物业管理相关法律法规.docx
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物业管理相关法律法规
第一部分早期介入相关
1•国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法》（试行）
国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
发改价格〔2007〕2285号
各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）：
为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
附件：
物业服务定价成本监审办法（试行）
国家发展改革委建设部
二OO七年九月十日
物业服务定价成本监审办法（试行）
第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》
《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
第四条在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：
（一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；
（二）相关性原则。
计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
（三）对应性原则。
计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。
影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
第七条物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
第八条人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
第九条物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。
不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
第十条绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。
不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
第十一条清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
第十二条秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。
其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
第十三条物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
第十四条办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
第十五条管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
第十六条固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。
物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
第十七条经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
第十八条物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。
第十九条工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。
医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
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第二十条固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。
企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。
固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况
合理确定残值率。
第二十一条物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。
第二十二条物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
第二十三条本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。
第二十四条各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。
第二十五条本办法由国家发展和改革委员会解释。
第二十六条本办法自2007年10月1日起施行。
附：
物业服务定价成本监审表
物业服务定价成本监审表
（）年度
物业服务小区名称
物业服务企业名称
物业服务企业资质等级
物业服务企业法定代表人
物业服务企业地址
邮政编码
财务负责人
物业管理企业盖章
年月日
表一：
物业服务企业基本情况表
项目
行次及关系
上报数
核增
核减
核定
填表人
电
话
传
真
数
数
数
一、服务小区示范等级
1
一、服务小区交付时间
2
三、服务小区占地面积（平方米）
3
四、服务小区绿化率（%）
4
五、服务小区入住率（%）
5
六、服务小区总建筑面积（平方米）
6=7+14+15+
16
（一）服务小区物业管理面积
7=8+13
其中：
1住宅面积
8=9+10+11+
12
其中：
1）多层住宅
9
2）小高层住宅
10
3）高层住宅
11
4）别墅
12
2、非住宅面积
13
（二）物业管理用房面积
14
（三）物业经营用房面积
15
（四）其它面积
16
七、电梯数（部）
17
八、增压水泵数（台）
18
九、服务小区物业服务人数（人）
19
十、服务小区公共配套设施项目及面积（平方米）
20
21
22
23
24
十^一、物业管理企业基本情况
25
1、企业资质等级
