昕庭物业前期介入工作内容及要点.docx
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昕庭物业前期介入工作内容及要点
山东昕庭物业管理有限
编号：
XT-CX-04
版本号：
A
修订状态：
0
前期介入工作内容及要点
发布日期：
2011年07月26日
发布日期：
2011年08月01日
第一部分前期介入工作内容及程序
一、前期介入工作内容及要点
1.前期介入的目的
规范各项目管理处在项目开发过程中各阶段介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。
2.前期介入的范围
适用于各项目管理处对拟接管物业的前期介入工作。
3.前期介入阶段工作内容
3.1项目规划设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：
3.1.1整体布局是否有利于日后开展物业服务工作。
3.1.2在满足消防要求等相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业服务要求：
包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分部等是否合理。
分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3.1.3公建的配套设计和功能分配。
3.1.4绿化与景观系统设计的功能及经济性。
3.1.5配套与公共设施的配置种类、数量及分布。
3.1.6物业用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求。
3.1.7户型的平面设计是否合理。
3.1.8建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
3.2施工图设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：
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前期介入工作内容及要点
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3.2.1土建
3.2.1.1屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择；
3.2.1.2门、窗的材质；
3.2.1.3屋面及管道井检修口的位置及尺寸；
3.2.1.4地区气候差异对房屋质量的特殊要求；
3.2.1.5空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；
3.2.1.6烟道、排气道的位置；
3.2.1.7广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
3.2.2配套
3.2.2.1室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；
3.2.2.2各种设备产生的噪音对业主的影响；
3.2.2.3各种设备总控制开关是否设在公共区域内；
3.2.2.4各种设备设施的能源消耗；
3.2.2.5室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；
3.2.2.6设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
3.3施工阶段的介入工作内容包括，但不限于：
3.3.1开发商招标工作介入（协助开发商就以下问题对投标单位提出相关要求）
3.3.1.1门、窗质量及售后服务；
3.3.1.2智能化设施设备质量及后期维修保养成本；
3.3.1.3供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。
3.3.2施工过程介入
3.3.2.1房屋质量控制；
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前期介入工作内容及要点
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2011年07月26日
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3.3.2.2隐蔽工程检查验收记录；
3.3.2.3设计变更记录的收集；
3.3.2.4设施、设备的安装调试及售后服务；
3.3.2.5成品保护；
3.3.2.6体育设施、儿童游乐设施质量；
3.3.2.7水景设施防水施工质量；
3.4营销介入（配合）
3.4.1销售承诺对物业管理造成的影响；
3.4.2开发商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；
3.4.3协助开发商拟定临时管理规约和前期物业服务协议；
3.4.4协助开发商公司向政府主管申办物业服务单位的招标手续。
4.前期介入的关注要点
4.1设备房
配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、消防监控中心、风机房、锅炉房等。
4.1.1设备房通用关注要点：
4.1.1.1独立用房，面积适用；
4.1.1.2有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；
4.1.1.3地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；
4.1.1.4配有专用灭火器1-2个位置；
4.1.1.5预留设备检修、散热空间（设备与墙体，设备与设备之间），通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；
4.1.1.6有应急通讯、照明设施；
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2011年07月26日
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4.1.1.7窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；
4.1.1.8位置合理，减少管道交叉和总长度；
