某街综合楼项目营销推广报告.docx
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某街综合楼项目营销推广报告
鱼池街综合楼项目
营销推广陈诉
前言
第一章太原市房地产市场生长表面
第一节太原市房地产市场生长现状
第二节太原市房地产市场生长趋势
第二章区域市场办公物业生长状况
第一节整体表面
第二节市场细化阐发
第三节典范项目及可借鉴项目阐发
第四节办公物业市场生长预期
第三章项目阐发
第一节项目表面
一、地块特征
二、位置及交通
三、产物主要指标
第二节项目现状阐发
一、项目SWOT阐发
1、优势
2、劣势
3、时机
4、威胁
二、项目SWOT总结阐发
第四章项目定位阐发
第一节项目定位计谋
一、项目定位依据
二、项目定位
三、总结
第二节项目形象定位
一、项目形象定位因素
二、形象定位
第三节目标客户定位
一、目标客户组成
二、目标客户身份特征
三、需求偏好、代价取向
第四节项目功效定位
一、项目功效及档次定位
二、项目装修装饰气势派头定位
第五节销售模式定位
一、定位原则
二、销售模式定位
第六节代价定位
一、定位原则
二、订价要领
三、代价体系
四、付款方法
第五章项目开端营销方案
第一节确定销售目的和目标
一、确定销售目的
二、目标完成筹划
第二节方案实施
一、方案实施要点
二、方案实施
第六章市场推广开端筹划
第一节项目案名定位发起
一、案名定位因素
二、案名定位
第二节市场推广原则
一、告白主题
二、推广附件准备
三、媒体计谋
第三节推广筹划开端思路
第四节推广筹划所需支持
一、各项事情的协调及支持
二、开发公司配合
第五节推广运动方案
第七章结束语
前言
《陈诉》主要针对本项目所在区域一系列深入调研阐发而引出本项目战略指导思想、营销筹谋定位陈诉。
“鱼池街综合楼项目”为山西力天房地产公司于2004年开发建立，最初定位为自营的桑娜、酒店客房项目，目前因公司运营战略的调解，希望于近期推向市场，在短期内实现资金回流。
因此，我司凭据企业的具体目标，通过对地块周边情况、经济生长情况及周边项目市场等表面的客观阐发，结合项目现状，总结出项目优势、劣势、时机与威胁，并针对项目未来市场定位、功效配套、业态漫衍提出相应发起。
通过部分发起，提醒开发商能够紧密结合地块周边未来商务物业市场需求，使项目在修建形象、功效配套等产物设计方面越发适应未来市场需求特点，进而推动项目在销售、推广等环节的方案实施。
第一章太原市房地产市场生长表面
第一节太原市房地产市场生长现状
2003-2004年是太原房地产市场的高速生长期，总体代价在全国中等都会中已属较高水平，凭据相关部分2005年9月统计数据显示：
太原商品房均价为3000元/平米左右，而中高等住宅平均成交单价到达3500元/平米。
从房地产产物供给角度来看住宅依然占据市场较大份额，80～130平米的2室、3室住宅项目成为市场供给的主力户型，50～80平米的小户型在2005年也出现出热销的局面，但多数高等楼盘由于前期计规定位的不公道性，导致了当前销售普遍陷入困境的局面。
所以，未来太原市房地产住宅市场代价适中的中、小户型将逐渐成为市场主流，得到了宽大消费者的热切追捧。
一、差别类型商品房供给范围
2002-2005年上半年太原市累计供给住宅、别墅、商业、写字楼、商住、酒店式公寓等差别类型房地产项目共200余个。
其中2003年太原市新增商品房共45个，2004年新增56个，2005年1-9月新增46个商品房项目（其中包罗分期开发项目）。
从供给角度来看，虽然近年来太原房地产市场有了很大生长，但当地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产物单一，修建呆板，少有创新，项目同质水平较高，没有自身的产物本性，仅能满足购房者一般的居住需求，还处于功效产物时代。
