内车辆行驶秩序
对车辆停放进行管理。
维护交通秩序：
包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅。
停车场（库）采取24小时专人管理，采取电子监控等手段劝阻、制止损害停放车辆的行为，预防各种事故发生。
各场（库）出入口有专职车场管理人员对进出车辆进行登记、检查、收费，地下车库采取人工、自动吐卡及电子图像对比系统相结合的方法,实现智能化管理,避免发生车辆丢失现象；各停车场（库）停车区域有专职管理人员引导停车入位，并为有专用车位的VIP客户进行特约服务,具体办法:
1、为了便于管理,方便服务,停车证可制作成不同颜色,按颜色区分停车位置,如地面停车用红色,B1层用蓝色,B2层用黄色,B3层用绿色。
2、分层开放、划分区域、分区管理;为节约成本,地下车库可根据客户车位情况,分层开放,每层可根据实际情况,划分出不同区域进行管理。
3、定车定位定证与定位定证相结合；原则上采取定车定位定证的办法进行,也可根据客户实际,采取定证定位不定车的方式进行服务。
二、停车管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理
1、有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
2、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
3、保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；
4、长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
第十一条消防管理服务
消防管理服务包括公共区域消防设施设备的维护管理等。
1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制。
2、消防设施有明显的标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护。
3、定期进行消防训练，消防监控室24小时专人值班，接到报警信号及时到达现场检查并做好记录，保证有关人员掌握消防基本技能。
4、制定各种突发事件的紧急预案，发生突发事件时，在采取应急措施。
第十二条电梯、水泵的运行和日常维护管理
一、电梯维修、养护和管理
1、选择信誉好、服务周到的电梯维保单位，明确职责，确保电梯的正常运行。
2、工程部24小时值班，电梯维保单位24小时服务。
3、有发生紧急情况时的处置预案，一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，迅速组织救助。
二、高压供水维修、养护和管理
1、保证正常供水，有停水处置预案；
2、水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
3、维修服务执行北京市相关文件规定。
4、发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
第十三条房屋装饰装修管理服务
1、有健全的装修管理制度。
2、审核业主装修方案，与业主、施工单位签订《装修管理服务协议书》。
3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查。
严格治安、消防和房屋的安全管理，对违规装修及时制止。
当制止无效时，及时上报政府行政主管部门。
4、对进出车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的纠纷。
5、业主装修房屋完成后，进行查验。
6、及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过2天。
第三章物业服务质量
第十四条乙方提供的物业服务质量参照按以下执行：
1、参照执行北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》（京国土房管物字[2003]950号）规定的标准一，并不低于该服务标准。
2、执行双方约定的物业服务质量要求，具体为：
1、房屋外观：
保持统一外观，禁止违章建筑及违章悬挂标牌横幅，确保外观明亮整洁。
2、设备运行：
消防设施完好率达到100%，其它设备运行率不低于95%；
3、房屋及设施设备的维修养护:
确保房屋完好；
4、急修：
工程人员24小时服务，半小时内及时到现场进行处置；
5、小修：
小修及时率达95%；
6、绿化维护：
花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃，保持常绿，换季时节定期更换时花；
7、环境卫生：
环卫设备完善，有专职清洁人员和明确的责任范围；清洁卫生实行责任制，实行标准化清洁保洁；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，确保环境干净整洁；
8、公共秩序维护：
有专业的保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉本物业的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；确保大厦安全，不出现严重事故；保安投诉率低于2%；
9、停车管理：
机动车停车管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记；非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。
10、消防管理：
消防设备设施完好无损，可随时启用；制定消防应急方案；定期做消防演习。
11、电梯运行维护：
电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案。