26
2、服务小区数量（个）
27
3、服务小区面积（平方米）
28
4、物业服务费总收入（元）
29
5、注册资金（元）
30
6、固定资产（兀）
31
7、流动资产（元）
32
8、实收资本（元）
33
9、所有者权益（兀）
34
10、企业净利润（元）
35
11、企业净资产利润率（%）
36=35-34X
100
十
'二、物业服务费收入情况（元）
37
X
1、应收物业服务费
38
2、实收物业服务费
39
3、物业服务费收缴率（%）
40=39-38X
100
十
方
卜三、实际平均单位面积物业服务收入（元/平
亍米）
41=37-7
十四、物业共用部位设施设备经营所得收益
42=43+44=4
5
1、车位出租及停车费等收益
43
2、娱乐、休闲等场所的经营收益
44
3、其他收益
45
十
卜五、物业维修专项资金收支情况（元）
46
X
1、应缴维修费
47
2、实收维修费
48
3、维修费收缴率（%）
49=48-47X
100
4、维修费年实际支出额
50
5、维修费滚存余额
51
十
卜六、物业服务收费标准（元/平方米•月）
52
X
1、多层住宅
53
2、小高层住宅
54
3、高层住宅
55
4、经营用房
56
5、
57
6、
58
7、
59
（注：
上报数由经营者按实际发生数填报。
）
表二：
物业服务成本支出情况
项目
行次及关系
上报数
核增数
核减数
核
疋
数
一、管理人员费用支出（兀）
仁2+3+4
1、工资
2
2、福利费
3
3、社会保障费
4
二、物业共用部位、共用设施设备日常运行维护费（元）
5
三、绿化养护费（元）
6
四、清洁卫生费（元）
7
五、秩序维护费（元）
8
六、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费（元）
9
七、电梯及增压水泵日常运行及维护费（元）
10=11+12
1、电费
11
2、日常维护费
12
八、办公费（元）
13=14+15+16
1、财务费用
14
2、管理费分摊
15
3、其它费用
16
九、固定资产折旧费（元）
17
十、其它费用（元）
18
十
得
卜一、应抵扣的物业共用部位设施设备经营所寻收益
19
十
卜二、物业服务运行总成本（元）
20=1+5+…
+10+13+17+
18-19
其中：
扣除电梯及增压水泵日常运行维护费的成本
21=20-10
十
卜三、服务小区物业管理面积（平方米）
22=23+24
其中：
1、配有电梯物业管理面积
23
2、没有电梯物业管理面积
24
十四、平均单位面积物业服务运行成本（元/
平方米）
25=20-22
其中：
1、单位面积非电梯物业服务运行成本
26=21-22
2、单位面积电梯物业服务运行成本
27=26+10-
23
（注：
上报数由经营者按实际发生数填报。
）
表三：
物业服务定价成本核定表
项目
行次及关系
核定数
一、管理人员费用支出（兀）
1
二、物业共用部位、共用设施设备日常运行维护费（元）
2
三、绿化养护费（元）
3
四、清洁卫生费（元）
4
五、秩序维护费（元）
5
六、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费（元）
6
七、电梯及增压水泵日常运行维护费（元）
7
八、办公费（元）
8
九、固定资产折旧费（兀）
9
十、其它支出（兀）
10
十
^一、物业服务运行总成本（兀）
11=1+…+10
十
卜二、应抵扣的物业共用部位设施设备经营所得收益
12
十
卜三、物业服务定价总成本（元）
13=11-12
其中：
扣除电梯及增压水泵日常运行维护费的成本
14=13-7
十四、服务小区物业管理面积（平方米）
15=16+17
其中：
1、配有电梯物业管理面积
16
2、没有电梯物业管理面积
17
十
卜五、平均单位面积物业服务定价成本（兀/平方米）
18=13-15
其中：
1、单位面积非电梯物业服务运行成本
19=14-15
2、单位面积电梯物业服务运行成本
20=19+7-16
2.关于物业服务费缴费对象问题的批复浙价服（2005）302号
关于物业服务费缴费对象问题的批复
浙价服〔2005〕302号
衢州市物价局：
你局《关于要求明确部分房屋物业服务费缴费对象问题的请示》（衢价房〔2005〕136号）悉,
经研究，现批复如下：
省物价局、省建设厅《关于印发〈浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）〉的通知》（浙价服〔2005〕80号）第二十条第二款“物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收”是指房地产开发企业符合房屋交付条件，购房者（业主）办理交付手续领取钥匙的次月起作为物业管理企业向业主计收物业服务费的起始时间。
对房地产开发企业已具备交付条件，并通知购房者（业主）办理房产交付手续，但因购房者（业主）原因未及时办理交付手续领取钥匙的，其物业服务由购房者承担，计费起始时间为通知业主应办理房产交付手续时间的次月起计算。
浙江省物价局
二OO五年十一月十四日
3.《关于印发宁波市住宅工程结构实体检验和质量分户验收管理规定（试行）甬建质法（2006）374
号
宁波市住宅工程结构实体检验和质量分户验收管理规定（试行）
第一条为进一步加强住宅工程质量管理，确保工程结构安全和使用功能，强化工程建设各方主体的质量责任，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及国家施工质量验收规范，结合本市实际，制定本规定。
第二条本市行政区域内，住宅工程结构实体检验和质量分户验收及其监督管理，适用本规定。
本规定所称住宅工程结构实体检验，是指结构工程完工后，按照国家工程施工质量验收规范和本规定要求，对结构工程进行检验。
住宅工程质量分户验收，是指由建设、施工、监理等单位依据国家有关施工质量验收规范和本规定，对每户住宅及公共部位进行专项质量检查验收的活动。
第三条建设单位、施工单位和监理单位要加强施工过程中的质量控制，严格按国家施工质量验收规范组织验收，并按本规定的要求及时做好结构实体检验和质量分户验收。
第四条结构实体检验应由建设单位委托具有相应资质的检测机构进行。
第五条结构实体检验方案一般应由施工单位项目质量（技术）负责人制定，项目总监理工程师审核，并经建设单位项目负责人批准。
同时，应在实施前由建设单位将审批通过的结构实体检验方案报工程所在地质量监督机构备案。
第六条结构实体检验主要对涉及结构安全的重要部位进行检验。
混凝土结构实体检验的内容包括混凝土构件强度、钢筋保护层厚度、现浇板厚度三项指标。