商住与写字楼项目所占供给比例较小，但从市场需求来看，消费者对付此类物业的投资热情不减，尤其在中、小户型供给相对缺乏的市场状况下，只有少数开发商介入此空白领域，预期在未来几年之内此类物业将成为太原市房地产市场的投资黑马。
二、商品房销售代价状况
2003年太原市商品房销售代价出现了与全国房价同步上涨的情况，涨幅为10%；2004年到达每平方米3050元，涨幅达11.85%。
2005年一季度太原房价与去年同期相比上涨了1.5%，其中，衡宇销售综合代价为每平方米3265.7元，商品房销售平均代价为每平方米3487.4元。
2005年上半年，太原市房地局登记的新建衡宇成交数量比往年明显下降，太原市多数楼盘不能实时清盘，尤其是部分高等楼盘的销售已不容乐观。
太原市销售通常的行情是：
一季度为淡季，涨幅不大，5-10月为旺季，涨幅较大。
在国度宏观政策的调控下，太原市2005年一季度房价依旧保持了小幅上涨，后半年房价走势很难预测，预期涨浮的可能性较大，但幅度不会过高。
从目前北城区代价供给来看，涨浮空间已不大，投资者的置业热情明显降温，除代价适中的中、小户型尚受消费者认可以外，高等项目销售状况已步履维艰。
第二节太原市房地产市场生长趋势
随着太原市近几年中、高等楼盘的大量供给，加之产物筹划的相对滞后，导致市场需求萎缩，投资削弱。
2005年入市销售的几个房地产项目均定位为中、小户型，说明太原市未来房地产市场生长正向代价适中的中、小户型产物集拢。
在代价供给方面，“价高质劣”项目的市场时机已荡然无存，反应出消费者投资已逐渐趋于理性，开发商以高代价赚取高额利润的预期已不现实，未来太原房地产市场的生长趋势应是在产物筹划、代价计谋、销售治理、售后办事等方面的综合竞争。
第二章区域市场办公物业生长状况
第一节整体表面
太原市写字楼项目在2003年后如雨后春笋般大量涌现，总体供给量凌驾100万平米，形成了以“国贸”、“华宇国际”为代表的“府西街商务区”；“金茂国际”、“赛格数码港”、“盛伟大厦”为代表的“南内环商务区”；“世贸中心”、“梅园百盛”为代表的“亲贤商务区”和正在形成之中的“长风商务圈”。
目前府东、府西街“CBD区域”范畴内已出现出较为成熟的商务气氛，已投付使用的有：
国贸大厦、华宇国际、珠琳国际大厦、珠琳旺角、中盛国际大厦、双龙大厦、金色100等中、高挡写字楼及商住项目；封顶正处于外部装修的项目有：
御花圃沐日广场、第五大道等项目；目前处于主体施工阶段的项目有：
王府大厦、盛唐万象等项目。
解放路、北大街、东缉虎营与西缉虎营街道两旁也零星漫衍有几处范围千余平米的办公物业对外出租。
第二节市场细化阐发
一、写字楼漫衍及销售代价
杏花岭区写字楼主要漫衍于三条主干道之上，即府东、府西街—解放路—南、北肖墙。
府东、府西街会合漫衍有：
国贸大厦、王府大厦、华宇国际、第五大道、双龙大厦等中、高等的写字楼与商住项目，周边配套齐全、交通便利。
其中国贸大厦、华宇国际、双龙大厦均已投付使用。
国贸大厦售价高达9800元/平米，华宇国际均价3900元/平米，双龙大厦为商住项目，均价为3300元/平米，第五大道曾用名“金桥大厦”，正在内外装修中，销售均价7000元/平米，王府大厦紧临国贸，2005年7月8日开盘，目前已销售30%，均价5800元/平米。
解放路漫衍有：
珠林国际大厦、中盛国际大厦与金色100三个办公项目，其中珠林国际与中盛国际为高等写字楼带底商项目，销售代价达5800元/平米，金色100从住宅调解为商住，均价2800元/平米。
南、北肖墙漫衍有：
御花圃沐日广场、珠琳旺角等几个办公项目。
其中御花圃沐日广场集住宅、办公、商铺于一体，写字楼目前只作整层销售，起价凌驾4500元/平米；珠琳旺角紧临御花圃沐日广场，为14层带底商的纯写字楼项目，起价4600元/平米。
二、写字楼租赁代价
