资阳房地产市场分析报告.docx

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资阳房地产市场分析报告

资阳房地产市场调查报告

资阳房地产市场分析报告

调查区域：

资阳市主城区

调查对象：

主城区域在售及推广楼盘

调查方法：

实地观察与网络资源相结合

调查目的：

通过调查资阳现行经济情况及房地产市场发展状

况，为项目后期具体营销推广及价格定位提供可

靠的市场依据。

调查时间：

2008.3.24——2008.3.27

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资阳房地产市场调查报告

第一部分资阳宏观经济运行状况

一、资阳市介绍

资阳市位于四川盆地中区偏西部，成渝高速公路西段，紧邻成都，与重庆、内江、遂宁、

眉山相邻。

幅员面积7962平方公里，城区面积37.5平方公里，总人口488万。

1998年

2月经国务院批准调整四川省内江市行政区划设立资阳地区。

资阳原属内江管辖，2000年

经国务院批准地改市设资阳市，资阳市辖雁江区、安岳县、乐至县，代管县级简阳市，是一

个新兴的区级城市，资阳市委、市政府驻雁江区。

资阳是四川农作物主产区之一，全市粮食总产量常年保持在220万吨以上，山羊年出

栏数、水产品年产量居全省第一，柠檬产量占全国的70％以上，生猪、水果、油料产量居

全省前列，现有国家级商品粮基地3个，有3个县（市）属全国肉类产量百强县。

资阳属

浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为丰富。

全市水资源丰富，

有3平方公里以上的大小河流43条，大中小型水库377座，市内生态保护良好，森林覆

盖率为47％。

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资阳房地产市场调查报告

资阳工业基础较好，拥有各类工业企业1.2万户，主要以内燃机车、电力机车、农用

车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。

目前，

资阳市正实施“中国西部车城”发展战略，构筑以造车为主的加工工业体系，全力打造“西

部车城”。

资阳市现有工业园区10个，2006年10个园区占地面积近20平方公里，到2010

年将达到50平方公里。

2006年全市10个工业园区新入驻工业企业61户，累计达到199

户，其中99户规模企业实现主营业务收入163.7亿元，同比增长44%，占全市规模企业

主营业收入的56%，实现利税6.4亿元,同比增长49.8%。

资阳市工业经济基本形成了以

园区工业发展为主的格局。

资阳同重庆、成都、乐山、内江、遂宁、德阳六市相邻。

交通优势十分突出，天府第一

高速公路—成渝高速公路从资阳市北郊穿过；成渝铁路、321国道（广州至成都）、319国

道（厦门至成都）、318国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程达到了3394

公里。

川鄂公路及即将兴建的内（江）遂（宁）高速公路和傍市而流的沱江河，构成了四通

八达的水陆交通网络。

二、2007年资阳市宏观经济发展分析

（一）、综合

国民经济持续快速增长

2007年全市生产总值（GDP）374.0亿元，比上年增长15.0%，增速比上年提

高1.1个百分点，为改革开放以来增长最快的一年。

其中，第一、三产业增加值

双双突破100亿元，分别达到110.4、101.1亿元；第二产业增加值162.5亿元。

三次产业对经济增长的贡献率分别为4.5%、71.7%、23.8%。

人均GDP迈上8000

元新台阶，达到8818元，比上年增长21.6%。

产业结构继续向好

2007年，全市经济的工业化程度继续提高，工业占GDP比重达到39.4%，比上

年提高2.8个百分点，第一、三产业占GDP的比重分别下降0.9、1.4个百分点。

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资阳房地产市场调查报告

民营经济继续快速发展

2007年，全市民营经济增加值198.7亿元，比上年增长19.4%。

其中，第一产

业49.2亿元，增长4.1%；第二产业98.4亿元，增长30.2%；第三产业51.1

亿元，增长14.7%。

民营经济对GDP增长的贡献率为66.0%，比上年提高4.3

个百分点。

（二）、2007年经济运行概况

农村经济运行比较平稳

2007年，资阳农林牧渔业总产值197.7亿元，比上年增长4.5%。

其中，农业产

值66.7亿元，增长3.3%；林业产值3.0亿元，增长6.5%；牧业产值115.9亿

元，增长4.8%；渔业产值9.5亿元，增长8.9%。

工业生产快速增长

2007年，全市工业实现增加值147.4亿元，比上年增长28.3%，对GDP增长

的贡献率达到69.0%。

其中，规模以上工业企业（指年主营业务收入500万元以

上的工业企业）增加值达到143.8亿元，比上年增长34.6%。

固定资产投资稳步增长

2007年，全市全社会完成固定资产投资首次突破100亿元，达到125.2亿元，

比上年增长30.3%。

其中，国有经济投资36.9亿元，增长25.6%。

从管理渠道

看，基本建设投资50.6亿元，增长28.2%；更新改造投资26.9亿元，增长40.6%；

房地产开发投资20.0亿元，增长52.3%。

消费品零售市场活跃

2007年，社会消费品零售总额达到117.5亿元，比上年增长17.5%。

其中，城

市市场（含县城）实现消费品零售额56.4亿元，增长18.9%；农村市场实现消费

品零售额61.1亿元，增长16.2%。

对外贸易发展迅速

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2007年，全市外贸自营出口创汇首次突破1亿美元大关，达到11470万美元，

