郑州市住房建设规划1123488489.docx
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郑州市住房建设规划1123488489
郑州市2010-2012年住房建设规划
目录
第一章总则2
第一节指导思想2
第二节编制依据2
第三节适用范围3
第四节规划作用及期限3
第二章城市居民住房现状分析4
第一节我市社会经济发展基本情况4
第二节市区居民家庭基本情况5
第三章市区城市居民家庭住房需求分析9
第四章2010-2012年住房建设规划19
第一节规划目标19
第二节套型结构比例标准21
第三节年度建设目标23
第四节建设区域25
第五节住房建设用地供应计划26
第五章保障措施28
郑州市2010-2012年住房建设规划
（征求意见稿）
第一章总则
编制和实施《郑州市2010-2012年住房建设规划》，对调整我市住房供应结构，建立和完善我市多层次住房供应和保障体系，切实缓解中低收入阶层住房困难具有重要意义。
第一节指导思想
以党的十七大精神为指导，以构建社会主义和谐社会为目标，全面贯彻落实科学发展观，坚持发展与保障并重、长远规划与近期目标并重、重点保障与一般供应并重、加速发展与规范管理并重，正确把握社会进步和完善住房保障制度的关系、大力发展经济和强化住房保障的关系、房地产市场持续健康发展和保障性住房建设的关系，全面推进小康社会建设。
第二节编制依据
（一）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）
（二）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）
（三）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）
（四）《建设部关于印发<解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>的通知》（建住房〔2007〕218号）
（五）《河南省人民政府关于贯彻国发〔2007〕24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（豫政〔2007〕72号）
（六）《郑州市人民政府关于进一步加强廉租住房制度建设的意见》（郑政〔2006〕19号）
（七）《郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见》（郑政〔2007〕24号）
（八）《郑州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
（九）《郑州市城市总体规划纲要》
（十）《郑州市土地利用总体规划》
（十一）《郑州市住房现状及需求调查报告》
（十二）《郑州市房地产开发项目及企业投资意向调查报告》
（十三）《郑州市城市总体规划（2008-2020）》
（十四）《郑州新区总体规划》
第三节适用范围
郑州市建成区。
包括中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区5个行政区，郑东新区、郑州高新区、郑州经济开发区3个管委会，以下简称市区。
第四节规划作用及期限
本规划是我市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，承担对全市住房建设的综合调控作用，适用于2010—2012年。
第二章城市居民住房现状分析
第一节我市社会经济发展基本情况
“十一五”时期，市人民政府在省委、省政府和市委的正确领导下，团结带领全市人民，深入学习实践科学发展观，坚决执行中央、省“扩内需、保增长”的一系列政策措施，以跨越式发展十项重点工程为抓手，坚定信心、科学应对，凝心聚力、克难攻坚，在应对金融危机中取得了“保增长、保态势、保民生、保稳定”的重大成效。
同时，在“十一五”期间，市政府对我市房地产业实施了积极灵活的宏观调控政策。
根据行业发展需要和市场运行情况，出台了一系列的宏观调控政策，为缓解企业资金压力，促进项目开发建设，促进住房消费，发挥了积极作用，房地产市场得到了快速发展。
初步预测“十一五”期间，我市商品房合同备案面积将完成3878.66万平方米；二手房完成交易753.54万平方米；完成各类房屋登记确权面积6632.82万平方米，累计核发房屋所有权证341351本；累计完成非住宅管理面积498.7万平方米，住宅管理46615户。
住房保障体系初步形成。
我市新开工经济适用住房项目89个，累计新开工面积597.51万平方米，竣工项目63个，竣工面积398.87万平方米，累计完成投资56.91亿元，共解决33741户城市低收入家庭的住房困难。