一般写字楼在建成后才气谈及出租，因此目前入住时间较晚的项目暂不进行租赁，只对外销售，如：
王府大厦、盛唐万象、第五大道等。
国贸大厦东塔楼13层-40层的写字间对客户整层销售，西塔楼13-19层对客户整层出租，均由客户自行进行装修，租价在3.7元—4.2元/天，租价居写字楼项目之首；华宇国际租价为1.3元/天；双龙大厦租价在1.2元/天左右。
三、写字楼物业治理用度
从下图可以看出物业用度最高的是国贸大厦为10元/月/平米；金色100用度最低，在1.1元/月/平米左右；其余各项目中写字楼物业用度会合在3-5元/月/平米之间，远远超过了物业用度会合在1.5元/月/平米左右的商住项目。
四、阐发结论
依据杏花岭区域办公物业市场生长现状，得出以下结论：
写字楼销售情况较好（普遍只售不租），销售平均代价高于其他区域。
写字楼档次总体较高，尤其建有国贸大厦这样的高等甲级写字楼，为本区域增色不少。
部分写字楼临街街道较窄，在岑岭期间内，造成业主驱车出行未便。
本区域目前缺少中、低端（均价2500-3000元/平米）的商住项目。
从本区域办公物业整体状况来看，多数项目性价比不高，租售代价明显高于自身代价，物业治理用度也与其物业提供办事存在差距。
所以，在本区域十分缺少高性价比的办公项目，同时也成为太原市办公物业市场的一大空白。
名称
销售均价
户型面积
每平米年租金
年回报率拟定
本项目
2800元/平米
120平米
1元/天/平米
10%
从上表可以看出：
如果将本项目的销售均价拟定为2800元/平米，首付15万，贷款21万，以1元/天/平米的公道租金对外出租，10年可收回投资本钱。
可见将本项目定位于中、低价位的商住项目较易使消费者认同。
第三节典范项目及可借鉴项目阐发
国贸大厦
一、总体情况
位置：
太原市府西街69号
规模：
由两栋41层、高162米的塔楼和19层的附楼及5层裙楼组成
占地面积：
18500平方米
总修建面积：
185000平方米
商城：
13000平方米
写字楼：
2栋写字楼共80000平米
公寓：
16000平方米
发展商：
太原万丰房地产生长有限公司
投资商：
太原万丰房地产生长有限公司
物业治理：
上海锦江国际酒店治理有限公司
设计单元：
香港A1修建设计有限公司
施工单元：
中国修建一局（团体）有限公司
1、写字楼
办公区净高：
3米
大堂：
10.2米
停车：
地上及地下1.2层设有停车位共500余个
电 梯：
德国原装蒂森（THYSSEN）电梯，共39部
主要客户：
中国移动、金融证券中心、包管公司、银行及海内外大中型商贸类企业和相关财产的公司
2、大厦配套：
商务：
金融证券中心、银行营业厅、
餐饮：
员工餐厅、大酒店、餐饮中心、西餐厅
酒店：
五星级客房、总统套房、豪华套房
商场：
国贸精品商城
其他：
康体康健中心、娱乐包房、集会厅（陈诉厅1个、中心集会厅2个、小
型集会厅4个）、多功效集会厅、阳光四季厅、地下停车场、自行车车库
大厦智能化系统：
5A级智能化（通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统）
二、项目特点：
国贸大厦凭借庞大的修建范围、完善的综合性高等商务办事及优越的地理位
置与优良的配套设施、物业办事，吸引了众多有实力的海内外商贸类及相关财产公司的加盟。
中盛国际大厦
一、总体情况
位置：
解放路277号
规模：
14层板楼修建
占地面积：
2018.99平方米
总修建面积：
17970.21平方米
写字楼：
10800平方米
发展商：
山西晋祠旅游综合开发公司
投资商：
山西晋祠旅游综合开发公司
物业治理：
青天物业治理有限公司
设计单元：
北京关朗告白
施工单元：
太原青天生长团体
办公区净高：
2.8米
大堂：
4米左右
停车：
地下停车场、地上停车位
主要客户：
商贸类企业
大厦配套：
商务秘书、咖啡厅、小型免费集会室、小型图书馆、吸烟室、多功效集会厅等