增长23.9%。

其中，冻猪肉、机车、轮胎三类产品出口达到6254万美元，占出

口总额的54.5%。

招商引资成效明显

2007年共新签约引进国内项目422个，协议引进资金额130.2亿元，履约项目

713个，到位国内资金额105.9亿元，比上年增长60.6%。

全年合同利用外资

810.3万美元，实际到位外资228.8万美元。

交通设施建设继续加强

2007年改建通乡公路162公里，完成通村公路766公里，新建泥碎路228公里，

提前三年完成“十一五”规划的“乡乡通油路（水泥路）”目标。

新建乡镇客运站

14个，双向港湾式招呼站12个，“路站运一体化”示范线2条，“城乡客运一

体化”示范线1条，完成渡改人行桥4座。

内遂高速公路项目招商成功，成安渝

高速公路项目前期工作已全面启动。

邮电通信能力不断提高

2007年邮电业务收入7.7亿元，比上年增长15.3%。

年末全市固定电话用户（含

小灵通）达到56.1万户，比上年增长2.8%；移动电话用户达到89.1万户，增

长25.1%；国际互联网注册用户数达到8.3万户，增长14.5%。

旅游业快速发展

2007年实现旅游总收入31.9亿元，比上年增长23.5%。

接待国内游客604.5

万人次，增长25.6%，国内旅游收入31.2亿元，增长22.5%；接待入境游客3.1

万人次，外汇收入1024.5万美元。

财政收支稳定增长

2007年财政一般预算总收入21.5亿元，占GDP的比重较上年提高1.1个百分

点，达到5.7%。

其中，地方财政一般预算收入14.2亿元；地方财政一般预算支

出54.2亿元，增长45.4%，对教育、社会保障、公共卫生等民生方面的投入继续

加大。

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城乡居民收入稳步增加

2007年城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10686元，比上年增加

1892元，增长21.5%；人均消费性支出8512元，比上年增长16.8%。

农村居

民人均纯收入3846元，比上年增加577元，增长17.6%；人均消费支出2419

元，比上年增长10.4%。

综述：

资阳的经济发展态势良好，城镇居民人均支配收入增长较快，固定资产稳步增长，

城市改造进程加快都能够有效推动资阳房地产的发展，为资阳房地产市场的可持续

发展奠定基础。

资阳房地产投资增长较快，同时新开工商品房面积呈上升趋势，目前，资阳房地产

市场发展状况良好，供求关系基本合理，为资阳房地产市场的健康发展提供保障。

资阳城区基础设施建设良好，尤其娇子大道、二环路、大千大道、外环路、广场路、

沱江一桥、沱江二桥等完成投入使用，使得城区交通设施逐渐完善，而市政配套的

不断完善，也加速了资阳房地产市场的发展。

根据资阳规划，近期将增加6-7万城市人口，新增人口对住房需求约200万平方

米，远期将增加20万人口，住房需求约600万平方米，强大的需求也将进一步

推动资阳房地产发展。

资阳目前房产开发主要分布为沱江新城、西部新区（娇子大道靠成渝区域）、旧城

区、车城大道沿线片区四大板块，城市的不断扩融，为房地产市场发展提供新的增

长点。

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第二部分资阳房地产发展现状

一、资阳房地产市场概况

（一）、资阳全市房地产市场供求状况

1、资阳全市房地产投资、开工面积

全市房地产投资

年份2004年2005年2006年2007年

数目（亿元）5.879.713.220.5

增长率------65.20%35.20%55.59%

全市新开工面积

年份2004年2005年2006年2007年

数目78.56141.33150.37220.38

增长率-------79.90%6.40%46.56%

全市商品房施工面积

年份2004年2005年2006年2007年

数目（万㎡）139.85227.82295.14426.9

增长率------62.90%29.55%44.64%

全市商品房竣工面积

年份2004年2005年2006年2007年

数目（万㎡）63.9366.24106.74127.43

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增长率-----3.60%61.14%19.38%

2、资阳全市新房销售情况

资阳全市新房销售面积

年份2004年2005年2006年2007年

数目（万㎡）63.6783.85127.70141.57

增长率----31.70%41.40%10.86%

资阳全市新房销售金额

年份2004年2005年2006年2007年

数目（亿元）5.708.3014.4019.3

增长率----45.60%59.90%34%

资阳全市新房销售单价

年份2004年2005年2006年2007年

数目（元/㎡）89599011281363

增长率9.56%12.22%17.28%9.56%

分析：

从上表的供求关系对比来看，近新开工面积偏大，但竣工面积与整体的销售面积均保

持稳步增长，供求关系基本合理，2007年，受国家政策调控等因素影响，销售面积增长幅

度开始下滑，但整体形式还保持在10%的增长幅度，稳步的上涨幅度可有效保证房地产市

场的健康有序发展。

（二）、资阳城区房地产市场供求状况

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1、资阳城区房地产投资、开工面积