全市廉租住房在建面积21.33万平方米，竣工面积2.99万平方米,累计完成投资3.7亿元，全市累计有17293户低收入住房困难家庭享受到廉租住房政策。
鼓励企业做大做强，积极培育和发展大型骨干房地产开发企业，建业地产、鑫苑、中部大观、阳光控股等４家房地产开发企业分别在美国、新加坡、香港等地上市。
积极推进棚户区和城中村改造步伐，改善了人居环境，提高了城市品位，完善了城市功能。
第二节市区居民家庭基本情况
根据对郑州市五区（中原区、二七区、管城区、金水区、惠济区，以下简称郑州市。
）10000户城镇居民住房状况及未来五年购房需求调查，截至2009年12月31日，全市拥有住房总量共9641套，房屋总建筑面积为86.04万平方米，户均住房套数为0.96套。
一、人均住房建筑面积26.08平方米，二七区高于其他四区。
郑州市城镇居民住户户均住房建筑面积86.04平方米，人均住房建筑面积为26.08平方米，6.2%的居民在本市拥有2套以上住房。
从各区来看，二七区城镇居民人均住房建筑面积略高于其他四区，人均住房建筑面积为27.75平方米，其他各区如下表所示。
分类
合计
中原区
二七区
管城区
金水区
惠济区
总建筑面积
（万平方米）
86.04
15.25
22.28
10.36
33.31
4.83
总套数（万）
9621
1914
2328
1313
3475
591
总户数（万）
10000
2000
2400
1400
3600
600
总人数（人）
32989
6329
8031
4558
12035
2036
户均（平方米）
86.04
76.26
93.04
74.01
92.40
80.49
人均（平方米）
26.08
24.10
27.75
22.73
27.68
23.72
二、住房建筑面积在90平方米以下的家庭占68.2%。
调查表明：
郑州市城镇居民住户住房建筑面积主要集中在60-90平方米之间，所占比例为36.3%,建筑面积在144平方米以上的占5.2%。
各区具体情况如下表所示。
住房建筑
面积
户数（户）
合计
中原区
二七区
管城区
金水区
惠济区
50㎡以下
1,447
324
528
179
345
71
50-60㎡
1,750
363
428
425
417
117
60-80㎡
2,601
593
685
317
837
169
80-90㎡
1,026
206
119
205
429
67
90-100㎡
893
161
195
122
374
41
100-110㎡
488
100
47
45
262
34
110-120㎡
501
91
85
38
259
28
120-144㎡
773
104
135
40
433
61
144-180㎡
339
51
51
23
202
12
180㎡以上
182
7
122
6
47
0
从各区看，管城区居民住房建筑面积与其他四区相比明显偏低，住房建筑面积60平方米以下的住户达43.1%，144平方米以上的仅占2.1%；而其他四区60平方米以下的住户依次为:
二七区39.9%，中原区34.4%，惠济区31.3%，金水区21.1%。
144平方米以上的住户依次为:
二七区7.2%，金水区6.9%，中原区2.9%，惠济区2.0%。
从居民收入状况与住房建筑面积的比较看，收入状况与住房建筑面积基本呈正比关系，低收入居民住户住房建筑面积普遍偏小，家庭月人均收入在570元以下的低收入住户人均居住建筑面积为21.55平方米。
三、近五成居民住房为已购公房（房改房），各区已购公房所占比重均在40%以上。
随着国家房改政策的不断完善，居民收入的增加，城镇居民住房来源呈多元化态势。
调查显示，已购公房（房改房）是目前郑州市城镇居民家庭住房来源的主体，占44.9%。
其他来源依次为：
商品住房占22.6%，租住直管公房或单位自管公房占9.2%，经济适用住房占6.9%，个人自建房占2.0%，二手房占6.3%，市场价租赁房占4.6%，其他类占3.3%，廉租房占0.2%。
从各区情况看，中原区已购公房所占比例最大，为54.5%，其他四区依次为二七区46.1%，惠济区43.2%。
管城区40.9%，金水区40.7%。
四、住房户型以二室一厅和三室一厅居多，结构以多层和小高层为主。
调查显示：
郑州市城镇居民住房户型中两室一厅的占39.7%、三室一厅的占19.8%，两者合计达到59.5%，拥有其他户型的比重合计为40.5%。
各类户型结构情况详见下图。
住房结构中以多层所占比例最大，达到60.9%。
其他依次为小高层占22.5%、低层占10.1%、高层占6.5%。