4.1.1.9对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；
4.1.1.10主要标识、线路图、制度上墙、上设备。
4.1.2设备房特殊关注要点
4.1.2.1电梯机房位置有专用工具挂置位置；
4.1.2.2灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的位置；
4.1.2.3配电机房设备前设有专用的绝缘垫；
4.1.2.4灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；
4.1.2.5水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；
4.1.2.6二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；
4.1.2.7宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；
4.1.2.8发电机房有专用储备油箱房（与发电机设备房之间有防火隔断）；
4.1.2.9设备房应装有空调以备房间温度达到设备运行所需的状况；
4.1.2.10供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。
4.2公共房屋
4.2.1管理用房（办公室、值班室、工具房）
4.2.1.1满足功能要求；
4.2.1.2自然采光。
通风、防水、防潮；
4.2.1.3配有相应的办公设施、工具；
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4.2.1.4位置便于用户来访；
4.2.1.5大小能满足人员工作要求；
4.2.1.6配有空调（采暖）系统；
4.3.2停车场
4.3.2.1机动车场
（1）停车场系统及配件的长期可持续改进性（车用IC卡等）；
（2）车位线、导向线（牌）、车位档杆清洗、牢固；
（3）地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；
（4）配有专用的消防灭后器材；
（5）地下车场需有配套的排风换气系统；
（6）道闸系统技术成熟便于维系、养护；
（7）地沟盖板做防震（防噪）处理；
（8）排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。
（9）车库高度应符合设计规范，特别是车库内的管线设施高度不应低于设计要求。
4.3.2.2非机动车辆
（1）有单车支护架。
4.3.3道路（小区）含周边维护
4.3.3.1布局合理，方便住户日常使用；
4.3.3.2形成网状式、环状；
4.3.3.3主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用；
4.3.3.4路面砖、路砑石等材料备留（便于日后维修）；
4.3.3.5走水顺畅；
4.3.3.6有残疾人通道（不用下车直至门栋）；
4.3.3.7保证任何一点都不同，两条道路可到达；
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前期介入工作内容及要点
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2011年07月26日
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4.3.3.8井盖、渠盖做防震、防噪处理，防止夜间形成噪音；
4.3.3.9消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。
4.3.4天面
4.3.4.1同高相邻天面尽可能相通；
4.3.4.2空间充裕，满足人员消防疏散要求；
4.3.4.3周围有防护措施和提示标识，如“禁止攀爬”、“禁止高空抛物”；
4.3.4.4天面走水顺畅，下水口处有过滤网；
4.3.4.5天面防火门的检修方便；
4.3.4.6对于供私家车使用的公共平台有专门的出入口供检修、清洁使用；
4.3.4.7可设专供晾晒衣物的支持（保证不影响天面人员疏散要求）。
4.3.5架空层的布置与利用
4.3.5.1地面一层或地下负一层，以员工宿舍、停车场等为主；
4.3.5.2楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，以仓库设置为主；
4.3.5.3架空层与其他公共区域进行分割封闭管理；
4.3.5.4整体规划、功能分区、定位明确。
4.3.6楼梯间
4.3.6.1安装感应节能灯；
4.3.6.2扶手安全、牢固；
4.3.6.3地面磁片完整，便于消防；
4.3.6.4消防器材配套齐全，标识清楚（疏散示意图）；
4.3.6.5墙面平整无破损。
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4.3.7大堂（含电梯、地下前室）
4.3.7.1墙、地面平整、颜色均匀；
4.3.7.2配有信报箱、牛奶箱、宣传栏；
4.3.7.3有公共灭火器材；
4.3.7.4紧急电话标识牌；
4.3.7.5通风顺畅，采光良好（可加灯），所有照明灯用感应灯或定时开关；
4.3.7.6定位与小区整体定位搭配、协调；
4.3.7.7来访人员与住户直接沟通便捷（可不用对讲）；
4.3.7.8大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。
4.3.8沟渠井（污水井、化粪池）
4.3.8.1管道布置合理，避免交叉，维护外观整齐，排放量能够满足实际要求；
4.3.8.2沟渠地步有必要坡度，便于走水；
4.3.8.3预留检修口，检修口必须设在公共区域；
4.3.8.4位置恰当，检修中对小区人流、车流的影响降至最低；
4.3.8.5沟、井、渠干加防震措施减少噪音，同时便于开启、清洁、检修；
4.3.8.6采光井顶部不宜封闭，便于井壁检修、清洁；
4.3.8.7采光井底部设置照明并用护栏封闭，减少可能的治安盲点，同时留门便于清洁、绿化养护、设备检修；
4.3.8.8所有管道排水必须引入井、渠、沟，并设有必要的检查口；
4.3.8.9除工程特殊要求的管道，其他均应尽可能设置墙内，确保小区外观整齐；