大厦智能化系统
通讯自动化系统：
卫星电视、闭路电视担当系统。
交配电系统接纳双电源供电系统，提高了大厦的供电可靠性。
楼宇自动化系统：
大厦选用先进的“双良”牌中央空调机组，接纳燃气直燃机，可自动控制冷、热量，控制所有新风机、空调机的启停，用户自行调治室内温度；四部美国OTIS客梯和一部三洋货梯快速提高办公效率。
办公自动化系统：
宽带入网，满足互联网接入的需求。
保安自动化系统：
保安监控系统能对各个出口、入口、主要通道及主要场合实行电视监控。
消防自动化系统：
消防监控系统、可自动消防监控、自动报警。
二、项目特点：
中盛国际大厦（原青天商务大厦）是目前杏花岭区范围较大的综合性高等甲级写字楼项目之一，集办公、集会、娱乐等多功效于一体，配套办事完善，商业气氛较优越。
珠琳国际大厦
一、总体情况
位置：
解放路与东缉虎营交织路口
规模：
由一栋地下一层、地上14层的楼体组成
占地面积：
1428.6平方米
总修建面积：
18000平方米
写字楼：
4至14层为写字楼
发展商：
山西珠琳房地产开发有限公司
投资商：
山西珠琳房地产开发有限公司
物业治理：
山西珠琳物业治理有限公司
设计单元：
太原新修建设计事务所、煤炭产业部太原设计研究院
监理单元：
太原市修建监理公司
施工单元：
北辰修建安装公司
停车：
地下32个停车位
大型客户：
兰华团体
大厦配套：
商务中心、商场
大厦智能化系统
通讯自动化系统：
拥有宽带网电话，2000条电话线路。
楼宇自动化系统：
两部豪华型品牌商务电梯（蒂森、LG），24小时不中断事情；分层式中央空调。
保安自动化系统：
闭路监控、定位巡查、电子巡更系统、防盗报警系统、智能楼宇自控系统、防盗控制主机、红外线微波探测器、停车库自动治理系统、远程智能化监控。
消防自动化系统：
自动防火报警系统、自动喷淋、烟雾自动报警系统、灭火系统、消火栓系统、实时播放音乐，在紧急情况时应急广播。
二、项目特点
珠琳国际大厦是杏花岭区范围较大的综合性中档写字楼项目，集办公、集会、商场等多功效于一体。
珠琳房产经过在太原市多年的生长，积聚了富厚的物业治理经验，吸引了众多企业在此设立办公所在。
第四节区域办公物业市场生长预期
随着太原市经济与房地产市场的快速生长，以及本区域内省政府、省政协、省军区等省级单元与市委、市政府等党政构造的驻扎和各大商业网点设立的动员，使得地块周边成为办公物业生长最具潜力的区域。
府东、府西街的高等写字楼不停兴建，销售代价奋发，使多数中、小企业望而却步，从而选择租用其周边或临近区域的中、低档商住和写字楼项目来满足其办公需求。
但多数开发商盲目的追求高端产物，而忽略了中、小企业的市场需求，使得本区域目前代价适中的中、小户型商务项目供给量极为缺乏。
同时由于本区域内土地供给的稀缺性及今后拆迁难度的不停加大，必将导致未来开发项目本钱与销售代价的不停增加，从而为目前市场项目的升值空间奠基良好底子，同时动员投资性需求的逐渐增大。
第三章项目阐发
第一节项目表面
一、地块特征
地块工具宽40米，南北长50余米，地貌根本平整，但阵势较低，夏天如遇大雨，北侧路沿段易集水。
二、位置及交通
本项目位于旱西关与鱼池街交汇处西北角，龙潭公园南门劈面，距“国贸”7分钟步行路程，与新建路、解放路、滨河东路、府西街等交通主干道相临，805、803、855、610、27、19、10、863、809、101等公交线路途经本案，交通便捷。
三、产物主要指标
本项目总修建面积约30000平米；净用地面积3000平米；修建结构为框塔结构；尺度层单层修建面积约1800平米；设计楼层为地面21层，带1层地下室；楼高72米，层高5-11层为3.9米，12-21为3米；设电梯4部；具体筹划正在调改之中。
第二节项目现状阐发
一、项目SWOT阐发
1、优势
1）本项目交通便利，路网纵横，临近多条都会主干道，未来客户的商务往来便捷；