五、近七成以上的住房建成于90年代以后,各区90年后住房所占比重均在60%以上。
在郑州市城镇居民住房建成年代构成中，60年代以前（含60年代）的房屋占2.9%，70年代建成的房屋占7.4%，80年代建成的房屋占20.8%，90年代建成的房屋占46.4%，2000年以后建成的住房占22.6%。
从各区看，金水区建成于90年代以后的住房所占比例最大，达到75.5%。
其他依次为管城回族区67.7%、二七区67.5%、惠济区62.3%、中原区61.7%。
六、对现有住房满意率为60.6%。
随着生活水平的不断提高，居民的住房观念也在不断转变，逐步由解决居住空间的安居型向改善居住环境的康居型发展，居民对住房的综合要求越来越高。
调查发现，多数居民对现有住房表示满意，满意率为60.6%，其中很满意率仅为15.9%，“不满意”的占39.4%。
面积小、户型不合理是居民对现有住房不满意的主要原因，分别为45.3%和14.1%。
其他依次为房屋老化8.7%、设施不齐全8.6%、其他因素8.1%、周边配套不足6.4%、小区环境差6.2%、位置不理想2.7%。
第三章市区城市居民家庭住房需求分析
一、居民预期购房率达73.4%，其构成受职业及收入影响显著。
调查显示，在接受调查的对象中，未来五年内有住房需求意向的城镇居民总户数为7345户，所占比重为73.4%，另有5.8%的城镇居民选择租房居住。
在意向购房7345户的城镇居民中，有9.6%的人意向在一年内购房，29.8%的人意向在1-3年内购房，3-5年内购房的比例为26.3%，5年以上比例为34.3%。
从购房需求主体看，受职业及收入影响显著。
调查显示：
职业为事业单位人员、国有集体企业职工、自由职业者和个体及私营企业职工的购房需求较为集中。
分别占全部购房需求人员的22.4%、21.4%、12.2%和10.9%，其中一年内有购房需求的比例分别为10.1%、8.0%、10.9%和12.1%，在1-3年内有购房需求的比例分别为33.9%、29.5%、29.5%和33.6%。
调查表明：
月人均收入在5000元以上的家庭近期购房意愿较明显，其在1年内有购房打算的比例达20.1%，而5000元以下收入的家庭1年内打算购房的平均比例只有10.1%。
月人均收入在2280-3000元、3000-4000元的家庭在未来一年内有购房需求的比例分别为8.1%、11.8%，在1-3年内有购房需求的比例分别为32.8%、31.5%。
同时，家庭人均收入在570-1710元层次的居民购房意愿较强（收入低，现住房条件差，急需改善居住条件而又经济实力不足），从有购房需求的家庭人均收入层次分析，月人均收入570-1710元的家庭购房需求占49.4%。
二、改善型住房消费成为未来五年郑州市住房需求主流。
随着郑州市经济持续、健康发展，居民家庭收入稳定增长，生活水平不断提高，居民对改善自己居住环境和居住条件的愿望日趋强烈，对于有条件的居民而言，通过购置新房来改善居住环境无疑是一个很好的选择。
调查显示，目前郑州市居民购房需求的主要原因和主要目的，是为了改善居住条件，比重高达65.4%，其次为解决居住问题的居民占19.3%，给父母子女的占9.4%，出于投资目的占2.3%，子女落户及入学的占2.0%，工作需要的占1.2%，其他原因购房的占了0.4%。
三、居民对住房类型选择集中在经济适用房和中、小套型普通商品住房。
调查显示，未来5年，居民意向购买房屋类型中对经济适用房和中、小套型普通商品住房的认同率分别为42.8%和25.1%，分别居第一和第二位，其他依次为限价商品房、其它商品住房、二手房，认同率分别为18.1%，9.9%，4.2%。
经济适用房需求中110平方米以下面积需求比例为22.7%。
经济适用房需求面积分析表
需求时间
需求面积
户数
中原区
二七区
管城区
金水区
惠济区
总计
1、90㎡及以下
26
29
30
34
5
124
1年内
2、100㎡及以下
38
58
49
53
11
209
3、110㎡及以下
48
72
60
62
17
259
1、90㎡及以下
84
77
62
66
31
320
1-3年
2、100㎡及以下
130
134
90
124
49
527
3、110㎡及以下
156
195
123
185
61
720
1、90㎡及以下
83
59
62
67
25
296
3-5年
2、100㎡及以下
124
120
150
121
46
561
3、110㎡及以下
147
141
176
171
53
688
四、成熟区块成为购房需求首选，金水区是购房者期望的热点区域。
在购房行政区域选择中，金水区成为首选，占38.6%。