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4.3.8.10雨水管、行水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、避免对住户正常生活产生影响；
4.3.8.11井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；
4.3.8.12所有管线上均贴上标签进行明示；
4.3.8.13所有管道出口必须接入沟、渠、井，不宜直排至地面；
4.3.8.14验收前进行全面试水、并进行疏通清理。
4.3.9小区景观
4.3.9.1与小区整体格调、定位搭配一致；
4.3.9.1.2水景、灯光应考虑长期使用的节能问题；
4.3.9.1.3配有休闲设施，便于住户休闲使用（桌椅等）；
4.3.9.1.4考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的影响；
4.3.9.1.5景观中的道路布局合理，防止绿化植物被人踩踏；
4.3.9.1.6采取必要的安全措施和提示。
4.3.10休闲场所（儿童娱乐场所）
4.3.10.1有明确安全提示标识；
4.3.10.2有明确的使用管理规定；
4.3.10.3设施质量过关，布局合理，定位与小区定位协调；
4.3.10.4地面防护层在设备满足安全保护同时，能够便于清洁；
4.3.10.5娱乐室声音以不影响住户正常休息为准。
4.3.11会所
4.3.11.1管理处设置必须与小区准业主的消费能力和消费需求相协调（必要时进行市场调查）；
4.3.11.2对于日常维保费用较高的网球场、恒温游泳池必须谨慎处理；
4.3.11.3整体布局合理（走向、位置等）。
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4.4其他特殊事项
4.4.1商铺规划及广告设置（装修）
4.4.1.1对商铺的经营范围、用途提前进行规划和约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生（如有餐厅必须有专用烟道）；
4.4.1.2商铺前后的预留空调位及排水位；
4.4.1.3装修时必须严格按照消防申报审批程序监管，同时尽量减少其装修过程对原有消防器材设施的损坏。
4.4.1.4商铺广告位大小应提前规划，并进行专业的加固、防风处理；
4.4.1.5商铺用广告设计、安装需经专业审核审批后进行。
4.4.2出入口布置
4.4.2.1人流、车流集中使用，同时使住户整体小区内行走路线相缩短；
4.4.2.2特殊出入口因住户生活需求采用定时或特批开放；
4.4.2.3人车分流（“禁止单车在人行路面行驶”和“禁止人行车道”的标识）；
4.4.2.4配有专用设施对人车进行监控、服务；
4.4.2.5满足小区消防，紧急疏散等的使用；
4.4.2.6配有专用值班室；
4.4.2.7满足小区人员车辆高峰期的正常使用。
4.4.3垃圾箱（果皮箱）整体布局
4.4.3.1便于垃圾投放及清运；
4.4.3.2楼层设置烟灰缸或果皮桶；
4.4.3.3对垃圾进行分类收集；
4.4.3.4设施方便、实用、无安全隐患，与小区整体定位协调；
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4.4.3.5写字楼楼层设办公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集；
4.4.3.6垃圾桶点与垃圾中转站有推车通道（无台阶）。
4.4.4清洁取水点的布置
4.4.4.1满足清洁用水要求（地面、地下、天面、楼层、大堂等）；
4.4.4.2与绿化用水点配合使用时，考虑取水时对绿化的影响；
4.4.4.3采取防止非工作人员用水措施；
4.4.4.4整体布置合理，无重大取水盲点。
4.4.5空调位的预留与安装
4.4.5.1对空调位置统一制定；
4.4.5.2确定空调主机的长、宽、高，提供给业主，减少对外墙破坏的隐患；
4.4.5.3对空调水进行集中收集；
4.4.5.4预留空调管线口、大小适中，避免住户擅自拆改。
4.4.6防盗门与防盗窗（阳台铁花）
4.4.6.1主阳台禁止安装防盗窗，其他部位建议安装内置防盗窗花；
4.4.6.2预先统一防盗门窗的款式、材料、颜色规格等；
4.4.6.3对于底层安装防盗窗花可采用统一款式进行；
4.4.6.4其他部位封闭（如次阳台）以不伸出房屋主体为准。
5.附则
5.1公司负责本规定的解释和修改。
5.2各项目管理处可根据实际情况对本规定进行调整，调整后须报公司备案。
5.3本规定自2011年8月1日起生效施行。
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物业前期介入控制程序
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二、物业前期介入控制程序
1.目的
规范公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导前期介入工作的有效开展。
2.范围
适用于各项目管理处对拟接管物业的前期介入工作。
3.职责
3.1前期介入小组负责制定前期计入工作计划，并具体开展前期介入工作。
3.2项目管理处经理负责组建前期介入小组，并对前期介入工作进行指导和监督。
4.方法和过程控制
4.1总则
4.1.1物业管理前期介入是指公司在接管物业以前，就参与物业的规划和建设的过程。
包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.1.2前期介入主要分四个阶段实现：
项目规划设计阶段、施工图设计阶段、项目施工阶段、营销配合阶段，四个主要阶段结束后配合开发商进行竣工验收。
4.1.3物业管理前期介入工作必须有计划、有步骤的进行，做到
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物业前期介入控制程序
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冲分、严密、细致。
4.2项目规划设计阶段介入
4.2.1在项目规划设计阶段，项目管理处经理负责组织各业务主管和专业人员对项目规划设计进行评估。
其主要任务是：
1）将集团开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析：
2）通过调查3个以上当地类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病。
