房地产前期开发流程.docx
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房地产前期开发流程
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wuhelo100的房地产前期开发流程
一、立项审批环节中所需要的材料
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、办理建筑工程施工许可证审批程序
《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。
未取得施工许可证的不得擅自开工。
（一）、办理建筑工程施工许可证须具备的文件或材料
1、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证。
2、施工企业名称及施工合同。
3、监理合同。
4、勘察、设计合同、施工图设计文件审查批准书及地质资料。
5、资金保函或银行证明及固定资历产投资项目批准文件。
6、商品混凝土销售合同书或肇庆市混凝土现场搅拌许可（含散装水泥专项资金凭证）及《白蚁预防合同》。
7、现场管理人员上岗证。
8、办理质量、安全监督手续凭证。
（二）、办理建筑工程施工许可证的流程
1、填写《建筑工程施工许可证申请表》;2、提交相关报建资料（详见办理建筑工程施工许可证须具备的文件或材料）;3、计收应缴费用,财务开出缴款书及到银行缴款;4、到质监站、安监站办理质量、安全监督手续;5、领取建筑工程施工许可证。
三、房地产开发项目联建备案办事指南
（一）、设置依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城市房地产开发经营管理条例》
《XXX市城市房地产开发经营管理条例》
（二）、承办机构
市建设委员会或其它政府授权部门。
（三）、提交材料
1、房地产项目联建备案申请表；
2、联建各方申请联建的正式文件；
3、办理房地产项目的立项手续原件；
4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；
5、国有土地使用权证及土地使用权出让合同
6、如果系属单位自有国有划拨用地，则须提供人民政府的批准文件；
7、工程建设总平面图；
8、双方申报当月资产负债表、损益表；
9、双方申报银行当月对账单或银行资信证明；
10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；
11、双方签订的联建合同；
12、项目建设进度计划和管理方案；
13、联建双方确认该项目的项目法人的书面文件；
14、其他需提供的材料。
（四）、办理程序
1、房地产开发企业向市建设委员会申报材料；
2、市建设委员会牵头组织规划、土地、发改等部门会审；
3、市建设委员会发出项目联建备案批准文书。
四、房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程
为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。
招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。
预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。
规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。
各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。
所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
五、房地产开发项目转让办理流程
一、法律依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定；
2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定；
3、地方性法规和规章
二、提交材料
1、房地产项目转让申请表；
2、转让方和受让方各自的申请转、受让的文件；
3、计划委员会的立项审批文件；
4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；
5、原土地使用权出让合同和国有土地使用权证；
6、已经按照出让合同约定进行投资开发的证明文件，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；
7、工程建设规划设计总平面图；
8、如涉及到城市房屋拆迁，则还需要提供房屋拆迁安置情况说明；
9、受让方的上月资产负债表、损益表，同时还需要提供银行的资信证明；
10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；
11、双方签订的房地产转让合同；
12、受让方对转让项目后的工程建设进度计划和管理方案，及资金落实证明；
13、双方已经办理土地使用权变更登记手续的证明（有的地方政府将该证明在提交备案时一并处理，不需要事先办理）；
14、其他当地政府认为需要提供的材料。
三、办理程序和部门
市县建设委员会，规划部门、土地管理部门、发展改革委员会；
四、说明：
房地产转让项目只是向政府部门履行备案手续，不履行备案不影响转让合同的有效性，但会对转让后的项目开发造成极大的麻烦和障碍。
但转让时必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，也就是说该条规定是认定房地产项目转让合同是否有效性的唯一法律依据。
如转让时未取得土地使用权证书，当地土管部门同意补办的，合同也认定有效。
六、国家和省计委审批的建设项目规划选址意见书核发办事指南
一、法律依据
1、《城市规划法》第三十条；
2、《建设项目选址规划管理办法》（建规[1991]583号/建设部、国家计委）；
3、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发[2000]25号）。
4、《建设项目用地预审管理办法》
二、需要提交材料
1、具有规划资质的城市规划编制单位编制的《建设项目选址意见申请书》一份，并由项目所在地城市规划行政主管部门签署初审意见；