其他依次为中原区21.6%，二七区15.0%，管城区10.5%，郑东新区8.1%，惠济区4.9%，高新技术开发区0.5%，经济技术开发区0.4%，其它0.3%。
五、有46.2%的住户需求多层住房，最受欢迎的户型为三室一厅和三室二厅。
在居民住房需求中，多层（4-6层）和小高层（7-12层）最受青睐，分别占46.2%和28.1%、高层（13层以上）、低层（1-3层）所占比例分别为17.8%、7.9%。
居民对户型结构的选择结果是：
三室一厅占27.1%、三室二厅占26.0%，两室一厅占21.0%、两室两厅占15.0%、四室二厅占2.8%、四室一厅占1.6%、选择复式、一室一厅等其它户型的合计不超过4.2%。
六、60-120平方米是居民住房需求主流，90平方米以下的需求量占33.2%。
调查显示，居民对住宅建筑面积的需求呈现为中间大，两头小的“橄榄球”形状。
即对中小套型普通住房需求较多，而对较小和过大住房需求明显偏小。
其中，建筑面积为60-90平方米、90-120平方米的需求比例分别为29.6%和53.9%，二者合计为83.5%，120-144平方米的占9.2%；而对建筑面积在60平方米以下的小户型、144平方米以上的大户型住宅需求比例较小，分别为3.5%和3.7%。
不同面积占需求总面积的比例表
面积（㎡）
户数（户）
总面积（㎡）
比例（%）
比例累计（%）
50以下
50
2500
0.7
0.7
50-60
209
12540
2.8
3.5
60-80
676
54080
9.2
12.7
80-90
1502
135180
20.4
33.2
90-100
1573
157300
21.4
54.6
100-110
1274
140140
17.3
71.9
110-120
1116
133920
15.2
87.1
120-144
676
97344
9.2
96.3
144-180
196
35280
2.7
99.0
180以上
73
14600
1.0
100.0
合计
100.0
100.0
居民对90平方米以下住房的需求量占33.2%。
从90平方米以下的住房需求分区看，中原区90平方米以下的需求量所占比例最大，达到40.3%。
其他依次为二七区、管城回族区、惠济区、金水区，分别为37.2%，35.1%，35.0%，26.9%。
从不同收入水平的家庭在购房需求上呈现出不同的特点分析看，收入水平越高，大户型住房的需求比重越高。
本次调查显示：
在住房面积选择上，家庭月人均收入1710元以下的被访者中有60%对90平方以下的住房有需求；家庭月人均收入1710-3000元层次上的居民，73.4%对90平方以上的住房有需求；在家庭月人均收入3000元以上层次的居民，81.4%对90平方以上的住房有需求。
七、中低价位住房是居民购房需求的主体，居民对房屋总价在30万元以下的住房接受能力最强。
住房价格是绝大部分居民购买住房时考虑的首要因素，也是制约住房消费的瓶颈。
由于郑州市居民整体收入水平偏低，对住房价格的承受力也相对较低。
从购房者对能接受的房屋单价选择来看，3000元是一道分水岭。
60%的购房需求者选择3000元/平方以下的住房，其中2000-3000元/平方米的占34.7%,而能承受房价在5000元/平方米以上的家庭所占比例仅为2.5%。
从收入水平与房屋单价的比较分析看：
居民可以承受的房屋单价是其家庭月人均收入的2-3倍左右。
家庭月人均收入1140元以下家庭选择的住房单价在2000-3000元的比重最大，达到37.9%，而1500-2000元、3000-4000元的分别为20.6%和15.9%。
家庭月人均年收入1140-2280元选择住房单价为2000-3000元、3000-4000元的分别为36.3%、23.7%。
家庭月人均收入2280-4000元选择住房单价为3000-4000元、4000-5000千元的分别为32.3%、19.4%。
家庭月人均收入4000元以上选择住房单价为3000-4000元、4000-5000元、2000-3000元的分别为31.6%、25.7%、23.7%。
调查显示，93.6%的购房需求者的接受购买总价款在50万元以下的房屋，仅有6.4%的购房需求者的接受购买总价款在50万元以上的房屋。
居民大都愿意接受总价款在30万元以下的房屋，比重达到58.7%，愿意接受30-40万元房屋总价的居民占23%，愿意接受40-50万元房屋总价的居民占11.9%。
从收入水平与房屋总价的比较分析看：
家庭月人均收入1140元以下的家庭选择住房总价在10万以下、10-20万、20-30万的比重分别为10.5%、29.0%、34.2%。