3）从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。
4.2.2各分物业公司将以上问题整理，并以书面的形式提交给项目开发公司设计部门。
4.2.3若该项目尚未组建物业服务机构，则由物业公司负责项目规划设计阶段介入。
4.3施工图设计阶段介入
4.3.1在施工图设计阶段，项目管理处经理负责组织各业务主管和专业人员对施工图进行审查、讨论。
其主要任务是：
1）从方便业主生活，降低日后物业成本的角度，向开发商设计部门提出合理的建议和意见。
2）通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，以便开发公司在设计中关注并避免。
4.3.2各项目管理处根据4.2.2条将施工图设计中存在的问题以书面的形式提交给项目开发公司设计部门，并与其进行沟通，跟踪其处理结果。
4.4项目施工阶段介入
4.4.1在项目施工阶段，项目管理处应成立前期介入小组，成员
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物业前期介入控制程序
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一般为2-5人，专业人员搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。
4.4.2前期介入小组的主要任务是：
重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向开发公司提出改进建议和防止通病的措施，减少业主入住后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作。
4.4.3在项目施工过程，前期介入小组若发现问题应及时以书面的形式向开发公司提出，同时应与开发公司的相关部门及人员沟通，寻求改进措施。
4.5营销配合
根据项目开发公司具体提出的配合要求，在物业销售过程中各项目管理处有责任提供协助和支持，包括：
配合促销活动的实施；、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等。
4.6竣工验收
4.6.1各项目管理处应组织相关技术人员协助开发公司完成竣工验收及检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。
4.6.2工程管理部应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并将发现问题与开发商进行沟通解决。
4.7在前期介入过程中，凡物业公司提出的意见和建议均已书面的方式传递给开发公司，并指定专人负责跟踪落实。
4.8所有前期介入的资料由项目管理处行政人事部统一进行归案、保存。
5.附则
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物业前期介入控制程序
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5.1公司负责本程序的解释和修改。
5.2各项目管理处可根据本程序并结合实际情况制定具体的实施细则，并报公司备案。
5.3本程序自2011年8月1日起生效施行。
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物业接管验收控制程序
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第二部分承接查验程序
一、物业接管验收控制程序
1.目的
对物业的接管验收过程实施控制，以充分维护业主的合法权益，减少公司及后续管理服务的经营风险与成本。
2.范围
适用于新物业项目接管验收的全过程。
3.职责
3.1接管验收小组成员
3.1.1负责责任范围内的具体验收工作。
3.1.2负责根据验收情况出具单项验收报告
3.2接管验收小组组长
3.2.1负责制定接管验收方案，明确小组各专业人员的工作职责，并对其培训。
3.2.2组织实施物业接管验收工作，拟写接管物业的综合性验收报告。
3.3公司分管经理
3.3.1负责审核项目接管验收的条件；
3.3.2指导并监督物业接管验收的全过程。
3.4项目管理处经理负责审议接管验收方案，并监督整个接管验收过程。
4.方法和过程控制
4.1总则
4.1.1物业接管验收是指开发商在新项目竣工验收合格后，将该
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物业接管验收控制程序
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项目向物业服务单位移交，物业服务单位按照前期物业服务合同的约定代表全体业主以物业满足使用功能，防止接管物业出现严重质量问题，导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。
4.1.2在进行接管验收策划时须注意：
一般情况下，在项目入住前预留一段充分的时间完成接管验收工作，便于整改接管验收过程中发现的问题。
4.2接管前的准备工作
4.2.1在接到开发商接管验收邀请后，工程管理部应在5-10个工作日内对拟接管物业是否已具有接管验收条件予以审核，并将结果上报项目管理处经理审议。
4.2.2物业接管验收应具备的基本条件
4.2.2.1建设工作全部施工完毕，并经竣工验收合格。
（1）全部施工完毕是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套项目（不得漏项、甩项）。
住宅小区分期建设的工程项目，可以分阶段组织验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期接管工程的正常使用。
（2）工程竣工验收合格，是指由建设单位会同施工单位及有关专业行政主管部门按照国家建筑施工验收规范及其它质量标准，进行工程竣工验收，由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据资料、凭证，证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。
4.2.2.2
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