最新税代备案其他税种.docx
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最新税代备案其他税种
其他税种纳税申报和纳税审核
考情分析：
第一节土地增值税纳税申报和纳税审核
第二节印花税纳税申报和纳税审核
第三节房产税纳税申报和纳税审核
第四节城镇土地使用税纳税申报和纳税审核
第五节资源税纳税申报和纳税审核
土地增值税
一、土地增值税的基本规定
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
注意：
（1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。
房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。
（2）转让房地产过程中，转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。
从2008年11月1日起：
①对个人销售或购买住房暂免征收印花税；②对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（一）土地增值税的征税范围
具体情形
征税
不征税或免税
1.出售
（1）出售土地使用权；
（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖
出让国有土地的行为；国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物
2.继承、赠与
非公益性赠与
（1）房地产的继承（无收入）
（2）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为
（3）公益性赠与：
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为
3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
产权发生转移
产权未发生转移
4.房地产抵押
以房地产抵债而发生房地产权属转让
抵押期间不征收土地增值税
5.房地产交换
单位之间进行房地产交换
个人之间互换自有居住用房地产，免征
6.以房地产投资、联营
房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或被投资方从事房地产开发的；或投资、联营企业将上述房地产再转让的
投资方与被投资方都未从事房地产开发的，暂免征税
7.合作建房
建成后转让
建成后按比例分房自用，暂免征税
8.其他
土地使用者处置土地使用权
企业兼并转让房地产；代建房；房地产重新评估，房地产出租
【例题】
1.注册税务师在进行房地产开发企业土地增值税清算时，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（ ）的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。
A.企业办公用房，并办理相应产权转移手续
B.对外投资
C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心
D.向投资者分配利润
E.出租，但未办理相应产权转移手续
『正确答案』ABD
『答案解析』房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征土地增值税。
因此，选项C不选；房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
因此，选项E，将开发产品用于出租但产权未发生转移的，不征收土地增值税。
2.某房地产开发企业2008年7月将自行开发的商品房作价为500万元对外投资（开发成本为300万元）。
对该项投资，正确的税务处理是（ ）。
A.不需缴纳营业税、土地增值税和企业所得税
B.以500万元确认为销售收入，分别按规定计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税
C.不需要缴纳营业税，以500万元确认为销售收入计算缴纳土地增值税和企业所得税
D.不需要缴纳营业税和土地增值税，以500万元确认为销售收入计算缴纳企业所得税
『正确答案』C
『答案解析』房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，视同销售，依法计算征收土地增值税和企业所得税。
（二）税率：
四级超率累进税率
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%-100%的部分
40
5
3
超过100%-200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
二、土地增值税的纳税审核与纳税申报
计税依据：
转让房地产所取得的增值额。
增值额=收入额-规定的扣除项目金额
（一）转让房地产收入审核要点
应税收入：
包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
审核时注意：
有无分解收入、隐瞒收入、收入不及时入账以及成交价格明显偏低的问题。
（二）扣除项目金额审核要点
销售新房及建筑物（主要针对从事房地产开发纳税人而言）
销售旧房及建筑物
（非从事房地产开发的纳税人）
基本规定
纳税申报表
基本规定
纳税申报表
（1）取得土地使用权所支付的金额
包括地价款、有关费用和税金（如契税）
纳税人分期、分批开发、分块转让的
扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）
对同时转让两个或两个以上计税单位的房地产开发企业，应按每一基本计税单位填报一份申报表的原则操作。
如果房地产开发企业同时兼有免税和征税项目单位，也应分别填报
（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
（2）房地产开发成本
包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等
（2）旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
（3）房地产开发费用
不是按照纳税人实际发生额进行扣除
注意：
①超过利息上浮幅度的部分不允许扣除；
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
注意罚息支出在企业所得税前可以扣除
①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：
允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
①利息支出符合税法规定
第14行“利息支出”据实填写
第15行“其他房地产开发费用”填写：
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：
允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
②利息支出不符合单独计算列支规定
第14行“利息支出”填写：
0
第15行“其他房地产开发费用”填写：
（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
（4）与转让房地产有关的税金
从事房地产开发的纳税人：
营业税、城建税、教育费附加
第16行=17+18+19
（3）在转让环节缴纳的税金：
营业税、城建税、教育费附加、印花税
第9行=10+11+12+13
（5）财政部确定的其他扣除项目
（1）从事房地产开发的纳税人适用
（2）按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除
注意事项：
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至房地产开发费用中计算扣除。
【例题】
1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
但下列项目中不能计入利息支出扣除的是（ ）。
A.金融机构加收的罚息
B.超过贷款期限的利息部分
C.超过国家规定上浮幅度的利息支出
D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额