12、装饰装修管理：
房屋装修装饰符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象；
13、业主和物业使用人满意率达到95%以上。
14、甲方定期清洗楼宇外墙面。
15、名人大厦中央空调在供冷（暖）季节期间，每日供冷（暖）时间为8：
00时至18：
30时。
在此时间段以外，乙方如需提供冷（暖）服务，则须另行支付空调延时费。
每天上班时间楼内测温不低于2次，办公区室温夏季控制在24±2℃之间，冬季控制在20±2℃之间。
16、工程保修期：
自甲方正式向乙方移交房屋起个月，即自2006年月日起至年月日止。
第四章物业服务费用
第十五条物业服务费用
1.物业服务费由甲方按27元/平方米.月向乙方支付，每半年支付1次。
（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积。
）
2.物业服务支出包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化维护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
3．物业服务费如需调整，由双方协商确定。
4．物业服务费每半年支付1次，费用为：
27元/月/平方米*21708.29平方米*6月=3516742.98元/月。
第十六条共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。
第十七条停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：
乙方向甲方提供135个车位。
其中：
地下车位105个，每个车位价格600元/月；地上贵宾车位10个，每个车位价格600元/月；地上普通车位20个，每个车位价格150元/月。
租金按月支付，月租金合计：
72000元。
年租金合计：
864000元。
第十八条乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。
第五章双方权利义务
第十九条甲方权利义务
1.审定乙方制定的物业管理服务工作计划；
2.检查监督乙方管理工作的实施情况；
3.按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理；
4.甲方应在合同生效之日起15日内向乙方移交或组织移交以下资料：
（1）乙方购买房屋部分的竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施及相关竣工验收资料；
（2）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（3）各专业部门验收资料；
（4）房屋和配套设施的产权归属资料；
（5）物业管理所必须的其它资料。
5.乙方无偿使用名人大厦16层（设备用房）作为物业管理用房，16层（设备用房）建筑面积:
1802.38平方米。
6.当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，督促其交纳。
7.协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作。
第二十条业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务：
本物业50%以上业主正式入住后并其认为合适的时间召开本物业之业主大会，并依照《物业管理条例》及政府有关政策、法规起草大会章程、选举业主大会代表，按程序成立业主委员会。
1.在业主大会闭会期间，根据业主大会的授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务；（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）
2.监督和协助乙方履行物业服务合同；
3.组织物业的交接验收；
4.督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度；
5.督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
6.如实向业主大会报告物业管理的实施情况。
第二十一条乙方权利义务
1.根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；
2.有权要求甲方、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；
3.向业主和物业使用人收取物业服务费；
4.对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、罚款等措施；
5.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；
6.每年度向甲方报告物业管理服务实施情况；
7.本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及帐目。
第六章合同期限
第二十二条委托管理期限为___年；2006年月日起至______年____月___止。
第七章合同解除和终止的约定
第二十三条本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。
第二十四条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。
第二十五条本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。
第八章违约责任
第二十六条因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。