2、经批准的建设项目建议书一份，或进行建设项目可行性研究的有关材料一份；
3、准确反映拟建位置与周围相互关系的现状地形图一式三份；
4、拟建方案总平面图一式三份；
5、大型建设项目、对城市布局有重大影响的建设项目或对周围环境有特殊要求的建设项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证意见。
三、办理程序与核定权限
1、县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
2、地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
3、直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
4、省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
5、中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
6、国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。
四、核准期限
材料提交完备后28天内完成。
七、建设部科技成果推广项目立项形式审查包括的内容
2004《建设部科技成果推广项目立项形式审查要点》规定建设部科技成果推广项目形式审查是对申报推广项目是否符合申报技术领域和申报程序的要求，以及对申报材料的完整性进行审查；技术审查是组织专家按建设部科技成果推广项目的评审要求对申报推广项目进行审查。
形式审查的主要内容包括申报程序审查和申报推广项目的资格审查、鉴定情况审查、组织鉴定单位资格审查、申报材料审查等。
建设部科技司委托建设部科技发展促进中心负责申报项目的形式审查工作。
申报程序审查有两方面：
（一）《建设部科技成果推广项目申报书》（以下简称“《申报书》”）的相应栏目内，应有申报单位的申报意见和加盖的公章；
（二）《申报书》相应栏目内，应有省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门、建设部直属单位和国家国有资产管理局直属单位签署的推荐意见和加盖的公章。
申报推广项目资格审查
（一）申报推广项目技术领域审查
申报推广项目应符合建设部推广应用重点实施技术领域、《建设部推广应用新技术和限制、禁止使用落后技术公告》要求及科技成果推广应用的需要；
（二）申报推广项目应经过技术鉴定，一般应为尚未纳入国家发布标准的科技成果；已有国家发布标准，但仍需要加强推广应用的高新技术成果，也可以申报。
（三）申报推广项目不存在成果或其权属争议。
申报推广项目鉴定情况审查
申报推广项目必须按照规定通过技术鉴定，鉴定时间一般应在一年以上。
技术鉴定应根据管理规定选择以下一种方式（以下统称为“鉴定”）。
（一）按照科技成果鉴定管理办法组织鉴定；
（二）按照建设部科技成果评估管理办法组织评估；
（三）按照新产品新技术鉴定验收管理办法组织鉴定验收；
（四）示范技术标准化应用技术文件或同类工程推广应用新技术指南，应按照建设部科技示范工程验收管理规定的要求组织验收。
组织鉴定单位资格审查
必须是原国家科委《科学技术成果鉴定办法》、原国家经贸委《新产品新技术鉴定验收管理办法》和建设部《建设部科技成果评估工作管理暂行办法》、《建设部推广应用新技术管理细则》中确定的可以组织鉴定的单位
申报单位资格审查
（一）必须是申报推广项目鉴定证书中的成果完成单位；
（二）成果完成单位是两个或两个以上时，联合申报应由各成果完成单位共同填写申报意见，并加盖各单位公章；主要完成单位单独申报，其他单位须出具同意申报的书面意见；
（三）因企业改制或技术转让等原因，申报单位与成果完成单位不一致时，申报单位必须提供由其继承成果权责的具有法律效力的文件；
（四）申报单位名称应与单位公章名称一致。
申报材料审查
（一）必须按要求填写《申报书》一式十份并提供电子文档；
（二）有关技术资料审查
1、必须按申报要求提供技术资料（有关要求见《申报书》）一式四份并装订成册，其中“推广项目简介”应提供电子文档；
2、申报推广项目必须具有规程、工法、标准图、操作手册、应用软件使用手册等标准化应用技术文件；
申报推广项目没有国家发布的标准化应用技术文件的，应提供申报单位编制并已实施的标准化应用技术文件；已有国家发布的标准化应用技术文件的，应提供该标准的相关内容（如申报单位具有高于国家发布标准的标准化应用技术文件，应同时提供）。
八、通过建筑工程施工图设计文件审查应当符合的要求
施工图审查是指国务院建设行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门，依照《建设工程施工图设计文件审查暂行办法》认定的设计审查机构，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行的独立审查。
国务院建设行政主管部门负责全国的施工图审查管理工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责组织本行政区域内的施工图审查工作的具体实施和监督管理工作。
建筑工程设计等级分级标准中的各类新建、改建、扩建的建筑工程项目均属审查范围。
建设单位应当将施工图报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构，进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等内容的审查。
施工图审查的主要内容：
（一）建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠；
（二）是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范；
（三）施工图是否达到规定的深度要求；
（四）是否损害公众利益。
建设单位将施工图报建设行政主管部门审查时，还应同时提供下列资料：
（―）批准的立项文件或初步设计批准文件；
（二）主要的初步设计文件；
（三）工程勘察成果报告；
（四）结构计算书及计算软件名称。
审查机构应当在收到审查材料后20个工作日内完成审查工作，并提出审查报告：
特级和一级项目应当在30个工作日内完成审查工作，并提出审查报告，其中重大及技术复杂项目的审查时间可适当延长。