『正确答案』ABC
『答案解析』对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
但是超过利息上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不允许扣除。
2.在计算房地产企业的土地增值税时，关于房地产开发费用予以扣除表述正确的有（ ）。
A.利息的上浮幅度要按国家有关规定执行，超过上浮幅度的不允许扣除
B.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除
C.借款利息必须按房地产项目计算分摊
D.超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除
E.利息支出可按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和在15%以内计算扣除（具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定）
『正确答案』AD
『答案解析』超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；借款利息未按房地产项目计算分摊，不单独计算扣除即可；利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和在10%以内计算扣除（具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定）。
3.从事房地产开发的纳税人适用的土地增值税申报表中“与转让房地产有关的税金”一栏填报时应（ ）。
A.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加三个合计数填报
B.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和房地产开发期间缴纳的土地使用税合计数填报
C.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和与转让房地产有关的印花税的合计数填报
D.按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和取得土地使用权缴纳的契税的合计数填报
『正确答案』A
『答案解析』从事房地产开发的纳税人适用的土地增值税申报表中“与转让房地产有关的税金”一栏填报时应按转让房地产时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加三个合计数填报。
4.土地增值税纳税申报表中旧房及建筑物的评估价格，是按（ ）并经主管税务机关确认的评估旧房及建筑物价格。
A.现值法 B.假设开发法 C.残余法 D.重置成本法
『正确答案』D
『答案解析』土地增值税纳税申报表中旧房及建筑物的评估价格，是按重置成本法并经主管税务机关确认的评估旧房及建筑物价格。
（三）应纳税额的审核
计算土地增值税的步骤：
1.确定收入总额
2.确定扣除项目——重点，新5旧3
3.计算增值额
4.计算增值率=增值额/扣除项目金额
5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数
注意税收优惠：
建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
6.计算应纳税额
应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例题】
1.某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。
2007年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。
该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为l000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。
假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。
当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为l0%。
企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：
销售价格为平均售价2000元／平方米；方案二：
销售价格为平均售价1978元／平方米。
问题：
1.分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
2.比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。
『正确答案』
1.各方案该公司应纳土地增值税
方案一：
（1）销售收入=91000×2000÷10000=18200（万元）
（2）计算扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额：
2000万元
②房地产开发成本：
8800万元
③房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）
④税金：
营业税=18200×5%=910（万元）
城建税及教育费附加=910×（7%+3%）=91（万元）
印花税＝18200×0.05%＝9.1（万元）
土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001（万元）
（注意印花税已记入房地产开发费用，此处不允许扣除）
⑤加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041（万元）
（3）增值额=18200-15041=3159（万元）
（4）增值率=3159÷15041=21%＜50%
（5）适用税率30%。
（6）土地增值税税额=3159×30%=947.7（万元）
方案二：
（1）销售收入=91000×1978÷10000=17999.8（万元）
（2）计算扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额：
2000万元
②房地产开发成本：
8800万元
③房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）
④与转让房地产有关的税金：
营业税=17999.8×5%=899.99（万元）
城建税及教育费附加=899.99×（7%＋3%）=90（万元）
印花税＝17999.8×0.05%＝9（万元）
土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99（万元）
⑤加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99（万元）
（3）增值额=17999.8-15029.99=2969.81（万元）
（4）增值率=2969.81÷15029.99=19.76%
根据土地增值税税收优惠规定：
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不缴纳土地增值税。
2.比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税前利润差额
（1）方案一所得税前利润=18200-（2000+8800+1000+1001＋9.1＋947.7）=4442.2（万元）
（2）方案二所得税前利润=17999.8-（2000+8800+1000+989.99＋9）=5200.81（万元）
方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以，对房地产公司更为有利的是方案二。
（3）两种方案在所得税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61（万元）
2.甲企业属于粮食购销企业，由于城镇规划，拆迁原仓库后，有近两亩的空地，办理有关手续后，甲企业决定与建筑商乙企业联合开发，甲企业出土地，建筑商乙企业出资金，建成后的房产50%归甲企业，50%归建筑商乙企业，甲企业所得的50%的房产准备全部出售。
要求：
上述业务除按规定缴纳企业所得税外甲企业还应缴纳哪些税费?