资阳城区房地产投资

年份2004年2005年2006年2007年

数目（亿元）2.844.84.56.4

增长率---69.10%-5.60%42.2%

资阳城区施工面积

年份2004年2005年2006年2007年

数目（万㎡）59.79105.11100.93138.04

增长率-----75.80%-4.00%36.77%

资阳城区新开工面积

年份2004年2005年2006年2007年

数目（万㎡）31.5863.6733.2980.54

增长率----101.60%-47.71%141.93%

资阳城区竣工面积

年份2004年2005年2006年2007年

数目（万㎡）24.2527.0148.7133.54

增长率-----11.40%80.34%-31.14%

2、资阳全市销售情况

资阳城区新房销售面积

年份2004年2005年2006年2007年

数目（万㎡）27.7734.0746.3030.42

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增长率----22.70%35.90%-34.3%

资阳城区新房销售金额

年份2004年2005年2006年2007年

数目（亿元）2.983.935.904.98

增长率-----31.90%50.13%-15.6%

资阳城区新房销售单价

年份2004年2005年2006年2007年

数目（元/㎡）1073115412741637

增长率-----6.97%9.48%22.16%

分析：

近年来，资阳城区的投资保持较高增长，06年出现小幅下降，07年继续保持大幅度

上涨，供应市场呈现大幅度上涨势头，受06年投资下滑影响，07年城区竣工面积下降明

显；从销售上看，前两年资阳城区商品房销售火爆，07年国家加大了对房地产调控力度，

受次影响，07年资阳销售全面缩水，与销售形成反差的是销售单价的上涨势头并未受次影

响，而继续大幅度的上涨，预计后期资阳城区房地产销售价格将继续保持稳中有升的态势。

二、2007年资阳房地产市场分析

2007年资阳房地产开发投资继续保持稳定的增长势头,房地产市场活跃，交易量整体

上升，房价上涨中出现波动现象。

（一）、房地产开发投资增长势头强劲

2007年，全市完成房地产开发投资20.5亿元，同比2006年增长55.59%（资阳

城区完成6.4亿元，增加42.2%），新开工面积220.38万平方米，同比2006年增加46.56%

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（资阳城区80.54万平方米，增加141.93%），商品房施工面积426.9万平方米，同比

2006年增长44.64%（资阳城区138.04万平方米，增加36.77%），商品房竣工面积127.43

万平方米，同比2006年增长19.38%（资阳城区33.54万平方米，减少31.14%）。

资阳全市07年房地产开发、新开工状况

房地产开同比增减环比增减房地产新开同比增减环比增减

发投资工面积

（%）（%）（%）（%）

1季度3629291.04-37.5842.8634.44%10.1

2季度4924784.4735.70%37.5-5.9-12.51

3季度4510461.47-8.4189.8126.14139.47

4季度7436827.9264.88%50.2229%-44.08

全年20501155.59----220.3846.56%----

资阳城区07年房地产开发、新开工状况

房地产开同比增减环比增减房地产新开同比增减环比增减

发投资工面积

（%）（%）（%）（%）

1季度998846.73-39.875.4-19.4-51.09

2季度118145.4618.284.91-41.2-9.07

3季度1857070.2357.1964.37931209.58

4季度2339440.8325.985.93-46.29-90.78

全年6376640.15-----80.54141.93------

（二）、商品房销售量整体上升，城区有所降低。

2007年，全市商品房销售面积为141.57万平方米，销售金额为19.3亿元，同比

2006年分别增长10.86%、34%。

（其中资阳城区商品房销售面积为30.42万平方米，

销售金额为4.98亿元,同比2006年分别增长-34.3%,-15.6%。

）

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（三）、商品住房价格上涨迅猛

2007年，全市商品住宅销售均价为1209元/平方米，与2006年相比上涨了

810.4%。

（其中资阳城区商品住宅均价为1454元/平方米，与2006年相比上涨了

34.88%。

）

（四）、城区二手房交易活跃

资阳城区二手房07年成交面积为87.77万平方米，比2006年增长85.9%。

（其中

二手住宅成交面积为30.3万平方米，比2006年增长-12.3%），二手住宅成交面积占二手

房成交面积的34.52%。

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（五）、商品房空臵量略有增加

截止2007年底，全市商品房空臵面积为14.83万平方米（其中住宅8.97万平方米），

与2006年底相比增加7.46%（其中住宅增加21.21%）。

资阳城区商品房空臵面积为9.33

万平方米（其中住宅4.74万平方米），与2006年底相比增加7.99%（其中住宅增加

-9.54%）。

2007年城区商品房空臵面积（单位:

万平方米）

注：

以上统计之数值为资阳统计局及房管局统计结果。

结论：

从资阳房地产市场供应看，07年全市同比投资增长明显，城区供应量也比上年同

期上涨40%以上，从市场需求看，全市商品房需求仍然呈上升势头，全市房地产

发展仍然火爆，而资阳城区销售量却出现下滑，这主要是由于受国家政策调控和全

国房地产市场疲软因素影响，而区县受此影响效果明显要略低，这也表明资阳城区

房地产市场已与一、二线城市之间的联系逐渐紧密，这也是资阳城区多年房地产市

场发展的必然结果；

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不管是资阳全市还是城区，商品住房的价格呈现大幅度上涨势头，一方面是受全国

物价整体上扬，提高了房屋开发建设的基础成本，必然会导致房价的坚挺；另一方

面也是在资阳房地产市场不断走向规范，这是市场发展的必然规律，也有利于市场

的持续稳定发展；

资阳城区二手房07年成交87.77万平方米，比2006年增长85.9%，二手住宅

成交30万平方米，与07年新商品房成交相同，这也表明资阳二手房市场已逐渐

得到发展，这主要是由于新商品房价格上涨快，投资客户抛售市场和资阳房地产市

场整体发展的结果；

从空臵面积看，资阳城区住宅空臵面积在减少，这主要是由于新开发商品房价格高，

与空臵房价格之间尚有一定的差距，客户选择空臵房的原因之一，另一个方面是由

于06年资阳城区开发和施工项目少，不能满足市场要求，客户只能转向空臵房的

因素导致。

三、08年资阳城区住房建设计划

根据《资阳市住房建设规划（2006～2010）》计划，资阳市政府于08年1月份制

定了《资阳市城市规划区内2008年住房建设计划》，以保障资阳市民基本住房需求和继续

资阳稳定住房价格，以使资阳房地产市场继续健康发展。

（一）、住房建设总量

2008年资阳城市规划区内将建设各类住房1.1万套，总建筑面积108万平方米。

其

中：

建设保障性住房410套，建筑面积2.16万平方米。

（二）、住房建设结构

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资阳房地产市场调查报告

1、在2008年新审批、新开工的商品住房中套型建筑面积90平方米以下的达到商品

住房总建筑面积70%以上。

2、2008年新开工建设的保障性住房，廉租住房单套建筑面积在50平方米以内、经济

适用房单套建筑面积在60平方米左右。

（三）、住房建设项目

拟建筑面积拟建筑套数

序号项目名称项目地址

（万平方米）（套）

1三贤文化公园公园区劳司小区3330

2春天半岛狮子区医院小区7.59780

3江南半岛兰家坡区黄鳝溪小区8654

4山水名城娇子大道黄泥巴山小区8860

5皇龙新城皇龙路0.9684

6好莱坞商业广场资阳大道区国土小区3.9390

7帝景名苑吊脚楼片区6650

8阳光水岸莲花区青年路5.8600

9锦绣金山老城区沱二桥小区4.5408

10沱江景秀资阳市沱江新城4.8360

11金山名苑老城东区北市小区6.4590

12领地坐标资阳大道区黄泥巴山小区3.9400

13金洋花园老城区保险小区1.3120

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14锦绣蓝湾（东福小区）雁江区建设东路9.3984

15万和嘉园狮子区总厂小区（文体中心）7.3900

16火车站片区改造工程老城中区管站小区、邮电小区4.8512

17世纪城资阳城区公园路9.31058

18碧水丽都沱江新城内7.94750

19鲜花香榭资阳大道区高管所小区5.8612

合计108.5911042

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第三部分资阳城区房地产市场现状研究

一、资阳房地产发展现状简析

（一）整体市场现状描述

1、发展历史回顾

资阳市设区建市以后，特别是进入新千年以来后，资阳房地产市场得到长足的发展，

但由于资阳前期地理环境、经济条件、交通配套以及城市发展等因素，资阳房地产

市场发展是相对滞后；

虽然在2006年全年资阳主城区内开工及在售楼盘多达20余个，但是其主要是一

些经济实用型楼盘，表现为体量小、品质差的单体楼型和底商加多层为主的小规模

住区的建设模式，单个楼盘体量一般不超过5万方（皇龙新城外）；

资阳城区房地产发展主要在老城区和城西片区两个热点片区，老城区又主要以老城

区拆迁工程和