审查合格的项目，审查机构向建设行政主管部门提交项目施工图审查报告，由建设行政主管部门向建设单位通报审查结果，并颁发施工图审查批准书；对审查不合格的项目，提出书面意见后，由审查机构将施工图退回建设单位，并由原设计单位修改，重新送审。
凡应当审查而未经审查或者审查不合格的施工图项目，建设行政主管部门不得发放施工许可证，施工图也不得交付施工。
九、建设部科技示范工程立项的形式审查的内容
根据2004《建设部科技示范工程立项开工审查要点》规定，建设部科技示范工程立项的形式审查是对申报示范工程项目是否符合示范工程条件和申报程序的要求，以及对申报材料的完整性进行审查；技术审查是组织专家按照建设部科技示范工程的评审要求对示范工程进行审查。
申报程序审查
（一）《建设部科技示范工程申报书》（以下简称“《申报书》”）的相应栏目内，应有申报单位的申报意见和加盖的公章；
（二）《申报书》的相应栏目内，应有省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门、建设部直属单位和国家国有资产管理局直属单位签署的推荐意见和加盖的公章。
示范工程资格审查
（一）示范工程应是国家或地方的重点工程、标志性建筑或具有普遍示范意义的工程项目；
（二）示范工程必须具有优良的规划设计，满足节能、节水、节地和治理环境污染的要求，符合工程建设强制性标准；
（三）示范工程可以是拟建、在建或竣工时间在一年以内的工程。
拟建和在建工程应在申请示范工程立项前办理完成有关工程审批手续，已竣工的工程应通过竣工验收，申报时应提供相应的审批文件。
示范技术审查
（一）示范工程成套技术审查。
1、综合技术示范工程应先确定工程的关键技术领域，再选择与之相应的关键技术和配套技术，组成多个技术体系，形成综合成套技术，作为综合示范技术；
2、专项技术示范工程应先确定某一关键技术领域（如建筑节能）或依托某一类新技术的新的工程类型（如钢结构住宅），再选择与之相应的关键技术和配套技术，组成专项成套技术，作为专项示范技术；
3、单项技术示范工程应选择一项重大的先导性技术或量大面广的新技术作为示范的关键技术，与工程应用技术配套形成单项成套技术，作为单项示范技术。
（二）示范技术基本要求审查
1、示范技术中的关键技术一般应为建设部、省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门发布的科技成果推广项目，其技术依托单位应与发布的单位一致；
2、示范技术中的关键技术和配套技术不是前述推广项目的，应经过省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门和建设部直属单位、国家国有资产管理局直属单位组织的技术论证，并应在其签署的推荐意见中予以说明；
3、选用的示范技术不符合现行工程建设强制性标准的，必须通过依据《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部第81号令）组织的论证。
申报单位资格审查
（一）示范工程申报单位可以是业主、工程总承包单位、设计院、施工安装单位或示范技术的技术依托单位。
其中示范技术的技术依托单位至少应与前述某一类单位共同申报；
（二）申报单位应具有实施申报示范工程相应的市场准入资质。
申报材料（有关要求见《申报书》）审查
（一）必须按要求填写《申报书》；
（二）必须按要求编写《建设部科技示范工程实施可行性报告》；
（三）必须提供示范工程的规划设计方案；
（四）示范工程开（竣）工审批文件必须符合要求；
（五）申报单位实施示范工程的市场准入资质必须符合规定。
示范技术标准化应用技术文件和计算机应用软件编制计划审查。
（一）申报单位可以编制示范技术中的示范技术体系或示范关键技术的标准化应用技术文件，并提出相应的编制工作计划；
（二）申报单位可以编制示范技术计算机应用软件及操作手册，并提出相应的编制工作计划。
同类工程推广应用新技术指南编制计划审查。
编制的指南应对与示范工程同类的工程应用新技术具有指导作用。
主要包括以下内容：
（一）同类工程应推广应用的成套技术
1、应推广应用新技术的关键技术领域
2、应推广应用的技术体系
3、各技术体系中的关键技术和配套技术
（二）推广应用中的技术难点和相应的操作要点
（三）推广应用中应重视的问题及其解决方法
（四）技术经济分析
从技术、经济、社会、环境效益和提高工程质量、功能、性能、工效和节能、节地、节水及减少劳动强度、降低造价等方面与采用传统技术进行比较分析，总结采用新技术的综合优势、取得的经验以及存在的不足。
十、取得房地产开发建设许可符合的要求
在确定房地产开发项目的时候，应当考虑符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的，注重开发基础设施薄弱，交通拥护、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和发送城市生态环境，保护历史文件遗产。
首先，土地使用权应当通过出让方式取得；但是法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
房地产开发的性质、规模和开发期限；
城市规划设计条件；
基础设施和公共设施的建设要求；
基础设施建成后的产权界定；
项目拆迁、安置要求。
其次，房地产开发企业开发完成的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计施工、监理等单位应当依照有关法律、法律的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民房地产开发提出竣工验收申请。
房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
十一、申请限额以上综合开发项目的初审程序
由于限额以上综合开发项目与其它工业项目在资金来源、建成使用、对经济社会影响等方面，都有明显的特殊性。
所以建设部对于申请限额以上以上综合开展审批比较严格，除要对申请人作书面审查，要求申请人符合一般申请项目的条件，还以申请人提交的材料进行实质性查。
限额以上项目的项目建议书或初步可行性研究报告由城市综合开发主管部门根据规划部门提出的分区规划或者控制性详细规划组织编制，报省级建设主管部门审核，经省、自治区计划主管部
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