并简述理由。
『正确答案』
除缴纳企业所得税外，甲企业还需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、契税及土地增值税、印花税。
（1）甲企业和建筑企业通过土地使用权和房屋所有权的相互交换，甲企业发生了转让土地使用权的行为，应按营业税“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”纳税；
（2）甲企业将分得的房屋销售，又发生了销售不动产的行为，应该对其销售收入按照“销售不动产”缴纳营业税；
（3）甲企业应按缴纳的营业税为依据缴纳城建税和教育费附加；
（4）甲企业取得房屋的所有权，应按取得房屋价值缴纳契税；
（5）甲企业将分得的房产转让的，还要按规定缴纳土地增值税；
（6）甲企业在销售房屋过程中签订的销售合同按产权转移书据缴纳印花税。
三、土地增值税的会计核算
1.销售作为固定资产管理的房地产，通过“固定资产清理”科目核算
借：
固定资产清理
贷：
应交税费——应交土地增值税
2.房地产开发企业销售开发产品应缴纳的土地增值税应当计入“营业税金及附加”。
借：
营业税金及附加
贷：
应交税费——应交土地增值税
印花税纳税申报和纳税审核
一、印花税的基本规定
印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证所征收的一种税。
（一）征税对象
经济合同，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部门确认征税的其他凭证。
1.产权转移书据——财产所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权共5项产权的转移书据；
2.权利、许可证照：
包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。
【例题】注册税务师审查产权转移书据、权利许可证照的计税情况，应重点对（ ）是否按规定贴花进行检查。
A.房屋产权证、工商营业执照、卫生许可证、营运许可证
B.土地使用证、专利证、特殊行业经营许可证、房屋产权证
C.商标注册证、税务登记证、土地使用证、营运许可证
D.房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证
『正确答案』D
『答案解析』权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。
（二）印花税的纳税人
在中国境内书立、领受、使用税法所列举凭证的单位和个人。
主要包括：
立合同人、立账簿人、立据人、领受人和使用人等。
签订合同的各方当事人都是印花税的纳税人，但不包括合同的担保人、证人和鉴定人。
【例题】2011年3月，公民李某在市中心购置一套住房，共计200万元，1年后将这套住房以240万元的价格转让给公民万某，在房地产交易过程中李某应缴纳（ ）税款。
A.印花税 B.契税 C.营业税
D.个人所得税 E.土地增值税
『正确答案』CD
『答案解析』契税的纳税义务人为支付价款的一方，所以在房产产权转移过程中，由房产受让人万某缴纳，李某不需要缴纳契税。
从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印花税和土地增值税。
二、印花税的计算、申报与审核
（一）适用税率的审核——从价定率和从量定额
应纳税额＝计税金额×税率
或＝固定税额×应税凭证件数
1.比例税率
应税凭证
税率
财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同
1‰
加工承揽合同、建筑工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移书据、营业账簿中记载资金的账簿
0.5‰
购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同
0.3‰
借款合同（不包括银行同业拆借合同）
0.05‰