造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十七条乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。
造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用0.5‰加收违约金。
第三十条任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金为年物业管理总费用的30%；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第三十一条乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用0.5‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第三十二条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第九章附则
第三十三条双方约定自本合同生效之日起_________日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第三十四条本合同正本连同附件_________页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。
第三十五条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按依法向人民法院起诉方式解决。
但业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
第三十六条本合同自2006年月日起生效。
甲方签章 乙方签章
中油国际工程有限责任公司北京名人物业管理有限责任公司
代表人：
代表人
2006年月日 2006年月日
附件1：
《名人大厦物业管理收费一览表》
附件2：
《名人大厦日常保洁服务标准》
附件1
名人大厦物业管理收费一览表
项目
收费标准
备注
管理费
物业管理费
RMB29元/m2/月（每月5日前支付当月管理费）
按建筑面积,优惠价RMB29元/m2/月
滞纳金
50/000/日
停车费
地下停车场
RMB650元/月/车位
优惠价
RMB650元/月/车位
地下计时停车位
RMB5元/小时/车位
地上停车位
RMB150元/月/车位
地上计时停车位
RMB1元/小时/车位
停车卡工本费
RMB10元/车位
自行车
RMB5元/月/辆
残疾车
RMB10元/月/辆
能源费
电费
RMB1.0元/KWH
冷水费
RMB6.1元/吨
热水费
RMB24元/吨
加时空调费（供暖）
底价：
RMB550元/小时（每增加一层费用增加50%）
通讯
直线电话通话费
按实际发生额，由客户向电话局支付
客户向电话局申请报装
装修费用
装修押金
RMB40元/m2
按建筑面积计算（最少不低于10000元/单元）
管理费
RMB0.2元/m2*天
按建筑面积
清运垃圾费
RMB5元/m2
按建筑面积
灭火器租赁费
RMB50元/具
出入证押金
RMB30元/个
含20元工本费，押金10元
标牌制作费
大堂水牌
RMB150元/条
免费赠送
楼层水牌
RMB500元/块
免费赠送4块
餐饮
服务
早餐
中餐
RMB10元/份,自助RMB20元/人
晚餐
注：
本收费表自公布之日起生效。
客户若对此表有不明之处，请向北京名人物业管理有限责任公司咨询。
以上各项费用将根据政策和市场的变化作适时的调整，届时另行通知。
附件2
名人大厦日常保洁服务标准
1．保洁区域、项目
区域
内容
标准
大厅
A、地面清扫、牵尘、拖擦及巡回保洁
B、玻璃门、玻璃的清洗、擦拭
C、墙壁、墙壁装饰物、标牌、展台、开关盒的擦拭
D、大厅内摆设的擦拭
E、垃圾桶的倾倒、擦拭
地面无尘土，无痰迹
附属设施干净，窗户明亮；墙面、柱子、设备整齐，清洁光亮。
楼梯间
A、楼梯的擦拭与清扫、拖洗
B、墙面、窗台、扶手、金属的擦拭
C、按键开关、标志牌擦拭
D、垃圾袋的更换
楼梯无尘土，扶手，金属、饰物无印迹，标志牌干净，垃圾无遗洒。
电梯
电梯厅
A、地面牵尘
B、地毯吸尘
C、轿厢清洁，按键擦拭
D、上不锈钢光亮剂
地面无尘，轿厢四壁光亮无尘，地毯每日吸尘。
卫生间
A、及时冲洗便池，不得留有赃物
B、及时倾倒手纸篓，篓内手纸不得多于1/3
C、不断擦拭地面
D、及时擦洗云台、面盆、大小便池等卫生设备
E、定时擦拭门窗、隔断板、墙壁、窗台
F、定时消毒、喷洒除臭剂、清香剂
G、及时补充香皂、洗手液、香球、手纸等
地面无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。
其它公共区域
A、倾倒烟灰缸、字纸篓等垃圾
B、清扫地面
C、擦拭桌、柜、沙发茶几等家具
D、擦拭桌、窗台、墙壁及墙壁饰物
地面无土，桌面整齐，门窗明亮。
外围
A、地面清扫
B、烟头、塑料袋、垃圾、废弃物捡拾
C、草坪内烟头、垃圾、废弃物捡拾
D、停车场内烟头、塑料袋、垃圾、废弃物捡拾
无烟头、垃圾、废纸、废弃物。
2．清洁操作细则
每日清洁操作细则
清洁内容
清洁方式
清洁次数
大厅、电梯厅的清洁
地推推尘
根据情况每30分钟或1个小时1次巡回保洁。
步行梯、楼梯、扶手
墩、擦
2次
门窗、标志牌、按键开关、墙面、消防栓
用毛巾擦干、掸子掸尘
1次
垃圾的清运、垃圾桶的擦拭清洁
更换垃圾袋，把垃圾运到指定垃圾场
3次
卫生间清洁
墩擦、喷洒消毒剂
巡回清洁
其它公共区域
台面、地面、家具、沙发
台面无尘、地面无污迹、办公用品整齐。
每周清洁操作细则
清洁内容
清洁方式
清洁次数
各种按键、开关、铜器饰物、墙壁
擦拭
至少1次
玻璃清洗（内侧玻璃）
用玻璃工具清洗
至少1次
垃圾桶
消、杀、清洗
1—2次
每月
升级会员 