2）周边配套完善，银行、餐饮、医疗等大众生活性能设施齐全；
3）本项目修建结构为框塔结构，空间较易支解，易于被办公物业的客户群所担当。
2、劣势
1）产物功效定位不清晰，自身配套不敷，例如：
车位不敷，物业治理无品牌支撑；
2）项目主力户型多为工具朝向，进深偏大，对付持传统置业看法的北方客户无吸引力；
3）本项目主体工程过半，目前对结构调解的空间余地已不大。
尤其是向住宅方面偏重调解的话，因进深（大）及朝向（差）的问题，将严重影响项目销售，危及开发商资金宁静。
3、时机
1）本项目位于太原市杏花岭区府西街CBD商圈辐射范畴之内，国贸、华宇国际等具代表性的众多办公物业位于本区域，商务气氛浓厚，加之本案为“综合项目”，向写字楼方面调解具有极大的市场优势；
2）本项目所处区域办公物业投资回报逐年递增，但缺乏中、低档办公物业的市场供给，潜在市场时机较大。
4、威胁
1）本项目地处太原市北城区，消费者对北城住宅市场的投资前景普遍并不看好；
2）工程停滞已久，易造成消费者对项目资金运作产生疑虑，将对项目销售带来极大的倒霉影响。
3）年尾不是公然面市销售的最佳时机。
二、项目SWOT总结阐发
从本项目SWOT阐发中不难看出，本案的优势、时机在于抓住目前本区域中、低档办公物业供给不敷的市场时机，将本案产物定位进行实时公道调解，以低代价的“投资型商务公寓”形象入市，抢占市场先机。
而未来的威胁和风险大多来自项目的产物定位、代价定位、筹划设计、开发进度等方面。
只有对SWOT阐发保持清醒的认识，并运用积极的营销计谋，最大限度地发挥优势，最高效率地转化劣势，对项目进行公道的产物、代价定位，制定切合、利于销售的优惠政策，才气有理由相信本项目的市场切入点将不难找到，优势部分预期会在未来逐渐突现，成为本案的显著卖点！
第四章项目定位阐发
第一节项目定位计谋
一、项目定位依据
通过对本项目的SWOT阐发，结合开发商初期筹划开发的偏向，项目以下几个方面的特性决定了其未来的市场定位：
1、地段
本项目位于太原市杏花岭区府西街CBD商圈辐射范畴之内，商务气氛浓厚，地理位置优越，十分适合目标客户群体的商务往来，也切合投资者的根本购置尺度，具备建立商务办公楼的先天条件。
2、产物设计
本项目外观简约大气，户型面积适中，格式方正，切合目标群体的购置需求，容易引起投资者的存眷；同时项目周边及自身的餐饮、银行、休闲娱乐等功效配套必将吸引更多的人气。
3、市场需求
本区域办公物业市场正逐步走向成熟，市场投放量逐年递增，而3500元/平米以下，总价30万左右具有较高投资代价的中端物业产物却寥寥无几，由此而积聚了宽大的需求潜力，所以项目须公道的进行产物定位，以扩大市场占有份额。
二、项目定位
1、定位
综合上述几方面因素，结合本区域办公物业市场现状、项目产物设计特点以及未来生长趋势，发起将项目定位为“投资型商务公寓”，偏重于办公的综合项目。
参考物业：
北京--嘉业大厦Ⅱ，中坚企业的office
嘉业大厦Ⅱ紧邻北京东南三环，地处地铁5号线、10号线黄金交点，修建面积6万余平方米，由两栋高等商务公寓组成，目标客户定位于生长型中坚企业。
首先，嘉业大厦Ⅱ的立面色彩以灰色国际商务主色调为主，结合大面积浅蓝灰色镀膜玻璃和具有现代质感铝板的使用，稳重而富于变革，突破了一般商务修建外观的沉闷。
其次，嘉业大厦Ⅱ接纳全框架结构，以轻体墙作为分开墙，弹性空间随心组合；130平米-208平米多种户型格式和灵活多样的组合方法，从90平米的根本单元，至整层1425平米，可以满足中坚企业商务拓展及对外租赁的是非线投资需求。
嘉业大厦Ⅱ效果图
本项目具体定位：
CBD焦点商务区第三代投资型商务公寓
第三代商务公寓定位理念：
商务公寓以其低租售价、低治理费、高实用率、24小时办公等优势，一直受到市场的青睐。
尤其是近期出现的第三代商务公寓，以其奇特的优势不停切分写字楼市场。