第七条混凝土构件强度、钢筋保护层厚度和现浇板厚度的抽样方案、检验方法和检验结果应满足现行国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）的要求。
第八条结构实体检验结果不合格的，建设单位应组织建设各方主体制定整改处理方案。
未经结构实体检验或经实体检验不符合要求的，不得组织结构工程质量验收。
第九条根据工程实际，为保证竣工工程室内空间尺寸偏差控制在允许范围内，在结构实体检验时，建设单位可同时委托增加结构工程室内空间尺寸的检验内容。
第十条质量分户验收应由建设单位组织监理、施工（包括分包单位）等单位相关人员组成验收小组实施。
已选定物业管理企业的，物业管理企业应参与分户验收工作。
第十一条验收小组必须包含建设单位的现场管理人员、监理单位的监理人员、施工单位质量管理人员等。
同时，验收小组的名单应由建设单位报工程所在地质量监督机构备案。
第十二条质量分户验收应当依据经审查合格的施工图设计文件及国家施工质量验收规范进行。
第十三条质量分户验收以检查工程观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括以下验收项
目：
1、楼地面、墙面和顶棚质量；
2、门窗安装质量；
3、栏杆安装质量；
4、防水工程质量；
5、室内空间尺寸；
6、给排水系统安装质量；
7、室内电气工程安装质量；
8、公共部位、共用设施质量；
9、其他规定要求检查的内容。
第十四条质量分户验收应当按照以下要求进行：
1、当每户（套）工程完工后，具备质量验收条件时，建设单位应及时组织质量分户验收；
2、质量分户验收是在单位工程质量验收的基础上，以单位工程中的每户（套）住宅和公共部位（走廊、楼梯间、地下车库等）划分为一个子单位工程，按分户验收内容进行检查验收；
3、公共部位的验收，宜按住宅的每个单元划分一个检验批；
4、建设单位项目负责人应在分户验收前组织建设各方主体编制分户验收方案，明确各方职责，确定每户（套）住宅和公共部位验收项目、内容和数量，绘制抽查点分布图。
并且，落实质量检查人员和检查工具；
5、验收小组人员在检查中应及时填写检查记录并汇总；
6、建设、施工、监理等单位应认真进行检查，对于分户验收不符合规范或设计文件要求的问题，由建设单位组织各方提出处理整改意见。
整改后，应重新组织验收，并做好相关记录。
第十五条住宅工程交付时，建设单位应把住宅工程结构实体检验及质量分户验收结果作为《住
宅质量保证书》的内容之一交给住户。
第十六条住宅工程竣工验收除应符合建筑工程竣工的相关规定外，还应符合以下要求：
1、竣工验收前7个工作日，建设单位将《工程竣工验收通知书》和质量分户验收资料报送工程所在地质量监督机构；
2、质量监督机构对质量分户验收结果进行随机抽查，发现分户验收记录内容不真实的，应责令
改正。
第十七条建设单位应按照有关规定，在住宅工程的外墙显著部位镶刻工程铭牌。
第十八条建设单位应将结构实体检验资料、质量分户验收资料进行整理并归档。
第十九条对于建设、施工、监理、检测等单位在结构实体检验和质量分户验收中弄虚作假、降低标准、将不合格按合格验收的行为，按照有关法律法规对责任单位、责任人进行行政处罚，并给予不良行为记录。
第二十条本规定自二OO七年一月一日起试行。
第二^一条本规定由宁波市建设委员会负责解释。
2006年9月12日
4.关于办理物业管理用房和经营用房产权登记领证工作的通知市房（1999）121号
关于办理物业管理用房和经营用房产权登记领证工作的通知海曙、江东、江北、北仑、镇海房地产权管理处，市产权产籍监理处，市房地产交易所：
为做好物业管理用房、经营用房的产权申请登记领证工作，现作如下通知：
一、根据《宁波市住宅小区物业管理条例》的规定，住宅小区物业管理用房、经营用房产权属小区内全体业主共同所有，但因业主管委会尚未取得社会团体法人资格，不能以管委会户名办理产权证领取手续。
为此，物业管理公司担心这些房产被他人转移、抵押，反映十分强烈，为防止产权流失和房屋失管，经研究，现将小区（大楼、别墅）内此类房屋的申请登记领证工作，由所在区房地产管理处暂作为国家直管公房接管，并申请登记领证，待业主管委会取得社会团体法人资格后，由业主管委会向所在区房地产管理处提出产权转移要求，区房地产管理处应协助并按规定程序申报办理产权转移手续。
二、产权申请登记领证和办理产权转移手续的具体工作，由各区房地产管理处负责。
物业管理办公室应积极配合，认真做好这项工作。
三、申请产权登记所需要的资料
1、用房移交书或协议书。
2、房屋竣工总平面图。
（复印件）
3、房屋竣工分层分间平面图。
（复印件）以上资料由移交该房屋的开发建设单位提供。
四、根据物业管理用房和经营用房的特殊情况，其产权登记领证工作应特事特办，由海曙、江东、
江北三区房地产管理处直接向市产权产籍监理处申请登记领证，并分别注明该房为物业管理用房和经营用房。
镇海、北仑区用房地产管理处向本区产权部门登记领证。
登记领证的工本费用和今后产权转移手续费用，由各区房地产管理处暂行垫付。
五、为加强对房产的管理，领证后各区房地产管理处应同有关物业管理公司建立租赁关系和办理免租使用手续。
六、各县（市）的物业管理用房和经营用房的产权申请登记领证工作，可参照本通知办理。
宁波市房地产管理局
一九九九年九月十七日
5.关于印发《前期物业服务合同》、《临时管理规约》（示范文本）的通知甬建发（2010）40号宁波市建设委员会文件甬建发〔2010〕40号
关于印发前期物业服务合同等示范文本的通知
各县（市）、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各开发建设单位，各物业服务企业：
根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例》等相关规定，为规范我市前期物业管理活动，引导建设单位与物业服务企业通过合同明确各自的权利和义务，减少物业管理纠纷，特制定《前期物业服务合同》和《临时管理规约》等2个示范文本。
现予以印发，供建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同和制定《临时管理规约》时参考使用。
各单位在使用上述2个示范文本时，可以根据物业项目的实际情况适当作些选择、修改、增补或删减，但不得与国家、省和宁波市物业管理有关法律法规政策相抵触。
上述示范文本可在宁波市物业管理协会网下载。
网址：
www..cn
二O—O年三月五日
前期物业服务合同
（示范文本）
乙方：
;（物业服务企业）
法定代表人：
电话;
地址：
；
邮编：
;联系人电话：
。
资质等级：
。
根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物
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