2008年4月24日起，证券交易印花税税率下调为1‰；2008年9月19日起，证券交易印花税实行单边收取，对买卖、继承、赠与所书立A股、B股股权转让书据的出让方按1‰税率征收证券（股票）交易印花税，对受让方不再征税。
2.定额税率：
5元/件——权利许可证照、营业账簿中除记载资金的账簿外的其他账簿。
应纳税额不足一角的不征税。
应纳税额在一角以上，其尾数按四舍五入方法计算贴花。
3.适用税率的审核
（1）纳税人有无将按比例税率和定额税率计征的凭证相互混淆。
（2）有无错用税率问题，比如建筑工程勘察设计合同的适用税率为0.5‰，审核是否误用建筑安装工程承包合同的适用税率0.3‰。
（3）技术合同、租赁合同等，在签订时因无法确定计税金额而暂时按每件5元计税贴花的，是否在结算实际金额时按其实际适用的比例税率计算并补贴了印花。
【例题】
1.10月1日，公司签定了一份房屋出租协议（已贴印花税票5元），期限2年，月租金为2万元。
计算应补缴的印花税。
『答案解析』《印花税暂行条例》及实施细则规定财产租赁合同适用税率为1‰，计税依据为合同载明的租赁金额。
企业应当补缴印花税20000×24×1‰-5=475（元）。
2.按《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，对一些在签订时无法确定计税金额的合同，目前采用的纳税办法是：
签订时，先按每份合同定额贴花5元；结算时，再按实际金额和适用税率计算（ ）。
A.减半贴花 B.全额贴花 C.补贴印花 D.加倍贴花
『正确答案』C
『答案解析』按《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，对一些在签订时无法确定计税金额的合同，目前采用的纳税办法是：
签订时，先按每份合同定额贴花5元；结算时，再按实际金额和适用税率计算补贴印花。
（二）应税合同的审核要点
1.审核征税范围——明确征免税的范围
2.审核应税合同的计税依据
（1）购销合同：
合同记载的购、销金额
如果是以物易物方式签订的购销合同，计税金额为合同所载的购、销金额合计数，适用税率0.3‰。
（2）加工承揽合同
情形
计税规定
由受托方提供原材料
在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的
加工费金额按“加工承揽合同”0.5‰计税，原材料金额按“购销合同”0.3‰计税
合同中未分别记载
就全部金额依照加工承揽合同计税贴花，税率0.5‰
由委托方提供原材料
对委托方提供的主要材料或原料金额不计税贴花
无论加工费和辅助材料金额是否分别记载，均以辅助材料与加工费的合计数，依照加工承揽合同计税贴花，税率0.5‰
（3）货物运输合同
计税依据为取得的运输费金额（即运费收入），不包括所运货物的金额、装卸费和保险费等。
情形
计税依据
国内各种形式的货物联运
在起运地统一结算全程运费
应以全程运费为计税依据，由起运地运费结算双方缴纳印花税
分程结算运费的
以分程运费作为计税依据，分别由办理运费结算的各方缴纳印花税
国际货运
由我国运输企业运输的
运输企业所持的运费结算凭证，以本程运费为计税依据计算应纳税额
托运方所持的运费结算凭证，以全程运费为计税依据计算应纳税额
由外国运输企业运输进出口货物的
运输企业所持的运费结算凭证免纳印花税
托运方所持的运费计算凭证，以运费金额为计税依据计算应纳税额
（4）合同所载金额有多项内容的，应按规定计算纳税。
各类技术合同，一般应按合同所载价款、报酬、使用费的合计金额依率计税。
对技术开发合同只就合同所载的报酬金额计税，研究开发经费不作为计税依据。
（5）已税合同修订后增加金额的，应补贴印花。
（6）合同未列明金额的，应按合同所载购、销数量，依照国家牌价或市场价格计算应纳税额。
对于签订时无法确定金额的应税凭证，在签订时先按定额5元贴花，在最终结算实际金额后，应按规定补贴印花。
（7）企业应税凭证所记载的金额为外币的，应按凭证书立、领受当日国家外汇管理局公布的外汇牌价折合为人民币，计算应纳税额。
【例题】
1.下列情形中，纳税人应按照“购销合同”适用税率计算缴纳印花税的有（ ）。
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