家庭月人均收入1140-2280元左右选择住房总价在10万以下、10-20万、20-30万的比重分别为4.5%、19.0%、36.7%。
家庭月人均收入2280元以上选择住房总价在15-30万、31-50万、51-80万、80万以上的比重分别为1.4%、11.3%、23.3%。
八、依靠家庭收入购房是居民住房消费的主要方式，银行按揭是筹集购房款的主要途径。
在居民购房款来源构成中，以家庭收入支付居多，占86.9%，其他依次为银行按揭占63.2%，借款占58.7%，住房公积金贷款占45.3%、其他占11.9%。
从郑州市居民购房付款方式意向看，选择分期付款的占38.1%，银行按揭方式的占30%，通过公积金按揭的占18.9%，选择一次性付清房款的占13%。
在按揭贷款中居民能够接受的月供主要集中在1500元以下。
选择按揭贷款的居民可以接受的月供金额为300-600元的占18.0%，600-900元的占24.8%，900-1200元占27.9%，1200-1500元占17.0%，1500-1800元占6.0%，1800-2100元占3.9%，2100-3000元的占1.9%，3100元以上所占比例为0.4%。
选择按揭贷款月供金额为300-900元的居民的职业主要集中在国有集体职工、事业单位人员、自由职业者、个体及私营职员，其中国有集体职工可以接受的月供金额300-600元的占20.5%、600-900元的占28.2%，事业单位人员可以接受的月供金额300-600元的占12.6%、600-900元的占19.6%，个体及私营职员可以接受的月供金额300-600元的占12.4%、600-900元的占21.3%。
九、居民在购房时首先考虑的是房价和地段，分别为84.2%和63.6%。
调查显示，居民在选房购房时所考虑的主要因素：
房价占84.2%、地段占63.6%、工程质量占60.2%、配套设施齐备（水电气暖等）占28.8%、户型占27.7%、房屋朝向占13.1%、物业管理11.3%、其他占0.8%。
十、希望提供增值服务，满足生活质量和生活水平不断提高的要求，已经成为居民购房的共同认识。
不管是刚性需求、改善需求，还是投资需求，楼盘的综合品质对买家来说都是至关重要。
居民购房时，对小区内外环境等提出了更高的希望，如何提供一个便捷的生活圈是吸引买家的有力武器。
调查发现：
有78.2%的住户要求把毛坯房作为交房的标准；有61.4%的住户需要提供停车位；有79.9%住户在需要交通便捷的周边环境；有80.8%的住户在选择小区中首先考虑的是花园绿地。
十一、仅有5.8%的居民有租房需求。
调查显示，在接受调查的对象中，有租房需求的户数为579户，所占比重仅为5.8%。
从对579户居民的租房需求情况分析看，居民租房首选的地理区域为二七区，占居民租房总需求的比重为27.7%；租房的主要目的为解决居住问题，所占比重为42.9%；在对租房类型的选择上，选择廉租住房的居民比重最大，为52.4%，其次为选择市场价租赁房的居民，比重为27.9%，选择公共租赁用房比重最低，为19.7%（见下表）。
居民租房需求类型比例
需求户数（户）
比重（%）
1、廉租住房
303
52.4
2、公共租赁住房
114
19.7
3、市场价租赁房
161
27.9
总计
579
100.0
第四章2010-2012年住房建设规划
第一节规划目标
以住房有效需求预测为依据，针对我市大力开展城中村改造村民安置住房、棚户区改造和城市基础设施建设的实际，结合国家房地产调控政策、经济发展周期的影响，同时考虑住宅发展建设的稳定性和渐进性，规划期内共建设商品住房4530万平方米；确定2010年、2011年、2012年的住房建设总量分别为：
1400万平方米、1515万平方米、1615万平方米。
一、普通商品住房
规划期内共建设商品住房2156.1万平方米。
1.纯商品房
规划期内共建设其他商品住房1156.1万平方米。
2.城中村改造中配套开发商品房
规划期内城中村改造中配套开发商品房共建设1000万平方米。
二、保障性住房
规划期内共建设保障性住房2373.9万平方米。
1.廉租住房
根据《2009-2011年河南省廉租住房保障规划》，结合我市廉租住房建设实际，2010年-2012年需建设廉租住房54.5万平方米（不含市区在建项目2.04万平方米和县市在建项目13.79万平方米）。
另据调查显示：
未来1-3年内，符合廉租住房保障条件的家庭占我市市区城镇家庭的1.97%，约为1.71万户家庭
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