第一代商务公寓是住宅立项，完全凭据纯住宅设计，没有考虑任何商住的功效，主要针对付刚起步的创业型公司。
第二代商务公寓已经适当考虑了一些商务用途，但空间结构依然不能满足企业办公需求，并存在商务形象差、商务配套不敷等缺憾，倒霉于企业事业拓展。
在市场需求的引导下，具有更高商务尺度的第三代商务公寓应运而生。
其提倡纯办正义念，接纳全框架结构，可自由分开组合，更可整层定制，解决了前两代在修建结构上的硬伤；在外立面、电梯等硬件设施上可与写字楼媲美，不但展示了企业形象，商务效率也大大提升；同时具有商务公寓的奇特优势，具有强大的市场竞争力。
嘉业大厦Ⅱ户型130.23平米
项目定位确立后，所有条件都要做到一致连贯，令使用者、投资者感觉到所有事情细节都与项目定位切合；从项目筹划、装饰、功效配套、业态结构、推广包装到销售人员素质、未来物业治理，小至一个形象标记、路牌，无时无处都应体现项目的定位。
简而言之：
这一定位将贯串整个项目全程筹谋的始终。
2、卖点提炼
通过对本项目现状及未来市场需求的充实阐发和筹谋，并结合对目标客户的判断，确定了本项目以下两方面的卖点：
⑴、决定性卖点
●本区域是商务往来的绝佳地理位置，倍受追捧的成熟商务区。
●奇特的产物功效定位，高品质的楼盘形象。
●实用的户型设计，60～1800平米自由组合的弹性空间。
●适中的代价定位，极具诱惑力的投资性价比，令投资者心动的未来投资前景。
⑵、刺激性卖点
●范例化的物业治理，稳定的回租保障
●惊人的销售进度，火爆的热销局面
●奇特新颖的认购、销售方法
●诱人的付款优惠条件
三、总结
在项目的告白宣传与销售推介历程中销售人员将以决定性卖点促使目标客户产生购置欲望，以刺激性卖点加快目标客户作出购置决定。
从现时情况阐发，项目的“决定性卖点”在市场中将占据绝对优势职位，但“刺激性卖点”中相关
事项尚需项目未来的装修、筹划、功效结构及营销计谋简直定支撑，所以在此要求开发商：
为使提炼卖点能够最大限度发挥作用，一定不要忽视项目的营销筹谋、推广宣传与物业运营等环节在时间进度、人员配合等事情协调展开的重要性。
第二节项目形象定位
一、项目形象定位因素
1、宏观因素：
●本项目位于杏花岭CBD商务区域的辐射中心，未来商机无限。
2、中观因素：
●本项目将是本区域中、低档办公类物业新的市场需求增长点。
3、微观因素：
旺——项目所处区域是目前太原市办公物业当仁不让的投资旺地；
新——集商住、纯写字楼于一体的第三代复合型物业，是在传统办公物业底子上一次质的奔腾；
优——项目力求全方位配套功效办事的实现，对品牌形象的树立具有重大意义。
二、形象定位
凭据以上的因素阐发，综合项目产物档次定位等因素，发起项目应着重突出自身地段的便捷化、修建形式的现代化、内部情况的舒适化、功效化，树立起项目在本区域商务中心区的崭新形象。
第三节目标客户定位
一、目标客户组成
针对项目特点具体阐发约莫分为：
自用类型、投资类型客户两大目标客户群体，而投资类型客户又可分为恒久投资者和短期投资者两种。
二、目标客户身份特征
年龄：
28～45岁
居住区域：
以北城区、项目周边为主，以及部特别地来并置业客户。
职业特征：
生长型公司，中小企业主；不动产投资人；政府、企事业单元官员；高收入职员；采矿、冶炼业场主；中高收入的白领阶级。
三、目标客户需求偏好、代价取向
⏹北城居民
北城居民习惯当地区的生活情况，是本案重要的客户群。
⏹生长型公司中小企业主
城区和郊区的私营企业主，有一定的经济底子后，为改进办公情况，对中、低档写字楼、商住楼项目有较强的购置意向。
⏹不动产投资者
投资经验富厚，他们的投资能力与口碑效应不可小觑。
⏹采矿、冶炼业场主
此类富饶阶级的置业需求旺盛，已经把投资房地产作为其资产
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